房地產(chǎn)專業(yè)知識

1、房地產(chǎn)專業(yè)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識.什么是房地產(chǎn)？它分為哪幾類？房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是指土地及定著在土地上的建筑物、構(gòu)筑物和其它附屬物的總稱。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。二、什么是房地產(chǎn)權(quán)？指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等。三、房地產(chǎn)業(yè)的含義是什么？房地產(chǎn)市場的含義是什么？房地產(chǎn)是為人類的社會生產(chǎn)治動提供入住空間或物質(zhì)載體的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場是令土地和各種類型物業(yè)的買賣雙方走到一起，并就某一特定屬地產(chǎn)的交易價格達到一致的任何安排，我們還可以說房地產(chǎn)市場實際上是房地產(chǎn)的買家的某個特定的地理區(qū)域內(nèi)，于某個特定

2、的時間段內(nèi)達到所有交易的總和。四、 房地產(chǎn)的特性表現(xiàn)在哪幾個方面？房地產(chǎn)的特性主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、位置的固定性或不可移動性；2、經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性；3、適應(yīng)性；4、不一致性；5、需要管理；6、能從周圍社區(qū)環(huán)境（公益設(shè)施）的改善中獲得利益。二、房地產(chǎn)投資的形式有哪幾種？房地產(chǎn)投資的形式可以分為從購買土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩類。六、影響房地產(chǎn)需求和價格的因素有哪些？1、收入的變化;2、銀行存貸款利率的變化；3、對未來的預(yù)期；4、政府政策的變化。七、房地產(chǎn)市場是如何分類？1、按區(qū)域范圍分，這是根據(jù)房地產(chǎn)的不可移動性受制于地區(qū)性的需要，決定了房地產(chǎn) 市場是區(qū)域性市場，

3、實際也就是將房地產(chǎn)市場按其所覆蓋的區(qū)域范圍分類， 如上海房地 產(chǎn)市場、深圳房地產(chǎn)市場。2、按照房地產(chǎn)的類型，我們還可以把房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分解成許多副市場，如居住物 業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)（商場、店鋪）物業(yè)市場、工業(yè)市場、土地市場等。3、按物業(yè)檔次和等級分為：高檔住宅（豪宅）別墅、寫字樓市場、普通住宅、寫字樓 市場等。4、按照樓宇高度分為：高層、小高層、多層。5、按購買 記地產(chǎn)的目的的不同分為：房地產(chǎn)投資市場、房地產(chǎn)使用市場。6、按房地產(chǎn)交易的順序和類型分為：一級市場、二級市場、三級市場和四級市場。7、按交易方式不同分為：記地產(chǎn)銷售市場、租貨市場、抵押市場、拍賣市場、保險市 場。八、房地產(chǎn)

4、市場宣傳的形式和手段有哪些？ 房地產(chǎn)市場宣傳的形式主要有兩種： 即借助各種傳播媒介的宣傳和市場人員與消費者或 顧客面對面的交流。借助各種傳播媒介的宣傳實際上就是廣告。 廣告的目的是從供應(yīng)者方面來影響需求者的 購買決策。市場人員與消費中顧客面對面的交流是市場工作的另一種形式， 這種形式通常以廣告宣 傳為基礎(chǔ)，看到廣告后顧客找上門來， 由銷售人員向顧客具體介紹物業(yè)的座落位置、周邊、戶型面 積、裝修標準、銷售價格、入住前的手續(xù)和費用等情況，還要帶顧客去看樣板房和現(xiàn)房，最 后達到成效的目的。（ 1）媒體廣告、含報刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；（ 2）郵寄宣傳材料、郵政專遞廣告；（ 3）發(fā)

5、送售樓書，有的還附送含有整個樓盤資料及展示的光盤；（ 4）制作現(xiàn)場廣告牌、大幅橫幅標語；（ 5）樣板房和小區(qū)配套（含綠化、會所及其它配套）展示。九、什么叫中介？什么叫經(jīng)紀？什么叫代理？中介是在商品流通中專門從事代理業(yè)務(wù)，向客戶提供咨詢和信息并收取費用的行業(yè)。經(jīng)紀就是市場上的一種為買賣雙方達成交易獲取傭金的中間商。代理又叫委托，是代理人在代理權(quán)限內(nèi)以委托人名義進行民事活動，由此產(chǎn)生的權(quán)利 與義務(wù)直接對委托人發(fā)生效力的一種法律概念。十、什么叫房地產(chǎn)代理？房地產(chǎn)代理是一方（代理人）以另一方（被代理人）名義在授權(quán)范圍內(nèi)實話一定的與 房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的， 法律后果直接由被代理人所承提的房地產(chǎn)交易、 租賃行為

6、。十一、什么叫房屋的基底面積？房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 十二、面套房屋的建筑面積： 由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面 積三部分組成。十三、 套內(nèi)房屋使用面積： 為套內(nèi)到房屋使用空間的面積， 以水平投影面積按以下規(guī)定計 算：1、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、 壁柜等空間面積的總和；2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；4、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。十四、 套內(nèi)墻體面積： 是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面 積，

7、其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻， 均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積， 套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻 體面積。十五、 套內(nèi)陽臺建筑面積： 均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。 其中封閉 的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺的水平投影的一半計算建筑面積。十六、共有共用面積的內(nèi)容： 包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。十七、共有共用面積的處理原則：1、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；2、無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。十八、共用建筑面積的內(nèi)容： 包括電梯井、管

8、道井、樓梯間、垃圾道、變電到、設(shè)備間、 公共門廳、 過道、地下室、 值班警衛(wèi)室等， 以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面 積，以水平投影面積計算。還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑 面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的 地下室都不計入共有建筑面積。十九、什么叫房屋的建筑面積？房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻 （或外柱） 外圍以內(nèi)水平投影面積之和。二十、購房的建筑面積包括哪些？ 房屋的建筑面積包括套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分攤的公用建筑面積兩部分。二十一、什么是使用面積？ 住宅的使用面積是指住宅各層平面

9、中供住戶生活起居使用的凈面積之和。二十二、房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型？1、鋼結(jié)構(gòu)；2、鋼筋混凝土；A 現(xiàn)澆鋼筋混凝土； B 預(yù)制裝配式混凝土構(gòu)件；3 、鋼和鋼筋混凝土；4、混合結(jié)構(gòu)； 屋頂、樓面用鋼筋混凝土、墻、柱用磚或別的建筑材料。5、磚木結(jié)構(gòu)； 墻、柱用磚樓層、屋架用木材。6、其它結(jié)構(gòu)。 竹結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、竹木結(jié)構(gòu)。二十三、層高 ：地面至上層樓板或樓面板頂面之間的垂直高度。 二十四、凈高 ：地面至上層樓板底面的垂直高度。二十五、開間 ：建筑物橫墻之間的軸線距離。二十六、進深： 建筑物重墻之間的軸線距離。二十七、磚混結(jié)構(gòu)： 磚石為承重墻，樓蓋用樓板建造的房屋。二十八、框架結(jié)構(gòu) ：由鋼筋混凝土梁柱系統(tǒng)組

10、成骨架承受和傳遞荷載， 離作用的建筑。二十九、 地基 ：建筑物下面支承基礎(chǔ)的地層 （天然地基、 人工地基）三十、基礎(chǔ)： 建筑物地面以下的承重部分（柔性基礎(chǔ)、剛性基礎(chǔ)） 三十一、山墻： 房屋兩端側(cè)面的墻。三十二、檐墻： 與屋檐平行的兩側(cè)外墻。三十三、女兒墻： 房屋外墻高于屋面的矮墻。三十四、 過梁：門、窗洞口上方的支撐結(jié)構(gòu) （水泥過梁、 鋼筋過梁）三十五、圈墻： 沿房屋外墻水平主向周圍設(shè)置的連續(xù)封閉或梁。作用： 使墻受力均勻，增強房屋的剛度和整體穩(wěn)定性。三十六、勒腳： 指室外地面以上的一小段房屋外墻。三十七、散水： 指沿外墻四周與勒腳相接的地面部分。墻主要起圍護和隔塑料貼紙或油漆三十八、墻裙：

11、位于室內(nèi)墻或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材等材料做成， 借以保護墻面， 并起裝飾作用， 一般高 1米至 1.8 米。三十九、踢腳線： 指沿室內(nèi)地面邊緣的墻面上10 15cm高特殊裝修。四十、沉降縫： 指同一建筑物高低相差懸殊，上層荷載不均勻或建在不同地基土壤上時， 為避免不均勻的沉降使墻體或其它結(jié)構(gòu)部分開裂而設(shè)置的建筑構(gòu)造縫。四十一、 伸縮縫： 指為防止建筑物構(gòu)件由于氣溫變化使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞而沿房屋長度 方向的適度部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫。四十二、變形縫： 沉降縫、抗震縫、變形縫的總稱。四十三、住宅間距： 兩棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的 比值。四十四、七

12、通一平： 指道路、供熱、供電、供水、供煤氣（天然氣） 、給排水、排污、場 地平整。四十五、塑鋼門窗的優(yōu)點： 1、能防火，絕緣； 2、節(jié)能、保溫、密封性好； 3、耐腐蝕、 不老化；4 、成品尺寸密度高，不變形。四十六、 什么是容積率： 指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑物建筑面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。四十七、什么是占地面積： 一切建筑工程占用的土地面積。四十八、什么是綠化率： 指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。四十九、房屋轉(zhuǎn)讓： 是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織， 通過買賣、 交換、 贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。五十、國

13、有土地出讓：五十一、房屋的幾種使用年限： 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用 地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科 技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。五十二、房屋買賣：五十三、什么叫按揭？按揭一詞始于香港， 90 年代初傳入內(nèi)地，意為抵押，抵押權(quán)，抵押單，抵押證明，在 英美法律制度中主要指房地產(chǎn)擔(dān)保， 在貸款期限內(nèi)，按揭人（即業(yè)主）將房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓 給按揭受益人（通常為銀行）作為還款保證， 在償還全部貸款本息后， 按揭受益人即將房地 產(chǎn)所有權(quán)歸還給原按揭人。通常房地產(chǎn)按揭貸款是指購房時

14、資金不足，在與房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂購買合同并交足規(guī) 定比例的首期款的條件， 以該房屋的產(chǎn)權(quán)作為抵押向銀行取得貸款， 采取分期還本付息的方 式，并由發(fā)展商承擔(dān)其還款擔(dān)保責(zé)任，這是一種發(fā)生在銀行、 發(fā)展商、 購房者三方間的一種 融資方式。五十四、按揭月供如何計算？按揭月供計算方法是：每月供款額=貸款金額X相應(yīng)年限的還款系數(shù)。辦理按揭的同時，按照國家及銀行有關(guān)具體規(guī)定，需繳納一定費用，具體費用明細和計算公式如下：保險費率：（暫定）1 5 年1%6- 9年0.8 %10 - 19年0.6 %19 年以上 0.45%。1、 財產(chǎn)保險費：總房款X費率X（貸款年限）2、公證費：貸款金額X 1%3、抵押登記費：貸

15、款金額X 1 % +80元4、契稅 ：總房價的 2%；同時符合單價 3500元/平方，面積 160平方以上 4%。5、印花稅： 總房價的萬分之三6、維修基金：65元/ m2五十五 ： 何謂抵押貸款：又稱“按揭”，指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房 （或銀行認可的其他擔(dān)保方式） 為抵押， 作為償還貸款的保證而向銀行申請 的住房商業(yè)性貸款。 （抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式） 。抵押費包括抵押服務(wù)費和抵押登記費，服務(wù)費=總房款X 1%登記費為每戶80元。 五十六：抵押貸款必須購買保險：貸款銀行要求抵押人到其認可的保險公司辦理抵押物財產(chǎn)保險及貸款信用保

16、險，貸款銀行為保險的第一受益人，保險期不得短于貸款期限，投保金額不得低于借款的全部本息額， 一量貸款所購房屋遭受火災(zāi)、爆炸、 暴風(fēng)、 暴雨等襲擊并發(fā)生事故時，所造成的損失由保險 公司負責(zé)償還； 一旦投保人在保險期間內(nèi)因疾病、 意外事故造成死亡或高度殘疾而無法償還 購房貸款，或投保人因個人無法抗拒的原因失業(yè)達一定時間以上， 以致無法償還購房貸款時， 由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。五十七、貸款資格：貸款對象： 具有完全民事行為能力的中國自然人貸款條件：1、有當?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩ㄉ矸葑C、戶口本、軍人證件、暫住證等）； 2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；3、信用良好，有按期償還貸款本息的能

17、力；4、有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款 人認可并符合規(guī)定條件， 具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任 的保證人；5、有購買住房的合同或協(xié)議有關(guān)批準文件；6、所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估價值；7、 不享受購房補貼的，以不低于所購住房全部價款的20%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款， 享受購房補貼的， 以個人承擔(dān)部分的 20%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；8、貸款行規(guī)定的期他條件；9、以上條款借款人需同時具備，且借款人應(yīng)保證所提供文件的真實性、合法性、如因借款 人的原因造成貸款人的損失，借款人應(yīng)負賠償責(zé)任。五

18、十八、怎樣做好房地產(chǎn)銷售？在房地產(chǎn)銷售過程中接待與解說的技巧起著舉足輕重的作用。對客戶接待與解說的水 平高低和準確度，直接影響到樓盤的銷售。因此對每個銷售人員的素質(zhì)有較高的要求。1、銷售人員應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在的狀況和發(fā)展趨勢有全面的認識。2、對房地產(chǎn)的營銷和策劃及一些建筑知識要精通、要達到專業(yè)的水平，只有對這些知識全 面的把握、 透徹的了解， 才能在客戶的接待與解說的過程中占有主動權(quán)， 更好的把握現(xiàn)場氣 氛，這就是通常所說的對專業(yè)要精通。3、要對自己所從事的這項接待與解說工作抱有極大的工作熱情，只有自己深深地愛上這個 工作， 才能激發(fā)每位員工的潛能， 隨時隨地的吸收銷售工作中方方面面的知

19、識， 才能提高接 待與解說技巧，加深對本行業(yè)的認識，達到一個很好的銷售水平。4、要加強自信心的培養(yǎng)，只有對自己充滿信心，才能在接待與解說過程中，從容面對客戶 所提出的各方面問題， 才能有效的與各種類型客戶進行實質(zhì)性的交談。5、要有必勝的信念，在接待和解說的過程中要始終堅信，我這個接待客戶的流程是最規(guī)范 的、最有效的， 我能讓客戶接受我的觀點， 以達到對我們樓盤認可的目的。6、講解要突出項目所具有的優(yōu)勢，揚長避短，因為沒有十全十美的樓盤，每個樓宇都有一 些缺憾， 這是在所難免的， 銷售人員在接待和解說的過程中要把握樓盤的優(yōu)勢所在， 把這些 優(yōu)點巧妙地傳遞給每個客戶， 使客戶對我們的物業(yè)產(chǎn)生好感，

20、 然后抓住時機擴大優(yōu)勢， 達到 成交的目的。7、接待時最基本的一點就是要讓客戶信任你，接納你，通過彬彬有禮的舉止，優(yōu)雅到位的 談吐不斷地與客戶拉近距離， 以平常的心態(tài)、 誠實的性格， 站在客觀的立場上來分析和講解 我們的樓盤，直至與客戶達成共識，因為在第一次開始同客戶的接洽中未能使客戶接受你， 相信你， 這就很難成功地向客戶推銷， 使客戶的思路跟著你走， 也就不能達到在接待與解說 過程中我們所預(yù)想的效果。8、留給客戶一些講話時間，有時我們要當一個好的聽眾，細心地去聆聽客戶所講的每一句 話，所表述的每一層含義， 要留給客戶時間讓其發(fā)表對我們樓盤的看法意見。 如果我們一味 地大講特講我們樓盤如何如

21、何優(yōu)越， 價格如何如何占優(yōu)勢等等， 而不能給客戶時間來闡述他 的觀點，你講的再好客戶也很難聽進去。9、在銷售過程中，要遵循 "問一答一，問二答二 " 的原則，針對客戶所感興趣的話題多談一 些，耐心細致地回答一些客戶急于想知道和客戶產(chǎn)生疑慮的問題。 因為客戶提出的問題有時 千奇百怪， 這就要求銷售人員思路開闊， 頭腦靈活，要善于回答。 而對客戶不感興趣的問題 就盡量避免談。10、營造寬松的現(xiàn)場氣氛， 使客戶產(chǎn)生一種賓至如歸的感覺， 在我們接待與解說過程中要始 終保持這種融洽的氣氛， 這對我們的銷售工作會產(chǎn)生良性的推動作用， 可使客戶減少一些抗 性。11、適當?shù)爻姓J樓盤的缺點，

22、 因為每個樓盤都有自己的缺點或局限性， 應(yīng)適當?shù)爻姓J我們的 不足，但同時要把我們樓盤的優(yōu)點和優(yōu)勢講給客戶， 要善于化缺點為優(yōu)點。12、在接待和解說的過程中要做到不卑不亢，熱情禮貌的待客， 耐心細致的講解。13、站在客戶的立場上幫他理財，根據(jù)客戶的具體情況幫他分析付款方式哪一種最適合他， 辦理多長期限的銀行按揭最適合他等等。14、針對不同類型的客戶采用不同的接待和解說技巧，要善于隨機應(yīng)變。五十九、房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)及政策（一）維修基金1、維修基金是用于房屋保修期過后的的， 對小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的中修及大修。2、所稱共用部位是指房屋承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、 屋頂?shù)龋敉鈮γ?、共用門廳、樓梯間、走廊通道等。3、共用設(shè)施設(shè)備是指建設(shè)費用已攤?cè)敕课蒌N售價格的共用的給排水管道、落水管、水 箱、加壓水泵、供熱管道、供氣管道、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、消防設(shè) 施、綠地、道路、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性停車場（庫） 、公共益性文體設(shè)施和共用設(shè)施 設(shè)備使用的房屋等。4、維修基金實行業(yè)主所有、 專戶儲存、 ?？顚Ｓ?、 政府監(jiān)管的管理原則。5、市房地產(chǎn)管理部門是維修基金管理的行政主管部門，負責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)維修基金的歸 集、管理、使用。6、購買無電梯多層商品房的