XX年7月合肥市房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及市調(diào)報(bào)告_28頁

1、 2021年7月22日目 錄一一政策法規(guī)政策法規(guī)二二土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)三三住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)四四寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)五五重點(diǎn)項(xiàng)目研判重點(diǎn)項(xiàng)目研判六六已使用項(xiàng)目相關(guān)情況已使用項(xiàng)目相關(guān)情況一、政策法規(guī) 1月26日，新國(guó)八條實(shí)施；2月9日，公積金貸款利率上調(diào)；2月11日，合肥市房地產(chǎn)管理局上調(diào)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)；3月9日，合肥市規(guī)定，開發(fā)商逾期為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的行為將被記入不良信用記錄；3月14日，安徽省辦公廳頒布“省六條”出臺(tái)；3月31日，合肥市房地產(chǎn)管理局頒布“限購令”，“限二禁三”；5月1日，安徽省物價(jià)局頒布商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定；6月1日，合肥市房產(chǎn)局頒布二手房取消基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，實(shí)行“一房一價(jià)制”；6月28日，合

2、肥市房產(chǎn)局頒布房屋預(yù)告登記制度，實(shí)施預(yù)告登記制度后，可從物權(quán)角度保護(hù)購房人的合法權(quán)益；政策法規(guī) 6月20日，中國(guó)人民銀行宣布，自2021年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至此，大型商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%，再創(chuàng)歷史新高； 7月7日，中國(guó)人民銀行宣布金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是今年以來第3次加息，也是去年加息周期啟動(dòng)后的第5次加息； 7月12日，國(guó)務(wù)院再出“國(guó)五條”，要求房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市進(jìn)一步實(shí)施限購等政策；小結(jié)1、政策調(diào)控力度逐漸加大，好似“房?jī)r(jià)不跌不罷

3、休”的趨勢(shì)；2、金融政策的“銀根收緊”，增大了開發(fā)商的融資難度，也加大了個(gè)人貸款的難度；3、持續(xù)加息，也使老百姓的投資機(jī)會(huì)多樣化；4、持續(xù)的調(diào)控，使下半年房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)異常嚴(yán)峻，很多開發(fā)商采取了以“價(jià)格”換“銷量”的策略；5、總體來看，市場(chǎng)不容樂觀。二、土地市場(chǎng) 1、4月份合肥土地拍賣僅成交一宗編號(hào)為S1103號(hào)的小面積商住地塊，該地塊以加價(jià)1萬元/畝，單價(jià)395萬、總價(jià)1402萬元被中振房地產(chǎn)摘得，溢價(jià)率僅為0.25%。2、2021年5月合肥市土地市場(chǎng)零成交。自4月合肥升級(jí)版限購令實(shí)施以來，合肥土地市場(chǎng)極為冷清。3、原定于6月1日上午拍賣的廬陽工業(yè)區(qū)N1106號(hào)143畝居住地塊的延遲供應(yīng)，也

4、讓6月的合肥土地市場(chǎng)再次陷入冰凍期。4、7月21日，合肥永華房產(chǎn)以776萬/畝拿濱湖53畝居住用地，樓面價(jià)3880元/。隨著政策的步步收緊，開發(fā)商的交易量持續(xù)低位運(yùn)行，使得開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流減少。再加上銀行對(duì)房貸的收緊，開發(fā)商融資成本增加，資金鏈吃緊，使多數(shù)開發(fā)商無力負(fù)擔(dān)大幅地塊的高價(jià)格。而且隨著準(zhǔn)備金率和利率的連續(xù)上調(diào)，貸款難不僅成為購房者頭疼的問題，房企也將面臨貸款難的問題，這勢(shì)必會(huì)降低開發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆椤?三、房產(chǎn)市場(chǎng)-住宅（成交量）近幾周來合肥樓市銷量持續(xù)走低，本周更是以655套成績(jī)達(dá)到近3個(gè)月來最低值，從周銷量走勢(shì)圖來看，自限購出臺(tái)后，合肥樓市銷量就一直低位運(yùn)行，一直領(lǐng)跑全市銷量的蜀山

5、區(qū)近幾周來銷量也急轉(zhuǎn)直下，回歸常態(tài)。住宅-成交價(jià)格走勢(shì)本月商品住宅成交均價(jià)為6881.83元/，環(huán)比下降1%，同比上漲13.02%。今年6月價(jià)格較之4月份有所好轉(zhuǎn)。通過我們對(duì)住宅市場(chǎng)分析，本月中檔住宅成交占據(jù)較大的比例，從而在成交量明顯回升的情況下，并沒有拉升合肥市住宅的成交均價(jià)。在嚴(yán)厲的限購政策下，樓盤紛紛推出各大優(yōu)惠，保證在成交均價(jià)小幅下跌的情況下，成交量明顯上升。寫字樓-成交量2021年第29周合肥（不含肥東）辦公成交套數(shù)為261套，較上周增加了92套，跌幅為54.4%；備案面積為38686.2，較上周增加24401.0，漲幅為170.8%。合肥各區(qū)域成交合肥（不含肥東）29周辦公類有銷

6、量記錄的樓盤共有30個(gè)，比上周增加了8家。其中達(dá)10套以上銷量記錄的樓盤共有7家，其中濱湖區(qū)濱湖世紀(jì)城，)臨濱苑C#樓以71套成績(jī)蟬聯(lián)榜首，馥邦商務(wù)廣場(chǎng)綜合樓備案45套居第二；淝河大廈以30套成績(jī)居第三。小結(jié)1、從整個(gè)成交量來看，受宏觀政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)等相關(guān)條件影響,地產(chǎn)成交量呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)；2、改善性住房需求的逐漸釋放，拉動(dòng)了一些品質(zhì)樓盤的銷售；3、受新政影響，客戶觀望態(tài)勢(shì)氣憤濃厚，對(duì)于改善性住房需求以及外地人購房影響較大，是導(dǎo)致成交下降的直接因素；4、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤整體銷售節(jié)奏較慢,銷售周期普遍較長(zhǎng)；5、地產(chǎn)銷售在短期內(nèi)，銷售環(huán)境不是很好，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)多極化；6、寫字樓產(chǎn)

7、品競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，品牌開發(fā)商、明星樓盤紛紛加入戰(zhàn)火。四、合肥高品質(zhì)項(xiàng)目分析-IFC 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址梅山路梅山路開發(fā)商開發(fā)商安徽省安徽省旅游集團(tuán)旅游集團(tuán)總建面積總建面積3030萬平方，萬平方，115000115000（寫字（寫字樓）樓）占地面積占地面積4060640606平方平方面積分割面積分割130-2000130-2000平方平方開盤時(shí)間開盤時(shí)間20102010年年6 6月月1919日日工程進(jìn)度工程進(jìn)度20102010年年底到年年底到4848層層銷售率銷售率90%90%銷售價(jià)格銷售價(jià)格開盤均價(jià)開盤均價(jià)1100011000元元/ /平方，目前均價(jià)平方，目前均價(jià)1500015000元元/ /平方

8、。平方。產(chǎn)品部分產(chǎn)品部分最小出售面積最小出售面積 110 110 m m2 2，最大出售面積，最大出售面積 2000 2000 m m2 2，標(biāo)準(zhǔn)層面積，標(biāo)準(zhǔn)層面積 2000 2000 m m2 2 大堂面積：大堂面積：800800平方平方電梯數(shù)量電梯數(shù)量1919部部空調(diào)類型空調(diào)類型中央空調(diào)中央空調(diào)層高層高3.8/3.93.8/3.9（4747層以上）層以上）停車位停車位17001700左右左右單層面積單層面積20002000外墻類型外墻類型幕墻幕墻+ +石材石材大堂高度大堂高度14.514.5米米高度高度240240米米裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修，其公共部分精裝修，其余毛坯余毛坯項(xiàng)目定位

9、安徽第一樓，地段、產(chǎn)品品質(zhì)、發(fā)展上實(shí)力都是省內(nèi)一流的企業(yè)。IFC-面積區(qū)間面面積積區(qū)區(qū)間間格局格局所在樓層所在樓層100100平米平米以下以下無無120-200120-200平米平米7F7F25F25F200-300200-300平米平米28F28F32F32F300-400300-400平米平米32F32F44F44F400-1000400-1000平米平米44F44F51F51F20002000平米平米以上以上51F51F57F57F共計(jì)357套，目前銷售了91%，小面積幾乎銷售完畢，剩下部分整層。IFC-宣傳推廣 宣傳推廣-三大主題活動(dòng)1、營(yíng)銷中心開放既VIP體驗(yàn)館開放 背景資料： 該項(xiàng)

10、目前期續(xù)客時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一年，積累了很多意向客戶； 旅游集團(tuán)作為省內(nèi)國(guó)有大型企業(yè)，老總?cè)嗣}資源廣，去化了15%左右； 主要推廣媒體： 戶外、該項(xiàng)目2021年2月份戶外廣告已出街；（約7塊） 報(bào)紙、項(xiàng)目營(yíng)銷中心開放前3周，每次都有3次報(bào)紙；（整版或跨版） 主要主題形式：前期形象、后期促銷； IFC，International Finance Centre,即國(guó)際金融中心，是為世界金融百強(qiáng)量身定制的商務(wù)總部?？v觀全球著名IFC，皆是絕對(duì)的高度，顯赫的都心位置，領(lǐng)先時(shí)代的商務(wù)配置及無與倫比的服務(wù)，彰顯一座城市，一個(gè)時(shí)代的頂級(jí)商務(wù)水準(zhǔn)。宣傳推廣-三大主題活動(dòng)2 2、開盤活動(dòng)、開盤活動(dòng)-“-“現(xiàn)在是公元現(xiàn)在是

11、公元20212021年年6 6月月1919日日1010點(diǎn)點(diǎn)5858分，安徽國(guó)際金融分，安徽國(guó)際金融中心開盤儀式正式開始中心開盤儀式正式開始!”!” 請(qǐng)來了央視名人朱軍和安徽衛(wèi)視張揚(yáng)果兒來主持開盤儀式，效果很好；請(qǐng)來了央視名人朱軍和安徽衛(wèi)視張揚(yáng)果兒來主持開盤儀式，效果很好；推出房源：開盤推出的是安徽國(guó)際金融中心超高層寫字樓（推出房源：開盤推出的是安徽國(guó)際金融中心超高層寫字樓（B B塔）房源，塔）房源，共共5757層，其中層，其中2525層以下戶型為層以下戶型為130200130200平米，平米，2525層以上戶型為層以上戶型為40020214002021平米。平米。開盤優(yōu)惠：當(dāng)日購買開盤優(yōu)惠：當(dāng)

12、日購買400400平以下房源返還平以下房源返還1 1萬元，萬元，400-800400-800平房源返還平房源返還2000020000元。元。開盤銷售率：開盤推出開盤銷售率：開盤推出357357套，銷售了套，銷售了57%57%，作為寫字樓來說，開盤相對(duì)，作為寫字樓來說，開盤相對(duì)成功。成功。 宣傳推廣-三大主題活動(dòng)3 3、相關(guān)活動(dòng)、相關(guān)活動(dòng) 老客戶答謝會(huì)老客戶答謝會(huì) 封頂儀式封頂儀式 日常的暖場(chǎng)活動(dòng)等等日常的暖場(chǎng)活動(dòng)等等 主要推廣媒體：主要推廣媒體： 戶外、維持在戶外、維持在4 4塊以上；塊以上； 報(bào)紙、每周一版；報(bào)紙、每周一版； 網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)（通欄，從網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)（通欄，從20212021年年5

13、 5月月到到20212021年年6 6月）；月）；主要內(nèi)容：形象和促銷相結(jié)合。主要內(nèi)容：形象和促銷相結(jié)合。 可借鑒之處：高端寫字樓產(chǎn)品，除了傳統(tǒng)價(jià)值地點(diǎn)及品質(zhì)外，在銷售環(huán)節(jié)注意影響力的傳播，達(dá)到好的影響力高品質(zhì)的傳播以及重大事件營(yíng)銷是迅速提高產(chǎn)品影響力的手段，如”名人論壇等“?？蛻舴治?主要客戶：國(guó)元證劵、進(jìn)出口銀行、金融類、地產(chǎn)類東怡金融廣場(chǎng)項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址阜南路與蒙城阜南路與蒙城路交叉口路交叉口開發(fā)商開發(fā)商安糧地產(chǎn)、東怡酒安糧地產(chǎn)、東怡酒店店總建面積總建面積合計(jì)合計(jì)2020萬平米，萬平米，B B棟約棟約6 6萬平米萬平米占地面積占地面積1243812438平方平方面積分割面積分割2020層

14、以下小面層以下小面積分割，積分割，2 200-00-500500不等不等開盤時(shí)間開盤時(shí)間實(shí)際已經(jīng)銷售實(shí)際已經(jīng)銷售工程進(jìn)度工程進(jìn)度2222層層銷售率銷售率2020層以下，層以下，90%90%左右左右銷售價(jià)格銷售價(jià)格2020層以下均價(jià)層以下均價(jià)11000-1300011000-13000平米。平米。產(chǎn)品部分產(chǎn)品部分最小出售面積最小出售面積 110 110 m m2 2，最大出售面積，最大出售面積 1800 1800 m m2 2，標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積 1800 1800 m m2 2 大堂面積：大堂面積：300300平方大堂平方大堂電梯數(shù)量電梯數(shù)量/ /品牌品牌1717部部空調(diào)類型空調(diào)類型中央空調(diào)

15、中央空調(diào)層高層高3.93.9停車位停車位800800左右左右單層面積單層面積18001800外墻類型外墻類型幕墻幕墻大堂高度大堂高度1010米米高度高度192192米米裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精公共部分精裝修，其余裝修，其余毛坯毛坯項(xiàng)目依托老城市絕版地段、產(chǎn)品本身品質(zhì)優(yōu)勢(shì)及低價(jià)入市，贏得了市場(chǎng)的認(rèn)可。營(yíng)銷推廣 活動(dòng)策略：活動(dòng)策略：2021年年11月月4日，日， 安糧安糧東怡金融廣場(chǎng)（東怡金融廣場(chǎng)（A座）招商銀行安徽總部大樓樓體順利封座）招商銀行安徽總部大樓樓體順利封 頂，預(yù)示著招商銀行、安糧頂，預(yù)示著招商銀行、安糧東怡金融廣場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，不僅帶來跨行業(yè)的資源整合東怡金融廣場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，不僅帶來跨行

16、業(yè)的資源整合 ，更將引領(lǐng)城市商務(wù)進(jìn)入國(guó)際領(lǐng)域，締造屬于安徽的世界金融標(biāo)簽。安糧，更將引領(lǐng)城市商務(wù)進(jìn)入國(guó)際領(lǐng)域，締造屬于安徽的世界金融標(biāo)簽。安糧東怡金東怡金 融廣場(chǎng)融廣場(chǎng)3D多媒體體銷售中心同步公開，歡迎現(xiàn)場(chǎng)品鑒；多媒體體銷售中心同步公開，歡迎現(xiàn)場(chǎng)品鑒；2021年年11月月12日日3D營(yíng)銷中心開放；營(yíng)銷中心開放；10月月23日，日，“溫濕度獨(dú)立控制空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)論證溫濕度獨(dú)立控制空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)論證”研討會(huì)；研討會(huì)；10月月27日，由安糧日，由安糧東怡金融廣場(chǎng)得代理公司東怡金融廣場(chǎng)得代理公司國(guó)際知名物業(yè)顧問國(guó)際知名物業(yè)顧問DTZ戴德梁戴德梁 行舉辦的行舉辦的“綠色建筑發(fā)展研討會(huì)綠色建筑發(fā)展研討會(huì)”在上

17、海錦滄文華大酒店拉開帷幕，吸引了來自省在上海錦滄文華大酒店拉開帷幕，吸引了來自省 城合肥的多家媒體前往。城合肥的多家媒體前往。開盤活動(dòng)：低調(diào)開盤，甚至都沒舉行開盤儀式；開盤活動(dòng)：低調(diào)開盤，甚至都沒舉行開盤儀式；推廣媒體：主要報(bào)紙、戶外、短信等。推廣媒體：主要報(bào)紙、戶外、短信等。華僑廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址長(zhǎng)江路省委旁長(zhǎng)江路省委旁開發(fā)商開發(fā)商銀泰百貨銀泰百貨總建面積總建面積總建總建1919萬平米，寫字樓萬平米，寫字樓2404424044平米平米占地面積占地面積2550025500平方平方面積分割面積分割1919層以下層以下200-500200-500不不等等,20,20以上整層以上整層開盤時(shí)間開盤

18、時(shí)間實(shí)際已經(jīng)銷售實(shí)際已經(jīng)銷售工程進(jìn)度工程進(jìn)度已封頂已封頂銷售率銷售率85%85%銷售價(jià)格銷售價(jià)格目前均價(jià)目前均價(jià)1450014500元元。兩套。兩套300300平米，其余整層。平米，其余整層。產(chǎn)品部分產(chǎn)品部分最小出售面積最小出售面積 200 200 m m2 2，最大出售面積，最大出售面積 12741274 m m2 2，標(biāo)準(zhǔn)層面積，標(biāo)準(zhǔn)層面積 12741274 m m2 2 大堂面積：大堂面積：300300平方大堂平方大堂電梯數(shù)量電梯數(shù)量/ /品牌品牌7 7部部空調(diào)類型空調(diào)類型中央空調(diào)中央空調(diào)層高層高3.93.9停車位停車位12001200左右左右單層面積單層面積12741274外墻類型外墻

19、類型幕墻幕墻+ +干掛石材干掛石材大堂高度大堂高度6 6米米高度高度100100米米裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修，其余毛坯公共部分精裝修，其余毛坯. .面積區(qū)間 面積區(qū)間面積區(qū)間所在樓層所在樓層所占總體量的比例所占總體量的比例200-300200-30012F-19F12F-19F47%47%10001000以上以上20F-28F20F-28F53%53%華僑廣場(chǎng)憑借絕版地段以及自身綜合體配套，銷售總體看好，目前。在售寫字樓，12、13層的東北角2套，24層整層出售，均價(jià)14500元/。營(yíng)銷推廣 項(xiàng)目屬于市中心地段以及產(chǎn)品本身的自信；該項(xiàng)目無論是營(yíng)銷中心的包裝項(xiàng)目屬于市中心地段以及產(chǎn)品本身的

20、自信；該項(xiàng)目無論是營(yíng)銷中心的包裝展示上，還是活動(dòng)策略上，展示上，還是活動(dòng)策略上， 做的都較平。做的都較平。主要推廣渠道：主要推廣渠道：戶外（4塊）、報(bào)紙開盤前保持每周2次。主要客戶群：主要客戶群：地產(chǎn)公司，一些品牌的代理商等中小企業(yè)，會(huì)計(jì)師事物所、律師事務(wù)所等現(xiàn)代服務(wù)咨詢業(yè)公司。品質(zhì)對(duì)比 華僑廣場(chǎng)華僑廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)東怡金融廣場(chǎng)東怡金融廣場(chǎng)安徽金融安徽金融之心城之心城地理位置地理位置長(zhǎng)江中路長(zhǎng)江中路蕪湖路蕪湖路阜南路阜南路南一環(huán)南一環(huán)三里庵三里庵單體總建面單體總建面22996平方平方40000余方余方60000平方平方11.4萬平方萬平方60000平方平方 大堂面積大堂面積300平方平方3

21、00800平方平方880平方平方層高層高3.8米米3.8米米3.93.9/3.8米米4米米單層面積單層面積1200平方平方1600平方平方1800平方平方2000平方平方2000平方平方總高度總高度120米米130米米192米米240米米181米米電梯數(shù)量電梯數(shù)量單部服務(wù)面單部服務(wù)面積積7部部/3340平方平方10部部/4000平平方方17部部19部部/6052平平方方10部部停車位停車位1200個(gè)個(gè)1300個(gè)個(gè)700個(gè)個(gè)1700個(gè)個(gè)1400個(gè)個(gè)空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)自身配套自身配套大商業(yè)、酒大商業(yè)、酒店店大型商業(yè)、大型商業(yè)、酒

22、店、商業(yè)酒店、商業(yè)街街商業(yè)商業(yè)商業(yè)、酒店、商業(yè)、酒店、商業(yè)街商業(yè)街大型商業(yè)大型商業(yè)價(jià)格價(jià)/平方11000-1300015000-16000-相對(duì)于其他相對(duì)于其他項(xiàng)目，本項(xiàng)項(xiàng)目，本項(xiàng) 目在地段、目在地段、商圈、商圈、12萬平米萬平米的配套有的配套有更多的優(yōu)更多的優(yōu)勢(shì)。勢(shì)。合肥高檔次寫字樓市場(chǎng)小結(jié)1）從目前寫字樓的價(jià)格上來看，合肥寫字樓價(jià)格呈現(xiàn)出一個(gè)明顯的上升趨勢(shì)。2021年，合肥寫字樓均價(jià)尚未突破9000元/平方，2021年后期，市中心寫字樓價(jià)格有了明顯上升，價(jià)格在9000-10000元/平方，而目前價(jià)格基本在12000元/平方左右；2）從寫字樓的價(jià)格和銷售速度上來看，宏觀調(diào)控對(duì)于寫字樓的這兩個(gè)方面均影響不大。國(guó)家對(duì)于住宅的限價(jià)、二手房的相關(guān)規(guī)定，從另外一個(gè)方面提升了投資者對(duì)于寫字樓的偏向度；3）從目前幾個(gè)樓盤銷售的主流產(chǎn)品來看，已有趨小的趨勢(shì)，基本上80-120平米、200-300平米是市場(chǎng)需求的主流；4）從絕對(duì)產(chǎn)品與定位上來看，與之心城寫字樓最具可比性的寫字樓是華僑廣場(chǎng)，華僑廣場(chǎng)目前的銷售率為85%，剩下的基本是整層銷售的，已形成不了后期的競(jìng)爭(zhēng)壓力。五、已投入使用寫字樓入住企業(yè)情況 中高檔寫字樓中企業(yè)以商貿(mào)物流、信息科技、電子電器設(shè)備及咨詢服務(wù)行業(yè)為主，本地企業(yè)占