工程部配合銷售管理流程

1、物業(yè)工程部前期綜合維修工崗位職責(zé) 我作為客服中心工程部負(fù)責(zé)人我只代表我個(gè)人的想法， 還沒來得及和我們的 客服中心李艷杰經(jīng)理商量就盲目寫了關(guān)于工程部內(nèi)部管理流程還沒來得及 修改希望培訓(xùn)部領(lǐng)導(dǎo)只做參考，我是來做我們名都工程部內(nèi)部管理培訓(xùn)用 的；希望貴部能諒解！一、了解熟悉物業(yè)內(nèi)供配電運(yùn)行方式和給排水、消防管網(wǎng)的分布。二、嚴(yán)格執(zhí)行供用電設(shè)備“安全技術(shù)操作規(guī)程” ，穿戴好勞動防護(hù)用品。三、負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)內(nèi)電器設(shè)備、給排水設(shè)施的維修、保養(yǎng)，完成設(shè)備的年度 檢修計(jì)劃，做好設(shè)備臺帳及設(shè)施的運(yùn)行記錄。四、負(fù)責(zé)房屋二次裝修的裝修管理。五、上門維修服務(wù)人員必須文明禮貌，精神狀態(tài)良好，嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)定 的操作規(guī)程，不得

2、損壞公司的形象和利益。六、維修中，不得破壞周邊環(huán)境及損壞其他相臨設(shè)施，對維修中的廢棄物 必須及時(shí)清理，保持環(huán)境整潔，無雜物。七、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。配合銷售階段綜合維修工工作規(guī)程目的規(guī)范小區(qū)維修工作， 保障設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和滿足業(yè)主維修服務(wù)需求。適用范圍適用于本小區(qū)物業(yè)管理維修工作。每日工作時(shí)間 8 小時(shí)8：3017：30權(quán)限直接上級：恒大名都客服中心經(jīng)理、工程部負(fù)責(zé)人直接下級：無維修工工作程序每日 8：30 簽到戴好工作牌上崗。檢查上班值班記錄，明確未完事宜及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況，清 點(diǎn)工具、鑰匙等，作好物品交接，簽名確認(rèn)。接受物管員工作安排，對業(yè)主委托服務(wù) 5 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，自 帶鞋套，

3、文明作業(yè)、文明規(guī)范用語，對業(yè)主的提問和要求 禮貌解答，忌說“不”字，對不屬于自己權(quán)限內(nèi)解決的問 題可幫助業(yè)主尋找解決的途徑。對小區(qū)的所管設(shè)備和樓宇每天不少于兩次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及 時(shí)匯報(bào)處理。熟悉對業(yè)戶內(nèi)裝修監(jiān)理內(nèi)容及工作要求，能獨(dú)立承擔(dān)裝修監(jiān) 理工作。熟悉本小區(qū)給排水管道閥門、 窯井、化糞池及供電線路走向， 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況，預(yù)防事故發(fā)生。主動鉆研技術(shù)，不斷提高工作能力。 對開發(fā)遺留的土建小工程和業(yè)主委托服務(wù)的土建項(xiàng)目及時(shí)處 理。對在建工程、正在裝修工程進(jìn)行監(jiān)管跟進(jìn)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)跟對接單位聯(lián)系整改或發(fā)函提出整改建議完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作（例如配合營銷、地產(chǎn)工程等） 。 相關(guān)記錄值班記錄巡檢記錄裝

4、修巡檢記錄裝修竣工單違約、整改通知單 工程維修部員工培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范工程維修部員工培訓(xùn)內(nèi)容及程序，使員工培訓(xùn)系統(tǒng)化、科學(xué) 化，確保員工具備工作所需的知識和技能。適用范圍適用于物業(yè)管理公司工程維修組員工的培訓(xùn)。職責(zé) 工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)監(jiān)督及抽查員工培訓(xùn)的實(shí)施情況、考核培訓(xùn)效果以 及推薦去金碧學(xué)院長春分院學(xué)習(xí)的機(jī)會。工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)制定年度員工培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施。 程序要點(diǎn)員工培訓(xùn)計(jì)劃的制定工程維修部經(jīng)理于每年的 12月 15日前制定出下年度的員工培訓(xùn)計(jì)劃， 或每月 15 號制定下月培訓(xùn)計(jì)劃并上報(bào)公司審核批準(zhǔn)。 （具體情況 按金碧物業(yè)長春分公司培訓(xùn)部確定執(zhí)行）員工培訓(xùn)計(jì)劃的

5、內(nèi)容應(yīng)包括以下各方面：A、不違反國家的有關(guān)法律、法規(guī)；B、有明確的培訓(xùn)內(nèi)容；C、有考核的標(biāo)準(zhǔn)；D有具體的培訓(xùn)時(shí)間；E、有培訓(xùn)費(fèi)用的預(yù)算。新入職員工的培訓(xùn) 新員工入職后上崗前需進(jìn)行 3天的培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后方可正式上崗。第一天上午由工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)介紹公司的基本情況，講解公司的 各種制度 +（考勤、獎懲、后勤等 ） ；介紹本部的工作性質(zhì)、基本 運(yùn)作程序，講解各崗位的職責(zé)、安全作業(yè)要求以及著裝規(guī)定、 禮貌禮儀、文明用語等。帶領(lǐng)新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境。第一天下午至第 3 天上午由工程部負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)新員工試上崗，新員 工在工程部負(fù)責(zé)人的帶領(lǐng)下處理本崗位具有代表性的事例，從 而熟悉本崗位運(yùn)作程序。第三天下

6、午由工程部負(fù)責(zé)人安排對新員工進(jìn)行思想方面的小結(jié)及技能 方面的考試。新員工經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處理。 專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)； 專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)由工程維修部負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)。專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)每個(gè)月進(jìn)行一次，每次不少于 120分鐘培訓(xùn)內(nèi)容：A、電工類：進(jìn)網(wǎng)作業(yè)電工培訓(xùn)教材；電工作業(yè)安全規(guī)程；維修電工技能培訓(xùn)教材。B、電梯類：電梯結(jié)構(gòu)原理及安裝維修； 電梯實(shí)用技術(shù)。C、公共設(shè)施類：如建筑裝飾工程施工技術(shù)；D給排水類：如給排水設(shè)備設(shè)施使用及維修保養(yǎng)技術(shù);E、制冷類：如制冷設(shè)備原理及使用、維修技術(shù)；F、弱電類：如電子技術(shù)基礎(chǔ)；G柴油機(jī)類：如柴油發(fā)電機(jī)使用及維修、保養(yǎng)技術(shù)；培訓(xùn)形式：A、分

7、工種集中授課；B、分工種集體討論?？荚嚪绞剑篈、試卷考試；B、課堂問答。專業(yè)技能培訓(xùn)專業(yè)技能培訓(xùn)由工程維修部主辦具體負(fù)責(zé)。專業(yè)技能培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，每次不少于 120 分鐘培訓(xùn)內(nèi)容：A、電工類：（ 供配電設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ）；（ 供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ）；（ 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ）；B、電梯類：（ 電梯運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ）；（ 電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ）；（ 電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ）； 電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 。C、給排水類：（給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程） ；（給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ） ； （給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)

8、程 ） ； （二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ） 。D、公共設(shè)施類：如 （ 公共設(shè)施安裝維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ）；E、弱電類：如（弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）；F、柴油發(fā)電機(jī)類：（柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ）； （柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ）； （柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ）。 G公共類： （工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ） ； （設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ） ； （測量設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ） ； （值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ） ；其他相關(guān)規(guī)程。培訓(xùn)形式：A、分工種集體授課；B、分工種集中討論?？荚嚪绞綖楝F(xiàn)場實(shí)際動手能力評估。服務(wù)培訓(xùn)服務(wù)培訓(xùn)由公司安排授課人員講授。服務(wù)培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，每次不少于

9、120 分鐘 培訓(xùn)內(nèi)容：A、文明用語；B儀表儀容；C禮貌禮節(jié)；D服務(wù)意識；E、服務(wù)技能；F、服務(wù)要求。G物業(yè)客服中心工程部技工標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 培訓(xùn)形式為集中授課?？荚嚪绞剑篈、試卷考試；B課堂問答。物業(yè)管理知識培訓(xùn)物業(yè)管理知識培訓(xùn)由公司安排授課人員講授。 物業(yè)管理知識培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，每次不少于 120 分鐘。 培訓(xùn)內(nèi)容：A 、物業(yè)管理法律、法規(guī)。其中： （ 城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定 ） 、 （ 城 市房屋修繕管理規(guī)定 ） 為工程維修部水電維修組、公共設(shè)施維修組單 獨(dú)培訓(xùn)內(nèi)容；B 、 ISO90012000 質(zhì)量管理體系。培訓(xùn)形式：A 、公司集中授課；B 、討論?？荚嚪绞剑篈 、試卷考試；B

10、、課堂問答。安全培訓(xùn)安全培訓(xùn)由工程維修部負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)。 安全培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，每次不少于 120 分鐘。 培訓(xùn)內(nèi)容：A 、操作安全；B 、日常生活安全。培訓(xùn)形式為集中授課形式?？荚嚪绞綖檎n堂問答。思想及文化方面的培訓(xùn)思想及文化方面的培訓(xùn)由工程維修部負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)。思想及文化方面的培訓(xùn)每半年進(jìn)行一次，每次不少于 120 分鐘。培訓(xùn)內(nèi)容：A 、思想品德；B 、行為準(zhǔn)則；C 、語言表達(dá)能力 （重點(diǎn)加強(qiáng)普通話方面的培訓(xùn) ） 。培訓(xùn)形式：A、集中授課；B、討論。C、考試方式為課堂問答。特種培訓(xùn)：對于工程維修部的特殊工種 （ 電梯、值班電工等 ）我個(gè)人建 議應(yīng)有計(jì)劃地選送員工出去培訓(xùn)或請專業(yè)人士來授課

11、。每次培訓(xùn)后，應(yīng)由工程維修部主辦將培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)內(nèi)容、評估成績 等清晰、完整、規(guī)范地記錄在員工培訓(xùn)登記表內(nèi)。培訓(xùn)記錄應(yīng)妥善保存，各類培訓(xùn)計(jì)劃、 培訓(xùn)記錄表保存期為 3 年； 員工培訓(xùn)登記表 、 新員工考核記錄表保存期為長期。記錄培訓(xùn)登記表考核記錄表相關(guān)支持文件 機(jī)電維修部全部標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 對于前期裝修監(jiān)理工工作規(guī)程目的我個(gè)人認(rèn)為在配合銷售的過程加強(qiáng)裝修管理， 杜絕裝修過程中的 違規(guī)現(xiàn)象，確保小區(qū)外觀形象整潔、美觀。適用范圍小區(qū)內(nèi)全部物業(yè)職責(zé)我個(gè)人認(rèn)為在我們金碧物業(yè)長春分公司我作為一名中層負(fù)責(zé)人 我想做好義務(wù)裝修監(jiān)理工作為日后接管奠定良好基礎(chǔ)； 我個(gè)人認(rèn) 為在做好配合銷售的同時(shí)應(yīng)該負(fù)責(zé)每日依據(jù)裝

12、修巡檢流程框 圖對小區(qū)裝修房和單元設(shè)施進(jìn)行巡檢，并填寫裝修巡檢記錄 表，對施工違章現(xiàn)象及時(shí)糾正，對整改問題及時(shí)處理。工程程序裝修監(jiān)理工是維修施工和住戶居室裝修施工質(zhì)量控制的直接責(zé) 任人。接受土建工程師的領(lǐng)導(dǎo)。依據(jù)住戶居室裝修方案 、維 修項(xiàng)目審批表和物管員的具體安排實(shí)施現(xiàn)場監(jiān)理工作。、參與房屋交接、清點(diǎn)和負(fù)責(zé)試水 會同相關(guān)部門、業(yè)主按公司編制的房屋交接清單，對房屋室內(nèi)設(shè)施設(shè) 備逐一向業(yè)主點(diǎn)交。裝修公司進(jìn)入現(xiàn)場裝修 3 天前，如果裝修公司要求試水，組織對廚、 衛(wèi)進(jìn)行關(guān)水 48 小時(shí)試驗(yàn)，每天兩次（上、下午各一次） ，作詳細(xì) 的觀察記錄。 發(fā)現(xiàn)滲漏即時(shí)申報(bào)維修。 無滲漏即請業(yè)主共同檢查， 填寫廚、

13、衛(wèi)試水結(jié)果報(bào)告單 ，裝修監(jiān)理工和業(yè)主簽字，交物管 部存檔。. 對居室裝修全過程實(shí)話現(xiàn)場監(jiān)理 裝修期間，每天必須一次到裝修現(xiàn)場進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理。 依據(jù)住戶居室裝修方案對住戶裝修項(xiàng)目逐一核對，特別是主體結(jié) 構(gòu)、外墻、戶間隔墻及不允許改動的部位有無破壞或損傷，對建 筑外觀的統(tǒng)一性和整體美觀有無影響。發(fā)現(xiàn)在上述行為或有超越 住戶居室裝修方案的裝修行為，必須及時(shí)制止并書面向物管 部報(bào)告，由物管部向住戶發(fā)出裝修整改通知書 ，按裝修整改 通知書的內(nèi)容，監(jiān)督檢查整改情況，作好監(jiān)理記錄交物管部存 檔。住戶廚、衛(wèi)重新裝修埋設(shè)的排污管網(wǎng)、防水層施工，在隱蔽前必須到 現(xiàn)場檢查驗(yàn)收，對管網(wǎng)的位置、接頭、管件材料，防水材料，

14、操 作程序、施工方法、防水層翻高高度、立管防滲處理等質(zhì)量情況 作詳細(xì)記錄，繪制施工簡圖，交物管部歸入住戶裝修檔案。裝修竣工，裝修監(jiān)理工應(yīng)對裝修房進(jìn)行全面的檢查驗(yàn)收，簽署驗(yàn)收意 見，歸入住戶裝修檔案。小區(qū)日常維修服務(wù)的現(xiàn)場監(jiān)理 服務(wù)及時(shí)：從接到派工單之時(shí) 5 分鐘內(nèi)必須到達(dá)維修施工現(xiàn)場。對待業(yè)主必須熱情、有禮貌。維修施工做到文明施工，不得破壞環(huán)境和影響毗鄰的正常生活。每一單項(xiàng)維修工作竣工必備以下資料：A、派工單B現(xiàn)場勘察記錄內(nèi)容：存在的問題；產(chǎn)生的原因分析；處理辦法和措施；維修施工記錄內(nèi)容：A、開、竣工時(shí)間；B開工情況；C耗用材料；D維修質(zhì)量評價(jià)；E、繪制施工簡圖。填寫維修項(xiàng)目終結(jié)單并經(jīng)業(yè)主或接

15、受維修服務(wù)的部門簽字后統(tǒng)一 歸檔保存。工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對整改維修工人的安排、調(diào)度、進(jìn)度、質(zhì)量檢查， 在安排維修任務(wù)時(shí)必須進(jìn)行技術(shù)交底，提出具體的技術(shù)、質(zhì)量和 安全要求，并作好記錄備查。每天二次對指定區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行巡查，檢查本區(qū)域內(nèi)公共服 務(wù)設(shè)施是否完好，是否能安全使用，有無破壞或損傷。發(fā)現(xiàn)問題 必須當(dāng)天填報(bào)維修項(xiàng)目申報(bào)表報(bào)物管部，即時(shí)安排維修。負(fù)責(zé)對小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和業(yè)主室內(nèi)維修項(xiàng)目定期進(jìn)行質(zhì)量回訪，維修時(shí)間、項(xiàng)目、維修質(zhì)量、回訪時(shí)間填寫工程維修質(zhì)量回訪單， 并請業(yè)主簽字。作好當(dāng)天的維修施工和住戶裝修現(xiàn)場監(jiān)理記錄。每月底將維修項(xiàng)目、領(lǐng)、耗用材料、維修服務(wù)及時(shí)率、維修服務(wù)質(zhì)量合格率、維修

16、返修率填寫維修項(xiàng)目月報(bào)表，報(bào)物管部記錄裝修巡檢記錄表 業(yè)主裝修 -工幵發(fā)商責(zé)要求業(yè)主維,修項(xiàng)目整改報(bào)表:1業(yè)主整改發(fā)整改聯(lián)系記值班電工交接班制度排的班次值班，不得遲到、早退三*1 施工單位檢查驗(yàn)收檢查驗(yàn)收、值班人員應(yīng)按安F班。因故不能值班者必須提前向工程部請假，L由裝修巡檢程序圖每日巡檢發(fā)現(xiàn)問題程部安排替班人員。二、交、接班人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交接班。三、交、接班人員必須認(rèn)真查看運(yùn)行記錄，介紹了解設(shè)備運(yùn)行情況和 方式，設(shè)備檢修、變更等情況，清點(diǎn)儀表、工具等。作好交、接 班記錄（并雙方簽字）。四、在下列情況下不得交接班:1事故處理未完，或重大設(shè)備啟動、停機(jī)時(shí)。2接班人員有醉酒現(xiàn)

17、象或神志不清狀況，未找到頂班人時(shí)。 高壓配電運(yùn)行人員巡視制度 一高壓配電裝置的巡視應(yīng)兩人進(jìn)行，一人監(jiān)護(hù)，一人檢查。二巡視檢查要以高壓部分及重點(diǎn)設(shè)備為主，但也不能放過低壓部分 與一般設(shè)備的細(xì)微變化。三巡視電器設(shè)備時(shí)，人體與帶電導(dǎo)體間的距離應(yīng)大于安全距離，不同電壓下的最小安全距離規(guī)定是： 10kv 及以下高壓為。四巡視時(shí)不得對設(shè)備進(jìn)行任何操作或工作，且禁止接觸高壓電器設(shè) 備的絕緣部分。五進(jìn)入高壓室巡視檢查時(shí)，應(yīng)隨手將門關(guān)好，防止小動物進(jìn)入室內(nèi)。 六配電室巡視檢查應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行，一般巡視周期如下： A、每班班中檢查一次；B、巡視檢查設(shè)備時(shí)，要集中精力，認(rèn)真、仔細(xì)并及時(shí)分析設(shè)備運(yùn)行是否正常；C、新

18、設(shè)備投入運(yùn)行時(shí)，值班人員要勤巡視。電梯巡查維護(hù)、保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程目的及時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯故障，及時(shí)處理，保證電梯長期正常運(yùn)行。適用范圍小區(qū)內(nèi)所有電梯。工作程序巡視程序維修工每日9:00開始時(shí)對小區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次巡視，巡視內(nèi)容詳見巡視記錄表；巡視中充分發(fā)揮各器官作用，迅速判斷電梯的運(yùn)行狀態(tài)；耳聽：運(yùn)行中的是否有異聲；嗅：轎箱、機(jī)房、井道有無異味；手摸：各按紐是否接觸良好；目測觀察設(shè)備有無破損；體感：運(yùn)動是否平衡，有無搖晃。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并作好巡視記錄。保養(yǎng)程序電梯保養(yǎng)每年1次。保養(yǎng)內(nèi)容:保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)要求1. 電引機(jī)地腳螺拴緊固；2. 減速器電機(jī)軸承加油。1. 曳引機(jī)運(yùn)行平衡無雜音2. 減速器、電機(jī)軸承

19、油位正常無漏油。檢查抱閘起、停車制動是否靈活 可靠。1. 制動時(shí)，閘緊抱輪；2. 電引動機(jī)起動松閘同步；1. 控制屏上行交流接觸點(diǎn)檢查；2. 繼電器動作可靠性檢查；3. 保險(xiǎn)絲更換；4. 控制曳引機(jī)清潔工作。1. 接觸器觸頭無污垢，凹坑蝕痕，鐵芯磁環(huán)無 斷裂，吸良好噪音小。2. 繼電器觸頭無塵埃，無燒焦情況；3. 安全鈕每月加油一次并應(yīng)保證靈活可靠；4. 傳動鋼絲繩應(yīng)無銹。1. 限速器、導(dǎo)線向滑輪加油；2. 安全鉗每月檢查；3. 曳引鋼絲繩檢查并潤滑。1. 限速器每旬加油一次；2. 導(dǎo)向滑輪每月加油一次；3. 安全鉗每月加油一次，并應(yīng)保證靈活可靠；4.1. 轎門、廳門、門鎖和門觸頭安 全可靠性

20、檢杳。2. 開門機(jī)構(gòu)傳動狀況檢查；3. 門轉(zhuǎn)動軸主門鎖每月加油一 次；4. 開門機(jī)鏈加油。1. 所有門啟閉輕便靈活開門機(jī)構(gòu)動作時(shí)無跳動 搖擺；2. 廳門鎖動作靈活關(guān)閉后不能打開；3. 門鎖開關(guān)聯(lián)鎖可靠、有效；4. 門傳動軸、鎖軸、門上滑輪每月加油一次；5. 開門機(jī)鏈輪每月加油一次。限位開關(guān)，極限關(guān)可靠性檢查。極限開關(guān)接觸良好無損，每月檢查 次操縱箱按鈕開關(guān)靈敏可靠檢查。1. 所有召喚按鈕動作正常靈敏、可靠；2. 召喚指示燈顯亮每月檢杳一次。客用電梯發(fā)生應(yīng)急故障修理排 除。接到用戶故障電話后應(yīng)立即設(shè)法排除，并作好 記錄。給排水、發(fā)電機(jī)、通風(fēng)設(shè)備作業(yè)規(guī)程目的確保小區(qū)給排水設(shè)備處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證

21、小區(qū)生活、消防用 水，處于良好運(yùn)行狀態(tài)，保證小區(qū)居民正常生活，確保各類風(fēng)機(jī)、排 煙風(fēng)機(jī)處于良好的工作狀態(tài)，保證設(shè)備在消防狀態(tài)下的排煙。確保柴油發(fā)電機(jī)處于良好的備用狀態(tài)，在外電停電的情況下能及時(shí)啟 動發(fā)電，保證消防、電梯應(yīng)急需要。適用范圍小區(qū)內(nèi)給排水、通風(fēng)系統(tǒng)、柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。職責(zé)設(shè)備值班員負(fù)責(zé)以上各類設(shè)備的操作，監(jiān)控運(yùn)行及按時(shí)抄表記錄，發(fā) 現(xiàn)異常情況的報(bào)告，打掃設(shè)備層及設(shè)備的清潔衛(wèi)生。設(shè)備技術(shù)主辦負(fù)責(zé)設(shè)備操作規(guī)程的制定及運(yùn)行工作的技術(shù)指導(dǎo)和檢 查。物管部負(fù)責(zé)向業(yè)主通知停水、停電情況。運(yùn)行工作程序設(shè)備運(yùn)行的時(shí)間確定 給水設(shè)備處于 24 小時(shí)連續(xù)運(yùn)行狀態(tài)；柴油發(fā)電機(jī)組在外電停電 5 分鐘內(nèi)啟

22、動，在接配電室通知后立即送電； 設(shè)備層通風(fēng)機(jī)、視設(shè)備層濕度情況開機(jī)通風(fēng)； 污水泵處于自動位置、污水上升到一定高度時(shí)自動排水。設(shè)備運(yùn)行值班運(yùn)行人員負(fù)責(zé)給水設(shè)備 24 小時(shí)運(yùn)行的操作監(jiān)控記錄，在給水設(shè)備 啟動時(shí)，應(yīng)注意觀察起動時(shí)設(shè)備的各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)（電流、電壓、 管網(wǎng)壓力），傾聽有無異響，運(yùn)行期間每 2 小時(shí)記錄一次運(yùn)行參數(shù)； 值班人員負(fù)責(zé)設(shè)備層、通風(fēng)風(fēng)機(jī)的操作監(jiān)控，在多雨潮濕季節(jié)每日必 須開機(jī)通風(fēng)，并作好運(yùn)行記錄；值班員在外電停電或配電設(shè)備出現(xiàn)故障情況下，立即作好發(fā)電準(zhǔn)備工 作，接到發(fā)電通知后立即啟動發(fā)電機(jī)組送電（操作程序見操作規(guī) 程）并作好運(yùn)行記錄；值班人員的運(yùn)行操作，應(yīng)嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，加強(qiáng)

23、巡視，注意各類 設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)的變化情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向主管報(bào)告。 無關(guān)人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入設(shè)備層。記錄相關(guān)支持文件（ 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ） ；（ 柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ） ；（ 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ） 。柴油發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程目的 保證操作的安全性和正確性，避免因操作失誤造成的設(shè)備或人為事故。 適用范圍小區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備、發(fā)電機(jī)組的操作。職責(zé)值班員工負(fù)責(zé)上述各類設(shè)備的操作記錄和異常情況報(bào)告。工作程序柴油發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程：檢查機(jī)組（機(jī)油油位、柴油油位、冷卻水箱水位）將怠速運(yùn)行開 關(guān)放在“怠速”按下“啟動”按鈕（注意：啟動電機(jī)運(yùn)行 15 秒而柴發(fā) 機(jī)未運(yùn)行時(shí)需等待

24、 3 分鐘后再次啟動，若三次未啟動成功需檢查故障 原因后再次啟動）怠速運(yùn)行 5 分鐘無異常情況轉(zhuǎn)入正常運(yùn)行 按配電屏上 “送電”鈕開始送電通知停止送電時(shí)， 按配電屏上“斷 電按鈕”柴發(fā)機(jī)組轉(zhuǎn)入怠速，運(yùn)行 5 分鐘后停機(jī)。注：柴發(fā)機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)：水溫：70 100C油溫：82 107C油壓： 2電壓： 400v 頻率： 50Hz 給排水、通風(fēng)、柴油發(fā)電機(jī)組巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修作業(yè)規(guī)程 目的每日巡視及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時(shí)排除，確保運(yùn)行正常，定期維修保養(yǎng) 使設(shè)備長期穩(wěn)定運(yùn)行。適用范圍轄區(qū)內(nèi)給排水、柴油發(fā)電機(jī)組、通風(fēng)系統(tǒng)、各類設(shè)備的巡視、維修、 保養(yǎng)。職責(zé)設(shè)備維修工負(fù)責(zé)上述設(shè)備的巡視維修保養(yǎng)工作；設(shè)備

25、技術(shù)主管負(fù)責(zé)檢修計(jì)劃的編制、材料計(jì)劃的編制、維修保養(yǎng)工作 的技術(shù)指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委維修工作的聯(lián)絡(luò)工作。巡視程序運(yùn)行設(shè)備的巡視每天進(jìn)行一次，由維修工進(jìn)行；巡視地點(diǎn)：設(shè)備層、電梯房、水泵及控制系統(tǒng)、各污水坑、潛水泵、 柴油發(fā)電機(jī)室；巡視內(nèi)容：檢查各類設(shè)備運(yùn)行是否正常，設(shè)備周圍有無雜物，是否有 跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水泵、電機(jī)、風(fēng)機(jī)、電梯運(yùn)行有無異響、異 味。. 巡視時(shí)需作好巡視記錄。維修保養(yǎng)給排水系統(tǒng)清除泵體周圍雜物，泵體外觀清潔每月一次； 清除污水坑中的雜物，每季一次； 對泵體加潤滑油，半年一次；按大中修計(jì)劃對泵體及電機(jī)進(jìn)行解體大修；設(shè)備主辦制定維修計(jì)劃并對檢查工作提供技術(shù)指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。 柴油

26、發(fā)電機(jī)系統(tǒng)設(shè)備維修工負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)工作；設(shè)備維修班按維修計(jì)劃進(jìn)行檢查，同時(shí)記錄于設(shè)備檔案；柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)項(xiàng)目表（見下頁）：柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)項(xiàng)目表序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)方式及用材料時(shí)間1發(fā)電機(jī)組外部清潔用抹布清除油污每月2啟動電瓶查電瓶電解液，不足加蒸餾水每月3機(jī)油濾清器更換機(jī)油濾清器500運(yùn)行小時(shí)4燃油濾清器更換燃油濾清器500運(yùn)行小時(shí)5水濾清器更換水濾清器500運(yùn)行小時(shí)6空氣濾清器拆下清掃500運(yùn)行小時(shí)7機(jī)油更換機(jī)油500運(yùn)行小時(shí)每一月啟動柴油發(fā)機(jī)組一次，每次 15分鐘，觀察運(yùn)行是否正常 通風(fēng)排煙系統(tǒng)對風(fēng)機(jī)軸承定期加油潤滑；檢查風(fēng)機(jī)皮帶是否完好，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)正或更換；排煙閥每季檢查一

27、次，檢查機(jī)械機(jī)構(gòu)是否能動作。記錄二次供水管理工作程序目的保證小區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康和消防 用水。適用范圍 適用于小區(qū)二次供水系統(tǒng)管理。職責(zé)物管部負(fù)責(zé)每年定期聯(lián)系專業(yè)水池清洗隊(duì)（由市供水公司指定）來小 區(qū)進(jìn)行中間水池清洗。設(shè)備維修工負(fù)責(zé)清洗時(shí)的配合工作，物管部負(fù)責(zé)向外發(fā)停水通知。 工作程序二次供水由指定的設(shè)備運(yùn)行人員負(fù)責(zé)管理，管理人員定期進(jìn)行體檢， 合格后方可上崗。管理人員負(fù)責(zé)水池管理，按規(guī)定要求檢查孔加蓋，出水口加網(wǎng)罩工作。 二次供水清洗，消毒程序。由專業(yè)水池清洗隊(duì)清洗水池（外委） ；清洗后取水樣送衛(wèi)生防疫站檢測，合格后方能投入使用，不合格進(jìn)行 重新清洗直至合格。3

28、 衛(wèi)生防疫站檢測報(bào)告單，原件存檔保存。相關(guān)文件 長春市二次供水管理辦法水質(zhì)分析報(bào)告單衛(wèi)生許可證供配電設(shè)備設(shè)施巡視維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程目的及時(shí)處理供配電設(shè)備故障，確保設(shè)備正常安全運(yùn)行。適用范圍適用于小區(qū)內(nèi)高低壓配電設(shè)備，照明系統(tǒng)、設(shè)備電控部分的維修保養(yǎng)工作職責(zé)水、電、氣維修工負(fù)責(zé)電器設(shè)備的維修保養(yǎng)。工作程序巡視：每日水、電、氣維修工對所管轄內(nèi)的水電氣、照明配電設(shè)施進(jìn)行一 次巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，不能立即處理應(yīng)采取措施并上報(bào)，必要時(shí)停止 設(shè)備運(yùn)行。巡視地點(diǎn)小區(qū)各配電井，檢查空開是否正常，導(dǎo)線有無過熱現(xiàn)象，樓道照明燈具是 否有損壞，如有更換即進(jìn)行更換；設(shè)備層水泵、風(fēng)機(jī)、控制柜、電動機(jī)、檢查電動機(jī)溫升是

29、否過高，機(jī)組有 無強(qiáng)烈振動，有無異響，電源電壓是否正常電流是否超過額定值，是否缺相 運(yùn)行，控制箱、開關(guān)、交流接觸器、滅火罩是否完好，電容器外殼有無凸凹 現(xiàn)象，有無異響或放電火花，各部分接頭接觸是否良好。維修保養(yǎng)小區(qū)、車庫及大樓內(nèi)照明系統(tǒng)的維修保養(yǎng)；及時(shí)更換損壞的照明燈具；定期清掃電井中的電器設(shè)備灰塵，測量電源電壓及各回路運(yùn)行、電流、觀 察開關(guān)導(dǎo)線是否過載運(yùn)行。電梯、風(fēng)機(jī)、水泵、控制箱柜、電機(jī)維修保養(yǎng)。及時(shí)解決巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)更換損壞的零件，如主開關(guān)，接觸 器、熱繼電器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)。所更換的配件，必須與原設(shè)備相匹配，以保證設(shè)備的正常安全運(yùn)行。 清除電機(jī)油垢及外部灰塵，檢查軸承潤滑情況

30、，補(bǔ)換潤滑油，檢查出 線盒引線的連接是否可靠，絕緣處理是否得當(dāng)，檢查電表外殼接地是 否良好，檢測電動機(jī)絕緣電阻。大修內(nèi)容、電動解體、清除內(nèi)部污垢、檢查繞組的絕緣情況，槽楔有 無松動，匝間有無短路，燒傷痕跡，檢查通風(fēng)冷卻是否完好，檢查有 無掃膛現(xiàn)象，對外殼補(bǔ)漆檢查軸承，損壞應(yīng)及時(shí)更換，檢查運(yùn)行電流 是否正常，檢查聯(lián)軸器。記錄值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理處工程維修部值班工作。職責(zé)客服中心經(jīng)理負(fù)責(zé)對值班工作的監(jiān)控。工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查。工程部值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班工作 程序要點(diǎn)交接班操作交班人員提前 20 分鐘做好交班準(zhǔn)

31、備：A、檢查設(shè)備并確保運(yùn)行正常；B、搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。接班人員提前 15 分鐘到達(dá)值班崗位。接班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運(yùn)行情況：A、發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協(xié)助；B、確認(rèn)無異常情況再回到值班室進(jìn)行交接班程序。交班人員主動、簡要地向接班人介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明 操作注意事項(xiàng)；接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至 雙方清楚。接班人查看上班的 機(jī)電運(yùn)行值班記錄 ） ，檢查儀器、工具等物品是齊全完好。交接雙方認(rèn)為無誤后共同在 （機(jī)電運(yùn)行交接班記錄 ） 上簽名確認(rèn)。交接完畢后所發(fā)生的問題由接班人負(fù)責(zé)。有下列情況之一不能交接班：A、上一

32、班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔；B、接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班；C、接班人醉酒或其他情況而未找到接班人；D在倒閘操作和事故處理過程中；E、若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。值班操作要點(diǎn)值班人應(yīng)提前 15 分鐘到達(dá)值班崗位，按交接班程序進(jìn)行交接班。 堅(jiān)守崗位，不得串崗。按有關(guān)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè) 備進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修 .如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進(jìn)行處理。 值班人員因特殊情況需要調(diào)班時(shí)，必須事前填寫調(diào)班表，并經(jīng)工程維 修部主管同意并簽字方可調(diào)班。停送電操作要領(lǐng)正常情況下的倒閘操作：A

33、、工程維修部主管提前兩天書面通知運(yùn)行組停、送電范圍（包括變壓器報(bào)停、啟用 ） ；B、運(yùn)行組接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作：立即通知供配電專業(yè)人員即到現(xiàn)場，根據(jù)負(fù)荷分布情況實(shí)地考察 其可行性；若不可行應(yīng)立即匯報(bào)情況，并說明原因； 若可行，則應(yīng)明確停送、電時(shí)間、范圍，填好操作票后，由主管 經(jīng)理審批，同時(shí)將停、送電情況書面通知公共事務(wù)部。C、公共事務(wù)部接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之住戶；D倒閘操作前，運(yùn)行人員要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于停機(jī)位置；E、在確定時(shí)間，在監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)下，操作人員按操作票進(jìn)行倒閘操作：停電：先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)；送電：先送隔

34、離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)。F、倒閘操作完成后，運(yùn)行人員檢查電梯運(yùn)行情況，發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置 于自動位置。G做好各項(xiàng)相關(guān)記錄。緊急狀態(tài)下的倒閘操作：A、發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時(shí)，運(yùn) 行人員應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作：根據(jù)情況立即斷開低 壓配電柜上電源開關(guān)或斷開高壓柜高壓開關(guān)；B、停電后立即通知工程維修部主管， 主管到現(xiàn)場后立即檢查事故原 因，在查出確定的原因后方可恢復(fù)部分或全部供電。對損壞部分應(yīng) 盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電；C、做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報(bào)告管理處經(jīng)理。值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度值班人員負(fù)責(zé)該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。 專業(yè)值班人

35、員負(fù)責(zé)各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作：A、水電工負(fù)責(zé)配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作；B、電梯工負(fù)責(zé)電梯房衛(wèi)生清潔工作。接班人負(fù)責(zé)檢查上一班的清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至合格。專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責(zé)任人。 工程維修部主辦負(fù)責(zé)本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查和督導(dǎo)。 記錄值班記錄表相關(guān)支持文件機(jī)電維修部員工績效考評實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的從總體上確立物業(yè)管理公司各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理 工作的統(tǒng) 一、完整和完善。適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理的各類設(shè)備的綜合管理工作。 職責(zé)工程維修部負(fù)責(zé)所轄小區(qū)的各類設(shè)備的日常管理工作。 公司辦公室負(fù)責(zé)各

36、類設(shè)備檔案的管理工作。程序要點(diǎn) 設(shè)備檔案的建立要求工程維修部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備建立臺賬 （ 見附表 ） ，并在建檔后的 3 個(gè)工作日內(nèi)將臺賬移交公司辦公室存檔 工程維修部應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識及設(shè)備編號：A、 所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺或按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識”；B、“設(shè)備標(biāo)識”用標(biāo)牌形式予以實(shí)施，標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容：設(shè)備名稱；設(shè)備編號。C、設(shè)備編號按下列規(guī)則編制 設(shè)備流水表（01、02.）設(shè)備名稱編寫（取漢語拼音字頭）物業(yè)點(diǎn)編碼D標(biāo)識的制作規(guī)范標(biāo)識材質(zhì)用金屬薄板制作設(shè)備編號用仿宋字體，涂黑色磁漆尺寸長 300mmxl50mmx3m長（X 寬 X

37、 厚）設(shè)備臺賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸 如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢 修情況及時(shí)分別在設(shè)備臺賬或設(shè)備卡片上予以登錄。設(shè)備臺賬和設(shè)備出廠原件（合格證、說明書、保修協(xié)議等）統(tǒng)一由公 司辦公室保存。管理處保存復(fù)印件。設(shè)備的日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理詳見工程維修部各類設(shè)備操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。設(shè)備的購置管理 設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置 設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則 設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。 新添設(shè)備由工程維修部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)

38、的 需求。采購設(shè)備應(yīng)遵循 采購管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ） 的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購。 采購設(shè)備到達(dá)公司后，由工程維修部進(jìn)行清點(diǎn)核對，接收相關(guān)資料， 并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的，辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要求 的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。驗(yàn)收符合要求的采購設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺賬，建立卡片等進(jìn) 行日常管理。設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識 工程維修部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷 害和設(shè)備損壞。設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。 常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識。標(biāo)識的方式方法：A、設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識牌進(jìn)行標(biāo)識，標(biāo)識牌300mmxl50mmx3m|m（X寬X厚）的白色塑料板制作，字體為

39、紅色一毫米塑料板粘于底板上；B、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識設(shè)備的顯眼位置；C、設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識應(yīng)隨之改變。設(shè)備的停用和封存 發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：A、多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備；B設(shè)備功能己不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其 狀態(tài)的損壞。工程維修部應(yīng)定期 （如一個(gè)季度 ）對停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查，以 保持其適用性。設(shè)備主管人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報(bào)批單，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn) 后實(shí)施。設(shè)備的報(bào)廢無修復(fù)價(jià)值的設(shè)備應(yīng)予報(bào)廢。 報(bào)廢設(shè)備應(yīng)由機(jī)電維修部組織鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括：設(shè)備

40、 主管人員、運(yùn)行人員、管理處主任等。設(shè)備主管人員應(yīng)填寫 （設(shè)備報(bào)廢審批表 ） ，經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 報(bào)廢設(shè)備應(yīng)及時(shí)撤離原安裝或使用場所，未撤離前應(yīng)懸掛“報(bào)廢” 標(biāo)識。工程維修部應(yīng)將批準(zhǔn)的 （ 設(shè)備報(bào)廢審批表 ） 報(bào)公司財(cái)務(wù)部一份。記錄設(shè)備臺賬設(shè)備卡采購設(shè)備驗(yàn)收表設(shè)備停用/封存/報(bào)廢/審批表設(shè)備定點(diǎn)管理檢查表相關(guān)支持文件機(jī)電維修部所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程測量設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的確保測量設(shè)備的能力滿足使用要求。適用范圍適用于物業(yè)管理公司對測量設(shè)備從配置、較準(zhǔn)、使用至管理 各個(gè)環(huán)節(jié)的控制。程序要點(diǎn)：建立測量設(shè)備臺帳，其內(nèi)容包括：出廠編號、公司編號、名稱、形式或型號、量程參數(shù)、精度等級、生產(chǎn)廠家、數(shù)量

41、、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標(biāo)識，并隨設(shè)備的變化而持臺 帳的可用性和可追溯性。測量設(shè)備逐一進(jìn)行編號標(biāo)識，其要求為：采用符號和順序進(jìn)行編 號、示例如下：c h 01該類測試設(shè)備的順序號，用阿拉伯整數(shù)。 移動使用測量設(shè)備（裝置符號）測量尺寸（類型符號）。符號規(guī)則如表一：裝置符H移動使用測量設(shè)備號G固定裝置的測量設(shè)備類型符號C測量尺寸用的測量設(shè)備D測量電參數(shù)（如：電壓、電流、電阻、電功率）Z測量重量用的測量設(shè)備P測量壓力、真空度用測量設(shè)備規(guī)定測量設(shè)備的校準(zhǔn)周期，測量設(shè)備的校準(zhǔn)周期根據(jù)其使用頻率及測量設(shè)備精度等確定（如表二）：測量尺寸的校準(zhǔn)周期為二年測量電參數(shù)的校準(zhǔn)周期為二年測量重量的校準(zhǔn)

42、周期為二年測量壓力的校準(zhǔn)周期為一年裝于設(shè)備上，但不能拆卸的測量設(shè) 備隨設(shè)備大修時(shí)進(jìn)行校準(zhǔn)按國家要求的送技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門按確定或規(guī)定的校準(zhǔn)周期將測量設(shè)備委托國家授權(quán)的計(jì)量監(jiān)督檢測單位進(jìn)行校準(zhǔn)，并辦理相關(guān)委托手續(xù)。測量設(shè)備的使用使用人員應(yīng)熟悉測量設(shè)備的使用、 正確、合理，按規(guī)定選擇和使用測量 設(shè)備，并確保在校準(zhǔn)的有效期內(nèi)使用。使用人員在調(diào)整測量設(shè)備時(shí)，應(yīng)防止由于調(diào)整不當(dāng)而使校準(zhǔn)狀態(tài)失準(zhǔn)。當(dāng)發(fā)現(xiàn)測量設(shè)備失準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)對已測量或計(jì)量的結(jié)果進(jìn)行復(fù)查消除由于失準(zhǔn)可能造成的影響測量設(shè)備的保管防靜環(huán)境應(yīng)適當(dāng)， 不應(yīng)與工具、 刀具、原材料和零配件 混放，防止丟失、碰磕、損壞、失準(zhǔn)、銹蝕。校準(zhǔn)委托如公司無校準(zhǔn)設(shè)備、

43、標(biāo)準(zhǔn)物及專業(yè)人員， 即無能力進(jìn)行校準(zhǔn)， 凡需校準(zhǔn) 的測量設(shè)備一律委托國家授權(quán)校準(zhǔn)單位進(jìn)行校準(zhǔn)。工程維修部測量設(shè)備管理人員在委托校準(zhǔn)時(shí)， 應(yīng)將送交校準(zhǔn)設(shè)備的使用 量數(shù)值范圍列入委托中，并請校準(zhǔn)單位在校準(zhǔn)報(bào)告 / 記錄中列出所使用校準(zhǔn) 設(shè)備型號、環(huán)境溫度、校準(zhǔn)判定依據(jù)的國家標(biāo)準(zhǔn)代號。工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范工程維修部工具管理工作， 確保工程維修部工具完整及各項(xiàng)性能完 好。適用范圍適用于物業(yè)管理公司所屬各管理處工程維修部的工具管理。職責(zé)工程維修部主管負(fù)責(zé)檢查工具管理工作的實(shí)施情況并負(fù)責(zé)工具的申 購。工程維修人員具體負(fù)責(zé)工具管理。 客服中心物管員負(fù)責(zé)工具的簿記盤點(diǎn)工作。程序要點(diǎn)工程維修部工具年度采

44、購計(jì)劃的制定每年的 12月 15日之前由工程維修部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定下一年度 （工程維修 部工具年度采購計(jì)劃 ） 并上報(bào)公司審批。（ 工程維修部工具年度采購計(jì)劃 ） 應(yīng)包括如下內(nèi)容：A 所需工具的名稱、型號及規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地；B 預(yù)計(jì)費(fèi)用；C 購買時(shí)間；D 用途。工程維修部的工具分成兩類：一類是個(gè)人使用工具，另一類是分部門公 用工具。個(gè)人使用工具由個(gè)人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管，分部門公用工具由主管領(lǐng)用 負(fù)責(zé)保管。客服中心物管員對所領(lǐng)用工具記錄在 （ 工具領(lǐng)用登記表 ）內(nèi)。個(gè)人使用工具和分部門公用工具 （便攜帶的 ）由主管統(tǒng)一填寫 （領(lǐng)料單），工 程不負(fù)責(zé)批準(zhǔn)后，由主管到倉庫領(lǐng)取并負(fù)責(zé)暫時(shí)保管。主管必須將所領(lǐng)

45、工具 簿記在 （ 保管工具登記表 ）內(nèi)，并由工程部負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)。個(gè)人使用工具管理工程維修部員工正式上崗時(shí)， 由員工填寫 領(lǐng)料單） 經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批 準(zhǔn)后，在物管員處領(lǐng)取一套個(gè)人使用工具。工程維修部員工個(gè)人使用工具每 年只能補(bǔ)領(lǐng)一次。 管理處物管員應(yīng)對員工所領(lǐng)工具簿記在 （ 工具領(lǐng)用登記表 ） 內(nèi)。個(gè)人使用工具使用注意事項(xiàng)：A、 不準(zhǔn)亂打亂撬；B、用力應(yīng)適度；C、測量不同的參數(shù)時(shí)注意正確換檔 （萬用表） ；D 、 注意工具的作用條件 （如額定電壓、額定電流或承載能力等 ）；E、用后擦拭干凈工具。工程維修部員工個(gè)人使用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。 工程維修部員工個(gè)人使用工具丟失或人為損

46、壞， 則應(yīng)由員工個(gè)人立即補(bǔ)上 同規(guī)格同品質(zhì)的工具； 如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程維修部主管批準(zhǔn)后在 倉管員處以舊換新，物管員應(yīng)做好登記。員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時(shí)應(yīng)將個(gè)人使用工具全部退還給工程維修部，對 于丟失或人為損壞的工具通知財(cái)務(wù)部扣發(fā)相應(yīng)的錢款。 工程維修部負(fù)責(zé)人必 須將員工退還的個(gè)人使用工具簿記在組長保管工具登記表內(nèi)，并在“備 注”一欄內(nèi)注明“退還”字樣。員工退還的個(gè)人使用工具要設(shè)專柜保管并作 以舊換新用的工具。工程維修部負(fù)責(zé)人每月 18 號檢查每個(gè)員工的個(gè)人使用工具， 對于丟失的 或人為損壞的工具將責(zé)令其立即補(bǔ)齊。對于換下來的個(gè)人使用工具每半年由管理處物管員進(jìn)行一次盤點(diǎn)并登記 在報(bào)廢工

47、具登記表內(nèi)客服中心經(jīng)理批準(zhǔn)后上報(bào)公司審批。審批后, 由客服中心經(jīng)理負(fù)責(zé)處理 .專業(yè)組公用工具管理各專業(yè)組員工借用公用工具或各分部門之間借用公用工具都應(yīng)在主辦處 借用；工程維修部以外的部門借用公用工具須經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方 可借用。負(fù)責(zé)人必須將借用工具登記在工具借用登記表上。專業(yè)組公用工具使用注意事項(xiàng)：A 、 便攜式（小件的）公用工具使用注意事項(xiàng)按條款執(zhí)行；B 、 大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式 （小件的）公用工具使用注意事項(xiàng)外還應(yīng)每個(gè)月進(jìn)行一次保養(yǎng)： 對各轉(zhuǎn)動部位加注潤滑油；調(diào)整皮帶，對于磨損嚴(yán)重的皮帶應(yīng)更換；檢查、調(diào)整碳刷，如碳刷磨損超過新裝時(shí)的 12 則應(yīng)更換；檢查啟動電容，如變形、

48、膨脹或開裂則應(yīng)更換； 檢查或整修接線頭；調(diào)整機(jī)械間隙至合理位置；清潔外表，必要時(shí)涂上防銹油；擰緊所有緊固螺栓。專業(yè)組公用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。專業(yè)組公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。專業(yè)公 用工具如屬正常使用損壞， 對于小型的 （100 元以下 ）經(jīng)工程維修部主管確認(rèn)， 客服中心工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后可以以舊換新。 對于 100 元以上的公用工具須先 由工程部主管填寫 （ 報(bào)廢工具登記表 ）客服中心經(jīng)理或工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后上 報(bào)公司審批。專業(yè)組工程部經(jīng)理工程部主管工作調(diào)遷、辭工或被解雇時(shí)，由客服中心經(jīng) 理或工程部經(jīng)理會同物管員一起對主管所管公用工具進(jìn)行盤點(diǎn)， 發(fā)現(xiàn)缺少或

49、人為損壞的則應(yīng)追究主管的責(zé)任。工程維修部主管每月 20 號對部門的公用工具進(jìn)行檢查，對于缺少的或人 為損壞的，將責(zé)令員工負(fù)責(zé)盡快補(bǔ)齊。對于換下來的公用工具每半年由管理處物管員進(jìn)行一次盤點(diǎn)并登記在 （ 報(bào) 廢工具登記表 ） 內(nèi)，經(jīng)客服中心經(jīng)理或工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后上報(bào)公司審批。審批后由客服中心工程部負(fù)責(zé)報(bào)廢處理對于專業(yè)組公用工具中的計(jì)量器具或安全用具應(yīng)定期送檢， 檢驗(yàn)后合格的 方可使用，否則應(yīng)重新申購。工程維修部通訊用對講機(jī)管理按 警用器械管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 相關(guān)條 款執(zhí)行。管理處物管員每月 30 號應(yīng)將所保管的工具進(jìn)行一次盤點(diǎn)并簿記在 （倉管 員保管工具登記表 ） 上，對于需要補(bǔ)充的工具應(yīng)建議工程維

50、修部經(jīng)理盡快申 購。工程維修部經(jīng)理每月 5 號之前根據(jù)物管員的建議及 工程維修部工具年 度采購計(jì)劃表 ） 填寫工具申購單并上報(bào)公司。對于計(jì)劃中未列出的工具，工 程維修部經(jīng)理應(yīng)盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中并上報(bào)公司審批。記錄（ 工具保管登記表 ）（ 工具領(lǐng)用登記表 ）（ 工具借用登記表 ）（ 報(bào)廢工具登記表 ）（ 工程維修部工具年度采購計(jì)劃表 ）相關(guān)支持文件電梯運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的 規(guī)范電梯運(yùn)行管理工作，確保電梯良好運(yùn)行。適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運(yùn)行管理 職責(zé)客服中心工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查電梯運(yùn)行管理工作的實(shí)施情況。工程維修部主管負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理工作的組織實(shí)施。電梯管理員具體負(fù)責(zé)電梯的運(yùn)行管

51、理。程序要點(diǎn)巡視監(jiān)控電梯管理員每天應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有電梯的主要部位至少巡視一次。巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：A 、 曳引電機(jī)有無異常噪音或氣味，是否溫度過高 （ 燙手） ，曳引電機(jī)軸 承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動；B 、 減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否 牢固可靠，螺栓有無松動；C 、 指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正常，有無異常聲響；D變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象；E、 制動器動作是否正常， 制動線圈是否過熱， 制動輪上是否有油污；F、曳引輪、曳引繩、限速器、機(jī)械選層器、測速機(jī)等運(yùn)行是否正常，有無異常聲響；G、通訊設(shè)施是否靈敏暢通，

52、指示牌、標(biāo)示牌是否完好，盤車手輪、 開閘板手等救援工具是否已放置在指定位置；H、轎廂照明是否正常，廳外轎內(nèi)指層、指令及指示燈是否正常；I 、 廳門及轎門踏板是否清潔干凈；J、轎廂和對重導(dǎo)靴油盅油量是否足夠；K、電梯運(yùn)行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化；L、開關(guān)門有無異常 （ 順暢） ，轎廂內(nèi)應(yīng)急燈是否可靠；M、底坑限速器、張緊裝置、開關(guān)和碰鐵距離是否異常；N、補(bǔ)償鏈?zhǔn)欠裼挟愴?；O、底坑有無積水或臟物。巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí)，電梯管理員應(yīng)及時(shí)采取措施予解 決。處理不了的問題應(yīng)及時(shí)如實(shí)地匯報(bào)給機(jī)電維修部主管，在主管的協(xié)同下 加以解決。異常情況處置發(fā)生火災(zāi)的處置A、 樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)

53、，電梯管理員應(yīng)立即按動消防開關(guān)使電梯進(jìn)入B、 消防運(yùn)行狀態(tài)，電梯運(yùn)行到站后，應(yīng)使住戶保持靜，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂；C、井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯管理員應(yīng)即刻停梯，疏導(dǎo)乘客迅速離開 轎廂，切斷電源。用干粉和 1211 滅火器滅火控制火勢蔓延；D、對于上述兩種情況，電梯管理員應(yīng)及時(shí)通知小區(qū)消防中心，按 （ 火警、 火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ） 處置。電梯濕水的處置：A、當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進(jìn)水或浸水時(shí)，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開電梯總 電源；B、當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進(jìn)水時(shí)，應(yīng)將轎廂停于進(jìn)水層站的上一 層，斷開電梯總電源；C、當(dāng)?shù)卓?、井道或機(jī)房進(jìn)水較多時(shí)，應(yīng)立即停梯，斷開電梯電源總開關(guān)；D、發(fā)

54、生濕水時(shí)，應(yīng)迅速阻斷漏水源；E、對濕水電梯應(yīng)進(jìn)行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風(fēng)吹干（溫度不能太高）、 自然通風(fēng)、更換管線等。確認(rèn)濕水已消除，各絕緣電阻達(dá)到要求并且試梯運(yùn) 行無異常后，方可投入正式運(yùn)行。停電造成停梯或故障造成停梯時(shí)的困人救援按 電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī) 程）電梯機(jī)房管理 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)工程維修部主辦同意，并在 值班人員的陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險(xiǎn)物品，機(jī)房內(nèi)應(yīng)配足消防器材，禁止吸 煙。每周打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面 無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。機(jī)房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活。 機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。交接班要求接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)來接班。接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看 電梯運(yùn)行日記 ） ，檢查工具、 物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在 電梯運(yùn)行日記 ）表上簽