技術(shù)管理成本控制研究概述

1、結(jié)合項目，有的放矢2012/09 2012/09 -2-一、一、 設(shè)計階段成本控制設(shè)計階段成本控制二、二、 設(shè)計階段成本控制設(shè)計階段成本控制三、三、 設(shè)計階段成本控制設(shè)計階段成本控制四、四、 設(shè)計階段成本控制設(shè)計階段成本控制五、五、 設(shè)計階段成本控制設(shè)計階段成本控制六、六、 設(shè)計階段成本控制設(shè)計階段成本控制-3-4-一、成本控制理念一、成本控制理念-6-7-借鑒產(chǎn)業(yè)研究，價值的來源，錢花在那里？-8-小區(qū)規(guī)劃建筑方案施工圖景觀設(shè)計室內(nèi)設(shè)計-9-會花錢，才有可能會掙錢走遠了，忘記了出發(fā)的目的-10-產(chǎn)品與作品的區(qū)別？ 向制造業(yè)學(xué)習(xí)！“客戶體驗客戶體驗”是衡量成本控制是否合理的最核心原則是衡量成本

2、控制是否合理的最核心原則不是建筑師、銷售員、老板等等的衡量標準-11-客戶體驗分析：客戶體驗分析：一、外部要素一、外部要素二、內(nèi)部要素二、內(nèi)部要素決定客戶購房的體驗分析客戶體驗因檔次、城市有別-12-13-14-先分析開發(fā)，其次建安，再次？-15-有限有限資源合理合理分配，自身分配-16-17-好鋼花在刀刃上，類別間分配好鋼花在刀刃上，類別間分配-18-19-二、規(guī)劃設(shè)計階段成本控制二、規(guī)劃設(shè)計階段成本控制-21-22-相信自己，你也可以當(dāng)。-23-投入和成本投入和成本規(guī)模和高度規(guī)模和高度規(guī)模和標段規(guī)模和標段挖填結(jié)合挖填結(jié)合管線設(shè)備管線設(shè)備交叉投入交叉投入 分期規(guī)劃分期規(guī)劃 - 規(guī)劃層次規(guī)劃層

3、次-24- 投入和成本投入和成本 規(guī)模和高度規(guī)模和高度先開發(fā)先開發(fā)1期期B區(qū)位置中等區(qū)位置中等待開發(fā)待開發(fā)2期期C區(qū)抬高價格區(qū)抬高價格最好開最好開3期期A區(qū)位置最差區(qū)位置最差樣板區(qū)無地庫，周期短樣板區(qū)無地庫，周期短 1期小高層區(qū)，周期短期小高層區(qū)，周期短 1期規(guī)模較小，出形象期規(guī)模較小，出形象-25- 開工規(guī)模開工規(guī)模 - 招標約招標約 10萬萬 標段約標段約5-6萬萬 標段清晰，避免交叉標段清晰，避免交叉 土方挖填土方挖填 - 挖填結(jié)合挖填結(jié)合 B1B1地塊小高層規(guī)模地塊小高層規(guī)模 9.79.7萬萬 B2B2地塊的別墅規(guī)模地塊的別墅規(guī)模 4.74.7萬萬 與招標、施工標段規(guī)模匹配與招標、施工

4、標段規(guī)模匹配 理想的土方平衡理想的土方平衡 小高層地塊挖土小高層地塊挖土 抬高別墅區(qū)場地抬高別墅區(qū)場地-26- 首期到位首期到位 - 設(shè)備，管網(wǎng)、用房、智能化等分期、提前投入設(shè)備，管網(wǎng)、用房、智能化等分期、提前投入 交付時序交付時序 - 避免重復(fù)、交叉投入避免重復(fù)、交叉投入首先滿足一期交付首先滿足一期交付管網(wǎng)分期、統(tǒng)一管網(wǎng)分期、統(tǒng)一-27-2、小區(qū)停車、小區(qū)停車 事業(yè)部和常州項目地庫比例事業(yè)部和常州項目地庫比例機動車停車位不足，非機動車停車位閑置。-28-2、小區(qū)停車（機動車）、小區(qū)停車（機動車）約 -29-0.6、0.8的配比的配比1.0、1.2的需求的需求沒有地下配比，盡量地面解決沒有地下

5、配比，盡量地面解決-30-非機動車非機動車 停車配比：停車配比：2.0 輛輛 / 戶戶非機動車非機動車 地下停車：不地下停車：不 便便 利利國家政策和現(xiàn)實生活：滯后、機會-31-：地面（架空層、停車棚、就近）、地下（集中管理）：地面（架空層、停車棚、就近）、地下（集中管理） ：贈送儲藏間、物業(yè)使用：贈送儲藏間、物業(yè)使用以客戶為導(dǎo)向，合理分配資源。-32-33- 思考：思考：小區(qū)變設(shè)置數(shù)量是否達到極限？小區(qū)變設(shè)置數(shù)量是否達到極限？物管用房如何設(shè)置最合理？物管用房如何設(shè)置最合理？與后期物管成本是否關(guān)聯(lián)？與后期物管成本是否關(guān)聯(lián)？-34-：比例和位置：比例和位置 ：位置和規(guī)模：位置和規(guī)模 ：規(guī)劃和運營

6、：規(guī)劃和運營 ：位置和規(guī)模：位置和規(guī)模 ：位置、數(shù)量：位置、數(shù)量 ：形式和規(guī)模：形式和規(guī)模 -35- ：形式和規(guī)模：形式和規(guī)模-36-4、交、交 通通 組組 織織-37-4、交、交 通通 組組 織織：數(shù)量和物業(yè)：數(shù)量和物業(yè)：長度和成本：長度和成本-38-5、場、場 地地 豎豎 向向 思考：土方量控制如何做到最優(yōu)化？ 土方開挖+外運的單價一般在25-50元/m3土石平衡：土石平衡：計算：24600 x 1米 x 30元/ =73.8萬/米 條件：10萬小區(qū)、1000戶、0.8輛/戶、2.0輛非/戶 結(jié)果：每抬高1.0米，建筑單方節(jié)省建筑單方節(jié)省73.5元元/ 方法：抬高場地、土方平衡抬高場地、土

7、方平衡基坑支護：基坑支護：基礎(chǔ)形式：基礎(chǔ)形式：場地排水：場地排水：物業(yè)投訴集中在地下室灌地下室灌水、屋面漏水、窗口漏水-39- 思 考：售樓處規(guī)模、樣板區(qū)規(guī)模占項目規(guī)模比例 ？ 售樓處：投入成本=6000+4000 元/ 維護成本= 8-10 人 樣板區(qū)：景觀成本 = 800-1000 元/ 維護人員= 4- 6 人 樣板區(qū)：維護成本= 4.0-5.0萬 元/人、年有限資金投入適當(dāng)?shù)囊?guī)模。售樓處1200減少100裝修成本提高900元/；減少200裝修成本提高2000元/-40- 思考：住宅經(jīng)濟高度、層數(shù)是少？（9層、11層、18層、80米）假設(shè)10萬，每戶使用面積78，不同層數(shù)，得到戶數(shù)不同-

8、41- 軟硬比例軟硬比例 ：綠地：綠地3：7 到到 龍湖龍湖1：9？ 水景面積水景面積 ：檔次與面積的關(guān)系：檔次與面積的關(guān)系 苗木種類苗木種類 ： 分期和整體分期和整體-42-44-45-1 1、建筑風(fēng)格、建筑風(fēng)格-46-2 2、建筑戶型、建筑戶型綜合影響：結(jié)構(gòu)優(yōu)化綜合影響：結(jié)構(gòu)優(yōu)化 、 得得 房房 率率 、 開窗比例開窗比例 、 體形系數(shù)體形系數(shù) -47-常州A區(qū)戶型平面圖萬科萬科7 7個成本指標所帶來的經(jīng)濟效益?zhèn)€成本指標所帶來的經(jīng)濟效益 7 項指標發(fā)揮經(jīng)濟效益后，單方成本減少145-260元/M2 按開發(fā)量 500萬計，則成本降低額約為10億元！-48-3 3、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化 選型比選

9、選型比選 ：框架、框剪、剪力墻：框架、框剪、剪力墻 平面規(guī)整平面規(guī)整 ：水平向、垂直向：水平向、垂直向 裝飾構(gòu)件裝飾構(gòu)件 ：結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝飾構(gòu)件：結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝飾構(gòu)件-49-4 4、得、得 房房 率率 交交 通通 核核 ：影響得房率：影響得房率 得得 房房 率率 ：多層：多層 85%85%、小高層、小高層 82%82%、大高層、大高層 78-80%78-80% 贈送空間贈送空間 ：陽臺、飄窗、入戶花園、花池、設(shè)備平臺。：陽臺、飄窗、入戶花園、花池、設(shè)備平臺。 檔次、售價和贈送比例檔次、售價和贈送比例 ? ?常州A區(qū)戶型平面圖-50-6 6、設(shè)備用房、設(shè)備用房 設(shè)備用房設(shè)備用房 ：輻射范圍、位置：輻

10、射范圍、位置 管線長度管線長度 ：鋪設(shè)長度、：鋪設(shè)長度、 分期實施分期實施 ：滿足一期、結(jié)合整體：滿足一期、結(jié)合整體 用房功能用房功能 ：水：水 泵泵 房、配房、配 電電 房、煤氣調(diào)壓站房、煤氣調(diào)壓站 消控中心、電信機房消控中心、電信機房常州A區(qū) 設(shè)備用房布局示意-51- 結(jié)構(gòu)成本結(jié)構(gòu)成本 ：結(jié)構(gòu)用量：結(jié)構(gòu)用量 能耗計算能耗計算 ：保溫厚度、門窗形式：保溫厚度、門窗形式 外表面積外表面積 ：裝飾面積、保溫面積：裝飾面積、保溫面積常州A區(qū)和鎮(zhèn)江戶型平面圖分析-52-建筑層數(shù)控制：建筑層數(shù)會影響結(jié)構(gòu)體系的經(jīng)濟性，也會影響設(shè)備的配置要求，規(guī)劃中應(yīng)盡量避免尷尬的層數(shù)。7層要設(shè)電梯/12層要設(shè)兩部電梯/

11、19層要設(shè)剪刀梯6層底部架空要注意“頂層入戶離地小于16米”11層、18層底部架空高度應(yīng)小于4.5m-53-建筑層高控制：建筑層高控制：在確定層高時，應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，選擇合適的層高。層高每增加0.1m造價增加該層造價的3-5% ，剪刀樓梯當(dāng)層高大于3150時，要增加休息平臺，增加公攤面積。-54-8 8、開窗比例、開窗比例 降低能耗降低能耗 ：外圍護能耗最大處為窗：外圍護能耗最大處為窗 保溫性能保溫性能 ：提高窗保溫性能，成本提高很大：提高窗保溫性能，成本提高很大 窗墻成本窗墻成本 ：窗：窗/ /墻墻=330-550 /150 =330-550 /150 元元/平方米平方米 外

12、外 遮遮 陽陽 ：隨窗面積增加：隨窗面積增加 330 330 元元/ /平方米平方米 護窗欄桿護窗欄桿 ：有無護窗欄桿：有無護窗欄桿 100 100 元元/米米成本控制研究 - 建筑設(shè)計階段 窗地比例列表窗地比例列表-55-9 9、架、架 空空 層層 控制比例控制比例 ：適度采用、測算比例：適度采用、測算比例 空間通透空間通透 ：結(jié)合上部結(jié)構(gòu)，不宜結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換：結(jié)合上部結(jié)構(gòu)，不宜結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換 結(jié)合檔次結(jié)合檔次 ：比例結(jié)合定位：比例結(jié)合定位 控制高度控制高度 ：就是控制成本：就是控制成本 成本控制研究 - 建筑設(shè)計階段 -56-1010、頂部構(gòu)架、頂部構(gòu)架 控制比例控制比例 ：適度采用、測算比例：適度采

13、用、測算比例 建筑效果建筑效果 ：效果平衡成本：效果平衡成本 結(jié)合檔次結(jié)合檔次 ：比例結(jié)合定位：比例結(jié)合定位 控制高度控制高度 ：高度帶來成本：高度帶來成本 成本控制研究 - 建筑設(shè)計階段 -57-1111、地下車庫（機動車）、地下車庫（機動車）：有條件下，地庫比較：有條件下，地庫比較 ：5.4 5.4 、7.8 7.8 、8.1m 8.1m 柱網(wǎng)柱網(wǎng) 3.6 3.6、 3.73.7、4.2m 4.2m 層高層高 ：物業(yè)成本：物業(yè)成本 設(shè)設(shè) 備備 用房用房 ：位置、效率：位置、效率 消消 防防 車道車道 ：荷載、柱位：荷載、柱位成本控制研究 - 建筑設(shè)計階段 -58-1111、地下車庫（非機動

14、車）、地下車庫（非機動車）：2.5到到2.0平方米平方米/輛的區(qū)別輛的區(qū)別 車庫位置車庫位置 ：地下一：地下一 or 地下二、坡道地下二、坡道：非機動車的機械停車：非機動車的機械停車 車庫采光車庫采光 ：使用成本、舒適度：使用成本、舒適度成本控制研究 - 建筑設(shè)計階段 -59-1212、儲藏空間、儲藏空間 控制比例控制比例 ：適度采用、測算比例：適度采用、測算比例 后期變更后期變更 ：部分可不砌筑：部分可不砌筑 成本控制研究 - 建筑設(shè)計階段 -60-1313、贈送空間、贈送空間 平平 衡衡 點點 ：售價大于造價：售價大于造價 控制比例控制比例 ：適度采用、可售比例：適度采用、可售比例 結(jié)合檔

15、次結(jié)合檔次 ：比例結(jié)合定位：比例結(jié)合定位成本控制研究 - 建筑設(shè)計階段 送到什么程度為止！-61- 頭頭 部部 ：平：平 頂、小坡頂、大坡頂頂、小坡頂、大坡頂 墻墻 身身 ：涂：涂 料、劈開磚、干掛石材料、劈開磚、干掛石材 基基 座座 ：多彩石、文化石、干掛石材：多彩石、文化石、干掛石材 門門 頭頭 ：劈開磚、干掛石材：劈開磚、干掛石材比較常州B、C、A區(qū)別墅立面比較常州B、C、A區(qū)別墅立面1 12 23 35 56 61 17 78 84 4 1、屋檐及腰線線腳優(yōu)化 5、信報箱及可視對講位置 2、窗套優(yōu)化，橫向分割取消 6、分戶墻降低，改用綠籬分隔 3、入戶門頭強化處理 7、頂層寶瓶取消，改

16、為門頭上方 4 4、一層除門頭石材改多彩石、一層除門頭石材改多彩石 8 8、屋面水泥瓦改油氈瓦、屋面水泥瓦改油氈瓦-62-63-電電 梯梯 ：進進 戶戶 門門 ：門門 窗窗 ：單單 元元 門門 ：外外 遮遮 陽陽 ：太太 陽陽 能能 ：雨雨 棚棚 ：欄欄 桿桿 ：裝飾線條裝飾線條 ： 防火木門防火木門 ：四、施工圖設(shè)計階段成本控制四、施工圖設(shè)計階段成本控制-65-66-建筑設(shè)備管井的設(shè)置：盡量減少管線入戶的長度，管井的面積控制到夠用即可。管井位置盡量設(shè)置在不影響視覺感受的位置，減少管井外的美化裝修-67-毛坯交付用房內(nèi)部墻體優(yōu)化：毛坯交付的住宅對部分后期住戶有可能改動的隔墻在土建工程中可以不砌，減少投入與后期浪費。-68-節(jié)能計算：應(yīng)多方案比較，選擇綜合造價較低的方案。-69-建筑構(gòu)造做法優(yōu)化：建筑構(gòu)造應(yīng)綜合考慮材料價格與施工費用、周期，選擇合適的構(gòu)造做法。-70-精裝住宅與土建的緊密配合：在土建施工前，一定要完成施工圖，以便及時修改土建施工圖，避免現(xiàn)場返工，造成浪費。-71-加強設(shè)計圖紙質(zhì)量的管控：避免因設(shè)計差錯造成設(shè)計返工。-72-1、結(jié)構(gòu) 前置把控，是結(jié)構(gòu)成本控制的核心所在； 樁型與基礎(chǔ)，是關(guān)注重點； 合理控制，考