房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識完整版

1、房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識1. 房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱 不動產(chǎn) ，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的， 具有整體性 和不可分割性。房產(chǎn)： 是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)， 在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系， 在不同的所有者與使用者之間 可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。地產(chǎn)： 是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間， 地 產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權(quán)屬關(guān)系。2. 房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn) 開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾 和服務(wù) 的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。3. 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得 土地使用權(quán) 的土地上 按照使用性質(zhì)的要求 進(jìn)行 基礎(chǔ)設(shè)施、

2、房屋建筑 的 活動。4. 地產(chǎn)開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（ “熟地”）。生地：生地指的是已完成土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)（指征收），沒進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整而未形成建設(shè)用地條件的土地；熟地：熟地指的是已完成土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（具備“幾通一平”），形成建設(shè)用地條件可以直接用于建設(shè)的土地；毛地：毛地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，但尚未完成宗地內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地；凈地：凈地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和場地內(nèi)拆遷、平整，土地權(quán)利單一的土地。一般而言，“生地”、“熟地”重點著眼于建設(shè)；而“毛地” 、“凈地”更多著眼于出讓。 至于區(qū)別可以比較基本概念體會。5. 房地產(chǎn)產(chǎn)

3、權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對 房屋的所有權(quán) 和對該房屋所占用 土地的使用權(quán) 。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法 律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。6. 土地類型及使用年限居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其它用地 50 年；另外，加油站、加氣站用地為 20 年；土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后， 即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)， 并無居住年限的限制， 擔(dān)對 該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說， 因為土地除屬于集體所有的外， 均屬于國家所有。 業(yè)主所 取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。一般住宅用地的土地

4、使用時間為70 年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。 在該土地使用年限屆滿后， 土地將由國家收回。 業(yè)主可以在 繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。7. 土地所有制 現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制， 分為全民所有制 （即國家所有） 和勞動群 眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市 郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有； （宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有； 礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒 地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家

5、所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑 物的所有權(quán)往往是不一致的。 ）只有國有土地才能進(jìn)行市場交易和開發(fā)。8. 三通一平 是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場地平整。七通一平 是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場地平整。9. 土地使用權(quán)出讓的形式協(xié)議出讓招標(biāo)出讓拍賣出讓 行政劃撥使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必須是國有土地； 集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為 國有土地后， 才能轉(zhuǎn)讓 。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地， 還可以是連同地上建筑 物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。10. 房地產(chǎn)市場 一級市場、二級市場、三級市場。 一級市場是

6、指 國家以土地所有者和管理者 的身份，將 土地使用權(quán) 出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者 與使用者的交易市場。二級市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后， 從事房屋出售、出租、 土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易 。三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。11. 商品房 是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司 （ 包括外商投資企業(yè) ） 通過出讓方式取得后經(jīng)營的 住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、材料差價等組成。它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地 產(chǎn)。（福利商品房是指政府按住房制度改革方案 免除房地產(chǎn)的地價 ，按房屋的成本造

7、價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利 性質(zhì)的房屋。微利商品房與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋 由市政府主管單位籌資建設(shè) ，用來解決 企業(yè)職工住宅困難戶， 價格由政府確定 ，實行優(yōu)惠價格政策。經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的 普通住宅 。 自建房（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有， 一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī) 定已補(bǔ) 交地價的除外） 。）12. 期房 是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房， 即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開 始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止， 所出售商品房稱為期房。 消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房 預(yù)售合同。樓花：

8、一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)） ，另一說法即指未正式交付 之前的商品房。13. 現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房， 即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn) 證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。14. 毛坯房房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門， 墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯 房。15. 成品房 是指對墻面、天花、門套、地板實行基本裝修，交房之后可以直接入住的房子。16. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是 房屋土地權(quán)屬憑證合二為一 ，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。17. “五證 ”房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房， 必須具備一定的條件， 并且按

9、照有關(guān)的規(guī)定 在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中 “五證”、“兩書” 是最為重要的條件。國有土地使用證 ：是證明土地使用者向國家支付 土地使用權(quán)出讓金 ，獲得了在一定 年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城 市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn) 建設(shè)項目的位置和范圍符合城市規(guī)劃 的法定憑證。（通過 “招、拍、 掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。 ）建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ：是有關(guān) 建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求 的法律憑證。建設(shè)工程施工許可證 （建設(shè)工程開工證 ）：是有關(guān)建設(shè)工程符合項目開工的條件， 可以進(jìn)入施工階段的憑證。商品房銷

10、售（預(yù)售）許可證 ：是商品房進(jìn)入市場的憑證。18. “兩書” “一表”住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書竣工驗收備案表19. 商品房預(yù)售制度 商品房預(yù)售制度是指開發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項目進(jìn)行市場銷售， 由國土局制定 的一項 提前銷售制度。只有取得了預(yù)售許可證才能銷售。20. 商品房買賣合同 是由省建設(shè)廳、省工商管理局 統(tǒng)一監(jiān)制， 用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議， 所有的 商品房銷售都須簽訂此合同。商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當(dāng)事人雙方基本信息、 商品房基本狀況、 價款及支付方 式、商品房交付使用方式及條件、公共配套設(shè)施設(shè)備條款、面積差異的處理、產(chǎn)權(quán)登記的約 定、違約責(zé)任等以及雙方約定其他事項。21

11、. 房地產(chǎn)抵押合同 是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由 銀行、業(yè)主、發(fā)展商 三方簽定的 合同。22. 銀行按揭 是指購房者購買樓房時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為， 業(yè)主先付一部分樓款， 余 款由銀行代購房者支付， 購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行， 購房者將分期償還銀行的貸款 及利息，這種方式稱為銀行按揭。按現(xiàn)時23. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、 交換、 贈與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。有關(guān)規(guī)定， 預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓， 但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)， 房地產(chǎn)公司不得 給預(yù)購房者更改姓名。24. 契稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的

12、一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人 征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。 （交易手續(xù)費經(jīng)濟(jì)適用房減 半）契稅的最新規(guī)定對個人購買家庭唯一住房 （ 家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同） ，面積為 90 平方米及以下的，按 1%的稅率征收契稅 ;面積為 90 平方米以上的，減按 1.5%的 稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為 90 平方米及以下的，減按 1% 的稅率征收契稅 ; 面積為 90 平方米以上的，減按 2%的稅率征收契稅。購買非普通住房、二套以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)（ 商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等） ，均按照 4%的稅率征稅。25. 公共維修基金

13、公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、 設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。 商品房的公 共維修基金由購房人在購房時交納。開封公共維修基金的征收標(biāo)準(zhǔn)：26. 訂金訂金并非一個規(guī)范的法律概念， 實際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)， 是當(dāng)事人的一種支付手段， 并不具備擔(dān)保性質(zhì)。 商品房交易中， 如買家不履行合同義務(wù)， 并不表示他喪失了請求返還訂 金的權(quán)利； 反之， 若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金， 但這并不意味著合同違約方無 須承擔(dān)違約責(zé)任。27. 定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的， 作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣， 它屬于一 種法律上的擔(dān)保方式， 目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)， 保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)

14、。 根據(jù)我 國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定， 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定， 當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的 期限。 定金合同從實際交付定金之日起生效， 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定， 但不得超出合同標(biāo) 的額的 20。如果購房者交了定金之后改變注意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由 不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。28. 違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定， 應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。 違約 金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁， 具有懲罰性和補(bǔ)償性， 但主要體現(xiàn)懲罰性。 只有當(dāng)事人有違 約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。29. 房屋結(jié)構(gòu)房 屋

15、建筑結(jié)構(gòu)是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別。 建筑結(jié)構(gòu)有六種類別：1）鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。如鋼鐵廠房、大型體 育場等（鳥巢） 。2）鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝土建造。如一幢房屋一部 分采用鋼制構(gòu)架，一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造（橋梁） 。3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（框架剪力墻結(jié)構(gòu) / 框架結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土建 造，包括薄殼結(jié)構(gòu)， 大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑升模板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土建造 的。4）磚混結(jié)構(gòu)：以磚墻為5）磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的，如一幢房屋是木屋架、磚墻、木柱建造。

16、6）其他結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋建筑結(jié)構(gòu)均歸入此類。30. 復(fù)式住宅復(fù)式住宅在概念上是一層， 但層高較普通的住宅高， 可在局部掏出夾層， 安排臥室或書 房等內(nèi)容， 用樓梯聯(lián)系上下。 復(fù)式住宅實際上并不具備完整的兩層空間， 夾層在底層的投影 面積只占底層面積的一部分。31. 躍層住宅通常情況， 躍層住宅是一套住宅占兩個樓層， 有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層： 一般在首層安排 起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復(fù)式在兩層之間有視線上的交流和空間上的流通。 而躍層住宅的上、 下兩層之間完全由 樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式住宅的空間是兩種不同的類型。32. 錯層住宅

17、錯層是指一戶內(nèi)樓面高度不一致， 錯開之處有樓梯聯(lián)系。 優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分 區(qū)，但因為沒有完全分為兩層， 所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。 可以利用錯層住宅中不同 的層高區(qū)分不同功能的房間。33. 閣樓（暗樓） 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。34. 開間、進(jìn)深住宅設(shè)計中， 住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 因為 是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。 習(xí)慣上，我們把一個樓（或房間）的主要采光面稱為開間（或面寬） ，垂直的稱為進(jìn)深。35. 標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面

18、布置相同的住宅樓層。36. 層高 層高是指住宅高度以 “層”為單位計量， 每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫 層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。37. 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。38. 用地面積 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之 水平投影面積 。39. 基底面積 是指建筑物首層的建筑面積。 （和建筑密度有關(guān)）40. 建筑面積 建筑面積是指建筑物各層水平平面面積的總和 . 也就是建筑物外墻勒腳以上各層水平 投影面積的總和 . （建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓貌课幻娣e）總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地

19、下室等面積的總和。41. 公攤公攤，學(xué)術(shù)語。 即公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，指每套 （單元）依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 在 日常使用中，一般也簡稱或公攤。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套 （ 單元 ） 商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 公用建筑面積 和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有， 購房人按照法律、 法規(guī)的規(guī)定對其享有 權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。公攤范圍1）各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、 地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2）套 （ 單元） 與公共建筑空間之的分隔墻，以及外墻（ 包括山墻 ）墻體水平投影面積的一半。42. 套內(nèi)建筑面積

20、也稱實用面積，對應(yīng)著使用率。套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺面積43. 套內(nèi)使用面積在商品房銷售中簡稱為使用面積。 是指建筑物各層平面布置中可直接為生產(chǎn)或生活使用 的凈面積總和，不包括墻體、柱子等。44. 套內(nèi)墻體面積 商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體， 有共用墻及非共用墻兩種。 共用墻包括各 套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔以及外墻（包括山墻） 。共用墻墻體水 平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。45. 商品房銷售面積 商品房銷售面積也稱住宅面積或住宅建筑面積， 是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建 筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)使用面積（包含陽臺面積）+套內(nèi)墻體面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e46. 實用率 /得房率 實用率也稱得房率，是套內(nèi)建筑面積與住宅面積（建筑面積）之比，大于使用率。即：實用率=套內(nèi)建筑面積/ （套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e）。47. 使用率使用率是住宅套內(nèi)使用面積和住宅面積（建筑面積）的比。即使用率=套內(nèi)使用面積/（套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e）。58. 容積率 容積率是建筑總面積和建筑