精品資料（2021-2022年收藏）昆明市芳華園房地產項目策劃報告

1、昆明市芳華園房地產項目策劃摘 要房地產業(yè)已經成為拉動經濟增長的支柱產業(yè)，2010年，由于政府出臺了一系列抑制房地產投資過熱的調控措施，預計房地產將發(fā)生結構轉變。但就整個房地產發(fā)展的現狀來看，房地產仍然處在一個快速發(fā)展的時期。項目策劃是房地產開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，策劃的可行性及有效性對項目開發(fā)具有重要意義。房地產項目策劃包括項目開發(fā)條件分析、項目環(huán)境分析、項目的市場定位、項目方案策劃、項目營銷方案等。該報告是對昆明市芳華園房地產項目進行策劃分析。關鍵詞 項目開發(fā)、策劃報告、房地產The Real Estate Project Planning Of Kunming FanghuayuanABSTRAC

2、TReal estate has become a pillar industry to promote economic growth， in 2010, the Government introduced a series of inhibitory control measures overheated real estate investment, real estate is expected to structural changes will occur. However, the current situation of the entire real estate devel

3、opment, real estate is still in a period of rapid development. Project planning is an important part of real estate development, feasibility and effectiveness of planning on the project development is important. Real estate project development planning, including analysis of conditions of the projec

4、t environmental analysis, the projects market positioning, project program planning, project marketing programs. The report is a project of Kunming fanghuayuan real estate planning analysis.Key words project planning real estate project development目 錄1、項目基本開發(fā)條件分析11.1項目基本情況11.2項目模式與合作方式11.3項目周邊環(huán)境情況11

5、.4項目市場研究21.5對手樓盤分析42、項目環(huán)境分析62.1地塊環(huán)境條件62.2周圍交通條件72.3配套設施72.4 SWOT分析73、項目的市場定位93.1項目形象定位93.2項目市場細分93.3目標市場103.4項目市場定位114、項目方案策劃114.1產品分析114.2規(guī)劃設計124.3項目技術經濟指標155、項目營銷方案155.1戰(zhàn)略策劃155.2廣告策劃166、評估結論171、項目基本開發(fā)條件分析1.1項目基本情況本項目位于昆明市北市區(qū)，占地約12.25萬，開發(fā)項目定位為中高檔住宅小區(qū)，設計居住戶數約2000戶。地塊場地平整，交通條件較好，生活方便，配套設施較齊全。場地北側為70年

6、代建造的67層住宅；東側、南側為現代城市商業(yè)區(qū)；西側為新建住宅，住宅層數1216層。1.2項目模式與合作方式本項目由本公司獨資開發(fā)，項目的經營方式為：住宅部分全部銷售，寫字樓，商鋪和車位部分全部租賃，20年后轉售。1.3項目周邊環(huán)境情況北市區(qū)，10余年的地產開發(fā)建設，這里已然成為了各品牌商家競相進駐的“黃金寶地”。 從最初的江東花城碧水云天到現在的欣都龍城；從最初的單一居住產品，到現在大型商業(yè)體的陸續(xù)投入使用，再加上政府公共配套資源的陸續(xù)建設，都給北市區(qū)的居住及商業(yè)氛圍驟然之間呈現了量變至質變的飛躍。寫字樓、酒樓、健身中心等滿足區(qū)域商務需求的配套陸續(xù)完善，而電影院、書城、娛樂城、餐飲等滿足居民

7、購物、娛樂、消遣的休閑區(qū)也已逐漸形成氣候。從目前發(fā)展趨勢來看，北市區(qū)商業(yè)目前處于從社區(qū)商業(yè)向商業(yè)中心過渡階段，商鋪一樓均價已接近10000元/m2，從銷售價格的走勢來看，該區(qū)域的商業(yè)已初具雛形。而北市區(qū)一部分住宅密度較高，容積率達到4，房源較多。從這些基本情況來看，隨著輕軌一號線建于此地的利好消息傳開，該片區(qū)今后的樓盤價格均會處于一個上升期。1.4項目市場研究1.4.1昆明市房地產市場走勢分析（宏觀）從2004年開始昆明市的商品房市場已經開始顯現出了很大的優(yōu)勢，施工面積也逐年增加，投資力度也加強了，并且商品用房的銷售情況也非常好，市民對于住宅的需求量也看出商品房開始逐漸走向理性和成熟。受200

8、8年全球經濟危機的影響，許多購房者的剛性需求受到壓制，造成市場整體成交量萎縮，但隨著房地產刺激政策利好以及行業(yè)變化，改善型購房者開始入市，推高了樓市成交量。2009昆明樓市擺脫了2008低迷狀態(tài)，呈現了量價齊升態(tài)勢。成交面積上比2008高出214萬平米，增幅達42%，成交金額比2008高出144億元，增幅61.43%。2009是昆明城市發(fā)展進程加速一，環(huán)快速交通系統全線通車，新機場開工，軌道交通建設提上日程，城中村改造有條不紊進行，昆明宜居性越來越突出，為昆明樓市發(fā)展提供了硬件支持。再加上國家宏觀調控力度加大，在12月底連續(xù)出臺遏制房價快速上漲等相關政策，在一定程度上造成了恐慌性購房需求，促進

9、樓市成交量上升。昆明經濟連年高速增長，居民的有效購房能力增長，外資房地產公司的不斷涌入，昆明的商品房投資和銷售將繼續(xù)保持增長態(tài)勢，昆明的房地產競爭將更加激烈，市場也將逐漸走向成熟。 1.4.2北市區(qū)房地產市場走勢分析（中觀）北市區(qū)，在其十余年房地產發(fā)展的黃金歲月里，一直是昆明市民首選的置業(yè)區(qū)域。十年間，先后有60多萬人遷入這一區(qū)域居住。相對于南市區(qū)，北市區(qū)算不上是昆明最宜居的區(qū)域。但正因為如此，北市區(qū)雖然沒能絕對地把握住昆明住房消費的高端群體，卻得到了最主流消費群體的認同，因此，北市區(qū)也成為昆明近年來發(fā)展最快的區(qū)域。作為新型城市發(fā)展區(qū)域，北市區(qū)從大規(guī)模的居住類項目開發(fā)，逐漸形成滿足區(qū)域內居住群

10、體的生活、休閑、購物消費的商業(yè)開發(fā)項目。 昆明主城北市區(qū)規(guī)劃概要的出臺，進一步鞏固了北市區(qū)作為昆明副中心的戰(zhàn)略地位。根據規(guī)劃，昆明主城北市區(qū)方圓52公里將建成一文化教育、商務活動、居住為主，無污染第二產業(yè)為輔的新CBD。重點控制和建設區(qū)域是世博園周邊地區(qū)、北京路延長線地段北京路核心區(qū)和銀河片區(qū)。此規(guī)劃出臺無疑使北市區(qū)的居住大環(huán)境升值。 目前該區(qū)域的新盤較多，且多數的樓盤已成為現房，由于區(qū)域樓盤間的競爭較大，所以價格的上幅較小。該區(qū)域目前銷售的樓盤多數為中檔住房，并以多層和小高層為主，也有部分別墅。由于市政規(guī)劃和配套設施的完善，該區(qū)域將擁有較強的區(qū)域競爭力。1.4.3本項目臨近地段房地產市場走勢

11、分析（微觀）本項目位于昆明市北市區(qū)，用地西鄰城市主干道龍泉路，東鄰30米寬的煙草二號路，北鄰城市規(guī)劃道路，并距煙草一號線約200米，南面為40米寬的北辰大道。地勢佳，周邊房地產項目發(fā)展迅速，許多大品牌的房地產商均在該地塊有開發(fā)項目，如江東集團，銀海地產等。隨著輕軌一號線的動工，該地段的發(fā)展更加無可限量。1.5對手樓盤分析和諧世紀價格是最大的優(yōu)勢 潛力分析：規(guī)劃中輕軌2號線終點站就在項目地旁 樓盤地址：北市區(qū)銀河大道中段 在售戶型:一房、三房、四房面積為55至200平方米電梯房樓價：約4800元/平米周邊配套: 典型的高層低密度建筑，小區(qū)內下沉式的商業(yè)，創(chuàng)新的兒童游樂設施、體驗式公園，風雨休閑購

12、物廊 給業(yè)主提供了一個休閑、居住、娛樂的全新社區(qū)。 銀河片區(qū)的整體環(huán)境較好，且有大型超市、醫(yī)院、學校、休閑場所等配套，還有月牙塘公園和大雁湖公園，生活休閑都很方便。 實力郡城北市區(qū)難得的水景住宅 潛力分析：小區(qū)周邊有云師大、財貿學校、北辰云大附中、金星小學、幼兒園等教育資源 地址：北市區(qū)銀河大道北段 在售戶型：三房、五房樓價：約70.8萬元/套 周邊配套：商業(yè)、醫(yī)院、學校、公園等配套較為齊全，有128路、136、150路、96路、119路等公交車可以直達。小區(qū)周邊有麥德龍、家樂福，家人購物就醫(yī)、孩子上學都很方便。 小區(qū)內環(huán)境優(yōu)美，據說是北市區(qū)惟一有水景的住宅區(qū)，除此以外，緊挨著江東步行街，早已

13、形成的北市區(qū)商圈讓房子價值倍增。 龍江雅苑樓盤地址： 北依盤龍江，東臨灃源路，南接北京路，西靠昆十中周邊配套 ： 云南省四所升級重點中學之一“昆十中”緊鄰項目地塊的，距項目400米處就是殘奧會省級游泳館，金融配套和商業(yè)配套突出，北市區(qū)沃爾瑪等商業(yè)配套。社區(qū)內：幼兒園，20000平米商業(yè)。項目優(yōu)勢 ：攬教育、交通及景觀三大稀缺資源為一體，融入德國新現代主義風格，傾情打造北市區(qū)最后的純多層洋房社區(qū)。龍江雅苑擁有多達17種戶型，囊括了從一房到四房的多樣設計，可供單身貴族、大戶人家等不同類型家庭作出選擇。以洋房為主的高品質社區(qū)，項目整體線條簡潔、色彩鮮明，強烈的現代感迎合北市區(qū)的都市形象。占地面積：

14、11萬平米 容積率：2.49 綠化率：45.6% 范圍：5216元/平方米8500元/平方米小高層：均價6000元/平方米，花園洋房：均價7800元/平米 天驕北麓地址：盤龍區(qū)煙草二號路紅云小區(qū)旁起價3660元/平方米、均價4300元/平方米占地面積：253080平方米總戶數：10000交通狀況：119、84、79、9、115路等公交可直達天驕北麓是一個集住宅、商業(yè)、休閑為一體的大型項目。其中，25000平方米商業(yè)廣場、小區(qū)超大型水景觀、學校、超市等基本配套讓生活在其中的人們能感覺到舒適、便捷。目前售樓部已開放，項目總共有1萬戶左右，戶型從17.70平米的公寓到126.80平米的4房。2、項目

15、環(huán)境分析2.1地塊環(huán)境條件本項目位于昆明市北市區(qū)，占地約12.25萬，地塊場地平整，交通條件較好，生活方便，配套設施較齊全。場地北側為70年代建造的67層住宅；東側、南側為現代城市商業(yè)區(qū)；西側為新建住宅，住宅層數1216層。用地西鄰城市主干道龍泉路，東鄰30米寬的煙草二號路，北鄰城市規(guī)劃道路，并距煙草一號線約200米，南面為40米寬的北辰大道。 項目東側緊鄰月牙塘公園，公園占地十六萬平方米，其中水面積五萬余平方米，綠化率達百分之七十，是一座以自然風光為主體的現代園林公園。整園設計精巧，獨具匠心,園中還設有羽毛球館、籃球場、網球場、溜冰場、兒童樂園以及2000平方米的月光噴泉廣場，是一個漫步靜思

16、、休閑游樂、運動健身和賞景觀花的好地方。月牙塘公園必將成為本案開發(fā)的一大優(yōu)勢。 2.2周圍交通條件 金色大道完全開通后將連接北京路、龍泉路，從此不再為塞車煩惱，盡享通暢無阻。北辰大道與北京路延長線、龍泉路、昆曲高速、穿金路等多條城市主干線，構成一橫四縱的立體交通網絡，出行高速便捷。毗鄰公交北市區(qū)車場，十幾條公交路線通達全城。2.3配套設施商業(yè)環(huán)境：北辰財富中心、江東商圈、中匯商業(yè)廣場、沃爾瑪等，城市一流商業(yè)配套密布，品質生活盡情享受醫(yī)療條件：昆明第一人民醫(yī)院北市區(qū)醫(yī)院，已不容置疑的優(yōu)質條件讓全家人放心生活，暢享健康教育資源：小區(qū)設有幼兒園及中學，昆十中求實校區(qū)、昆八中龍泉校區(qū)，昆明一流的學校就

17、是在家門口，孩子的希望就在眼前生活配套：恒業(yè)游泳館、市政公園、月牙塘公園、云南野生動物園、金殿公園，以三面維和之勢保障充分的悠閑生活菜市場：本地塊附近有綜合農貿市場，江東農貿市場銀行，郵局，酒店：本地塊附近有各家銀行的自動取款機，也有中國郵政業(yè)務點。其他：本項目地塊附近還有許多的藥店、書店、服裝店等種類繁多的店鋪。配套設施綜述：本項目所處地段是居住人口比較集中地區(qū)域，各種的生活設施十分完善，衣、食、住、行等都可以滿足居民的需要，本區(qū)域現在還有大規(guī)模和高檔次的購物中心。2.4 SWOT分析2.4.1優(yōu)勢分析在對項目進行營銷策劃前，首要的就是清楚自身項目所存在的優(yōu)缺點，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，

18、以下是對項目優(yōu)勢的分析。本項目用地面積較大，如此大的地塊進行小區(qū)的開發(fā),無疑形成了規(guī)模效應。一方面有利于開發(fā)商降低項目單方面開發(fā)成本費用。另一方面有利于項目形成自我的獨立環(huán)境，若配以完善的生活配套設施，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，營造好小區(qū)的生活氛圍，必能增強該項目的市場競爭力。與名校區(qū)完全連接為一體，使校區(qū)幾乎成為了小區(qū)內的配套設施。再加上本地塊所處地段文化氣氛濃厚,對于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說,無疑是最佳的選擇。小區(qū)交通條件良好，處于北市區(qū)的核心地段，購物廣場、娛樂中心、銀行、醫(yī)院等輕松步行可達。有足夠的開發(fā)規(guī)模，進行創(chuàng)新的規(guī)劃，改變北市區(qū)原有居住中高尚但缺少環(huán)境好社區(qū)的不足

19、。2.4.2劣勢分析 北市區(qū)競爭樓盤較多，而本案屬于中高檔的項目，在價格上沒有競爭的優(yōu)勢。在中高檔市場的爭奪中，同在北市區(qū)中各有特色，本項目的地塊優(yōu)勢并不明顯。比之好的地塊和比之差的地塊容易造成對本項目的夾擊攻勢。2.4.3機會分析 隨著輕軌一號線建于此地的利好消息傳開，該片區(qū)今后的樓盤價格均會處于一個上升期。 與北市區(qū)其他樓盤相比，本案因在用地中規(guī)劃了教育用地，獨特的人文環(huán)境能為孩子提供最佳的成長條件，必將吸引大批的的消費者。從規(guī)劃角度上說，因為本項目地塊面積較大，可挖人工湖，可以堆山，可以做大綠化等等，這對于進行小區(qū)的整體規(guī)劃提供了有利的條件。昆明四季如春，得天獨厚的自然條件讓昆明成為較有

20、影響力的宜居城市之一。近年來，外來人口在昆明購房比率日益上升。2.4.4威脅分析多地塊開發(fā)同期競爭，將來會出現供需失衡。供需平衡的破壞，會造成消費者的持幣觀望和客源的分流。本項目周圍地段的一些樓盤：如和諧世紀、實力郡城，這些樓盤的規(guī)模都很大，而且現在社會上的口碑都不錯，所以，這些樓盤也會給項目造成較大的威脅。兩會后，國家關于房地產調控的政策相繼出臺，對項目開發(fā)會有一定的影響。2.4.5結論該地塊是比較理想的住宅建筑用地。根據SWOT理論分析，該地塊在市政配套、交通設施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢。另一方面，根據本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會偏離中檔路線太遠，但本項目不應被周

21、圍樓盤的定位限制了自己的思路，因為該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設計，營造良好的居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設計上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新，從品質上超過周圍樓盤，這樣，該項目的售價也比周圍樓盤價格高，從而最終使本樓盤在該地段形成“領頭羊”地位。3、項目的市場定位3.1項目形象定位幾年前的昆明北市區(qū)，色彩斑斕的彩色涂料充斥于大多數建筑物的外立面上，各個項目色彩看起來十分復雜，地中海風、西班牙風、歐陸風等建筑風格主導著整個城市。然而，當繁而雜的建筑風格成為城市主流的時候，簡單的東西卻往往能帶給人們更多的享受。所以，綜合考慮，本案引入“開放、生態(tài)、現代、文化”的概念創(chuàng)造四個“對話”綠與芳華、綠與城的

22、對話文明與目標對象的對話繁華與清幽的對話歷史與未來的對話力求打造北市區(qū)最為生態(tài)、和諧的家3.2項目市場細分隨著城市化進程的不斷加快，人們對煩囂的城市生活已經有點厭煩，人們越來越需要回歸自然，對清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于一些收入較高的白領階層，他們往往把目光投向一些郊外樓盤。我們可以引入現代化、智能化的設計，把它建設成為以“綠色-生態(tài)-健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合昆明春城的理念。所以我們的目標客戶就是鎖定收入較高的白領階層。我們的主力戶型主要集中在兩房兩廳和三房兩廳，面積在90-120平方米左右，因為現在市場上對這兩種戶型的需求最大。項目一期的市場細分：1、 從地理上細分：昆明

23、市盤龍區(qū)、五華區(qū)一帶的居民。2、 從年齡上細分：以25-55歲的人群為主。3、 從工作環(huán)境上細分：以在昆明市內工作的中高收入白領階層以及個體經營者為主。4、 從經濟狀況上細分：家庭月總收入在6000元以上的家庭為主。5、 從購房心理細分：以二次置業(yè)、自主購買及投資為主。項目二期的市場細分：1、 從地理上細分：以昆明市地區(qū)原居民為主。2、 從年齡上細分：以25-55歲的人群為主。3、 從工作環(huán)境上細分：以在市中心大中型工資，外資公司工作的白領階層及個體經營者為主。4、 從經濟狀況上細分：家庭月收入在10000元以上的家庭為主。5、 從購房者心理分析：以自主購買及用于投資置業(yè)為主。3.3目標市場目

24、標客戶的年齡應以2555歲的 人群為主目標客戶的 經濟狀況以家庭月收入在600010000元左右的家庭為主主力市場1目標客戶的職業(yè)為中高收入的白領階級和個體經營為主2、北市區(qū)周邊居民3、在北市區(qū)周邊工作的教師、公務員等成長市場1、對昆明氣候印象深刻，希望在昆明擁有房子的外地投資者2、希望到昆明安享晚年的消費者 3.4項目市場定位目前昆明人購房有兩大偏愛：一是越來越多的消費者對板式小高層青睞有加。板式小高層既有高層物業(yè)的建筑結構優(yōu)勢，又有多層物業(yè)的高得房率和采光及通風優(yōu)勢。二是消費者在選擇小區(qū)規(guī)劃布局時，偏向于各類物業(yè)形態(tài)相結合的形式。比如小區(qū)內有多層、高層、小高層、聯體別墅等，其中尤以多層、小

25、高層相結合的小區(qū)獨占鰲頭。最受歡迎的樓型是小高層，在可以復選的情況下，有76.9%的人選擇了小高層，有50.5%的人選擇了多層。通過與受訪者的交流，發(fā)現小高層更受有“一步到位”消費傾向人士的偏愛，他們普遍認為此類物業(yè)結構好，壽命長。在所有受訪者中，選高層的比例為15.2%，而30歲以下的人選擇高層的比例達到了30%，明顯高于其他年齡組的人，這與年輕人特有的審美心理、生活習慣有關。選擇多層的人看中的則是多層的得房率較高、物業(yè)管理費較便宜等因素。本案采用小高層、高層相結合的設計方案。1、小高層和高層銷售價約：8000元/；2、幼兒園、中學建設成本價約：2000元/。3、餐廳、會所建設成本價約：30

26、00元/。4、項目方案策劃4.1產品分析本案產品將面臨3大矛盾，一是高檔住宅的高總價和小房型的總價市場承受力；二是高檔住宅和小房型如何在同一小區(qū)兼容；三是目標市場的產品明朗化與大量的2房3房過渡型產品熟輕熟重。本案的區(qū)域位置、土地價值和建筑成本都限定了本案的價格市場，而這樣的價格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產品，這將是比較符合目標市場對產品的定位，但同時也大大增加本案的風險，因為購買小房型的消費群是較難承受本案的高總價，而能承受高總價的消費者往往有房型豪華的要求。從本案目前的規(guī)劃來看較多的是2房到3房的過渡型產品，有可能在今后面臨的困

27、難是購買2房或小房型的消費者不能承受80萬左右的總價，而購買3房或更大房型的消費者又不滿于房型、居住功能結構的不足。大小房型由于面對的是不同的消費群，如果大小房型共存會加大本案目標消費者的差異性，不利于本案的同一形象和造成購買大房型的消費群因與其他消費群混居而造成對本案的不滿，但是如果規(guī)劃成單一產品類型優(yōu)惠大大增加本案的風險。產品規(guī)劃：1、適當增加大房型和小房型的數量，主要是考慮到不排除2房3房之間的過渡產品仍可能占有一定的市場比例和風險因素。2、大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現。3、從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建

28、造小房型是為了降低風險；而大房型高標準配置又能夠保證小區(qū)的品質。4、小房型應以不超過60萬的總價為宜、大房型可以在100萬以上。4.2規(guī)劃設計小區(qū)由四大功能區(qū)域組成，分為住宅區(qū)由四個各具地方特色的住宅組團組成；文化教育區(qū)包括中學校區(qū)、幼兒園校區(qū)；休閑娛樂區(qū)社區(qū)活動中心、會所、底層架空休閑場所和中心花園等；商業(yè)區(qū)位于裙樓內有各種商鋪。本小區(qū)在設計上要符合“十化”（1） 規(guī)劃超前化。（2） 戶型合理化。（3） 建筑藝術化。（4） 質量標準化。（5） 建材環(huán)?；＃?） 配套完善化。（7） 服務酒店化。（8） 環(huán)境公園化。（9） 生活科技化。（10） 社區(qū)人性化。項目規(guī)劃設計要點1、 建筑密度：16

29、%2、 容積率：2.033、 人口密度：494人/公頃4、 綠化要求：綠地率58.7%5、 建筑紅線退讓道路邊線及建筑間距：按照昆明市城市規(guī)劃管理辦法實施細則有關要求執(zhí)行。6、 規(guī)劃道路：小區(qū)內主要道路應不少于7米。26米以上道路建筑物退縮應不少于5米，15米以上道路建筑物退讓應不少于3米。7、 小區(qū)交通主要出入口方向：北、西、南8、 停車場（庫）配置及停車要求：每戶住宅配一個機動車位（每車位建筑面積30平方米）。9、 小區(qū)公共建筑配套項目要求：會所，占地面積1200，建筑面積約2500。餐廳，占地面積1200，建筑面積約2500。中學：用地面積19200平方米幼兒園：用地面積3700平方米，

30、建筑面積3700平方米垃圾壓縮站：用地面積200平方米、建筑面積200平方米（三箱）社區(qū)文化中心：用地面積200平方米、建筑面積200平方米，含圖書館、文化館、小電影院、體育活動中心。物業(yè)管理所：建筑面積2000平方米居委會：建筑面積各100平方米，含文化站、衛(wèi)生站，分三處設置。儲蓄所：建筑面積150平方米變電房：按用電負荷設置公廁：用地面積100平方米、建筑面積100平方米變電站：用地面積1050平方米、基底面積46米*23米（變電站高度25米），退縮間距按昆明市城市規(guī)劃管理辦法實施細則有關要求執(zhí)行，且不得少于7米。煤氣調壓站：一至兩個（4*5米距多層建筑應不少于6米，距高層建筑應不少于15

31、米，距重要建筑應不少于25米）為配合本小區(qū)建造全國住宅小區(qū)智能化系統示范工程，我們具體提出本小區(qū)的建筑要求：A.改變傳統建筑墻體模式，采用國際先進的240承重空心磚外貼苯板保溫墻體技術，大大提高節(jié)能效果，提高建筑質量，令居住更舒服。B采用水、煤氣、電三表出戶系統及IC卡收費系統。C小區(qū)內高層建筑、中高層建筑和小高層建筑全部配置豪華電梯。D.多高層每棟前面都設置草坪自動澆灌水嘴多個，草坪澆灌由微機自動控制。E小區(qū)給排水、電管網、暖通管路全部由地下傳送，一次性規(guī)劃到位。給水管采用UPVC管以防生銹，并采取雙路供水，飲用水經臭氧處理為純凈水。F整個小區(qū)配置綜合布線系統，每戶室內均設置IDD直撥電話、

32、傳真、計算機專用線路，另設互聯網專線12條。G.建立小區(qū)MIS全面信息管理系統，通過小區(qū)內部的網絡可完成網上購物、網上圖書訂閱、網上訂票等瑣事，足不出戶，方便快捷。同時在市區(qū)內設立本小區(qū)網上購物服務站，實現住戶在市區(qū)內的生活需要。H實現小區(qū)保安系統智能化、現代化。園區(qū)內配置保安電視監(jiān)視系統，在主要道路及主要出入口處設置電視攝像機自動監(jiān)控，錄像帶保留一周，周圍及各角落設雙軌式紅外線探測裝置，有保安中心聯網控制。室內配置可視對講系統，門廳與室內或室內與物管保安中心可實現可視對講。室內門窗玻璃破碎可自動報警，室內遭遇突發(fā)事件可緊急呼叫，遇火災、煤氣泄漏也可自動報警。4.3項目技術經濟指標項目數量 單

33、位總戶數2016戶 居住人口6048人總建筑面積248321住宅總建筑面積235016公建總建筑面積13305商業(yè)總建筑面積4675車位2016個平均每套建筑面積116平均每戶人口3人戶人均居住面積38.8人口密度494人公頃住宅建筑面積毛密度1.92萬公頃住宅建筑面積凈密度18.46萬公頃綠化率58.7%容積率2.03地下車庫建筑面積730005、項目營銷方案5.1戰(zhàn)略策劃1、品牌統一化，主題多元化，市場多輪次，問鼎第一2、以整盤定位上市，搶占北市區(qū)的代表地位，分期開發(fā)。3、統一品牌，多主題系列，對應多個市場。把握大盤開發(fā)的特點，將每個分期分為兩大銷售階段，開盤快速吸納客源，延長中期，保持持

34、續(xù)旺銷的人氣。（1）創(chuàng)造明確的蓄勢、引爆階段。 嚴格要求開盤條件，以使開盤即能去化相當部分盤量，建議現景發(fā)售（2）在產品營銷的基礎上，迅速進入對象強銷階段。 步序一：地緣市場、總價市場 步序二：地緣市場和外地市場、全市市場和總價市場 （3）中期采用波段進攻的方式，創(chuàng)造多次去化組團。5.2廣告策劃5.2.1 媒體組合戰(zhàn)略針對不同的推廣需要制定專門的媒體策略A、針對品牌推廣主線電視、報紙輔線大型路牌、軟性宣傳等B、針對客層的促銷推廣主線航空雜志、星級酒店派送、高級娛樂會員輔線車體，戶外導示，單片投遞等多種方式1、報紙媒體報紙具有信息量大、及時的特點，是房地產傳統媒體，因此還作為主媒體。2、充分運用電視媒體電視具有形象直觀、