精品資料（2021-2022年收藏）景旭地產(chǎn)公司已獲土地

1、景旭地產(chǎn)公司已獲土地（拆遷完成）到開盤設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)討論  這次討論主要是在項(xiàng)目前期已獲土地（拆遷完成）到開盤這一階段的設(shè)計(jì)計(jì)劃工作,以及在設(shè)計(jì)工作的過程中需要注意的一些問題  大家都很清楚,在這樣一個階段設(shè)計(jì)部門是龍頭,設(shè)計(jì)的計(jì)劃和設(shè)計(jì)的成果直接或者間接的影響了開發(fā)計(jì)劃的實(shí)施,今天我就拿一個以前做過的實(shí)際案例,從拿地到開盤6個月的速度,來和大家一起討論一下前期的設(shè)計(jì)工作在計(jì)劃和計(jì)劃的實(shí)施上，所能利用的技巧和所應(yīng)避免的彎路.  這次討論不涉及產(chǎn)品的品質(zhì)和過程的把握等與細(xì)節(jié)有關(guān)的一些問題,當(dāng)然如果大家有興趣的話也可能對一兩個問題進(jìn)行展開.同時也感謝各位的參與,我舉的例子僅

2、僅為個人的一些經(jīng)驗(yàn)和心得,準(zhǔn)備的也很倉促,我只能按照我想到的一些事情來說,有不足的也請各位幫忙補(bǔ)充!  注:計(jì)劃表已經(jīng)上傳到本群的共享,名為:設(shè)計(jì)計(jì)劃.doc正文：                                 嘉賓:安徽-樂人 &

3、#160;你們看到的那個設(shè)計(jì)計(jì)劃,是實(shí)際項(xiàng)目和實(shí)際操作的真實(shí)性的計(jì)劃,已經(jīng)執(zhí)行首先拿到這樣的項(xiàng)目,也是有前提的,在土地成本過高,集團(tuán)現(xiàn)金流有壓力或者是市場競爭需要的時候,我們會這么去做,但是那么快的進(jìn)度,是需要有前提的:1.集團(tuán)重點(diǎn)項(xiàng)目,集所有資金和技術(shù)力量.2.所有配合的設(shè)計(jì)單位均熟悉,有相當(dāng)?shù)呐浜辖?jīng)驗(yàn).3.所有公司部門全力配合.4.并且要有充分的準(zhǔn)備一.準(zhǔn)備工作:當(dāng)天拿地,當(dāng)天策劃,設(shè)計(jì)與甲方開會研究,確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),戶型方向及比例.分析政府文件,分析地塊條件.聚齊人手:配備景觀1名,裝飾1名,建筑1名,結(jié)構(gòu)1名.在開發(fā)計(jì)劃的基礎(chǔ)上,制定詳細(xì)的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,并在公司層面討論,獲得批準(zhǔn).拿到地,就

4、應(yīng)該緊張起來,剛接到集團(tuán)通知,當(dāng)晚就開了討論會,一般產(chǎn)品定位我們比較建議策劃公司拿主要意見,所以,建議有長期的策劃顧問,并且該顧問熟悉當(dāng)?shù)厥袌?一出口能報(bào)出數(shù)據(jù),或者策劃公司前期做有功課.二.條件分析工作:前期的條件分析也是非常的主要,分析政府文件,主要是當(dāng)?shù)夭块T的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理文件,建設(shè)工程相關(guān)文件,以及特有的規(guī)范要求.壟斷部門的一些規(guī)定能拿到那就最好了!一般地方政府會有規(guī)劃設(shè)計(jì)管理文件,在這個文件里,集中了規(guī)范性需要注意的要點(diǎn),一般在間距,退讓,面積計(jì)算,日照計(jì)算都會有所提及,另一方面,會有一些政府支持性的政策,這些政策一定要吃透,要算總賬. 案例分析:案例一.下面說一個政府支持性

5、的例子:安徽省合肥市規(guī)劃文件要求,規(guī)劃設(shè)計(jì)中,在原有退讓基礎(chǔ)上再退讓寬度不小于 8米,面積不小于300平米的情況下,每退讓1平米,獎勵3平米.看似是一個比較占便宜的條文,但是實(shí)際實(shí)施下來卻和你想的不一樣,后來我一打聽,必須退讓出來的空間能在圖面上反映出是作為公共用途,必須沿城市道路和廣場,而且審批手續(xù)一道一道的,在高容積率的規(guī)劃下,多的那幾百平米夠你折騰很久,這樣一來耽誤了時間,也不一定能爭取到,這就是一個爛賬.案例二.另外還有一條:住宅建筑超過100米,100米以上的建筑面積可以不計(jì)入容積率,如果按照結(jié)構(gòu)規(guī)范,剪力墻的結(jié)構(gòu)極限是120M,那么做到120米結(jié)構(gòu)上的造價不會增加多少,只有消防上面

6、有所提高,但是提高是可以接受的,在高樓面地價的情況下,還是劃算的,但是有很多單位不愿意去做,我們集團(tuán)研究,決定拿兩棟樓來做一下,1是因?yàn)檎矚g,方案容易通過,2是因?yàn)榧热挥羞@樣的政策,說明大勢所趨,以后一定會做到,如果今天不做,以后還是要做,等到別人都會的時候,我們卻沒做過,那就是被淘汰的對象.以上兩個例子是想表達(dá),在政府文件的分析和利用上,要考慮大局,不要盲目,好與壞是需要細(xì)細(xì)分辨的,政府哪有那么容易就吃虧呢? 地塊分析:分析地塊條件:在規(guī)劃設(shè)計(jì)中也是重要的環(huán)節(jié),可能地塊有很多你不知道的故事,我和朋友聊過他們做的項(xiàng)目,地塊里有人防,有暗涵,很多政府都已經(jīng)不知道了,卻被整了出來,尤

7、其是遇到人防的那兄弟,直接報(bào)政府,然后政府答復(fù)等待處理,項(xiàng)目直接拖一年,最后政府答復(fù):老人防可以拆除,免去補(bǔ)償費(fèi),但必須1:1還原,其實(shí)那兄弟本想敲政府一把,不想后來被搞傷了.退讓-獎勵剛剛提出來了,要分析透,最好的辦法是詢問同級別的公司,看看他們操作的如何,如果別人都能搞到,不麻煩的話,那你也能搞的到!要是人家都說難,勸你再分析一下人手配備:聚齊人手:配備景觀1名,裝飾1名,建筑1名,結(jié)構(gòu)1名.在設(shè)計(jì)部門的人員配備上,我個人認(rèn)為最好是全專業(yè),尤其是項(xiàng)目進(jìn)展非?？斓臅r候,全專業(yè)的好出非常多!但是可能由于條件原因,很多專業(yè)找不到,那就建議利用外腦,下面會講到這個問題!在開發(fā)計(jì)劃的基礎(chǔ)上,制定詳細(xì)

8、的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,并在公司層面討論,獲得批準(zhǔn).這是開發(fā)總圖和分析圖,一般的房地產(chǎn)公司會制定詳細(xì)的開發(fā)計(jì)劃,但是大的開發(fā)版圖是很容易確認(rèn)的,在規(guī)劃方案初步定稿后,一星期就可以確定,開發(fā)版圖的確認(rèn)是有里程碑意義的,這就解釋出了,哪個先做,哪個后做,哪個急,哪個不急,如果沒有這個圖,所有的計(jì)劃都是空談 主要注意事項(xiàng)接下來說幾個注意的事項(xiàng):1.一期盡可能不設(shè)大底盤地下車庫,以便盡快達(dá)到預(yù)售形象.2.售樓部盡快選定位置,做為臨建上報(bào),將來轉(zhuǎn)正.3.設(shè)計(jì)單位選擇那種不擠車,能打硬仗,負(fù)責(zé)任的.4.所有計(jì)劃對外按提前5天執(zhí)行,內(nèi)部計(jì)劃完全保密.我們在做先期設(shè)計(jì)計(jì)劃的時候,會出現(xiàn)兩個主要線路,一個是一期建

9、設(shè)的,因?yàn)榻ㄔO(shè)進(jìn)度直接影響了預(yù)售許可證的取得,另一個是樣板區(qū)域,這是開盤活動的必要一部分,也是樓盤首先面對市場的窗口,好與壞,直接影響銷售全局!一期的建設(shè)我們要快,因?yàn)樵娇斓拈_盤對建設(shè)工期越苛刻,什么時間能建設(shè)多少東西,作為一個設(shè)計(jì)管理者應(yīng)該是很清楚的.所以在那么短的時間內(nèi)想開盤,一期盡量不設(shè)大底盤地下室,除非地型特別,或者地下室上抬,否則不要做,如果必須做的情況下,建議大開挖以后,先起住樓,后鋪開,這樣能有效的避免工期問題! 售樓部盡快選定位置,做為臨建上報(bào),將來轉(zhuǎn)正.售樓部的開工時間,和最后的展示區(qū)關(guān)門時間是對應(yīng)的,所以也建議售樓部能在政府私下溝通的情況下盡快確定,抓緊設(shè)計(jì),但是施工圖的關(guān)

10、門節(jié)點(diǎn)要和總規(guī)批復(fù)的節(jié)點(diǎn),對牢,不要盲目的去趕,浪費(fèi)點(diǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)不算什么,工程可是反不起的! 在我上傳的計(jì)劃中售樓部的開工時間正好是規(guī)劃上會的時間,這個節(jié)點(diǎn)是確認(rèn)的關(guān)連節(jié)點(diǎn),要注意的,還有一個情況是售樓部要拆的,不過那個不太建議,樣板體系如果是永久性的,可能營造的時候會仔細(xì)一點(diǎn),成本的投入是劃算的,如果要拆,你是多投入還是少投入呢?往往那樣的售樓部保不長,可能浪費(fèi)很大!接下來舉一個超級浪費(fèi)的例子!某樓盤,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案沒有批復(fù)的時候就建了售樓部,由于用地是分商業(yè)和住宅的,所以把售樓部建在商業(yè)地塊上,先做住宅,有利于資金鏈,規(guī)劃批復(fù)的時候,售樓部也建好了,但是在規(guī)委會上,市長強(qiáng)行意見,先做商

11、業(yè)地塊,后做住宅地塊,結(jié)果房地產(chǎn)公司以為可以做工作挽回,但是住宅已經(jīng)封頂了,還是拿不到預(yù)售許可證,原因就是熟樓部在商業(yè)地塊上,商業(yè)地塊無法啟動,商業(yè)不建就不給預(yù)售許可證,最后炸掉了,3000萬的樓,連盤都沒開就炸了,然后在萬達(dá)租一個地方做售樓,那可叫個慘啊設(shè)計(jì)單位選擇那種不擠車,能打硬仗,負(fù)責(zé)任的.高速開發(fā)對設(shè)計(jì)院的要求:這樣的高速開發(fā)中,設(shè)計(jì)計(jì)劃緊,所以設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)該說是外界比較至關(guān)要的環(huán)節(jié),話說概括一點(diǎn),就是一定要有實(shí)力.以下說幾個心得!1.不管你牌子有多大,你給我空出5個建筑5個結(jié)構(gòu)來,如果這個他說無法接受,再大的設(shè)計(jì)單位,人都鋪到別的地方了,你看著干著急,你也沒辦法,他也沒辦法!2

12、.不管你有多牛,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定要給我派最好的,當(dāng)然這前提是你了解他們院.3.不管你們有事沒事,12:00以前最好有個人陪我加班. 這樣一來才能有效的控制設(shè)計(jì)力量,不過希望還是選擇熟悉的設(shè)計(jì)單位,相互合作的多,彼此之間了解,什么事情都好做!設(shè)計(jì)單位的好壞直接影響品質(zhì),好的設(shè)計(jì)單位對效果的控制是不一樣的,下面針對 裝飾產(chǎn)品線的管理裝飾線來說一下,因?yàn)檠b飾線和品質(zhì)的關(guān)系比較大!第一,用裝飾做外腦:當(dāng)你的戶型圖出來了,所有人都說沒問題了,建議你去問一下裝飾設(shè)計(jì)公司,對戶型的建議,不要等到出來施工圖當(dāng)做設(shè)計(jì)條件給人家,這樣人家也不好過!開盤條件是0.000G1G2兩個文件是方案的階段

13、我拿給裝飾公司給點(diǎn)意見,當(dāng)然也是講明白了,只是關(guān)于裝飾的問題,提點(diǎn)建議,這樣一來他給了幾個建議,在我們建筑師來說,不太注意的地方就是細(xì)節(jié),我記得很多裝飾設(shè)計(jì)師都說我們建筑設(shè)計(jì)是粗線條,其實(shí)就是這樣,建筑師考慮的肯定沒有他們細(xì)!最好是找他們要點(diǎn)小建議,有利于你的方案再次出彩色,為什么說這是用外腦呢?因?yàn)獒槍@樣的戶型問題,萬科研究的就很細(xì),但是是他們自己研究的,一般的房地產(chǎn)公司沒有那種實(shí)力,所以建議請專業(yè)外腦!后面幾張圖是裝飾公司做的效果圖,我們認(rèn)可了這個方向,然后施工圖,樣板等等一應(yīng)俱全,最后做出來,我剛剛?cè)ヅ牡恼掌?大家可以看一下,這樣的設(shè)計(jì)單位才能叫合格,只有這樣的技術(shù)力量在背后支持,才能

14、使項(xiàng)目在高速運(yùn)做的同時,保留那么一點(diǎn)品質(zhì).設(shè)計(jì)計(jì)劃那個圖上有具體的時間,到時候我們大家可以一起分析,我接著說! 時間概念的控制接下來我說基本的一個時間概念,分為兩部分,一部分是對自己的時間概念,一方面是對全局的時間概念!那個圖大家都看一下,1月和2月基本上都在折騰方案,規(guī)劃方案是有兩個月的過程,在這個過程中不要停下來,這也反應(yīng)了我上面說的,為什么希望有全專業(yè)的設(shè)計(jì)部,因?yàn)槿珜I(yè)可以分線干事情,所有的計(jì)劃都不能停,都要穿插,但是最主要的是方案報(bào)批后全部都要動的時候,我們要留多少時間給自己,這就是對自己的時間概念對自己的時間概念 經(jīng)驗(yàn)數(shù)值:10萬平米土建施工圖35-45天.1萬

15、平景觀施工圖10-20天.3000平內(nèi)裝飾施工圖25-30天.3000-8000平幕墻施工圖15-25天.以上是我個人的經(jīng)驗(yàn),可以參考,不過不同地區(qū)不同情況,建議大家還是按照自己的經(jīng)驗(yàn)時間!然后針對公司的開發(fā)計(jì)劃我們要學(xué)會要時間,并不是成本,工程,說哪天要就哪天要的,也不是你設(shè)計(jì)說哪天給就哪天給的,要給大家一個合理的時間,就必須協(xié)調(diào)一下! 計(jì)劃中的成果碰口:元月25日規(guī)劃報(bào)建文本,開發(fā)部上報(bào).2月底基本確定,約25天時間.2月25日售樓部可以破土動工.我們集團(tuán)和中建是合作,不需要土建招標(biāo).如果按照費(fèi)率招標(biāo)也沒問題的.3月1日景觀可以招標(biāo),3月10動工.3月15日內(nèi)外裝飾招標(biāo),按照工程

16、計(jì)劃,售樓部土建45天,安裝與裝飾同步,4月10日內(nèi)外裝可以動工交叉施工.4月15日景觀方案成果結(jié)束,所有外裝飾方案結(jié)束,沙盤,宣傳動畫和宣傳效果圖可以開始,5月25日全部結(jié)束.工程5月25日結(jié)束,5天軟裝飾,6月1日開放,歷時5個月.一個月的續(xù)客,7月初開盤.以上是計(jì)劃中的一些預(yù)計(jì)時間,這個預(yù)計(jì)時間是設(shè)計(jì)部門用來說服別人留給自己更多時間的一個爭取點(diǎn),凡事要講理,你不為難別人,別人也不會為難你!綜合以上兩個時間的分析,就可以落手計(jì)劃,在落手計(jì)劃的同時,我那個表是我重點(diǎn)想說的一點(diǎn)個人想發(fā)!我有一個制表原則,就是一個專業(yè)一條線,有很多人在做計(jì)劃的時候喜歡搞成樹型的,或者圈型的,我覺得應(yīng)該是做成推進(jìn)

17、格型的,并以箭頭分析關(guān)系,這樣的話一目了然,該干什么,缺什么,很清楚! 接下來說最后一個環(huán)節(jié),分析關(guān)鍵點(diǎn)!第一個關(guān)鍵點(diǎn):方案文本的形成.:注意點(diǎn),在大方向確定的情況下,容積率和日照是重點(diǎn)-針對高層住宅項(xiàng)目方案文本的形成是所有計(jì)劃的起點(diǎn),這個文本給的時間不能長,深度也不做什么要求,但是控制點(diǎn)就是在滿足策劃和品質(zhì)要求的情況下,不犧牲容積率,不浪費(fèi)建筑密度,合理利用地下室,完善日照分析!這個大家都明白的,后面可以討論,我就不展開了! 第二個關(guān)鍵點(diǎn):方案文本的政府溝通最理想的是私下的,把上上下下意見征求好,不斷跟進(jìn)更新,讓別人在第一輪方案就能提出建議,然后修改,然后再報(bào),最后的話大

18、家意見也就少了很多.方案文本和政府溝通,我覺得漸進(jìn)式的是最好的,因?yàn)樵谖议T國家,長官意識比較濃厚,在不違反自己的原則和在自己可以接受的條件上,永遠(yuǎn)不要想去說服政府,沒用的,政府的人是頂著帽子做事情,領(lǐng)導(dǎo)一句話,你改也要改,不改也要改,最好的辦法是私下,各級都溝通一下,一方面聽取領(lǐng)導(dǎo)意見,另一方面讓別人了解你的項(xiàng)目,這樣報(bào)起來就快一點(diǎn).千萬不要以為下面的人就不重要,你要知道,他請一天病假你都會晚一天,大神都拜了,還漏那小鬼干什么,何況他只是聽領(lǐng)導(dǎo)的,一般不會有什么意見!第三個關(guān)鍵點(diǎn): 展示區(qū)域和售樓處的確定設(shè)計(jì)方案報(bào)建明朗化的時候,確定展示區(qū)域和售樓處建筑,各專業(yè)最好能在前期就碰方案,節(jié)省一定的

19、時間,分專業(yè)交叉的條件和先后關(guān)系一定要清晰.這個關(guān)鍵點(diǎn)就是在我表中的2月底到3月5日,這個時候是確定方案的最后期限,也是施工圖全面開始的時候,所以不要浪費(fèi)時間,一定要多渠道的去了解方案的進(jìn)程,能快一天就是一天! 第四個關(guān)鍵點(diǎn):圖紙的完善與溝通就是所有圖紙交付的時間,圖紙交付以后,千萬不要以為自己沒事情了,要多去溝通,多去了解,施工圖沒有完全對的,最好能參與到工程部的讀圖隊(duì)伍中,往往精良的設(shè)計(jì)都是在這個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的! 以上是我對該類計(jì)劃的一些心得,請大家指正!謝謝! 嘉賓互動上海-gh-設(shè)管1、進(jìn)行分期開發(fā)的綜合因素有哪些？2、產(chǎn)品定位的時機(jī)及考慮這樣定位的因素？3、早期人員配備建議中各專業(yè)人員在早期對地塊的考慮因素有哪些？4、設(shè)計(jì)人員有約定，那針對時間的約定如何？怎樣安排甲方的圖紙審查時間？5、除建筑設(shè)計(jì)外，其他專業(yè)的設(shè)計(jì)公司（景觀、裝飾