精品資料（2021-2022年收藏）錦江之星經(jīng)濟型酒店項目可行性研究報告案例

1、“錦江之星”經(jīng)濟型酒店項目可行性研究報告 目 錄一、項目概況二、市場分析 1、經(jīng)濟型酒店概念及定位2、廈門市經(jīng)濟型酒店現(xiàn)狀及前景分析三、項目方案策劃與經(jīng)營1、項目經(jīng)營模式2、項目市場定位3、項目經(jīng)營策略四、項目選址（SWOT分析）五、投資估算與資金籌措1、投資計劃與資金籌措表 2、還本付息計劃六、財務(wù)分析1、 收益估算2、 成本費用估算3、 利潤估算4、 財務(wù)比率分析5、 現(xiàn)金流量表估算6、 回收期及內(nèi)部收益率估算七、風(fēng)險分析1、 盈虧平衡分析2、 敏感性分析八、結(jié)論一、 項目概況項目名稱：“錦江之星”經(jīng)濟型酒店地址：廈門市蓮坂地塊項目總投資：2000萬元經(jīng)營模式：特許經(jīng)營加盟“錦江之星”項目

2、規(guī)模：總建筑面積-3000平米 占地面積500平米 層數(shù)6層 客房數(shù)120間 員工總數(shù)50人市場定位：針對工薪層商務(wù)人士和旅游者的二三星級經(jīng)濟型酒店，每天每間標準間平均租金初步定價于188元方案介紹：項目總投資2000萬元，其中建設(shè)投資1826萬，流動資金147萬；2000萬中有1000萬通過銀行貸款取得，預(yù)計3年還清，另外1000萬自有；該項目建設(shè)期預(yù)計1年，第二年開始運轉(zhuǎn)營業(yè)，預(yù)計營業(yè)期第1年出租率可達62，以后每年按5速度遞增，第4年開始穩(wěn)定在77；故營業(yè)期第1年營業(yè)收入可達851萬，第二年營業(yè)收入可達920萬，第3年營業(yè)收入可達988萬，第4年開始穩(wěn)定在1057萬，前10年平均收入達到

3、1011萬元。 二、 市場分析1、 經(jīng)濟型酒店概念及定位隨著中國社會經(jīng)濟發(fā)展，與國際社會經(jīng)濟水平差距的縮短，經(jīng)濟型酒店將起重要的作用，相比已發(fā)展成熟、規(guī)范化高檔酒店，有更多的商業(yè)機會。近期在中國發(fā)展高檔酒店已不是投資酒店的最好選擇，經(jīng)濟型酒店的發(fā)展是酒店的新機會。國內(nèi)的酒店集團，如錦江集團、新亞集團、首旅集團，在近年內(nèi)，已開始啟動發(fā)展經(jīng)濟型酒店并使之有品牌、連鎖的計劃，基本上是迎合了酒店發(fā)展的新方向，得到社會、市場的積極反應(yīng)，獲得了經(jīng)濟效益。經(jīng)濟型酒店，英文為ECONOMYHOTEL或BUDGETHOTEL,定位于普通消費大眾，價格適中，基本設(shè)施齊全，干凈、方便、舒適。經(jīng)濟型酒店把客房作為經(jīng)營

4、的絕對重點，客房的條件可與三星級酒店媲美。同時，略去一些大型配套設(shè)施，如豪華宴會廳、健身中心的資金投入，大幅度降低工程費用，從而使房價降到合理的水平。另外，經(jīng)濟型酒店多分布在大、中城市的繁華路段或要沖，借助成熟街區(qū)豐富的餐飲娛樂設(shè)施、城市基礎(chǔ)建設(shè)、交通條件,為客人提供便利。2、 廈門市經(jīng)濟型酒店現(xiàn)狀及前景分析（1）廈門酒店業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理和經(jīng)濟型酒店的消費空擋給經(jīng)濟型酒店的發(fā)展提供了大好機遇：廈門目前已經(jīng)建成的酒店在數(shù)量結(jié)構(gòu)上呈明顯的“兩頭大,中間小”的“啞鈴狀”的不合理狀態(tài),即質(zhì)量好、價格高的高星級酒店和質(zhì)量次、價格低的社會旅館數(shù)量大,質(zhì)量與價格較適中的經(jīng)濟型酒店很少。高星級酒店（四星五星級酒

5、店）固然硬件配套與服務(wù)都讓人滿意，但其高昂的價格卻讓普通消費大眾望而卻步；社會旅館（一、二星級或者招待所）雖然價格低，但其內(nèi)部設(shè)施較為簡陋，服務(wù)質(zhì)量不高，也無法吸引普通消費大眾。而中間硬件設(shè)備與價格都適中的經(jīng)濟型酒店（相當于三星級酒店）最能吸引大眾，卻基本處于真空狀態(tài)，這一消費斷層,給經(jīng)濟型酒店發(fā)展提供了大好機遇。 （2）廈門作為一個沿海開放城市，豐富的旅游資源和各種國內(nèi)國際會議也吸引了大批游客和商務(wù)人士，不斷增大的客源成為經(jīng)濟型酒店發(fā)展的有利因素。尤其是各種會議的增多成為一個重要機遇，現(xiàn)在服裝、醫(yī)藥、汽車、化工類的行業(yè)會議常常設(shè)在廈門，而且廈門還有很多跨國公司，常有培訓(xùn)和國際性會議，廈門已經(jīng)

6、是一些會議的首選城市了。一個全國性會議往往能集合數(shù)百人，所以給酒店帶來了豐富客源。今年廈門市在原有“9·8”投洽會、臺交會的基礎(chǔ)上，住交會、石材展、汽博會等展會接踵舉行，而在這些大展期間，我市很多三星級及以下的酒店客源滿滿。另外，周邊城市自駕車游客，以及江浙、廣東等地的自駕車游客也明顯給廈門飯店業(yè)帶來了客源。三、 項目方案策劃與經(jīng)營1、項目經(jīng)營模式：通過特許經(jīng)營方式加盟“錦江之星”連鎖規(guī)模經(jīng)營是經(jīng)濟型酒店的一大特點。經(jīng)濟型酒店價格低, 規(guī)模小，財力有限, 所以要以規(guī)模取勝, 最大幅度地降低成本; 要以品牌取勝, 最大程度地提高入住率。國內(nèi)外的經(jīng)驗證明，經(jīng)濟型酒店比較適合連鎖和特許經(jīng)營

7、。經(jīng)濟型酒店通過戰(zhàn)略聯(lián)盟組建網(wǎng)絡(luò), 發(fā)展連鎖和特許，擴大規(guī)模經(jīng)濟，提高市場覆蓋面。這樣既可以降低成本，還可以擴大企業(yè)知名度，增加品牌在消費者心目中的影響力，使酒店有客源、管理質(zhì)量的保證。所以，本項目的經(jīng)營模式將通過特許經(jīng)營方式加盟“錦江之星”。 加盟“錦江之星”的意義： （1）“錦江之星”品牌的成功“錦江之星”作為國內(nèi)首家經(jīng)濟型連鎖旅館，經(jīng)過6年的發(fā)展，目前接手管理的酒店共51 家，其中已開業(yè)33家，簽約和籌建18家，客房全年平均出租率達到了85%以上，在未來35年，“錦江之星”計劃在全國開出200家“錦江之星”連鎖店。公司已經(jīng)形成了完整穩(wěn)定的管理體系，對服務(wù)質(zhì)量有完整的保障、運營、反饋機制。

8、在經(jīng)濟型酒店中，門店最多，覆蓋城市最廣、市場影響力最大。市場知名度高，客源結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，回頭客比例達到。產(chǎn)品穩(wěn)定成熟，市場認可，后續(xù)保障，支持采購體系完善。本項目采取加盟“錦江之星”的經(jīng)營模式，可以利用其成熟的品牌、成熟的支持系統(tǒng)，在統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一形象下開展經(jīng)營管理，成熟地走向市場。 （2） 加盟“錦江之星”所享受的權(quán)利項目一旦符合“錦江之星”的加盟符合條件，成為其加盟店，公司將授予使用“錦江之星”的店名、標志及相關(guān)商譽的使用權(quán)，項目可以按照統(tǒng)一標準進行裝修改造、經(jīng)營管理。項目加盟者可以自行投資、自行經(jīng)營管理，并擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)或長期的使用權(quán)，在人事、財務(wù)、資金使用、利潤分配上也是獨立自主的。同時，

9、還可得到總部比較完善的后續(xù)保障體系的支持和質(zhì)量檢查控制體系的支持,如：“錦江之星”的品牌知名度、“錦江之星”的客源網(wǎng)絡(luò)與信息共享、“錦江之星”的市場宣傳力度、“錦江之星”的物資系統(tǒng)支持以及“錦江之星”的有效業(yè)務(wù)培訓(xùn)交流與考核。2、項目市場定位：工薪層商務(wù)人士和旅游者（介于二三星級間）根據(jù)“錦江之星”的基本市場定位，并考慮到廈門作為旅游城市和會議城市的特點以及廈門經(jīng)濟發(fā)展水平，我們將項目市場定位于：針對工薪層商務(wù)人士和旅游者的二三星級酒店。客戶定位大致有兩個層次：低層次主要接待國內(nèi)旅游或商務(wù)等散客；高層次主要接待白領(lǐng)、海外中檔消費的商務(wù)客人。即：既能滿足出差、商務(wù)客人，又能適應(yīng)一般支付能力的游客

10、。        根據(jù)項目市場定位進行定價與出租率預(yù)測：（1）定價：從廈門各酒店定價來看，廈門共有68家星級酒店（以下的房價為標準間房價）：兩家五星級的優(yōu)惠房價分別為575元/間和568元/間；四星級以及準四星的優(yōu)惠價為200548元/間；三星以及準三星的優(yōu)惠價為168310元/間；二星的優(yōu)惠房價為155280元/間。經(jīng)濟型酒店大約處于二三星級水平，故大約擬訂房價為188元/間，（無門市價與優(yōu)惠價之分）。有數(shù)據(jù)顯示, 我國70%的工薪族可以接受150200元左右的價位。因此我們的這家經(jīng)濟型酒店的消費價格,能夠迎合我

11、國一般公務(wù)、商務(wù)旅客等大眾旅游消費者的實際消費需求,具有較強的價格競爭優(yōu)勢。（2）出租率：根據(jù)“錦江之星”各加盟店80%以上的平均出租率以及廈門實際情況，我們預(yù)測營業(yè)期第一年出租率可達62%，以后每年以5%速度遞增，第二、三年分別67%、72%，從第四年開始穩(wěn)定在77%。3、項目經(jīng)營策略（1） 簡化功能項目的硬件產(chǎn)品和功能配置處處體現(xiàn)實用性，沒有任何多余的擺設(shè)和浪費。把服務(wù)功能集中在住宿上，把餐飲、購物、娛樂功能大大壓縮、簡化。除客房外僅設(shè)了一個有100人餐位的餐廳，不搞宴會、會議、娛樂設(shè)施。（2）提高性價比項目把性能提升的重點放在了客房上，不僅空調(diào)、24小時熱水、客房面積、衛(wèi)生設(shè)施不亞于二星

12、，而且在設(shè)計理念和裝潢水平上大大超越了二星，把現(xiàn)代家居的簡約、清新、溫馨、舒適、實用的特征融入客房，給客人以“家”的感覺。其服務(wù)宗旨就是“讓老百姓過上貴族生活”，“讓客人滿意”。（3）節(jié)約成本項目的能源、水資源、人工、用品、設(shè)備等都高度節(jié)省。如：實行“一專多能，一職多崗”，要求每個員工熟練掌握多個崗位技能，對于某些指責想通、工作相似的崗位合并由一人承擔，員工與客房比例僅為0.3,是一般低星級酒店的1/5-1/7，這樣大大節(jié)約了勞力成本。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子縮短減少2分錢；用最簡單的板式床，免去音樂、燈控面板、浴缸等。另外，通過集團統(tǒng)一采購原材料等還可以降低20的成本。

13、四、 項目選址：廈門市中心蓮坂地塊 （SWOT分析）1、優(yōu)勢（S）：（1）地理位置優(yōu)越，周邊有較大的車流量、人流量，交通發(fā)達。項目位于廈門島的幾何中心蓮坂舊城區(qū)，地處廈門交通樞紐地帶，項目附近的富山轉(zhuǎn)盤連接了島內(nèi)四大主干道：廈禾路、嘉禾路、湖濱南路、蓮前大道，廈禾路、湖濱南路與老城區(qū)內(nèi)的大小路相連，嘉禾路為進出島內(nèi)的主干道，蓮前大道是前往東部生活區(qū)和國際會展中心的必經(jīng)之路。項目用地有30多條公交車輛?？?，交通便捷，各方人流都可快速匯聚。（2）周邊商業(yè)及居住氣氛濃厚，有利于提高本項目產(chǎn)品的價值。蓮坂地塊基于富山商圈，雄踞龍頭位置，地理位置十分顯赫。周邊坐落著繁華的SM城市廣場、富山誠達購物中心、

14、世貿(mào)商城，SOHO新概念寫字樓等等。隨著明發(fā)商業(yè)廣場的建成，法國家樂福、英國（百安居）、美國時代華納等世界500強企業(yè)將進駐，福廈鐵路和機場快速路也在明發(fā)商業(yè)廣場預(yù)留了出站口，這將在更大程度上影響廈門未來的人流、物流，擔負起地域核心或新型城市中心的作用，并豐富廈門旅游市場，項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀閺B門新興商業(yè)中心和商業(yè)重地，聚集眾多商業(yè)化設(shè)施，其商業(yè)價值也在逐漸提升。2、劣勢（W）：（1） 項目周圍有較多的酒店，因此有較多的競爭對手，如：酒店名稱星級門市價優(yōu)惠價酒店地址廈門閩南大酒店四星￥498￥200福建省廈門市湖濱南路廈門心中林大酒店三星￥688￥288福建省廈門市蓮花南路18號華夏大酒店三星￥

15、678￥310福建省廈門市廈禾路935號廈門廬山大酒店三星￥645￥278福建省廈門市蓮花路口廈門航空賓館準三￥410￥278福建省廈門市蓮花南路5號廈門南方賓館準三￥480￥228福建省廈門市夏禾路（2） 項目地處廈門最繁華地段，租金相對較高，增加投資總成本。（3） 項目地處廈門繁華的商業(yè)圈、交通樞紐地帶，嘉禾路、廈禾路、蓮前路和湖濱南路都是廈門市的交通要道，因此項目周圍環(huán)境會比較嘈雜。3、機會（O）：（1）雖然項目附近的競爭對手較多，但它們大多是三星級及其以上的九點，房價相對較高。（2）項目周圍尚未有同類型的酒店與我們形成競爭。（3）項目位于廈門市最優(yōu)地段，交通發(fā)達、升值潛力巨大。4、威脅

16、（T）：正在新建的明發(fā)商業(yè)城將會給我們帶來不少商機，但它本身定位于集旅游、購物、娛樂、休閑、酒店、餐飲多種功能兼收并蓄的商業(yè)城，它建成后附帶的明發(fā)酒店（四星）將成為我們一個強勁的競爭對手。五、 投資估算與資金籌措1、 投資計劃與資金籌措表（1）投資計劃：該項目總投資2000萬，其中主要用于建設(shè)投資1826萬，還包括27萬的建設(shè)期利息和147萬的流動資金。建設(shè)投資（包括建設(shè)期利息）在建設(shè)期（第1年）一次性投入，流動資金在經(jīng)營期開始（第2年）投入。（詳見表1）（2）建設(shè)投資1826萬中：固定資產(chǎn)投資1749萬，其中包括建安工程費用900萬，土地征用費750萬，工程其他費用63萬，預(yù)備費36萬；無形

17、資產(chǎn)投資主要是一次性加盟費50萬；遞延資產(chǎn)投資重要指項目籌建開辦費，約27萬。（詳見附錄表2）（3）資金籌措計劃：2000萬總投資中自有資金1000萬，長期借款1000萬。流動資金147萬全部自有，建設(shè)投資853萬自有1000萬借入。（詳見表1）表1 投資計劃與資金籌措表： 單位：萬元項目合計建設(shè)期經(jīng)營期備注121總投資20001853147固定資產(chǎn)原值=建設(shè)投資-無形資產(chǎn)-遞延資產(chǎn)+建設(shè)期利息=1776萬元1.1建設(shè)投資18261826估算如表2所示（見附錄）（其中1000萬借入，826萬自有）1.2建設(shè)期利息2727借入資金/2×貸款利率(5.58%)（1000/2）×

18、5.58271.3流動資金147147全部自有2資金籌措20001853147資金籌集中，自有資金與借入資金比例約為1：1，因為在“錦江之星”擔保的情況下，銀行貸款可達投資總額的50，期限不超過5年2.1自有資金10008531472.1.1用于建設(shè)投資8538532.1.2用于流動資金1471472.2長期借款10001000表2 建設(shè)投資估算表 單位：萬元估算價值（萬元）占建設(shè)投資比例(%)備注1固定資產(chǎn)投資174995.783131.1建安工程費用90049.28806每平米3000元，建筑面積3000平米3000元/m2×3000m2900萬元1.2土地征用費75041.07

19、338每平米15000元，占地面積500平米15000元/m2×500m2750萬元1.3工程建設(shè)其他費用633.450164包括：可行性研究費1、勘察設(shè)計費2、廠址選擇費1及工程監(jiān)理保險費2，合計占建安費的71.4預(yù)備費361.971522按建安費的4%估算2無形資產(chǎn)投資（加盟費）502.738226指加盟“錦江之星”一次性支付的加盟費50萬3遞延資產(chǎn)投資（開辦費）271.478642包括咨詢費、人員培訓(xùn)費、籌建人員工資等（占建安工程費用的約3%）合計18261002、 還本付息計劃長期借款1000萬，經(jīng)營期（第2年）開始還款，3年還清（不含建設(shè)期）： 建設(shè)期（第1年）應(yīng)計利息27

20、萬元經(jīng)營期（第2年）計息56萬元，還本328萬元經(jīng)營期（第3年）計息37萬元，還本332萬元經(jīng)營期（第4年）計息19萬元，還本340萬元表3 還本付息計劃 單位：萬元項目建設(shè)期經(jīng)營期12341長期借款及還本付息1.1年初累計借款1000 672 340 1.2本年應(yīng)計利息27 56 37 19 1.3本年還本328 332 340 2還本資金來源328 332 340 2.1折舊費121 121 121 2.2攤銷費15 15 15 2.3未分配利潤192 195 204 注：本年應(yīng)計利息=年初累計借款額*貸款利率5.58% 年初累計借款=去年年初累計借款 - 本年還本額 還本資金來源于折舊費

21、、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費和本年末未分配利潤六、 財務(wù)分析1、 收益估算（1）年客房收入平均每間客房每天租金×客房出租率×120間客房×365天 其中，平均每間客房每天租金定為188元，低于同等級酒店 客房出租率第一年為62，以后按每年5的速度遞增，第四年達到并穩(wěn)定于77（參照各地“錦江之星”加盟店的經(jīng)營情況及廈門實際情況）（2）一般，經(jīng)濟型酒店年客房收入占營業(yè)總收入的60，據(jù)此估算年營業(yè)總收入（3）一般，年餐飲收入和其他收入分別占營業(yè)總收入的35%和5%，據(jù)此估算估算結(jié)果：隨著出租率提高，營業(yè)總收入在經(jīng)營期第一年為851萬，逐年上升，第四年穩(wěn)定在1057萬，其中

22、刻房收入占60%，餐飲收入占35%，其他收入占5%。表4 收益估算表 單位：萬元項目比重經(jīng)營期23456789101年客房收入0.6511 552 593 634 634 634 634 634 634 每間客房每天租金（元）188188188188188188188188188客房出租率0.620.670.720.770.770.770.770.770.772年餐飲收入0.35298 322 346 370 370 370 370 370 370 3其他收入0.0543 46 49 53 53 53 53 53 53 合計營業(yè)總收入1851 920 988 1057 1057 1057 10

23、57 1057 1057 注： 由于只是粗略估算，且10年的通漲率難以確定，故我們不考慮通貨膨脹因素2、 成本費用估算（1）營業(yè)成本費用占當年經(jīng)營總收收入的約30 其中：原材料成本控制：同行業(yè)原材料占營業(yè)額20%，加盟后團購價低于同行業(yè)20%,故原材料費用占營業(yè)額比重為16%；人力成本控制：比同等酒店低2/3，約需營業(yè)人員0.3人間，故營業(yè)人員約需120*30%=36人，其余保安5人，管理人員9人，共有員工50人；其中一般員工工資福利占營業(yè)額5%，管理人員工資福利占營業(yè)額3%；水電燃料費占營業(yè)額6%，其他營業(yè)費用占3%。（2）管理費用包括：加盟管理費，按營業(yè)額的3.5%收?。还潭ㄙY產(chǎn)折舊（采用

24、直線折舊法，不考慮資金時間價值）固定資產(chǎn)原值=1776萬元固定資產(chǎn)殘值=原值*4%=1776*4%=71萬元折舊年限=20*60%+5*40%=14年（其中建筑折舊年限20年，建設(shè)費用占建安費的60%；設(shè)備折舊年限5年，設(shè)備購置安裝費用占建安費的40%）故 每年折舊費=（固定資產(chǎn)原值-殘值）/ 折舊年限=121萬元無形及遞延資產(chǎn)攤銷 無形及遞延資產(chǎn)原值=加盟費50萬+開辦費27萬=77萬 攤銷年限為5年 故 每年應(yīng)攤銷費用=原值 / 攤銷年限=15.4萬元（3）財務(wù)費用主要為長期借款利息 建設(shè)期應(yīng)計借款利息算入固定資產(chǎn)原值進行折舊提取經(jīng)營期每年借款利息=年初累計借款額*貸款利率5.58%（三年

25、還清貸款，其余年份借款利息為0）估算結(jié)果：總成本費用變化較小，第一年為521萬，第二年為509萬，第三年為516萬，第四年開始穩(wěn)定在522萬；總成本費用包括營業(yè)成本、管理費用和財務(wù)費用，其中營業(yè)成本占30%。表5 成本費用估算表 單位：萬元項目占營業(yè)總收入比重經(jīng)營期23456789101營業(yè)成本及費用0.3255 276 296 317 317 317 317 317 317 1.1原材料0.16136 147 158 169 169 169 169 169 169 1.2一般人員工資與福利0.0543 46 49 53 53 53 53 53 53 1.3水電燃料費0.0651 55 59

26、63 63 63 63 63 63 1.4其他營業(yè)費用0.0326 28 30 32 32 32 32 32 32 2管理費用192 196 201 205 205 205 205 205 205 2.1加盟管理費0.03530 32 35 37 37 37 37 37 37 2.2固定資產(chǎn)折舊121 121 121 121 121 121 121 121 121 2.3無形及遞延資產(chǎn)攤銷15 15 15 15 15 15 15 15 15 2.4管理人員工資與福利0.0326 28 30 32 32 32 32 32 32 3財務(wù)費用75 37 19 0 0 0 0 0 0 3.1長期借款利

27、息75 37 19 0 0 0 0004總成本費用521 509 516 522 522 522 522 522 522 3、 利潤估算（1） 利潤總額=營業(yè)總收入總成本費用營業(yè)稅金及附加其中，營業(yè)稅金及附加為營業(yè)總收入的5%（2） 稅后利潤=利潤總額所得稅其中，所得稅稅率為33%（3） 稅后利潤分配：提10%的法定盈余公積和10公益金，合計20%的公積金；其余留做未分配利潤。估算結(jié)果：隨著營業(yè)收入增加而成本費用基本不變，利潤總額第一年為287萬，逐年提高，第四年開始穩(wěn)定在482萬；稅后利潤第一年為192萬，逐年提高，第四年開始穩(wěn)定在258萬。表6 利潤表 單位：萬元項目營業(yè)期23456789

28、101營業(yè)總收入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 2總成本費用521 509 516 522 522 522 522 522 522 3營業(yè)稅金及附加1*5%43 46 49 53 53 53 53 53 53 4利潤總額1-2-3287 365 423 482 482 482 482 482 482 5所得稅4*33%95 120 139 159 159 159 159 159 159 6稅后利潤4-5192 244 283 322 322 322 322 322 322 6.1公積金6*20%49 57 64 64 64 64 64 64

29、6.2未分配利潤192 195 226 258 258 258 258 258 258 4、 財務(wù)比率分析由收益費用和利潤情況，可得到反映酒店經(jīng)營效益的幾個靜態(tài)指標，列表如下：表7： 財務(wù)比率表 單位：%項目營業(yè)期備注234510成本費用率%61 55 52 49 =總成本費用/總經(jīng)營收入稅前營業(yè)利潤率%34 40 43 46 =稅前利潤/總經(jīng)營收入稅后營業(yè)利潤率%23 27 29 30 =稅后利潤/總經(jīng)營收入稅后投資利潤率%15=稅后平均利潤/總投資可知：成本費用率以3%左右的速率逐年下降，第5年穩(wěn)定在49%；稅前和稅后營業(yè)利潤率以3%左右速率逐年上升，第5年分別穩(wěn)定在46%和31%；稅后總

30、投資利潤率達到15%。上述各指標都說明該項目的經(jīng)濟效益良好，回報率高，可以投資。5、 現(xiàn)金流量表估算由收入估算表、成本費用表以及利潤表可得全部投資的現(xiàn)金流量表，如下：表8 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元項目建設(shè)期經(jīng)營期123456789101現(xiàn)金流入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1891 1.1營業(yè)總收入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 1.2回收固定資產(chǎn)余值687 1.3回收流動資金147 2現(xiàn)金流出1853 805 675 705 734 734 734 734 734 734 2.1建設(shè)

31、投資1853 2.2流動資金147 2.3總成本費用521 509 516 522 522 522 522 522 522 2.4營業(yè)稅金及附加43 46 49 53 53 53 53 53 53 2.5所得稅95 120 139 159 159 159 159 159 159 3凈現(xiàn)金流量-1853 46 244 283 323 323 323 323 323 1157 累計凈現(xiàn)金流-1853 -1807 -1563 -1280 -957 -634 -311 12 334 1491 4凈現(xiàn)金流現(xiàn)值-1853 41 202 213 221 200 182 166 151 491 累計凈現(xiàn)值(N

32、PV)-1853 -1812 -1610 -1397 -1176 -976 -794 -628 -477 13 注：第10年固定資產(chǎn)凈值=固定資產(chǎn)原值-9*每年折舊 =1776 9*121=687萬元 流動資金一次性期末回收，為147萬元 行業(yè)基準收益率i=10%由上表可知：（1） 現(xiàn)金流入：建設(shè)期無現(xiàn)金流入，營業(yè)期開始出現(xiàn)現(xiàn)金流入并逐年增加，從第5年開始穩(wěn)定在1057萬元，第10年由于回收固定資產(chǎn)余值和流動資金現(xiàn)金流入增至1891萬元；（2） 現(xiàn)金流出：建設(shè)期1一次性流出1853萬的建設(shè)投資，營業(yè)期2又投入147萬的流動資金使第2期現(xiàn)金流出為805萬元，以后現(xiàn)金流出有所減少并從第5年開始穩(wěn)定

33、在734萬元；（3） 凈現(xiàn)金流量：建設(shè)期為負數(shù)，經(jīng)營期開始出現(xiàn)正值并逐年增加，從第5年開始穩(wěn)定在323萬元，第10年由于現(xiàn)金流入增多而增至1157萬；累計凈現(xiàn)金流量：前7年都為負數(shù)，但逐年減少，第8年開始出現(xiàn)正值并增多，第10年達到1591萬元；（4） 累計凈現(xiàn)值NPV（考慮資金時間價值）：前9年出現(xiàn)負數(shù)，但逐年減少，第10年出現(xiàn)正值，第10年NPV=13 。以上第10年末凈現(xiàn)金流量=1591萬元，說明該項目的凈收入抵償全部投資后仍有盈余；第10年末凈現(xiàn)值NPV=13萬元，說明該項目除獲得行業(yè)基準收益率10%的收益外還有多余的收益，故該項目可行。6、 回收期與內(nèi)部收益率估算（1）靜態(tài)投資回收期

34、以凈收入抵償全部投資所需要的時間（不考慮資金時間價值）粗略估算 公式：其中：CI現(xiàn)金流入；CO現(xiàn)金流出；T投資回收期。 由現(xiàn)金流量表可知，累計凈現(xiàn)金流量在第8年出現(xiàn)正值，故靜態(tài)投資回收期T=7（不包括建設(shè)期）精確估算 公式：T=（n-1）+=（7-1）+|-311|/323 = 6.9年（不包括建設(shè)期） 其中，n為累計凈現(xiàn)金流開始出現(xiàn)正值的年份 可知：靜態(tài)回收期約為7年< 該行業(yè)基準回收期10年，故項目可行；（2）動態(tài)投資回收期考慮資金時間價值的情況下，以凈收入抵償全部投資所需的時間粗略估算 公式： =0其中，i行業(yè)基準收益率，取i=10% 由現(xiàn)金流量表可知，累計凈現(xiàn)值NPV第10年出現(xiàn)

35、正值，故動態(tài)投資回收期 T=9（不包括建設(shè)期）精確估算 公式：T=（n-1）+ =（9-1）+|-477|/491 = 8.9年（不包含建設(shè)期） 其中，n為累計凈現(xiàn)值NPV出現(xiàn)正值的年份 可知：考慮了資金時間價值后，該項目動態(tài)回收期約為9年，比靜態(tài)回收期約長2年，但仍小于該行業(yè)基準回收期10年，故該項目可行。（3）內(nèi)部收益率FIRR使各年凈現(xiàn)值累計為0的折現(xiàn)率（考慮資金時間價值）公式： =0可算出內(nèi)部收益率FIRR=10.14% > 基準收益率i=10%，說明該項目收益率超過基準收益率，除獲得基準收益率10%之外的收益后還有多余的收益，故該項目可行。七、 風(fēng)險分析1、 盈虧平衡分析（稅后

36、利潤=0）當稅后利潤0時，該項目贏利；稅后利潤0時，該項目虧損。故由稅后利潤=0得到該項目的盈虧平衡點時的各項指標：保本租金=80元實際定價188元 保本出租率=41%預(yù)測穩(wěn)定出租率77% 保本營業(yè)收入=550萬元預(yù)測最小營業(yè)收入851萬元 由于保本價格、保本出租率、保本營業(yè)收入都大大低于實際預(yù)測值，故該項目有較大把握贏利，風(fēng)險性較低。2、敏感性分析 該項目中可控制因素主要為租金、出租率、總投資和成本，故分別分析這些因素同比例變動將引起投資收益率和累計凈現(xiàn)值NPV如何變動，以確定哪些因素對投資收益率和NPV影響最大，為敏感因素。 表9 投資收益率對各因素的彈性系數(shù)-20%-10%010%20%

37、租金-1.36 -1.41 0.00 1.36 1.36 出租率-1.19 -1.22 0.00 0.66 0.46 總投資-1.24 -1.10 0.00 -0.97 -0.86 成本費用-0.68 -0.66 0.00 -0.72 -0.70 由上表可知：（1） 租金和出租率對投資效果有正效應(yīng)，租金和出租率增加引起營業(yè)收入增加，也使投資利潤率增大（彈性系數(shù)為正）；而總投資和成本費用對投資效果有負效應(yīng)，總投資和成本增加引起投資利潤率減少（彈性系數(shù)為負）。故我們應(yīng)在一定范圍內(nèi)提高價格和出租率，降低總投資和成本。（2） 投資收益率對各因素的彈性系數(shù)都不是很大（投資收益率對租金、出租率彈性系數(shù)處于11.5，投資收益率對總投資、成本彈性系數(shù)1），說明各因素變動對投資收益率影響有限，故該項目風(fēng)險性較低，可以接受。（3） 投資收益率對租金彈性系數(shù)最大（租金減少1%引起投資收益率減少約1.36%），出租率次之（出租率減少1%引起投資收益率減少約1.2%），投資收益率對總投資和成本的彈性系數(shù)小于1（總投資增加1%引起投資收益率減少約0.9%，成本增加1%引起投資收益率減少約0.7%）。故租金和出租率為敏感因素，應(yīng)使其保持在一定水平之上，并盡量提高出租率。 表1