關(guān)于鄭州航空港港區(qū)兩地塊的初步調(diào)查報告 (2)

1、關(guān)于港區(qū)兩地塊的初步調(diào)查報告2013年7月2日，根據(jù)中間人介紹，由省委后勤處領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)到鄭州航空港區(qū)考察兩塊儲備土地，基本情況如下：一、地塊概況：本次考察土地共兩塊，均位于航空港區(qū)張莊鎮(zhèn)范圍內(nèi)A地塊位于張莊村村內(nèi)道路與南水北調(diào)干渠交叉口的東北角，地勢平坦，面積80畝，北側(cè)臨張莊村村內(nèi)道路，南側(cè)臨港區(qū)規(guī)劃道路（鄭港九路），西側(cè)臨南水北調(diào)干渠。地表為農(nóng)作物，無建筑物。B地塊位于A地塊東北約2公里處，地形方正，東側(cè)和北側(cè)臨張莊村自然道路，規(guī)劃顯示，B地塊西臨府前街，北臨槐蔭路。地勢平整，地面種植有農(nóng)作物，土地面積110畝，在B地塊占地范圍內(nèi)有一所混凝土攪拌站和五棟兩層農(nóng)民自助用房。二、地塊位置示意圖：

2、三、周邊樓盤潤豐悅尚：樓盤價格：6200元/平方米。位于航空港區(qū)機(jī)場迎賓大道與四港聯(lián)動大道交會處北100米（機(jī)場收費(fèi)站區(qū)域），是鄭州航空港區(qū)目前唯一最具中心的復(fù)合型項目，整體建筑面積約20萬平方米，共分為住宅、精裝酒店式公寓、風(fēng)情商業(yè)街、富士康高級人才房等。藍(lán)天商務(wù)花園：航空港區(qū)云港路北側(cè)（機(jī)場收費(fèi)站北100米），別墅洋房，均價260 萬元/套（9500元/）。山頂時代商業(yè)廣場：鄭州航空港區(qū)鄭港7路和鄭港6街交叉口東南角，商業(yè)售價：20000元/平方米。山頂時代商業(yè)廣場總建設(shè)用地面積93867.94（約140畝），規(guī)劃總建筑面積312734.73，其中公寓建筑面積170944.66，住宅建筑面

3、積64905.07，集中商業(yè)23898.17，地下建筑面積52986.83。山頂時代商業(yè)廣場規(guī)劃設(shè)計6棟小高層公寓，5棟小高層住宅，1個多層商業(yè)廣場，共建公寓2812間，可供約24000人入住，普通住宅554套.裕鴻世界港：鄭州國際機(jī)場北（四港聯(lián)動大道與鄭港六路交叉口，機(jī)場收費(fèi)站北），樓盤價格：9000元/平方米。裕鴻世界港項目是鄭州超千畝的新型國際社區(qū)，建筑面積超過150萬平方米，包括五星級酒店、花園洋房、商業(yè)廣場、公寓、商務(wù)辦公等。華鴻國際城市廣場：華鴻國際城市廣場是鄭州市的重點(diǎn)工程-富士康項目的配套工程。項目占地143畝，地上建筑面積257800。其中10萬平米的商業(yè)體量，由獨(dú)具魅力的購

4、物街區(qū)、休閑天地和2條風(fēng)情步行街組成，是航空港區(qū)集娛樂、購物、休閑、餐飲、酒店、公寓為一體的城市新商地，商鋪樓盤價格：最高價23000元/平方米; 均價20000元/平方米; 最低價18000元/平方米。華福御景：新鄭市港區(qū)薛店世紀(jì)大道。華福地產(chǎn)總投資30億元，規(guī)劃建設(shè)用地2000畝，是一個低碳環(huán)保，特色鮮明、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的，可供10萬居住的高檔生態(tài)社區(qū)，還是一個集高檔住宅，大型商場、商務(wù)酒店、高端寫字樓、學(xué)校、休閑娛樂為一體的城市綜合體項目。樓盤價格：4500元/平方米航空港蘋果城：航空港蘋果城項目是有河南天房置業(yè)有限公司在鄭州航空港區(qū)薛店鎮(zhèn)開發(fā)的富士康南廠區(qū)的員工公寓配套項目，占地4

5、60畝，分二期開發(fā)，一期占地約200畝，總建筑面積約34萬平方。有30棟樓，由13棟多層，16棟小高層，1棟快捷酒店及風(fēng)情商業(yè)街組成。樓盤價格：3788元/平方米。三、拿地報價及其他據(jù)中間人介紹，目前兩塊地塊是政府預(yù)留地，A、B地塊目前用地性質(zhì)是綜合用地，報價90萬/畝。中介人介紹，可以進(jìn)行用地性質(zhì)變更，如變更成為住宅用地，報價是140萬/畝。合作方式：雙方簽訂協(xié)議后，在銀行約定賬號內(nèi)打入雙方約定定金，由銀行對甲乙雙方提供三方監(jiān)管，過戶后的土地證作為付款憑據(jù)，如果未按照約定過戶，供地方不收取任何費(fèi)用。過戶成功憑過戶后的相關(guān)手續(xù)，供地方可要求銀行付款。周邊3公里內(nèi)有部分在售房地產(chǎn)項目，多層均價5

6、000-6000元，洋房均價8000-9000.元比較知名的樓盤為西側(cè)5公里的“裕鴻世界港”緊鄰四港聯(lián)動大道，純洋房項目，均價9500元。A地塊旁鄭港九路跨南水北調(diào)大橋正在修建。四、初步分析：優(yōu)勢：A、B兩塊地均處于港區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)，距離富士康園區(qū)較近。兩個地塊均兩面臨規(guī)劃道路，其中A地塊緊鄰南水北調(diào)干渠，環(huán)境較好。劣勢：港區(qū)距離鄭州市區(qū)較遠(yuǎn)，目前道路還不很方便，周邊人氣在聚集中，尚沒有形成規(guī)模、配套設(shè)施不全，大約5年后顯具開發(fā)價值。機(jī)遇：港區(qū)是眼前鄭州政策宣傳的熱點(diǎn)地區(qū)，隨著港區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)在將來的升值空間巨大。威脅：港區(qū)的發(fā)展需要巨大的投入，需要較長發(fā)展時間，土地閑置期較長，會面臨政府征收土地閑置費(fèi)和收回的風(fēng)險，同時政策或市場的改變都會對房地產(chǎn)