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文檔簡介
1、 豐德集團(tuán)成員機(jī)構(gòu)專項維修資金使用作業(yè)指導(dǎo)書編號:LFWYZXXF01版次:A/0頁碼:共3頁 編制:日期審核:日期批準(zhǔn):日期修訂記錄日期修訂內(nèi)容版本修改人審核批準(zhǔn)件名專項維修資金使用作業(yè)指導(dǎo)書頁碼第1頁 共4頁版次A/01.0 目的為加強(qiáng)專項維修資金使用管理,保障物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常維修、使用。2.0 適用范圍主要適用于住宅、寫字樓專項維修資金管理。3.0 工作流程、工作內(nèi)容3.1 確定維修項目,進(jìn)行書面說明3.1.1當(dāng)發(fā)生需要維修動用專項維修資金的情況時,項目應(yīng)在第一時間內(nèi)確定需維修的項目,同時判定是否屬于應(yīng)該動用維修資金的范圍,有以下幾個判定標(biāo)準(zhǔn):3.1.1.1是否保修期內(nèi):沒
2、有超過保修期的維修應(yīng)由建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)保修責(zé)任,在確定需要使用維修資金的時侯一定要說明所需維修項目是超出保修期的,而且要附有證據(jù)材料;3.1.1.2是否屬于專有責(zé)任:即是否是應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;在進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定時一定要清晰、明確,有依據(jù);3.1.1.3是否屬于人為損失;3.1.1.4物業(yè)服務(wù)合同里對維修責(zé)任是否有特殊約定:如果有特殊約定,即使超出了建設(shè)單位或施工單位的保修期,也不應(yīng)該動用專項維修資金,應(yīng)由物業(yè)件名專項維修資金使用作業(yè)指導(dǎo)書頁碼第2頁 共4頁版次A/0公司來承擔(dān)。3.1.2項目要確定是否屬于緊急情況下支取
3、,而且要進(jìn)行說明。至于是否屬于緊急情況,項目可參照本小區(qū)(大廈)專項維修資金應(yīng)急支取預(yù)案(附件1)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定。3.2. 工程鑒定及預(yù)算、制定維修方案3.2.1鑒定:法律沒有對此做出強(qiáng)制性規(guī)定,但建議一定要請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定,而且鑒定涉及到各個環(huán)節(jié),如是否需要維修、維修工程造價、工程計劃、工程預(yù)算、工程監(jiān)理等環(huán)節(jié);這也是對各方權(quán)益的更好保障;3.2.2方案:包括費(fèi)用預(yù)算,項目在工程預(yù)算的基礎(chǔ)上要有詳細(xì)的費(fèi)用預(yù)算,包括維修需要支出的各項費(fèi)用及列支范圍,即需要哪些業(yè)主承擔(dān),還應(yīng)該有詳細(xì)的分?jǐn)傉f明。按照規(guī)定,相關(guān)業(yè)主需要按照比例承擔(dān),項目應(yīng)該計算清楚,范圍和比例計算清楚。維修方案還包括施工方式
4、選擇、需要相關(guān)業(yè)主承擔(dān)的配合義務(wù)等等,如是需要請施工單位施工,準(zhǔn)備選擇哪家或哪幾家施工單位,具體的開工時間等等內(nèi)容。注意維修方案要留有余地,因為審批時間不確定,涉及到具體時間的一定不能做太過絕對性陳述。3.3. 組織投票;雙過三分之二 3.3.1 投票之前的材料一定要準(zhǔn)備齊全,要讓業(yè)主一目了然(包括前面提到的維修項目說明、維修方案、列支范圍及分?jǐn)偯骷?xì)表及相關(guān)的法律與事實(shí)依據(jù),以及不維修所要面臨的風(fēng)險及后果承擔(dān))。3.3.2通過使用建議后,即應(yīng)開展投票工作。組織投票時,應(yīng)以業(yè)委會或業(yè)主、相關(guān)主管部門為主導(dǎo),項目做投票的輔助工作,做到權(quán)責(zé)明晰。件名專項維修資金使用作業(yè)指導(dǎo)書頁碼第3頁
5、共4頁版次A/03.4.簽訂施工合同3.4.1維修可以由物業(yè)公司親自完成,也可以聘請施工單位進(jìn)行施工,都需按照支取使用流程,先實(shí)施施工方案,再申請列支后才能劃轉(zhuǎn)。(即除非施工方同意事后全額付款,那么需要有人預(yù)先支付全部或部分維修費(fèi)用,這往往需要物業(yè)公司來承擔(dān)。為了將風(fēng)險降到最低,在最初簽訂施工合同時,最好簽訂三方合同,即施工單位、業(yè)委會、物業(yè)公司三方,約定清楚三方的權(quán)利義務(wù),尤其是付款義務(wù))3.5. 出具驗收報告3.5.1參加驗收方應(yīng)該由物業(yè)公司、業(yè)主委員會(管委會)或者社區(qū)居委會召集的業(yè)主代表組織驗收,也可聘請專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的人參與,應(yīng)由上述人員出具驗收合格的驗收報告。3.6. 提出列支申請3
6、.6.1.提交書面的申請即可。申請書上除了上述投票環(huán)節(jié)的材料外還需要提交業(yè)主投票表決的材料,這是是否批準(zhǔn)的依據(jù)。3.7.備案留檔3.7.1.審核批準(zhǔn)等所有工作完成后,將所有關(guān)于專項維修資金使用的材料做為檔案材料全部留存?zhèn)洳椤?.0支持文件成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步做好房屋專項維修資金使用監(jiān)管工作的意見成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法(市政府令第103號)成都市物業(yè)管理條例(成人發(fā)200721號)成都市房屋使用安全管理條例件名專項維修資金使用作業(yè)指導(dǎo)書頁碼第4頁 共4頁版次A/0中華人民共和國建設(shè)部令第165號中華人民共和國財政部住宅專項維修資金管理辦法四川省(區(qū)域性標(biāo)準(zhǔn))房屋共用部位
7、、共用設(shè)施設(shè)備維修項目分類DB 510100/T 0542010附件一附件一 小區(qū)(大廈)專項維修資金應(yīng)急支取預(yù)案第一條 為保障住宅及共用設(shè)施設(shè)備的住用安全和居民的基本生活秩序,發(fā)揮專項維修資金作用,根據(jù)成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步做好房屋專項維修資金使用監(jiān)管工作的意見、 小區(qū)(大廈)業(yè)主大會議事規(guī)則、 小區(qū)(大廈)管理規(guī)約和有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策,特制定本應(yīng)急支取預(yù)案。第二條 發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的,啟動本應(yīng)急支取預(yù)案。第三條 緊急情況一般包括:(一)屋面防水
8、損壞造成滲漏的;(二)電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害危及人身安全的;定期檢驗時被責(zé)令停梯整改的;(三)高層住宅發(fā)生供水主管道嚴(yán)重漏水,水泵(包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等)發(fā)生泵體漏水、泵電機(jī)燒毀等情況,導(dǎo)致供水中斷的;(四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的;(五)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙,消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的;(六)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財產(chǎn)安全的。第四條 緊急情況需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金; (二)業(yè)主委員會依據(jù)
9、使用方案審核同意,并報房管局、房屋安全和設(shè)備管理部門備案;房管局、房屋安全和設(shè)備管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和使用方案的,應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正;(三)業(yè)主委員會(管委會)向開戶銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;(四)業(yè)主大會(管委會)開戶銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。第五條 發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況,未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的,房管局、房屋安全和設(shè)備管理部門可以組織代修,費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金賬戶中列支。第六條 房管局、房屋安全和設(shè)備管理部門組織代修的,按照以下程序辦理:(一)組織相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行鑒定并出具鑒定報
10、告;(二)由社區(qū)居委會或街道辦事處就工程事項出具相關(guān)證明;(三)由具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位制作工程預(yù)算并經(jīng)工程造價咨詢機(jī)構(gòu)審定;(四)房管局、房屋安全和設(shè)備管理部門、房改管理部門將工程費(fèi)用分?jǐn)傊料嚓P(guān)業(yè)主明細(xì)帳戶;(五)房管局、房屋安全和設(shè)備管理部門、房改管理部門審核同意后,向業(yè)主委員會開戶銀行市發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;(六)業(yè)主委員會(管委會)開戶銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)房管局的支付指令及時從所涉及業(yè)主住宅專項維修資金賬戶中列支的維修及更新、改造費(fèi)用劃轉(zhuǎn)至維修單位。第七條 工程竣工后,房管局、業(yè)主委員會組織有關(guān)設(shè)計、施工單位驗收,出具竣工驗收報告。工程驗收合格后,房管局應(yīng)當(dāng)與施工單位簽訂工程保修合同。業(yè)主委員會(管委會)將工程內(nèi)容、維修費(fèi)用決算
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