項(xiàng)目六假設(shè)開發(fā)法法及其應(yīng)用

1、項(xiàng)目六假設(shè)開發(fā)法法及其應(yīng)用項(xiàng)目六項(xiàng)目六 假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用o學(xué)習(xí)目標(biāo)o【知識(shí)目標(biāo)知識(shí)目標(biāo)】 （1）理解假設(shè)開發(fā)法的適用對(duì)象和條件 （2）掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式 （3）掌握現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的應(yīng)用o【】 （1）能界定假設(shè)開發(fā)法的適用對(duì)象 （2）能界定假設(shè)開發(fā)法中各個(gè)成本費(fèi)用項(xiàng)目發(fā)生的時(shí)間和金額 （3）能熟練運(yùn)用現(xiàn)金流量法和傳統(tǒng)方法進(jìn)行估價(jià)操作和測(cè)算項(xiàng)目六項(xiàng)目六 假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用o項(xiàng)目分析o【項(xiàng)目概述項(xiàng)目概述】假設(shè)開發(fā)法是房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中一種科學(xué)而實(shí)用的方法，無(wú)論在房地產(chǎn)估價(jià)，還是房地產(chǎn)投資中都有很重要的應(yīng)用。本課題主要介紹假設(shè)開發(fā)法的概念、基本思路和

2、理論依據(jù)，假設(shè)開發(fā)法的適用范圍和應(yīng)用前提條件，假設(shè)開發(fā)法的基本公式，假設(shè)開發(fā)法估價(jià)基本程序和內(nèi)容，并通過(guò)大量估價(jià)實(shí)例來(lái)分析和掌握假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用。項(xiàng)目六項(xiàng)目六 假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用o【情境案例情境案例】某企業(yè)購(gòu)得一宗已停工5年的在建工程。該在建工程目前結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，526層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層部分和58層的住宅部分作抵押，向銀行申請(qǐng)抵押貸款。你所在的估價(jià)公司接受委托承接該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)，并指派你為該估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。o請(qǐng)說(shuō)明評(píng)估該項(xiàng)目擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法、技術(shù)路線及理由，并說(shuō)明確定評(píng)估價(jià)值時(shí)需考慮的主要因素。項(xiàng)目六項(xiàng)

3、目六 假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用o本項(xiàng)目基本知識(shí)與技能o課題一 認(rèn)識(shí)假設(shè)開發(fā)法o課題二 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)公式o課題三 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法o課題四 假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取o課題五 假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用實(shí)例課題一 認(rèn)識(shí)假設(shè)開發(fā)法o一、假設(shè)開發(fā)法概念與理論原理一、假設(shè)開發(fā)法概念與理論原理o1 1假設(shè)開發(fā)法的概念假設(shè)開發(fā)法的概念o假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后用開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。o假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。o是一種科學(xué)、實(shí)用的估

4、價(jià)方法，在中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)較多的情況下，得到了廣泛應(yīng)用，尤其在待開發(fā)土地等房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用最為廣泛。課題一 認(rèn)識(shí)假設(shè)開發(fā)法o2 2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)o假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理預(yù)期原理。o基本思路(通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置房地產(chǎn)開發(fā)用地的報(bào)價(jià)過(guò)程體現(xiàn))： 首先，要深入調(diào)查、分析這塊土地的內(nèi)外部狀況及和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況; 其次，研究、判斷該塊土地的最高最佳利用; 第三，要預(yù)測(cè)在未來(lái)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格將、獲得土地使用權(quán)的“取得稅費(fèi)”、開發(fā)建設(shè)和銷售房地產(chǎn)的成本費(fèi)用等支出、出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)的“銷售稅費(fèi)” 以及正常的開發(fā)利潤(rùn)；

5、最后，便可知愿意為這塊土地支付的最高價(jià)格。 課題一 認(rèn)識(shí)假設(shè)開發(fā)法o假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)（如新建商品房）價(jià)值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：o成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；o而假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)值。 課題一 認(rèn)識(shí)假設(shè)開發(fā)法o二、假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件二、假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件o假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)的估價(jià)，包括：o可供開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地)；o在建工程(

6、或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)、o可重新改造或可改變用途的舊房(包括改建、擴(kuò)建、重新裝修等，如果是重建就屬于毛地的范疇)。o以下把這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。課題一 認(rèn)識(shí)假設(shè)開發(fā)法o實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法測(cè)算結(jié)果的可靠性，取決于兩個(gè)預(yù)測(cè)：o是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)。o是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。o假設(shè)開發(fā)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。包括：o要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；o要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計(jì)劃；o

7、要有一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)，包括一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單或目錄。 課題一 認(rèn)識(shí)假設(shè)開發(fā)法o三、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的基本步驟三、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的基本步驟o運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟： 調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況； 選取最佳的開發(fā)利用方式，確定未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況； 預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期； 預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 測(cè)算后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)； 測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值。 以評(píng)估政府有償出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格為例，說(shuō)明如何調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和選取最佳的開發(fā)利用方式（其他步驟的內(nèi)容在后面介紹）。課題一 認(rèn)識(shí)假設(shè)

8、開發(fā)法o（一）調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況o調(diào)查、分析該類房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況主要包括下列方面：o1土地的區(qū)位狀況。包括3個(gè)層次：土地所在城市的性質(zhì)；土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；具體的坐落狀況。弄清這些主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。o3土地的權(quán)益狀況，特別是規(guī)劃條件和將擁有的土地權(quán)利。弄清規(guī)劃條件包括土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，主要為選取最佳開發(fā)利用方式、確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)；弄清將擁有的土地權(quán)利包括土地權(quán)利性質(zhì)、使用期限、是否不可續(xù)期，以及對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)用地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押甚至價(jià)格等的有關(guān)規(guī)定等，主要為預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格、租金等服務(wù)。課題一 認(rèn)識(shí)假設(shè)開發(fā)

9、法o（二）選取最佳的開發(fā)利用方式o在調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。o這些都要在規(guī)劃允許范圍內(nèi)選取，即在規(guī)劃條件給定范圍內(nèi)的最佳。其中最重要的是選取最佳的用途，這時(shí)要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，即要分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受能力，項(xiàng)目建成后市場(chǎng)究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。課題二 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)公式 一、假設(shè)開發(fā)法的基本公式o 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)o 后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) 待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+o 后續(xù)銷售費(fèi)用+后

10、續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)o運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；二是要把握未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。課題二 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)公式o待開發(fā)房地產(chǎn)狀況即估價(jià)對(duì)象狀況，有土地(分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等；開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，有熟地和新房地等。綜合起來(lái)有下列7種情形： 估價(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)； 估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開發(fā)成熟地； 估價(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)； 估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地； 估價(jià)對(duì)象為熟地，在熟地進(jìn)行房屋建設(shè)； 估價(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋； 估價(jià)對(duì)象為舊房，將舊房重新改造或

11、改變用途成新房。o未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，有出售、出租(多為建成后出租)和營(yíng)業(yè)等。課題二 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)公式o二、按估價(jià)對(duì)象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式o（一）求土地價(jià)值的公式o1 1求生地價(jià)值的公式求生地價(jià)值的公式o(1)適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式： 生地價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值-生地取得稅費(fèi)-由生地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)o(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式： 生地價(jià)值開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-生地取得稅費(fèi)-由生地開發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)課題二 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)公式o2 2求毛地價(jià)值的公式求毛地價(jià)值

12、的公式o(1)適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式： 毛地價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值-毛地取得稅費(fèi)-由毛地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)o(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式： 毛地價(jià)值開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-毛地取得稅費(fèi)-由毛地開發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)o3 3求熟地價(jià)值的公式（適用于在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)）求熟地價(jià)值的公式（適用于在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)） 熟地價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值-熟地取得稅費(fèi)-由熟地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)課題二 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)公式o（二）求在建工程價(jià)值的公式（適用于將在建工程

13、續(xù)建成房屋） 在建工程價(jià)值續(xù)建完成后的價(jià)值-在建工程取得稅費(fèi)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建利潤(rùn)o（三）求舊房?jī)r(jià)值的公式（適用于將舊房重新改造或改變用途成新房） 舊房?jī)r(jià)值重新改造或改變用途后的價(jià)值-舊房取得稅費(fèi)-重新改造或改變用途成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)課題二 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)公式o三、按開發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式三、按開發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式 o開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用市場(chǎng)比較法評(píng)估；適宜出租或營(yíng)業(yè)的，其價(jià)值適用收益法評(píng)估。在假設(shè)開發(fā)法基本公式的細(xì)化公示如下：o1適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式VVP Co2適用于開

14、發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)的公式VVR - C課題三 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法o一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義 o運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。o考慮資金時(shí)間價(jià)值可有兩種方式：o折現(xiàn)方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；o計(jì)息方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。o二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別（3大區(qū)別）o1對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即基本上是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及發(fā)生時(shí)的數(shù)額，

15、即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。課題三 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法o2傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間，即不是將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成之時(shí)，既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間上 (直接或最終折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上)，然后再相加減。o3在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤(rùn)率)。這樣處理是為了與投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的現(xiàn)金流量分析

16、的口徑一致，便于比較。課題三 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法o三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)o從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算的結(jié)果比較精確，但測(cè)算過(guò)程相對(duì)較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單。o實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。課題四 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測(cè)算中各項(xiàng)的求取o一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期o假設(shè)開發(fā)法估價(jià)首先需要預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)期）。 o開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期（即估價(jià)時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。o開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。o建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相

17、同，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)竣工日期。建設(shè)期又可分為前期和建造期。o前期是指從取得待開發(fā)房地產(chǎn)到動(dòng)工建設(shè)的這段時(shí)間；o建造期指從動(dòng)工建設(shè)到未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)竣工的時(shí)間。課題四 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測(cè)算中各項(xiàng)的求取o經(jīng)營(yíng)期根據(jù)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式而具體化為銷售期（銷售方式）和運(yùn)營(yíng)期（出租和營(yíng)業(yè)兩種情況）。o銷售期是自開始銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。o運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間的關(guān)系見圖 (a)在銷售（含預(yù)售）情形下(b)在出租或營(yíng)業(yè)情形下建設(shè)期建設(shè)

18、期課題四 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測(cè)算中各項(xiàng)的求取o二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值o1 1開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況o先弄清未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，再預(yù)測(cè)該狀況的房地產(chǎn)價(jià)值。o以估價(jià)對(duì)象為商品房在建工程為例，預(yù)計(jì)未來(lái)開發(fā)完成后的商品房是毛坯房、粗裝修房或者是精裝修房，則預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)分別是商品房是毛坯房的價(jià)值、粗裝修房的價(jià)值、精裝修房的價(jià)值。課題四 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測(cè)算中各項(xiàng)的求取o2 2開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間o先弄清是預(yù)測(cè)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值。o在傳統(tǒng)方法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在

19、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。o在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常預(yù)測(cè)其在未來(lái)開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延期銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。課題四 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測(cè)算中各項(xiàng)的求取o3 3開發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測(cè)方法開發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測(cè)方法o在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)方式不同，采用不同的方法。o對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)比較法并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)，比較的單位一般為單價(jià)。o對(duì)于出租和自營(yíng)

20、的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館等，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，可先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。o在這兩種情況下，市場(chǎng)比較法、收益法均不是一種獨(dú)立的估價(jià)方法，在這兩種情況下，市場(chǎng)比較法、收益法均不是一種獨(dú)立的估價(jià)方法，而是被包含在假設(shè)開發(fā)法之中，成為該法的一部分。而是被包含在假設(shè)開發(fā)法之中，成為該法的一部分。o運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取，否則實(shí)質(zhì)上成為采用成本法估價(jià)。o這一要求并不影響對(duì)同一估價(jià)對(duì)象同時(shí)采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。 課題四 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測(cè)算中各項(xiàng)的求取o三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)o后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，是將待開發(fā)

21、房地產(chǎn)狀況“變成”未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況必須付出的成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的一般正常利潤(rùn)，具體包括待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)以及開發(fā)利潤(rùn)。這些都是假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中應(yīng)當(dāng)減去的項(xiàng)目，統(tǒng)稱為“扣除項(xiàng)目”。它們的估算與成本法中的方法相同，但有兩點(diǎn)區(qū)別：o它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值，不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值（在傳統(tǒng)方法中將它們近似為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值）。o它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得利潤(rùn)。課題四 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測(cè)算中各項(xiàng)的求取o待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)，是

22、假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)購(gòu)置待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)由購(gòu)置方（買方）繳納的契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)。通常根據(jù)稅法及政府有關(guān)規(guī)定，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例測(cè)算。o后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等必要支出的測(cè)算，要與未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對(duì)應(yīng)。o后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等必要支出的測(cè)算，要與未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對(duì)應(yīng)。o測(cè)算投資利息時(shí)要把握應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式和利率。其中應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)，以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。 課題四 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測(cè)算中各項(xiàng)的求取o注意： 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)是假設(shè)

23、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次性付清，因此其計(jì)息的起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間（如開發(fā)期間或建造期間）內(nèi)不斷發(fā)生，但在計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的期中。發(fā)生的時(shí)間段通常按年劃分，精確的測(cè)算要求按半年、季或月來(lái)劃分。o測(cè)算后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)時(shí)，要注意成本法中講過(guò)的利潤(rùn)率與其計(jì)算基數(shù)的相互匹配。o另外要注意，利潤(rùn)率是指總利潤(rùn)率還是年平均利潤(rùn)率。 課題四 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測(cè)算中各項(xiàng)的求取o四、折現(xiàn)率o折現(xiàn)率是采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，它與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)兩部分，因而采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（動(dòng)態(tài)方法）測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不再