上海浦東恒大錦之嘉項目定位ppt課件

1、11產(chǎn)品定位方向思考產(chǎn)品定位方向思考價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位建議項目解析項目解析產(chǎn)品推導(dǎo)產(chǎn)品推導(dǎo)產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議11價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)項目定位項目定位產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位建議企劃推廣企劃推廣1規(guī)劃占地面積：規(guī)劃占地面積：1638916389平方米平方米總建筑面積：總建筑面積：63450.963450.9平方米平方米其中其中 居住面積：居住面積：2214422144平方米平方米 商業(yè)面積：商業(yè)面積：1723917239平方米平方米 地下面積：地下面積：24367.424367.4平方米平方米項目基本狀況項目基本狀況商住綜合物業(yè)商住綜合物業(yè)房型房型面積面積套數(shù)套數(shù)比例比例1 1房房1 1

2、廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)5252565624.20%24.20%2 2房房1 1廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)83.24-87.583.24-87.5888863.80%63.80%2 2房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)969630302 2房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)939330303 3房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)113113282812%12%戶型配比戶型配比以小面積緊湊房型為主以小面積緊湊房型為主n地處中環(huán)以內(nèi)，屬于上南板塊，臨近昌地處中環(huán)以內(nèi)，屬于上南板塊，臨近昌里，在三大世博板塊中區(qū)位條件最佳里，在三大世博板塊中區(qū)位條件最佳n臨近盧浦大橋、南浦大橋、打浦路隧道臨近盧浦大橋、南浦大橋、打浦路隧道以及楊高路等主干道，全方位立體

3、交通以及楊高路等主干道，全方位立體交通便捷便捷項目位置項目位置86cup世博規(guī)劃世博規(guī)劃n世博會已開始建設(shè)世博會已開始建設(shè) ，帶動世博輻射區(qū)，帶動世博輻射區(qū)域的投資建設(shè)域的投資建設(shè)n世博會后，會址將發(fā)展會展旅游、商世博會后，會址將發(fā)展會展旅游、商務(wù)貿(mào)易等綜合功能的新的多功能城市務(wù)貿(mào)易等綜合功能的新的多功能城市公共活動中心公共活動中心 n本案位于世博規(guī)劃核心輻射區(qū)內(nèi)本案位于世博規(guī)劃核心輻射區(qū)內(nèi)n板塊內(nèi)擁有板塊內(nèi)擁有M6M6、M7M7和和M8M8兩條軌道交通，兩條軌道交通，M6M6線將導(dǎo)入金橋、張江等地的高收入者，而線將導(dǎo)入金橋、張江等地的高收入者，而M7M7和和M8M8線將導(dǎo)入來自浦西的眾多客源

4、線將導(dǎo)入來自浦西的眾多客源n距離軌道距離軌道6 6號線成山路號線成山路/ /東明路僅東明路僅200200米米n 距離軌道距離軌道7 7號線浦東南路號線浦東南路/ /云臺路云臺路10001000米米n 距離軌道距離軌道8 8號線成山路號線成山路/ /上南路上南路800800米米軌道交通軌道交通7 號 線8 號 線6 號 線周邊環(huán)境周邊環(huán)境昌里商圈昌里商圈昌里商業(yè)街昌里商業(yè)街好又多量販好又多量販未來本案內(nèi)的浦東商場、世紀聯(lián)華未來本案內(nèi)的浦東商場、世紀聯(lián)華居住環(huán)境居住環(huán)境商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍世博聚居區(qū)世博聚居區(qū)上南花苑上南花苑新昌里公寓新昌里公寓爵仕悅公寓爵仕悅公寓n區(qū)位特質(zhì)區(qū)位特質(zhì)大三林上南板塊大三林

5、上南板塊n規(guī)劃特質(zhì)規(guī)劃特質(zhì)世博前沿核心世博前沿核心n交通特質(zhì)交通特質(zhì)全方位立體交通全方位立體交通n商業(yè)特質(zhì)商業(yè)特質(zhì)昌里繁華共榮體昌里繁華共榮體n居住特質(zhì)居住特質(zhì)新興中高檔聚居區(qū)新興中高檔聚居區(qū)n產(chǎn)品特質(zhì)產(chǎn)品特質(zhì)商住綜合體之精致住家商住綜合體之精致住家項目項目SWOTSWOT分析分析 世博核心三林上南板塊；世博核心三林上南板塊； 交通便捷：靠近多條在建軌道交通站點，多條交通便捷：靠近多條在建軌道交通站點，多條公交線路，大橋和隧道近在咫尺；公交線路，大橋和隧道近在咫尺； 世博中高檔住宅項目集中，居住氛圍濃郁；世博中高檔住宅項目集中，居住氛圍濃郁； 商業(yè)配套對住宅的促進作用商業(yè)配套對住宅的促進作用

6、項目周邊多為舊公房，不利形象塑造；項目周邊多為舊公房，不利形象塑造； 住宅產(chǎn)權(quán)為住宅產(chǎn)權(quán)為5050年；年； 項目臨主干道，環(huán)境嘈雜；項目臨主干道，環(huán)境嘈雜； 住宅與商業(yè)間易相互影響；住宅與商業(yè)間易相互影響； 商業(yè)和住宅共用地下車位，不易管理；商業(yè)和住宅共用地下車位，不易管理；優(yōu)勢優(yōu)勢strength）優(yōu)勢優(yōu)勢weakness）產(chǎn)權(quán)酒店服務(wù)式公寓普通公寓定位方向自用投資兼自用純投資產(chǎn)品產(chǎn)品屬性本案50年住宅產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)屬性項目產(chǎn)品定位方向項目產(chǎn)品定位方向普通住宅市場分析普通住宅市場分析市場競爭情況市場競爭情況萬科新里程：萬科新里程： 6萬平萬平 10000元元/平方米平方米尚尚 東東 國國 際：際：

7、 9萬平萬平 11000元元/平平方米方米市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀板塊市場進入有序板塊市場進入有序狀態(tài)狀態(tài)成交價格成交價格“穩(wěn)中有升穩(wěn)中有升”銷售狀況普遍平平銷售狀況普遍平平調(diào)控后市場降溫調(diào)控后市場降溫未來競爭再度升級調(diào)控影響市場表現(xiàn)板塊價格體系板塊價格體系三林：三林：7500-8700上南：上南：8500-9200昌里：昌里：9500-10500六里：六里：9500-10000南浦：南浦：10000-1100011000元/m2為區(qū)域價格體系上限，很難突破普通住宅可行性判斷普通住宅可行性判斷n項目產(chǎn)權(quán)為項目產(chǎn)權(quán)為50年，做為住宅銷售將存在相當大的抗性；年，做為住宅銷售將存在相當大的抗性；n項目整體規(guī)

8、模不大，無社區(qū)感覺項目整體規(guī)模不大，無社區(qū)感覺n項目臨主干道，較為嘈擾，客戶易有抗性；項目臨主干道，較為嘈擾，客戶易有抗性；n項目戶型面積偏小，以在售爵仕悅公寓銷售狀況來看，區(qū)域客戶主要以項目戶型面積偏小，以在售爵仕悅公寓銷售狀況來看，區(qū)域客戶主要以改善型居住為主，對小面積住宅需求不大；改善型居住為主，對小面積住宅需求不大；n作為住宅出售，很難超出區(qū)域作為住宅出售，很難超出區(qū)域11000元的價格體系極限；元的價格體系極限；n未來競爭對手主要面臨尚東國際和萬科新里程，二者分別以社區(qū)感、產(chǎn)未來競爭對手主要面臨尚東國際和萬科新里程，二者分別以社區(qū)感、產(chǎn)品力及品牌占優(yōu)，本案除位置優(yōu)勢外，其他方面均很難

9、超越；品力及品牌占優(yōu)，本案除位置優(yōu)勢外，其他方面均很難超越；不適合做為普通住宅進行定位不適合做為普通住宅進行定位服務(wù)式公寓市場分析服務(wù)式公寓市場分析市中心土地稀缺市中心土地稀缺 投資建設(shè)門檻高投資建設(shè)門檻高市場供應(yīng)量增幅有限，市場供應(yīng)量增幅有限，成為稀缺產(chǎn)品類型成為稀缺產(chǎn)品類型市場供應(yīng)狀況市場供應(yīng)狀況上海國際化地位提升上海國際化地位提升會展業(yè)高速發(fā)展會展業(yè)高速發(fā)展世界世界500強企業(yè)移師上海強企業(yè)移師上海作為星級酒店及高檔住作為星級酒店及高檔住宅的演變提升產(chǎn)品，吸宅的演變提升產(chǎn)品，吸納量連年走高，需求長納量連年走高，需求長期保持旺盛期保持旺盛市場需求狀況市場需求狀況長期保持穩(wěn)中有升的態(tài)長期保持

10、穩(wěn)中有升的態(tài)勢，平均租金水平達到勢，平均租金水平達到25$/平方米平方米/月月未來受其產(chǎn)品特性和市未來受其產(chǎn)品特性和市場容量的影響，將長期場容量的影響，將長期保持比較穩(wěn)定的水平保持比較穩(wěn)定的水平市場需求狀況市場需求狀況長期穩(wěn)定高回報長期穩(wěn)定高回報保值升值潛力保值升值潛力專業(yè)經(jīng)營管理公司專業(yè)經(jīng)營管理公司 服務(wù)式公寓不僅受到國內(nèi)高端投資客服務(wù)式公寓不僅受到國內(nèi)高端投資客的青睞，更成為海外基金公司的追捧的青睞，更成為海外基金公司的追捧的寵兒的寵兒 n2019年1月：徐匯盛捷高級服務(wù)式公寓Somerset Grand第三度易手于香港協(xié)和集團Concord）,（總價約1億美元）n2019年3月：基匯基金

11、Gateway Capital整幢收購新天地旁的翠湖天地18號公寓。（總價約8000萬美元）n2019年3月：高盛Goldman Sachs整幢收購虹橋花苑服務(wù)式公寓。（總價約7000萬美元）n2019年4月：摩根士丹利則低調(diào)買下的整幢陸家嘴中央公寓，用以包裝成服務(wù)式公寓 Tips：服務(wù)式公寓整體走勢服務(wù)式公寓整體走勢服務(wù)式公寓可行性判斷服務(wù)式公寓可行性判斷可以做為服務(wù)式公寓進行定位可以做為服務(wù)式公寓進行定位n上海酒店業(yè)的巨大缺口，服務(wù)式公寓可作為適當補充；上海酒店業(yè)的巨大缺口，服務(wù)式公寓可作為適當補充；n世博輻射區(qū)的服務(wù)式公寓市場空白，無競爭態(tài)勢；世博輻射區(qū)的服務(wù)式公寓市場空白，無競爭態(tài)勢；

12、n可解決可解決50年產(chǎn)權(quán)、臨街嘈雜環(huán)境、商業(yè)的不利影響等銷售抗性；年產(chǎn)權(quán)、臨街嘈雜環(huán)境、商業(yè)的不利影響等銷售抗性；n浦東沿江區(qū)域中，陸家嘴有雅詩閣、明城花苑等，南浦大橋有東櫻花苑，浦東沿江區(qū)域中，陸家嘴有雅詩閣、明城花苑等，南浦大橋有東櫻花苑，而世博和盧浦大橋也需要有服務(wù)式公寓填補市場空白；而世博和盧浦大橋也需要有服務(wù)式公寓填補市場空白；n可實現(xiàn)較高的售價，并形成極強的品牌影響力；可實現(xiàn)較高的售價，并形成極強的品牌影響力；n避免與尚東及萬科新里程競爭；避免與尚東及萬科新里程競爭；酒店市場分析酒店市場分析酒店名稱酒店名稱地址地址星級星級房間套數(shù)房間套數(shù)標房價格標房價格恒山城賓館恒山城賓館成山路成

13、山路578578號號* * *100100280280亨泰賓館亨泰賓館西營路成山路西營路成山路/ /138138178-308178-308上海櫻楓酒店上海櫻楓酒店東方路東方路2891號號/100368江天賓館江天賓館浦東南路浦東南路3456號號*266319-412n世博會期間預(yù)計上海將有世博會期間預(yù)計上海將有70007000萬人流，對萬人流，對酒店需求酒店需求59.259.2萬，而上海目前酒店可接納萬，而上海目前酒店可接納人數(shù)僅為人數(shù)僅為2727萬，尚有萬，尚有32.232.2萬的缺口；萬的缺口；n世博區(qū)域內(nèi)酒店數(shù)量較少且檔次不高；世博區(qū)域內(nèi)酒店數(shù)量較少且檔次不高；n區(qū)域酒店市場將在世博前

14、達到高峰；區(qū)域酒店市場將在世博前達到高峰；n目前區(qū)域內(nèi)尚無可售酒店目前區(qū)域內(nèi)尚無可售酒店產(chǎn)權(quán)酒店可行性判斷產(chǎn)權(quán)酒店可行性判斷n上海酒店業(yè)的巨大缺口；上海酒店業(yè)的巨大缺口；n世博輻射區(qū)的產(chǎn)權(quán)酒店空白；世博輻射區(qū)的產(chǎn)權(quán)酒店空白；n可解決可解決50年產(chǎn)權(quán)、臨街嘈雜環(huán)境、商業(yè)的不利影響等銷售抗性；年產(chǎn)權(quán)、臨街嘈雜環(huán)境、商業(yè)的不利影響等銷售抗性；n項目如作為酒店項目進行持有經(jīng)營，則處在良好時機；項目如作為酒店項目進行持有經(jīng)營，則處在良好時機；n項目如作為產(chǎn)權(quán)酒店銷售，應(yīng)承諾一定年限的回報以及回購機制，目前項目如作為產(chǎn)權(quán)酒店銷售，應(yīng)承諾一定年限的回報以及回購機制，目前發(fā)展商方面無回租回購計劃。發(fā)展商方面無

15、回租回購計劃。不適合做為產(chǎn)權(quán)酒店進行定位不適合做為產(chǎn)權(quán)酒店進行定位綜合建議綜合建議服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓未來供應(yīng)巨大，競爭激烈50年產(chǎn)權(quán)住宅抗性較大價格不易作高住宅市場可售酒店空白點產(chǎn)品稀缺性無法承諾回租回報酒店市場物業(yè)稀缺性較強地段價值交通便利性服務(wù)式公寓市場機會選擇選擇服務(wù)式公寓作為項目的產(chǎn)品定位方向選擇服務(wù)式公寓作為項目的產(chǎn)品定位方向?qū)雽?dǎo)入Boutique serviced ApartmentBoutique serviced Apartment概念概念 將將Boutique 與與 Serviced Apartment 結(jié)合，將以新的概念，以產(chǎn)品設(shè)計感和結(jié)合，將以新的概念，以產(chǎn)品設(shè)計感和

16、個性化來彌補項目在區(qū)位及立地條件方面的不足與缺陷。個性化來彌補項目在區(qū)位及立地條件方面的不足與缺陷。Boutique的起源的起源起源于法語的起源于法語的“Boutique”，原意是指專賣時髦服飾的小店。自上個世紀誕生起，原意是指專賣時髦服飾的小店。自上個世紀誕生起，“Boutique便與便與“時髦時髦”、“獨特和獨特和“個性化等含義聯(lián)系在一起。個性化等含義聯(lián)系在一起。當今，當今，Boutique概念，意義廣泛，精品經(jīng)營、富個性、講究獨特設(shè)計感、標榜概念，意義廣泛，精品經(jīng)營、富個性、講究獨特設(shè)計感、標榜量身訂造的貼心服務(wù)。它重視細節(jié)，代表了新世紀新一代量身訂造的貼心服務(wù)。它重視細節(jié)，代表了新世紀

17、新一代30歲上下高薪族精致生活、歲上下高薪族精致生活、時尚品味的消費形態(tài)，是當下最時尚品味的消費形態(tài)，是當下最I(lǐng)n的時髦，也將是時尚的生活指標。的時髦，也將是時尚的生活指標。 BOUTIQUE SERVICE APARTMENT BOUTIQUE SERVICE APARTMENT 規(guī)范規(guī)范別出心裁的設(shè)計unique design可持續(xù)發(fā)展de潛力地段location周到貼心的服務(wù)service方便通達的交通Communications持續(xù)推廣經(jīng)營策略spread穩(wěn)定健康發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境Economy environment項目整體定位項目整體定位世博核心世博核心/ /全功能全功能/ /城市級城

18、市級/ Boutique / Boutique 服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓 上海首家上海首家 Boutique Serviced Apartment Boutique Serviced Apartment 項目定位依據(jù)項目定位依據(jù)引入Boutique概念，形成個性化產(chǎn)品和個性化服務(wù)，與普通服務(wù)式公寓差異競爭；上海的酒店式服務(wù)公寓總量有限，新增供應(yīng)減少,需求穩(wěn)定，供不應(yīng)求的狀況開始出現(xiàn)，租金及入住率穩(wěn)中有升，投資回報較高；項目所處世博直接輻射區(qū)域內(nèi)尚未有服務(wù)式公寓項目，可填補區(qū)域市場空白；服務(wù)式公寓的客戶來源主要是來自境外和海歸人士，利于提升整體項目檔次，帶動區(qū)域繁榮；目前市場中的酒店式服務(wù)公寓供應(yīng)稀

19、缺，產(chǎn)品老化，項目可利用良好的設(shè)計理念，以領(lǐng)先的Boutique服務(wù)公寓產(chǎn)品吸納浦東及市中心區(qū)域的中高端租賃客戶，提升社區(qū)整體檔次；項目價值定位項目價值定位物業(yè)名稱物業(yè)名稱房型面積房型面積租金租金( (報價報價) )價格水平價格水平日租日租( (元元/ /天天) )月租月租( (元元/ /月月) )USD/平方米平方米/月月明城花苑明城花苑1R:831R:831R:14801R:14801R:310001R:31000302R:106-1212R:106-1212R:18802R:18802R:388002R:388003R:1483R:1483R:22803R:22803R:478803R:

20、47880東櫻花苑東櫻花苑1R:831R:831R:147601R:1476020252R:1072R:1072R:213202R:213203R:142-2743R:142-2743R:27000-328003R:27000-32800雅詩閣雅詩閣1R:861R:861R:15001R:15001R:300001R:3000035402R:133-1682R:133-1682R:23502R:23502R:475002R:475003R:176-1833R:176-1833R:27003R:27003R:510003R:51000測算本案理論租金測算本案理論租金浦東浦江沿線服務(wù)式公寓租金狀況

21、浦東浦江沿線服務(wù)式公寓租金狀況陸家嘴陸家嘴陸家嘴陸家嘴南浦大橋南浦大橋選取東櫻花苑與本案比較選取東櫻花苑與本案比較比較項目比較項目東櫻花東櫻花苑苑錦之家錦之家參考權(quán)參考權(quán)重重系數(shù)系數(shù)區(qū)位因素地段10.530%0.15周邊環(huán)境10.510%0.05交通便利11.25%0.06景觀10.75%0.035產(chǎn)品因素內(nèi)外裝修11.15%0.055硬件設(shè)施115%0.05會所配套10.85%0.04管理服務(wù)經(jīng)營管理公司10.825%0.2項目知名度10.510%0.05綜合系數(shù)綜合系數(shù)100%0.690 0.690 本案綜合系數(shù)：本案綜合系數(shù)：0.69 東櫻花苑租金：東櫻花苑租金：2025美元美元/平方米

22、平方米/月月本案理論租金本案理論租金=20/25*0.69=13.416.75美元美元/月月/平方米平方米項目價值定位項目價值定位測算條件：測算條件：本案理論租金：本案理論租金：13.416.75美元美元/平方米平方米/月月年年 空空 置置 率：率：20%投投 資資 回回 報報 率：率：8%本案理論售價本案理論售價(月租金月租金12月月80) 8 / 8% =1324816560元元/平方米平方米月租（美元月租（美元/ /平方米）平方米）13.413.416.7516.75單位折合年租金收益單位折合年租金收益（美元（美元/ /平方米平方米/ /年）年）160-201160-201投資回報率投資

23、回報率0.080.08推導(dǎo)出的售價推導(dǎo)出的售價（元（元/ /平方米）平方米）13248132481656016560本案的理論售價：本案的理論售價：1300016500元元/平方米平方米項目價值定位項目價值定位項目價格定位項目價格定位考慮項目預(yù)售時尚未正式經(jīng)營，市場口碑度不高，且軌道交通尚未開通，考慮項目預(yù)售時尚未正式經(jīng)營，市場口碑度不高，且軌道交通尚未開通，同時預(yù)留給客戶一些盈利空間，因此建議價格取低值：同時預(yù)留給客戶一些盈利空間，因此建議價格取低值：靜態(tài)價格定位為靜態(tài)價格定位為:13500元元/平方米平方米 (含裝修）含裝修）項目銷售客戶定位項目銷售客戶定位 未來主要的面對客戶對象將是全市

24、范圍內(nèi)的投資及高端未來主要的面對客戶對象將是全市范圍內(nèi)的投資及高端自住客戶，主要包括：自住客戶，主要包括：全市乃至江浙一帶的投資群體；全市乃至江浙一帶的投資群體；外資公司、跨國公司或機構(gòu)駐滬的工作人員；外資公司、跨國公司或機構(gòu)駐滬的工作人員；國內(nèi)知名企業(yè)駐滬的高級管理人員；國內(nèi)知名企業(yè)駐滬的高級管理人員；“海歸創(chuàng)業(yè)派人士；海歸創(chuàng)業(yè)派人士；其他高收入群體。其他高收入群體。項目終端使用客戶定位項目終端使用客戶定位外資企業(yè)駐滬高管外資企業(yè)駐滬高管外資企業(yè)短期往來上海的商務(wù)人士外資企業(yè)短期往來上海的商務(wù)人士文化背景文化背景生活方式生活方式熱情爽朗熱情爽朗獨立進取獨立進取講求實際講求實際精力充沛精力充沛

25、看重成功看重成功 喜歡運動喜歡運動喜歡社交活動喜歡社交活動注重子女教育注重子女教育房間要求明亮房間要求明亮習(xí)慣用烤箱等多習(xí)慣用烤箱等多種小家電種小家電 陸家嘴金橋張江本案參與世博建設(shè)的跨國企業(yè)員工建筑外立面設(shè)計在造型方面強調(diào)個性化，在充建筑外立面設(shè)計在造型方面強調(diào)個性化，在充分考慮建筑的保溫與生態(tài)節(jié)能的同時，盡量凸分考慮建筑的保溫與生態(tài)節(jié)能的同時，盡量凸現(xiàn)建筑的品質(zhì)與尊貴，通過運用石材、鋁板、現(xiàn)建筑的品質(zhì)與尊貴，通過運用石材、鋁板、中空玻璃的搭配，穩(wěn)健中透露出十足的現(xiàn)代感。中空玻璃的搭配，穩(wěn)健中透露出十足的現(xiàn)代感。局部層面設(shè)置凹進局部層面設(shè)置凹進, ,并利用公共空間在外立面表并利用公共空間在外

26、立面表現(xiàn)出綠意現(xiàn)出綠意, ,充分體現(xiàn)項目的個性化與時代感。充分體現(xiàn)項目的個性化與時代感。外立面建議外立面建議外立面建議二外立面建議二建筑外立面設(shè)計采用建筑外立面設(shè)計采用Art DecoArt Deco風格，以淺色系風格，以淺色系石材作為外立面材質(zhì)。石材作為外立面材質(zhì)。在造型和建筑元素運用上，充分運用在造型和建筑元素運用上，充分運用Art DecoArt Deco風格元素，在細節(jié)中表現(xiàn)項目高貴氣質(zhì)。風格元素，在細節(jié)中表現(xiàn)項目高貴氣質(zhì)。大堂建議大堂建議地面：大理石。局部仿古地磚拼花和地毯鋪地，花崗巖踢腳線或木飾面踢腳地面：大理石。局部仿古地磚拼花和地毯鋪地，花崗巖踢腳線或木飾面踢腳墻面：木飾面和乳

27、膠漆，局部裝飾大理石或板巖的點綴，另外適當可采用金墻面：木飾面和乳膠漆，局部裝飾大理石或板巖的點綴，另外適當可采用金屬屬 板材和線材配以高級現(xiàn)代的壁燈和落地燈強化現(xiàn)代高雅的氛圍。板材和線材配以高級現(xiàn)代的壁燈和落地燈強化現(xiàn)代高雅的氛圍。吊頂：石膏板乳膠漆，配高雅現(xiàn)代吊燈，局部射燈。吊頂：石膏板乳膠漆，配高雅現(xiàn)代吊燈，局部射燈。走道：地毯鋪地，木質(zhì)踢腳線；走道：地毯鋪地，木質(zhì)踢腳線； 墻面乳膠漆局部木飾面配鏡框畫和射燈；墻面乳膠漆局部木飾面配鏡框畫和射燈； 吊頂石膏板乳膠漆配射燈和節(jié)能燈。吊頂石膏板乳膠漆配射燈和節(jié)能燈。面積寬敞，與接待能力相適應(yīng)；氣氛豪華，風格獨特，裝飾典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足，

28、建議采用大理石、大面積鋼化玻璃等建材；電梯廳及電梯建議電梯廳及電梯建議電梯：電梯： 采用以客人房卡為密碼的高級密碼鎖電梯。采用以客人房卡為密碼的高級密碼鎖電梯。電梯廳：電梯廳： 采用純天然大理石墻裙豐鎮(zhèn)黑）采用純天然大理石墻裙豐鎮(zhèn)黑） 進口埃及米黃大理石墻面地面進口埃及米黃大理石墻面地面 電梯門套采用大理石或拉絲不銹鋼。電梯門套采用大理石或拉絲不銹鋼。內(nèi)部公共走道：內(nèi)部公共走道： 建議鋪設(shè)高級防滑地磚建議鋪設(shè)高級防滑地磚 墻面噴涂高級乳膠漆；墻面噴涂高級乳膠漆；消防梯部分：消防梯部分： 采用高級面磚鋪設(shè)踏板采用高級面磚鋪設(shè)踏板平臺等部位：平臺等部位： 墻面和天花板采用高級涂料噴刷。墻面和天花板

29、采用高級涂料噴刷。其他部位建議其他部位建議庭院建議庭院建議l 在住宅部分入口處設(shè)置圍墻，并設(shè)門崗控制人流在住宅部分入口處設(shè)置圍墻，并設(shè)門崗控制人流l 由于項目庭院部分較小，建議以高級石材或地磚鋪，由于項目庭院部分較小，建議以高級石材或地磚鋪，拼接圖形設(shè)計，并設(shè)置若干小品以提升庭院情趣拼接圖形設(shè)計，并設(shè)置若干小品以提升庭院情趣會所建議會所建議商務(wù)功能：設(shè)置商務(wù)中心與小型會議室，提供商務(wù)服務(wù)娛樂健身：屋頂游泳池、屋頂網(wǎng)球場、室內(nèi)健身房、兒童游戲室、多功能活動室。其 他：書報閱覽室、咖啡吧簡化會所配套設(shè)施，做到精致而全面建材建議建材建議裝修標準裝修標準室內(nèi)部分裝修標準：室內(nèi)部分裝修標準：2000元元

30、/平方米平方米（室內(nèi)精裝修連家具）；（室內(nèi)精裝修連家具）；位置建材建議配置建議建議品牌廚房進口地、進口墻面瓷磚進口高檔整體廚柜、進口高檔電器意大利道格拉斯瓷磚、德國米勒廚柜、德國西門子冰箱衛(wèi)生間進口地、進口墻面瓷磚進口高檔衛(wèi)浴意大利道格拉斯瓷磚或蜜蜂瓷磚、德國漢斯格雅或高儀衛(wèi)浴房間進口高檔環(huán)保前面漆、進口高檔地板進口家具、進口電器瑞典柏麗地板、德國西門子洗衣機、SONY、三星等進口電器室內(nèi)裝修建議室內(nèi)裝修建議營造設(shè)計感營造設(shè)計感獨特的空間設(shè)計和精選設(shè)計師家具有助營造設(shè)計感廚房可采用滑動玻璃門間隔，營造空氣流通，視覺不受遮擋的透視感 本案房型普遍較小，需在空間營造中別有新意，講究可塑性。 營造設(shè)

31、計感營造設(shè)計感營造設(shè)計感營造設(shè)計感上柜上柜智能終端智能終端電烤箱電烤箱洗碗機洗碗機廚房設(shè)施廚房設(shè)施空調(diào)設(shè)置建議空調(diào)設(shè)置建議l空調(diào)設(shè)置：空調(diào)設(shè)置： l 由于項目層高的局限性，建議根據(jù)房型的大小采取每個單元單獨安裝分體式空調(diào)或由于項目層高的局限性，建議根據(jù)房型的大小采取每個單元單獨安裝分體式空調(diào)或l 家庭中央空調(diào)。家庭中央空調(diào)。l 品牌以國外品牌為主，如大金、三菱等。品牌以國外品牌為主，如大金、三菱等。l外掛機設(shè)置：外掛機設(shè)置：l 在外掛機處理上，要考慮到外立面的整體協(xié)調(diào)性，建議按照統(tǒng)一位置安裝，并在外在外掛機處理上，要考慮到外立面的整體協(xié)調(diào)性，建議按照統(tǒng)一位置安裝，并在外l 立面設(shè)計時考慮設(shè)計外

32、掛機安裝位及擋板。立面設(shè)計時考慮設(shè)計外掛機安裝位及擋板。智能化建議智能化建議公共部位公共部位磁卡門禁系統(tǒng)、停車場門禁系統(tǒng)、磁卡門禁系統(tǒng)、停車場門禁系統(tǒng)、需要注意的是由于商場人流與住戶同用一停車場，需要注意的是由于商場人流與住戶同用一停車場，建議在停車場到服務(wù)式公寓的地下電梯廳設(shè)置磁卡建議在停車場到服務(wù)式公寓的地下電梯廳設(shè)置磁卡式門禁系統(tǒng)。式門禁系統(tǒng)。人流車流組織建議人流車流組織建議車流車流人流人流l 項目南側(cè)沿用地紅線設(shè)置圍墻，項目南側(cè)沿用地紅線設(shè)置圍墻，使服務(wù)式公寓擁有獨立庭院空間，使服務(wù)式公寓擁有獨立庭院空間，并設(shè)并設(shè)l 兩個地下車庫分別應(yīng)用，地庫入兩個地下車庫分別應(yīng)用，地庫入口一專門劃撥

33、給世紀聯(lián)華作為進口一專門劃撥給世紀聯(lián)華作為進貨口；地庫入口二作為浦東商場貨口；地庫入口二作為浦東商場顧客及服務(wù)式公寓客戶共用出入顧客及服務(wù)式公寓客戶共用出入口口地庫入口1地庫入口2服務(wù)式公寓入門圍墻室內(nèi)部分室內(nèi)部分智能化建議智能化建議l可視對講門禁系統(tǒng)可視對講門禁系統(tǒng)l室內(nèi)智能化控制開關(guān)室內(nèi)智能化控制開關(guān)l廚房設(shè)置智能多媒體終端，可實現(xiàn)有線廚房設(shè)置智能多媒體終端，可實現(xiàn)有線電視、電視、DVDDVD、可視對講、廣播等多功能、可視對講、廣播等多功能網(wǎng)絡(luò)設(shè)施：網(wǎng)絡(luò)設(shè)施： 打造全無線自由社區(qū)，可在社區(qū)范圍內(nèi)享受無拘打造全無線自由社區(qū)，可在社區(qū)范圍內(nèi)享受無拘無束的無束的 網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，隨時隨地發(fā)揮無限上網(wǎng)環(huán)

34、境。網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，隨時隨地發(fā)揮無限上網(wǎng)環(huán)境。布線系統(tǒng)：布線系統(tǒng)： 每個房間預(yù)留充足的網(wǎng)絡(luò)布線接口，提供千兆光每個房間預(yù)留充足的網(wǎng)絡(luò)布線接口，提供千兆光纖到纖到 桌面的高速網(wǎng)路。桌面的高速網(wǎng)路。網(wǎng)絡(luò)設(shè)施配置網(wǎng)絡(luò)設(shè)施配置其他配置其他配置2424小時熱水：小時熱水： 在樓頂設(shè)置熱水鍋爐，提供在樓頂設(shè)置熱水鍋爐，提供2424小時熱水服務(wù)。小時熱水服務(wù)。分質(zhì)供水：分質(zhì)供水： 采用雙路供水管道，提供直飲水。采用雙路供水管道，提供直飲水。自助式洗衣間：自助式洗衣間： 設(shè)置公共自助式洗衣間，既減少占用房間面積，設(shè)置公共自助式洗衣間，既減少占用房間面積，也方便也方便 租賃客戶洗熨衣物租賃客戶洗熨衣物 引入國際知名酒店管理公司或服務(wù)式公寓管理公司作為物