深圳某地產(chǎn)銷售戰(zhàn)略

1、紅樹東方 當(dāng)紅不讓- 碧海云天二期推廣2003年度提案 -提案程序A豪宅局面2003攻略B紅樹東方買點(diǎn)分析C“集束炸彈”（策略核心）D2003上年度推廣的階段布線 豪宅局面2003攻略項(xiàng)目名稱工程進(jìn)度銷售進(jìn)度均價(jià)推廣概念促銷活動備注波托菲諾純水岸12.28入伙50%左右15000元/質(zhì)樸的浪漫自在的優(yōu)雅1、12月8日每年投資百萬開通環(huán)城巴士，華僑城地產(chǎn)業(yè)主可憑城卡免費(fèi)乘坐；2、12月19日舉行“波托菲諾杯”深港高爾夫邀請賽，波托菲諾及錦繡三期業(yè)主可由華僑城地產(chǎn)出資組隊(duì)參加；3、12月28日、29日湖邊會所開放，同時(shí)二期純水岸入伙，31日舉行新年晚會，并有現(xiàn)場抽獎；4、12月16日開始進(jìn)行了全面

2、提價(jià)，提價(jià)幅度在30-50元之間，目前銷售速度良好；現(xiàn)場實(shí)景開放后，銷售較好（最近）錦繡花園翡翠郡10月公開發(fā)售65%8500元/品質(zhì)需要鑒賞開盤當(dāng)天銷售率50%，內(nèi)部員工消化為主，后入銷售瓶勁期，主要剩余高層海景單位，每周成交2-4套；世紀(jì)村二期世紀(jì)村王府二期1月30日公開發(fā)售二期12月9日內(nèi)部認(rèn)購二 期 已售70%二 期 已售 3 0 套 左右二 期 ：7600二 期 ：9000感受國際人文居住標(biāo)準(zhǔn)12002年11月30日邀請奧運(yùn)冠軍陶璐娜參加社區(qū)動運(yùn)會，陶璐娜為世紀(jì)村一期業(yè)主。目前正籌備組織音樂會。2持VIP卡優(yōu)先選房。312月28日在深圳大劇院舉行“王府之夜“新年交響音樂會，之前府籌客

3、戶，可獲門票2棟30層高層，共208套，復(fù)式為325-380平米，層高3.15米，梯戶，其中一梯為室外觀光電梯；獨(dú)立會所，戶戶高爾夫景觀碧海紅樹園公開發(fā)售：11.232 5 % 左 右（100套左右）7500元/從此，MAGELIVING（自然從容，好生活）1低價(jià)入市，特價(jià)房活動2、圣誕節(jié)推12樓海景單位回贈價(jià)5788元/，并贈送812萬教育基金總建：20.5萬平米主力戶型120170平米；共410套紅樹林景觀，20000平米的海洋文化主題公園星河國際10.26公開發(fā)售12.29平頂30%均價(jià)：8600元CBD國際生活領(lǐng)域中心區(qū)旗艦級國際住宅1、“百萬大抽獎回贈新老業(yè)主”2、老業(yè)主帶新業(yè)主送一

4、個(gè)物業(yè)管理費(fèi)3、送老樹咖啡卡4、送現(xiàn)金券5、送名牌香水997套，7棟高層；A棟五座共168套，帶入戶花園，戶戶正南正北；戶型86.75-239.28，主力戶型16020000空中園林40000國際內(nèi)街區(qū)綠景藍(lán)灣半島公開發(fā)售：10.1920%7100元/中心區(qū)紅樹林畔首席庭院1、世界海濱之旅大抽獎2、額外2%優(yōu)惠3、名優(yōu)空調(diào)大派送4、神秘珍貴禮品大抽獎二房至五房、復(fù)式，80-170120M超寬樓間距28000西風(fēng)情園林海景、紅樹林景觀競爭樓盤一覽表水榭花都2期均價(jià)10000，400余戶，120190平方米，高層靠湖，3、4月開盤世紀(jì)村2期王府均價(jià)8000，208戶，高層面高尓夫，12月認(rèn)購，20

5、03年初開盤金域藍(lán)灣均價(jià)8300，634余戶，四房153170平方米熙園均價(jià)10000以上，3、4月封頂。市場綜述￥9,000/m2￥9,000/m2 二期買點(diǎn)分析買點(diǎn)分析（外） 一期1、現(xiàn)場體驗(yàn)是最大的品牌資產(chǎn)（建筑、園林、用材質(zhì)量）2、華僑城豪宅、濱海豪宅的形象力 地段 絕世地段： 華僑城、深圳灣、紅樹林、地鐵站四位一體物業(yè)。買點(diǎn)分析（內(nèi)） 建筑 恢宏氣勢：二期占地4萬余，庭院綠化面積2萬余。 絕佳戶型：兩梯兩戶、戶戶朝南、南北通透、全海景、50% 以上躍式單位。 高實(shí)用率：大量單位免費(fèi)贈送面積近20平方米，層高達(dá)6米的 觀景空中花園，及35可靈活間隔使用的超大露臺， 實(shí)用率超過90%小區(qū)

6、配置高級會所、室內(nèi)恒溫泳池、室外大型泳池、小學(xué)、保健中心、凈菜市場一應(yīng)俱全。有效潛在客戶描述獨(dú)特客戶群 最貪心的客戶 復(fù)合性客戶 （潮汕、華僑城、硅谷） 躋身龍門的客戶獨(dú)特的心理特征獨(dú)特的心理特征大多英年得志高學(xué)歷智慧精干處處受人稱贊滋生了一股好大喜功自以為是的盛氣最吸引他們的銷售信息1、紅樹林海景2、位置交通3、華僑城人文魅力4、戶型（由高到低排列）C：推廣概念的整合總有碧海云天深圳樓市精粹賣點(diǎn)：海景盤、紅樹林盤、華僑城盤、公園盤、地鐵口、不管你親睞哪一點(diǎn)，碧海云天都在你挑選范圍中排在第一第二。集束炸彈不只是戶型尖子不只是景觀尖子不只是地段尖子不只是配套尖子不只是園林尖子豪宅全能冠軍四大導(dǎo)彈

7、海景天下豪奢外圍東方園林豁達(dá)空間關(guān)鍵詞闊氣霸氣盛氣通俗表達(dá)不玩噱頭不有意用文化往自己臉上貼金較量的是真槍實(shí)彈給客戶的是實(shí)實(shí)在在的無上豪宅定位現(xiàn)代|東方|大宅廣告語人居精華無出其右統(tǒng)攝精華當(dāng)紅不讓D：階段推廣布線時(shí)間節(jié)點(diǎn)第一次解籌元月15（70%中差單位，30%好單位）第一次解籌3月份內(nèi)部認(rèn)購截止3月份開盤3月份推盤次序僑城東路開通3、4月份園林展示建筑完工后會所投入使用6月份2 20至3、4月開盤內(nèi)部認(rèn)購春交會至6月底會所局部園林到位開盤至春交會解籌及開盤，春交會三大階段 各個(gè)擊破全精粹地段園林及生活體驗(yàn)產(chǎn)品賣點(diǎn)推廣新規(guī)則 實(shí)景化 版面異型化 最化（極致化） 排場化階段A. 主旨：復(fù)合地段對豪

8、宅品質(zhì)的提升 主題：深圳精粹四位一體 渠道： 報(bào)紙廣告 戶外、電視廣告一二期連橫合縱內(nèi)圣外王塑造的市場姿態(tài)在外稱王（競爭對手無可比擬）在內(nèi)成圣（硬件考究無與倫比）形象行銷活動毛澤東毛澤東詩詞書法展詩詞書法展所謂豪宅，就比如10萬平方米的社區(qū)，800萬平方米的綠茵檢驗(yàn)毫宅，要看他周邊方圓10公里的區(qū)域有否跟豪宅相稱推廣賣點(diǎn)的語調(diào)地鐵西部第一站口豪宅深圳樓市地處地鐵口的在售豪宅大社區(qū)碧海云天是唯一的地鐵口物業(yè)周邊環(huán)境最高尚，綠化最多的豪宅華僑城、錦繡中華、黃牛垅公園、及園博會、濱海高爾夫環(huán)抱周邊。階段B. 主旨：建筑本體賣點(diǎn)及配套優(yōu)勢的攻擊 主題：花園宅海景家 渠道： 戶外。 招商手冊。35平方米

9、，大戶人家的起居室？紅樹東方免費(fèi)贈送的露臺！層高六米，復(fù)式豪宅的客廳？紅樹東方免費(fèi)贈送20平方米的陽臺！2萬平方米，社區(qū)版圖？紅樹東方花草樹木，亭臺樓榭生活的園林！推廣賣點(diǎn)的語調(diào)這里的花和人都挺直腰桿的生活，在6米高的陽臺。70年來，他都直來直往，我說的是正南北穿行的海風(fēng)。女兒說這是月亮睡覺的房間，在35平方米的露臺。推廣賣點(diǎn)的語調(diào)喜歡海，就讓他天天出現(xiàn)據(jù)說真正的豪宅外圍除了私家道，便是綠地、海景、或者其他的自然風(fēng)光豪宅的朝向只有一種，叫做正南稱得上豪宅的園林，不是嘩眾一時(shí)，而是隨時(shí)間推移歷久彌新。推廣賣點(diǎn)的語調(diào)階段C. 主旨：園林及生活體驗(yàn) 主題：30萬華僑城濱海生活 渠道： 報(bào)廣、電視。 戶外。 銷售物料。60萬一株的千年澳洲古樹，天然水磨石走道，原木為框，玻璃為體，說的不是五星級酒店大門，而是碧海云天園林的棧道在深圳，園林的聯(lián)想是不是只有棕櫚樹，碧海云天卻有楊柳依依。垂柳、清河、涼亭，對中國本色生活的堅(jiān)持，才是豪宅的巔峰。推廣賣點(diǎn)的語調(diào)推廣賣點(diǎn)的語調(diào)“周末還去觀瀾打球嗎”一位朋友問我，我說：春天來了，還是到碧海云天看看柳樹吧“爸爸來，我?guī)愕胶永镒ヴ~吧”，隨后兒子把我?guī)У搅吮毯Ｔ铺靾@子里的小木橋邊。兒子手工課比賽獲勝了，作品是他從碧海云天園子里摘來的竹葉做的書簽，媒介建議