精品資料（2021-2022年收藏）南京喜年中心服務(wù)式公寓營運合作方案初

1、 喜年中心項目規(guī)劃運營合作方案喜年中心項目規(guī)劃運營合作方案前言：為服務(wù)于項目方加快主力樓盤銷售進度，盡快實現(xiàn)資金回籠；針對公寓更多的用來作為投資、出租用，依托項目方信譽高，履約能力強，項目開發(fā)和經(jīng)營均有可行性研究的保證的基礎(chǔ)， 我公司將經(jīng)營權(quán)以固定回報的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，由我方進行經(jīng)營，實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間。 租約托管模式保證了租約銷售的透明度，對銷售價格起到支撐作用，并能保證項目形象和定位，加快了銷售進度從而實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間；針對投資者：1、省去了投資者出租的

2、風(fēng)險和收取租金的麻煩，得到極大的便利。2、免去了出租期間對于物業(yè)各項管理所需花費的精力，規(guī)范管理的運營能力保障了房屋安全及業(yè)主的各項利益。3、確保了市場運作初期的業(yè)主利益。在市場啟動初期的若干年限內(nèi)，由我司向業(yè)主按固定返租支付租金回報，租賃期限相對穩(wěn)定，使業(yè)主回避了市場形成初期風(fēng)險和還貸壓力。4、統(tǒng)一經(jīng)營具備對經(jīng)營業(yè)態(tài)、整體形象有利帶動，有利于實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競爭力，促進物業(yè)與租金的長期增值。目 錄一、項目概述二、項目服務(wù)式公寓式公寓規(guī)劃三、項目合作模式四、業(yè)主收益及權(quán)益五、前期介入及后期運營團隊第一部分 項目概述（簡）1、 項目未來可期，有一定的成熟周期；定位于南京主城重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚

3、區(qū)，集購物、辦公、休閑于一體的“市民生活廣場”。2、 項目實際交通有待進一步改善，因同期開工電建中儲項目，小市新村河道路徑封閉，項目明年年中交房，目前交通進出多有不便；（解決方案：合作共享單車出行）3、 精裝挑高LOFT有稀缺性，直接定位了中高端路線，月租去到4500以上，日租去到260-300以上，有待市場接受考驗；第二部分 項目服務(wù)式公寓式規(guī)劃項目標(biāo)的以投資為主導(dǎo)向，傾向于服務(wù)式公寓式規(guī)劃，參照中高端服務(wù)式公寓的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，功能配套規(guī)劃如下：一、公共設(shè)施設(shè)備配套（略）二、前廳配套與水吧服務(wù)臺相結(jié)合形成中高端服務(wù)式公寓接待，以服務(wù)化方式替代柜臺式前臺，同時人工、收益、形象和品牌效應(yīng)更能高效體現(xiàn)

4、；三、房型配套1、設(shè)有單雙人行政房、豪華房等差異化房型；2、給與配備功能間、倉庫及消毒間；5、精裝挑高LOFT及地面、墻壁、天花、藝術(shù)裝飾材料與星級符合；6、配置家具有：床、沙發(fā)或扶手椅、茶幾、寫字臺及坐椅、床頭柜、衣柜、全身鏡、褲架、裙架、窗簾遮光簾；7、配置燈具有：床頭燈、臺燈、落地?zé)?、走廊燈、夜燈（房間入門口及床頭柜位置有燈光總控開關(guān)）；8、配置家電有：電視、網(wǎng)絡(luò)、小冰箱、保險柜、電熱水壺；9、配置床上用品有：枕芯、枕套、床單、被子、毛巾、浴巾、地巾；10、衛(wèi)生間配置有：面盆、淋浴、恭桶、梳妝鏡、110V/220V不間斷電源插座、浴巾架、電吹風(fēng)等。四、水吧配套（略）五、共享商務(wù)會議室六、

5、共享娛樂配套第三部分 項目合作需求建議服務(wù)式公寓全權(quán)委托管理服務(wù)：公司派出以項目負責(zé)人為主組成的管理團隊，形成職業(yè)化的管理隊伍和員工隊伍，全面負責(zé)服務(wù)式公寓的經(jīng)營管理，嚴(yán)格按照服務(wù)式公寓管理模式推行，確保服務(wù)式公寓資產(chǎn)的保值增值和經(jīng)營的良性運轉(zhuǎn)。1、 收房：入場接收托管房屋loft精裝房16套，接收按開發(fā)商精裝交付標(biāo)準(zhǔn)（另給與交樓標(biāo)準(zhǔn)），后期與業(yè)主收房同標(biāo)準(zhǔn)；2、 用途：接收房屋用途為：服務(wù)式公寓長短租出租經(jīng)營。3、 經(jīng)營權(quán)：在大的物業(yè)管理規(guī)范框架下，具有自主經(jīng)營管理權(quán)限，自主制定經(jīng)營和管理模式；4、 功能場所：免費給與配備功能間、倉庫及消毒間場所各一間；5、 成本：loft精裝房返租標(biāo)準(zhǔn)為3

6、000元 /間；后期與業(yè)主收房以此做標(biāo)準(zhǔn)參考單獨另行制定；6、 家私補貼：為保證產(chǎn)品定位完整性、品質(zhì)保障和公寓經(jīng)營的統(tǒng)一性，按照家私配置清單（*元/間）給與50%的家電家私補貼，合約期滿贈送業(yè)主； 后期收房旗艦，以對照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)家私配置清單與業(yè)主收取進行統(tǒng)一代購；7、 免租期：鑒于目前工地現(xiàn)狀和交通狀況，在合同期內(nèi)，酌情給與免租期8個月，后期每年2月固定免租；8、 共享設(shè)施：給與配套商務(wù)會議室、娛樂會所等場所的共享使用，采用分成方式，收益分配為7：3，我方7，定價遵照物業(yè)方標(biāo)準(zhǔn)；9、 物業(yè)維保：共享物業(yè)管理主線路水電管線基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)；室內(nèi)常規(guī)維保遵照物業(yè)費用標(biāo)準(zhǔn)；10、 費用承擔(dān)：合作期

7、限在5年以上；我方承擔(dān)托管期限內(nèi)相關(guān)運營費用：1）、室內(nèi)房間水電費（ 100 %），公攤費用按戶計算分攤；2）、布草洗滌及打掃衛(wèi)生、洗漱用品費用如下：（單間50元/次，兩房80元/次） 3）、物業(yè)管理費、網(wǎng)絡(luò)寬帶費4）、非客人不正當(dāng)使用造成家具，電器損壞或更換電器及配件等維修費用；5）、運營成本：公寓運營成本、推廣費用及廣告費及人力成本等由我方承擔(dān)；11、 門頭和廣告位：免費給與公寓經(jīng)營方符合物業(yè)規(guī)范的公寓店招位置1塊；免費在戶外合適商業(yè)體優(yōu)勢位置標(biāo)準(zhǔn)廣告招牌位置至少1處；12、 門鎖：經(jīng)營托管期間，為更有利于出租，在不損壞入戶門的前提下，需換裝智能密碼門鎖系統(tǒng)以便管理，新裝費用我方承擔(dān)。13

8、、 維修：經(jīng)營托管期間，因附屬設(shè)施自然折舊或質(zhì)量問題以及小區(qū)建筑、物業(yè)管理、托管房屋裝修等原因造成的損壞由物業(yè)方負責(zé)；經(jīng)營托管過程中因我方經(jīng)營使用不當(dāng)或管理不當(dāng)造成的意外損壞和丟失，由我方承擔(dān)。14、 保險：房屋托管經(jīng)營期間，購買相關(guān)財產(chǎn)險、安全險、意外險等保障（約30-50元/間）。15、 收房：后期隨經(jīng)營的擴張，我們會涉及到跟業(yè)主收房，即售樓返租協(xié)議，作為售樓后單獨返租協(xié)議行使主體，售樓處給與積極配合；跟業(yè)主收房相關(guān)條款單獨列舉說明；16、 解約：合約期滿或提前解約，書面通知到期日后至少需要給予乙方15天時間換鎖和收拾相關(guān)用品。第四部分 業(yè)主收益和權(quán)益投資收益是購房者最為關(guān)注，為了給與定價

9、提供同口徑的參考，每種房型的租金如下（模擬）：風(fēng)格房型面積統(tǒng)一代購家私電器月返租金業(yè)主自住權(quán)益（現(xiàn)代風(fēng)）6520003000元3天/月，累計30天/年（北歐風(fēng)）6520003000元3天/月，累計30天/年（田園風(fēng)）6520003000元元3天/月，累計30天/年備注說明：1、 上述租金水平同于市場同等租金水平；2、 業(yè)主使用自住房無需支付房費，只需按標(biāo)準(zhǔn)房100元/天承擔(dān)服務(wù)費，免繳物業(yè)管理費；1、 在本房產(chǎn)受托期的完整年度，享有業(yè)主優(yōu)惠入住權(quán)。每年自然享有30天入住權(quán)，其中淡季（11月4月）18天，旺季（5月10月法定節(jié)假日）12天；其中周末及法定假期5天，平日7天。業(yè)主返住需支付基本的服

10、務(wù)費用，收費標(biāo)準(zhǔn)如下：標(biāo)準(zhǔn)房房為100元/天。2、業(yè)主行駛?cè)胱?quán)時，業(yè)主不得以任何形式出租或變相出租等擾亂客房銷售管理和價格秩序的形式經(jīng)營其優(yōu)惠入住客房，并不得販賣。由此造成的損失，按1日扣1月返租金方式計算，并有權(quán)保留違約責(zé)任的追究。3、預(yù)定時間：旺季提前7日預(yù)定；淡季提前3日預(yù)定；在確認訂單后，一般在15分鐘內(nèi)確認，如有特殊情況在30分鐘內(nèi)給出答復(fù)。在入住日前24小時內(nèi)可以對預(yù)訂進行更改或取消，且不收取任何費用。4、入住權(quán)利僅限當(dāng)年有效，不累積至下一年度。第五部分 前期介入及后期運營團隊根據(jù)項目的進展情況和管理公司托管服務(wù)式公寓的成熟做法，擬按服務(wù)式公寓籌建、籌備、經(jīng)營管理三個階段介入，其

11、中服務(wù)式公寓籌建階段集中了需開發(fā)商投資的項目內(nèi)容，而服務(wù)式公寓籌備及經(jīng)營管理階段主要集中了服務(wù)式公寓管理公司投入的項目內(nèi)容，每個階段具體安排如下：一、服務(wù)式公寓籌建階段（精裝交付，略）1、具體任務(wù)：（1）收集和提供服務(wù)式公寓市場信息、明確服務(wù)式公寓各功能定位。（2）功能布局確立：服務(wù)式公寓項目的總體布局及服務(wù)式公寓功能流程分布說明。（3）協(xié)助對項目從基礎(chǔ)設(shè)施水電管線投入使用的掌握、協(xié)調(diào)。（4）以服務(wù)式公寓專業(yè)角度,在交付期了解排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、廚房設(shè)備系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、特行管理系統(tǒng)等服務(wù)式公寓運營保障系統(tǒng)的掌握資料，并協(xié)助開發(fā)商完成設(shè)備運行調(diào)

12、校、驗收。 二、服務(wù)式公寓籌備階段1、介入任務(wù)：為服務(wù)式公寓順利開業(yè)提前做好服務(wù)式公寓開荒、營運物資采購、人員招聘培訓(xùn)、VI設(shè)計應(yīng)用、政策程序制訂、宣傳冊及表單印制、公關(guān)策劃等各個籌備環(huán)節(jié)的工作。 2、介入時間：計劃開業(yè)前45-90天。3、介入人員：項目負責(zé)人，進駐現(xiàn)場辦公，并視籌備進度，逐步安排整個經(jīng)營管理團隊入場。4、具體工作：略（管理公司自行組織）。三、經(jīng)營管理階段1、介入任務(wù)：開業(yè)后，由管理公司派出的經(jīng)營管理團隊對服務(wù)式公寓實施市場推廣、內(nèi)部運營及物業(yè)管理等日常運作管理。 2、介入時間：開業(yè)或指定開業(yè)日前7-15天，進行開業(yè)試業(yè)。3、介入人員：以負責(zé)制的整個經(jīng)營管理團隊全部到位。4、具

13、體工作：略（服務(wù)式公寓管理公司自行組織）。公司主要服務(wù)方式為：一、服務(wù)式公寓顧問咨詢服務(wù)：根據(jù)業(yè)主的專項需求，委派專業(yè)顧問對其提供多元化的服務(wù)式公寓專業(yè)咨詢服務(wù)，負責(zé)為服務(wù)式公寓解決品牌定位，服務(wù)式公寓經(jīng)營方案、服務(wù)式公寓市場定位、營銷策略制定、市場營銷計劃、企業(yè)形象策劃等問題，使該專業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)營管理水平達到全面提升，從而提高經(jīng)濟效益。二、服務(wù)式公寓全權(quán)委托管理服務(wù)：公司派出以總經(jīng)理和各主要經(jīng)營部門經(jīng)理組成的管理班子，全面負責(zé)服務(wù)式公寓的經(jīng)營管理，嚴(yán)格按照*管理模式推行，確保服務(wù)式公寓資產(chǎn)的保值增值和經(jīng)營的良性運轉(zhuǎn)，為委托方培養(yǎng)一支職業(yè)化的管理隊伍和員工隊伍。三、服務(wù)式公寓專業(yè)培訓(xùn)：根據(jù)委托方提出的要求，負責(zé)制定和實施開業(yè)