房屋開發(fā)相關(guān)知識

1、房屋開發(fā)相關(guān)知識何謂 "房地產(chǎn)開發(fā) "房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度， 屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、 流通、 消費諸環(huán)節(jié)中的首 要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 （以下簡稱 城市房地產(chǎn)管理法 ）取得國有土地使用權(quán)的土 地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險的 特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越 豐富。房地產(chǎn)開發(fā)的種類房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，

2、 主要有 兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、 居民住宅、 商品房以及其他城市用途的城市用地； 二是 舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地 進(jìn)行重新改造，投入新的勞動。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三 層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 第二十四條至二十七條的規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā) 有下列基本原則及要求：（一）房地產(chǎn)開發(fā)必須

3、嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃， 按照經(jīng)濟(jì)、 社會效益、 環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則， 實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的， 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之 二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開 發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、 施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。（四）依法

4、取得的土地使用權(quán)的， 可以依照本法和有關(guān)法律、 行政法規(guī)的規(guī)定， 作價入股、 合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法 的規(guī)定， 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。 工商行政管理部門對符 合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、 股份有限公司， 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的， 還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有

5、關(guān) 規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)， 應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方 人民政府規(guī)定的部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過以下程序：（一）應(yīng)當(dāng)向工商局行政管理部門申請設(shè)立登記， 工商行政管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件的，不予登記；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的 1 個月內(nèi)， 應(yīng)當(dāng)?shù)降怯浰诘氐目h級以上地方 人民政府規(guī)定的部門備案；上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房 地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費（一）企業(yè)法人開業(yè)登記費；（二）企業(yè)法人變更登記費；（三）企業(yè)法人年

6、度檢驗費；（四）補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費。房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序（一）選定項目，簽定合作意向書（二）初步確定開發(fā)方案（三）申報規(guī)劃要點（四）申報、審批項目建議書（五）編制項目可行性研究報告（六）申報、審批項目可行性研究報告 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計程序（一）申報選址定點（二）申報規(guī)劃設(shè)計條件（三）委托作出規(guī)劃設(shè)計方案（四）辦理人防審核五）辦理消防審核六）審定規(guī)劃設(shè)計方案七）住宅設(shè)計方案的專家組審查八）落實環(huán)保 "三廢 "治理方案九）委托環(huán)境影響評價并報批 十）建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)（十一）委托地質(zhì)勘探（十二）委托初步設(shè)計（十三）申報、審定初步設(shè)計 與合作開發(fā)房

7、地產(chǎn)合同相關(guān)的幾種合同的認(rèn)定一） 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險， 只收取固定利 益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。只分配固定數(shù)量房屋只收取固定數(shù)額貨幣只以租賃或者其他形（二）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險， 的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險， 的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。（四）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險， 式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。建設(shè)行政主管部門不予審批或同意進(jìn)行開發(fā)建設(shè)項目的情形為加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理， 對開發(fā)項目不符合條件或者有下列情形之一的房

8、地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)，建設(shè)行政主管部門不得審批或同意其 新開發(fā)建設(shè)項目：（一）未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或者超越其資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；（三）已開發(fā)建設(shè)項目嚴(yán)重拖欠工程款的。 對于未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的， 房 地產(chǎn)開發(fā)主管部門還應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營管理條例 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定進(jìn)行處罰。 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的相關(guān)規(guī)定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及 與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購進(jìn)行招標(biāo)。 對于依法必須招標(biāo)而未招標(biāo)

9、的， 建設(shè)行政主管部門不得頒發(fā)施工許可證， 并要依法進(jìn) 行處罰。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將工程發(fā)包給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理 單位或者將工程肢解發(fā)包，不得迫使承包方以低于成本的價格競標(biāo)， 不得任意壓縮合理工期， 不得明示或者暗示設(shè)計單位或者施工單位違 反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、降低建設(shè)工程質(zhì)量或 者使用不合格的建筑材料、 建筑構(gòu)配件和設(shè)備。 凡有上述行為的， 建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé) 令改正，并依據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例進(jìn)行處罰。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法將施工圖設(shè)計文件報縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門 或者其他有關(guān)部門審查。對于施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查或者審查不合格而擅自施工的，

10、建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并依據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例進(jìn)行處罰。（四）依法應(yīng)當(dāng)實行監(jiān)理的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。對于依法應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)理而未委托或者將監(jiān)理業(yè)務(wù)委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級的監(jiān)理單位的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并依據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例進(jìn)行處罰。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。對于未按照國家規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的，建設(shè)行政主管部門不得頒發(fā)施工許可證，并依據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例進(jìn)行處罰。（六）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向建設(shè)行政主管部門備案。對于住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目，還應(yīng)當(dāng)按

11、照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行綜合驗收。凡未組織竣工驗收（包括綜合驗收，下同）或者驗收不 合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目不得交付使用。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗收或者驗收不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例，責(zé)令改正并進(jìn)行處罰。（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書， 并嚴(yán)格按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修。凡未按規(guī)定提供住宅質(zhì)量保證書、使用說明書或者未按住宅質(zhì)量保證書的承諾進(jìn)行保修的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定進(jìn)行處罰。（八）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管 理

12、法第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件，并在規(guī)定的時間內(nèi)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。對于擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管 理條例進(jìn)行處罰。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)應(yīng)具備的條件（一）注冊資本不低于5 0 0 0萬元；（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；（三）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（四）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)10 0%;（五）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（六）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于4 0人， 其中具有中級以上職稱

13、的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；（七）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（八）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使 用說明書制度；（九）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)應(yīng)具備的條件（一）注冊資本不低于2 0 0 0萬元；（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；（三）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（四）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)10 0%;（五）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（六）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、

14、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于2 0人， 其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；（七）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（八）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅 使用說明書制度；（九）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級資質(zhì)應(yīng)具備的條件（一）注冊資本不低于8 0 0萬元；（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；（三）房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（四）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)10 0%;（五）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)

15、經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人， 其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人 ，持有資格證書的專職會計人員不少于2人;（六）工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人 具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；（七）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使 用說明書制度；（八）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四級資質(zhì)應(yīng)具備的條件（一）注冊資本不低于10 0萬元；（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；（三）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；（四）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持 有資格證書的專職會計人員不少于

16、2人；（五）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱， 財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職 稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；（六）商品住宅銷售中實行了 住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書 制度；（七）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案程序（一）新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、企業(yè)章程；3、驗資證明；4、企業(yè)法定代表人的身份證明；5、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同；6、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。（二）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書。暫定資質(zhì)證書

17、有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資 質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的， 暫定資質(zhì)證書有效期不得延 長。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部 門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng) 當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。 注：申請暫定資質(zhì)證書的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。 申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交的證明文件（一）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；（三）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗資報告；（四）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；（五）

18、已開發(fā)經(jīng)營項目的有關(guān)證明材料；（六）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書執(zhí)行情況報告；（七）其他有關(guān)文件、證明。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度。對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的 企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或者注銷資質(zhì)證書。一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)

19、企業(yè)的資質(zhì)年檢由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門或者其委托的機(jī)構(gòu)負(fù) 責(zé)。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模的限制一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積2 5萬平方米以下的開 發(fā)建設(shè)項目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定

20、。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任 務(wù)。對違反資質(zhì)管理制度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處罰（一）企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。（二）企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。（三）企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證

21、書，并可處 以1萬元以上3萬元以下的罰款：1、隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；2、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。（四）企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，由原資質(zhì)審批部門予以警告、責(zé)令限期改正，并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。在資質(zhì)年檢中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以降級或者注銷資質(zhì)證書的情形（一）超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的；（二）擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）未取得施工許可證擅自施工的；（四）未按規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門報送房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊，并拒不整改的；（五）按國家規(guī)定辦應(yīng)當(dāng)實行監(jiān)理的項目未委托監(jiān)理的；（六）未經(jīng)驗收、備案或?qū)Ⅱ炇詹缓细竦墓こ躺米越桓妒褂玫?；（七）有?/p>

22、示或暗示勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位違反強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，或明示或暗示施工單 位使用不合格的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備的；（八）房屋銷售中存在虛假廣告、銷售面積 "缺斤短兩 " 等欺詐行為，造成消費者損失未 予改正的；（九）商品房銷售中，未按規(guī)定向購房者提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 未依照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修的；（十）未取得預(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房的；（十一）違反合同約定拖欠工程款的； （十二）工程質(zhì)量低劣或者發(fā)生重大質(zhì)量事故的。北京市申請成立房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)具備的條件（一）有固定的經(jīng)營活動場所；（二）有必備的注冊資金，在城近郊區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，注冊資金為100

23、0 萬元以上（含 1000 萬元），在遠(yuǎn)郊區(qū)、縣從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，注冊資金為 500 萬元以上（含 500 萬元）；（三）有符合城市規(guī)劃要求的從事開發(fā)建設(shè)的用地；多家合作開發(fā)的，有開發(fā)用地使用權(quán) 一方應(yīng)報請上級主管部門批準(zhǔn)；（四）有具備與開發(fā)建設(shè)規(guī)模相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)師、會計師、土建工程師職稱的專業(yè)人員。北京市建委對房地產(chǎn)開發(fā)公司資格的管理 開發(fā)公司有下列行為之一的，由市建委收回資質(zhì)等級證書 ，取消開發(fā)經(jīng)營資格：（一）申請成立開發(fā)公司和資質(zhì)等級時隱瞞真實情況，弄虛作假；（二）不按規(guī)定辦理資質(zhì)等級變更手續(xù)；（三）擅自超越資質(zhì)等級證書的規(guī)定承擔(dān)任務(wù)；（四）偽造、涂改或出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)等級證

24、書；（五）未履行應(yīng)盡義務(wù)，致使開發(fā)建設(shè)的工程質(zhì)量低劣；（六）其他嚴(yán)重違反本規(guī)定的行為。房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收的形式（一）單獨簽訂施工合同的單位工程，竣工后可單獨進(jìn)行竣工驗收。在一個單位工程中滿足規(guī)定交工要求的專業(yè)工程，可征得發(fā)包人同 意，分階段竣工驗收。（二）單項工程竣工驗收應(yīng)符合設(shè)計文件和施工圖紙要求， 滿足生產(chǎn)需要或具備使用條件， 并符合其他竣工驗收條件要求。（三）整個建設(shè)項目已按設(shè)計要求全部建設(shè)完成，符合規(guī)定的建設(shè)項目竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，可 由發(fā)包人組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行建設(shè)項目竣工驗收，中間竣工并已辦理移交手續(xù)的單項工程，不再重復(fù)進(jìn)行竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)工程的單位工程竣工驗收 房地產(chǎn)

25、開發(fā)工程的單位工程竣工驗收， 又稱專業(yè)工程竣工驗收， 以單位工程或某專業(yè)工 程內(nèi)容為對象，獨立簽訂建設(shè)工程施工合同的，達(dá)到竣工條件后，承包人可單獨進(jìn)行交工，發(fā)包人根據(jù)竣工驗收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，按施工合 同約定的工程內(nèi)容組織竣工驗收，比較靈活地適應(yīng)了目前工程承包的普遍性。按照現(xiàn)行建設(shè)工程項目劃分標(biāo)準(zhǔn)， 單位工程是單項工程的組成部分， 有獨立的施工圖紙， 承包人施工完畢，征得發(fā)包人同意，或原施工合同已有約定的，可進(jìn)行分階段驗收。這種驗收方式， 在一些較大型的、 群體式的、 技術(shù)較復(fù)雜的建設(shè)工程中比較普遍地存在。 我國加入世貿(mào)組織后，建設(shè)工程領(lǐng)域利用外資或合作搞建設(shè)的會越來越多，采用國際慣例的做法也會日

26、益增多。單位工程竣工驗收的優(yōu)勢在于其可以有效控制分項、 分部和單位工程的質(zhì)量， 保證建設(shè) 工程項目系統(tǒng)目標(biāo)的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)工程的單項工程竣工驗收 房地產(chǎn)開發(fā)工程的單項工程竣工驗收是指在一個總體建設(shè)項目中， 一個單項工程或一個 車間，已按設(shè)計圖紙規(guī)定的工程內(nèi)容完成，能滿足生產(chǎn)要求或具備使用條件，承包人向監(jiān)理人提交"工程竣工報告 "和 "工程竣工報驗單 "經(jīng)確認(rèn)后，應(yīng)向發(fā)包人發(fā)出 "交付竣工驗收通知書 "，說明工程完工情況、竣工驗收準(zhǔn)備情況、設(shè)備無負(fù)荷單機(jī)試車情況，具體約定交付竣工驗 收的有關(guān)事宜。對于投標(biāo)競爭承包的單項工程施工項目，

27、則根據(jù)施工合同的約定， 仍由承包人向發(fā)包人 發(fā)出交工通知書請其組織驗收?？⒐を炇涨?，承包人要按照國家規(guī)定， 整理好全部竣工資料并完成現(xiàn)場竣工驗收的準(zhǔn)備工作， 明確提出交 工要求，發(fā)包人應(yīng)按約定的程序及時組織正式驗收。對于工業(yè)設(shè)備安裝工程的竣工驗收，則要根據(jù)設(shè)備技術(shù)規(guī)范說明書和單機(jī)試車方案， 逐級進(jìn)行設(shè)備的試運(yùn)行。驗收合格后應(yīng)簽署設(shè)備安裝工程的竣工驗收報告。房地產(chǎn)開發(fā)工程的全部工程竣工驗收 房地產(chǎn)開發(fā)工程的全部工程竣工驗收是指整個建設(shè)項目已按設(shè)計要求全部建設(shè)完成， 并 已符合竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由發(fā)包人組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和檔案部門進(jìn)行全部工程的竣工驗收。全部工程的竣工驗收， 一般是在單位工程

28、、 單項工程竣工驗收的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 對已經(jīng)交 付竣工驗收的單位工程或單項工程并已辦理了移交手續(xù)的， 原則上不再重復(fù)辦理驗收手續(xù)， 但應(yīng)將單位工程或單項工程竣工驗收報告作為 全部工程竣工驗收的附件加以說明。全部工程竣工驗收的主要任務(wù)：（一）負(fù)責(zé)審查建設(shè)工程的各個環(huán)節(jié)驗收情況；（二）聽取各有關(guān)單位（設(shè)計、施工、監(jiān)理等）的工作報告；（三）審閱工程竣工檔案資料的情況；（四）審地察驗工程并對設(shè)計、施工、監(jiān)理等方面工作和工程質(zhì)量、試車情況等做綜合全 面評價。承包人作為建設(shè)工程的承包（施工）主體，應(yīng)全過程參加有關(guān)的工程竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收應(yīng)遵循的規(guī)定（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可

29、交付使用；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部門提出綜合驗收申請，主管 部門應(yīng)當(dāng)在收到申請后一個月內(nèi)組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗收；（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與設(shè)計、施工 單位的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行；（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工， 經(jīng)驗收合格后， 方可交付使用； 未經(jīng)驗收或者驗收不合格的， 不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗 收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起 30 日內(nèi)對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人

30、防等有 關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。綜合驗收的內(nèi)容（一）規(guī)劃要求是否落實；（二）配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建設(shè)完畢；（三）單項工程質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備；（四）拆遷補(bǔ)償款安置方案是否落實；（五）牧業(yè)管理是否落實；（六）其他。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)符合的要求（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五）物業(yè)管理的落實情況。何謂 "聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn) " 狹義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，是指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地的使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)

31、等，合作開發(fā)土地，建設(shè)房地產(chǎn)等項目，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。提供土地使用權(quán)的一方， 一般稱之為供地方； 另一方一般為從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，稱為建設(shè)方。廣義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)， 是指任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)都可以納入聯(lián)合開發(fā)房 地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資； 不限于進(jìn)行商品房的開發(fā)經(jīng)營， 也可以是建房自用； 不限于雙方都是法人 或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作； 不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行建設(shè)， 也可以是在集體土地上聯(lián) 合建房。房地產(chǎn)聯(lián)建的方式（一）單純的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓， 如企業(yè)搬遷改造， 部隊土地轉(zhuǎn)

32、讓等；（二）項目轉(zhuǎn)讓，即土地使用權(quán)和項目開發(fā)建設(shè)權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；（三）聯(lián)營性質(zhì)的聯(lián)建，即由一方出土地，他方出資金，雙方共同投資、共擔(dān)風(fēng)險、共享 利益。聯(lián)建合同的責(zé)任承擔(dān) 出現(xiàn)下列幾種情形時， 首先按照當(dāng)事人的過錯確定； 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng) 事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例、約定的利潤分配比例確定：（一）投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的；（二）房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定， 對房屋實際建筑面積的分配比 例，當(dāng)事人協(xié)商不成的；（三）當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋， 被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑 責(zé)令拆除，

33、當(dāng)事人對損失承擔(dān)協(xié)商不成的。聯(lián)建合同效力的確定自 2005 年 8 月 1 日起施行的最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案 件適用法律問題的解釋對聯(lián)建合同的效力作了較為詳細(xì)的規(guī)定：（一）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。（二）當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。（三）土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)， 以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂 立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。聯(lián)建合同效力因土地使用權(quán)取得方式及土地性質(zhì)不同而不同， 如果土地方的土地使用權(quán) 是出讓取得的，在土地方取得國有土地使用證的前提下，雙方辦理了土地使用權(quán)變更登記，合同即生效；如果土地使用權(quán)是劃撥取得的， 則簽訂的聯(lián)建合同須經(jīng)政府批準(zhǔn)，辦理聯(lián)建審批手續(xù)，并由投資方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，否則合同無效。 聯(lián)建合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項目利益，法院不予受理的情形 在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理； 已經(jīng)受理的，駁回起訴：（一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)；（