中山市成立業(yè)主大會及選舉業(yè)主會程序指導(dǎo)手冊

1、中山市住宅小區(qū)大廈成立業(yè)主大會及選舉業(yè)主委員會程序指引2009年3月1日新廣東省物業(yè)管理條例施行后修訂為了標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主大會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)?物權(quán)法?、新?物業(yè)管理條例?、?業(yè)主大會規(guī)程?、新?廣東省物業(yè)管理條例?等有關(guān)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的規(guī)定編寫這個指引，供籌備成立首次業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會工作參考。一、成立首次業(yè)主大會籌備組1、業(yè)主大會的性質(zhì)業(yè)主大會是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表和維護(hù)該區(qū)域全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織，由該區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。2、產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組的條件1百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名書面要求；2已交付使用的物業(yè)建筑面積到達(dá)該區(qū)域建筑總面積百分之五十以

2、上的，業(yè)主可以書面要求。符合上述兩款情形之一的，轄區(qū)建設(shè)行政主管部門區(qū)城管辦監(jiān)督、指導(dǎo)并協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。3、業(yè)主大會籌備組的組成業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人共同組成，其中業(yè)主代表不少于百分之六十。4、業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表的條件籌備組的業(yè)主代表條件可參照業(yè)主委員會委員的要求，同時應(yīng)當(dāng)是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、處事公正、模范履行業(yè)主義務(wù)、具有較強公信力和組織能力的業(yè)主。5、業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表成員產(chǎn)生方式籌備組中業(yè)主代表由熱心業(yè)主推薦或自薦的方式產(chǎn)生。6、建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)在業(yè)主大會籌備工作

3、中的義務(wù)建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的根本資料、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并提供相應(yīng)的人力、場地支持。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與業(yè)主大會籌備無關(guān)的活動。7、業(yè)主大會籌備組材料存檔與公示業(yè)主大會籌備組成立后需將公告的籌備組人員名冊等有關(guān)材料提交市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會存檔并接受協(xié)會的工作指導(dǎo)。資料存檔后，籌備組成員名單應(yīng)自成立之日起七日內(nèi)在小區(qū)顯著位置公告。8、業(yè)主大會籌備組的職責(zé)(1)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；(2)擬訂業(yè)主大會議事規(guī)那么草案和管理規(guī)約草案；(3)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大

4、會會議上的投票權(quán)數(shù)；(4)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生方法及名單；(5)做好其他準(zhǔn)備工作。其中(1)-(4)項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開前15日以書面形式進(jìn)行公告或書面通知全體業(yè)主。二、召開業(yè)主大會1、業(yè)主大會的召開業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六個月內(nèi)在區(qū)辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。2、業(yè)主大會的會議形式可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。3、記名投票制度業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式，選票的制作可考慮編號、回收等問題，保證

5、投票的公正、公開及科學(xué)性。4、投票權(quán)1人數(shù)：建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有局部的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算，建設(shè)單位未出售的專有局部按一人計算。2面積：按產(chǎn)權(quán)人面積據(jù)實計算。5、業(yè)主大會決議通過的法定投票權(quán)數(shù)1通過業(yè)主大會會議選舉或更換業(yè)主委員會成員及作出其他決定必須經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；2籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，必須經(jīng)專有局部占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。6、首次業(yè)主大會會議必須表決的事項首次業(yè)主大會會議應(yīng)投票選舉出首屆業(yè)主委員會成員，投票表決?業(yè)主大會議事規(guī)那么?、?管理規(guī)約?。在制定業(yè)主大會議事

6、規(guī)那么時應(yīng)清晰規(guī)定業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成、成員任期及成員不履行職責(zé)和違反法律法規(guī)規(guī)定的處理方法和程序。7、業(yè)主大會職責(zé)1制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)那么和管理規(guī)約；2選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3選聘、解聘物業(yè)效勞企業(yè)；4決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；5制定、修改物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)那么規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。三、成立業(yè)主委員會1、業(yè)主委員會候選委員條件1必須是業(yè)主；以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn) 2具有完全民事行為能力； 3遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，具有較強

7、的公信力和組織能力； 4遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)效勞費用，無損害公共利益行為； 5本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)效勞的企業(yè)及其下屬單位任職。參與候選的業(yè)主應(yīng)當(dāng)將自身具備上述條件的情況向業(yè)主大會籌備組予以說明并填寫候選人報名表，業(yè)主大會籌備組經(jīng)審核確認(rèn)后將候選業(yè)主的資料于業(yè)主大會召開前十五日在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公告。2、業(yè)主委員會的人數(shù)和任期業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會委員人數(shù)由單數(shù)組成，中選舉的業(yè)主委員會成員人數(shù)缺乏業(yè)主大會議事規(guī)那么規(guī)定的最大單數(shù)時，取前一個單數(shù)，一般按5萬平方米以下的設(shè)5人，5

8、萬平方米以上10萬平方米以下的設(shè)7人，10萬平方米以上的根據(jù)實際情況而定，最多不超過15人；業(yè)主委員會每屆任期建議為三年，最長不超過5年。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任12人。3、業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生可采取業(yè)主推薦、自薦方式產(chǎn)生，人數(shù)比例可考慮使用功能、類型、分區(qū)棟的方式確定，并結(jié)合小區(qū)戶數(shù)控制候選人名額，采用差額選舉或等額選舉的方式均可。4、候補委員業(yè)主委員會實行差額選舉的，未中選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)到達(dá)法定票數(shù)的候選人，可以按得票順序中選為業(yè)主委員會候補委員。候補委員建議不超過兩人，候補委員可以列席業(yè)主

9、委員會會議，但不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會委員職務(wù)終止，由候補委員依次遞補，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。5、業(yè)主委員會履行以下職責(zé)1召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告大會工作；2代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；3及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；4催促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題；5配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；6法律法規(guī)或者業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。6、業(yè)主委員會委員的禁止行為業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，如有違反以下行為的終止其委

10、員職務(wù)：1挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)； 2索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)效勞企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或報酬；3利用職務(wù)之便要求物業(yè)效勞企業(yè)減免物業(yè)效勞費；4違反物業(yè)效勞合同拒不交納物業(yè)效勞費用；5泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；6其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。7、業(yè)主委員會委員有以下情形之一的，其委員職務(wù)自行終止 1因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；2因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；3任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；4本人以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的；5連續(xù)6個月不繳交物業(yè)效勞費的；6業(yè)主大會議事規(guī)那么約定的其他情形。職務(wù)終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自公

11、告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。8、補選 業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍缺乏五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。 業(yè)主委員會委員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。9、備案1業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)那么、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名冊、身份證及房產(chǎn)證明復(fù)印件、按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)效勞費用證明等

12、材料提交至市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會備案。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，依照上述規(guī)定重新備案。2有以下情況之一的不給予備案：不按法律法規(guī)規(guī)定要求成立業(yè)主大會籌備組的；選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會的委員未能按照業(yè)主大會議事規(guī)那么的候選人產(chǎn)生方法中所規(guī)定要求的；選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會的委員不具備業(yè)主資格的；選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員不按時交納物業(yè)效勞費用及住宅專項維修資金的。四、業(yè)主委員會備案提交的材料1、業(yè)主委員會備案申請書，由中選業(yè)主委員會成員簽名；并加蓋物業(yè)管理區(qū)域所在地建設(shè)部門或居委會印章；2、首次業(yè)主大會會議記錄，由主要參加人員簽名；3、業(yè)主委員會成員名冊，包括職務(wù)及姓名、性別、年齡、所擁有物業(yè)的房號、聯(lián)

13、系 、簡歷等，并提交身份證及房產(chǎn)證明復(fù)印件、交納物業(yè)效勞費用及住宅專項維修資金的證明文件；4、選舉投票統(tǒng)計表，要求列明總票數(shù)、業(yè)主總?cè)藬?shù)、同意票數(shù)、否決票數(shù)、棄權(quán)票數(shù)及同意率；5、投票表決通過的?管理規(guī)約?、?業(yè)主大會議事規(guī)那么?以及其他提請業(yè)主大會表決事項的決議內(nèi)容；6、首次業(yè)主大會會議現(xiàn)場相片假設(shè)干。中山市住宅小區(qū)成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會簡易程序業(yè)主代表、建設(shè)單位及政府部門共同組成業(yè)主大會籌備組相關(guān)部門提供指導(dǎo)及監(jiān)督，相關(guān)物業(yè)公司提供協(xié)助提交籌備組資料至中山市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會存檔籌備組成立后，應(yīng)在該物業(yè)管理區(qū)域公告至少7天，并自成立之日起6個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議召開首次業(yè)主大會會

14、議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會人數(shù)為單數(shù)投票表決?業(yè)主大會議事規(guī)那么?、?管理規(guī)約?業(yè)主委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)報市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會備案 五、業(yè)主委員會換屆選舉1、業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期以向有關(guān)部門登記資料所記載的日期為準(zhǔn)；業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)將任期即將屆滿的情況書面告知物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主委員會同時應(yīng)進(jìn)行籌備召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的工作，籌備召開業(yè)主大會選舉新一屆業(yè)主委員會的業(yè)主大會。新一屆業(yè)主委員會候選人的資格參照首次業(yè)主大會業(yè)主委員會候選人的規(guī)定執(zhí)行。2、業(yè)主委員會任期屆滿仍未組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助，并參照成立首屆業(yè)主委員會的程序進(jìn)行。3、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿仍未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，上述資料