北京市居民供熱采暖合同示本解讀

1、（按面積計(jì)費(fèi)版）示范文本解讀為貫徹落實(shí)北京市供熱采暖管理辦法的有關(guān)規(guī)定，規(guī)范本市的居民供熱采暖交易關(guān)系，公平維護(hù)采暖用戶和供熱單位的合法權(quán)益，減少交易糾紛，北京市市政市容管理委員會(huì)和北京市工商行政管理局根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，共同組織制定了北京市居民供熱采暖合同（按面積計(jì)費(fèi)版）的示范文本，于今年7月1日起推行使用。一、示范文本制定的過程由于供熱采暖交易關(guān)系著廣大市民群眾的切身利益，涉及的主體和具體情況極為復(fù)雜，因此在文本起草過程中，兩部門本著“合法、公平、可行”的原則，廣泛聽取了社會(huì)各界的意見和建議。首先通過召開座談會(huì)、研討會(huì)、書面

2、征求意見等形式，先后征求了市消費(fèi)者協(xié)會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、市人大代表和政協(xié)委員、供熱專家和法律專家、供熱協(xié)會(huì)以及供熱單位的意見。為保證文本質(zhì)量，兩部門于2010年3月24日至3月31日，通過“首都之窗”網(wǎng)站，向社會(huì)各界公開征集對(duì)文本的完善意見。期間共收到網(wǎng)上留言286條，電子郵件84封。這也是近年來合同示范文本網(wǎng)上征求意見過程中，收到建議最多的一次。兩部門根據(jù)征集上來的意見，組織有關(guān)專家對(duì)文本做了大幅度調(diào)整，其中重大修改達(dá)23處。兩部門又于2010年4月20日，再次共同邀請(qǐng)有關(guān)當(dāng)事人、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、供熱協(xié)會(huì)、法律專家等各方代表，召開了示范文本的公開論證會(huì)，對(duì)文本內(nèi)容進(jìn)行了集中討論?！笆锥贾啊本W(wǎng)站對(duì)

3、論證會(huì)進(jìn)行了全程網(wǎng)上直播。公開論證會(huì)后，兩部門再次組織力量對(duì)各方意見比較集中的室內(nèi)溫度標(biāo)準(zhǔn)、雙方違約責(zé)任、供熱單位免責(zé)條款、合同有效期等問題，作了進(jìn)一步的修改和完善，其中重大修改為14處。這次正式發(fā)布的示范文本共12條。文本在總結(jié)北京市近年來供熱采暖管理工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)實(shí)中發(fā)生的供熱投訴和訴訟案例，明確了采暖用戶和供熱企業(yè)各自享有的權(quán)利、應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)以及相應(yīng)的違約責(zé)任，并充分體現(xiàn)了供熱采暖作為基礎(chǔ)性公共事業(yè)的特點(diǎn)。二、關(guān)于供熱溫度標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定供熱溫度標(biāo)準(zhǔn)是文本中最核心的條款，也是各界意見最集中的環(huán)節(jié)。文本明確，采暖期內(nèi)，在正常天氣情況下，對(duì)符合現(xiàn)行國家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求

4、的住宅，或經(jīng)過建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)和供熱系統(tǒng)改造的住宅，供熱單位應(yīng)當(dāng)保證用熱人臥室、起居室的溫度不低于18；未經(jīng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)改造或供熱系統(tǒng)改造的住宅，當(dāng)室外平均氣溫在7以上時(shí)，臥室、起居室溫度應(yīng)當(dāng)不低于18，當(dāng)室外日平均氣溫在7以下、9以上（含）時(shí)，臥室、起居室溫度應(yīng)當(dāng)不低于16。雙方對(duì)實(shí)際溫度有爭議時(shí)，任何一方均可以聘請(qǐng)有資質(zhì)的第三方進(jìn)行室溫檢測(cè)。雙方委托不同的檢測(cè)機(jī)構(gòu)測(cè)溫時(shí)，以用熱人委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。經(jīng)檢測(cè)，溫度符合標(biāo)準(zhǔn)的，檢測(cè)費(fèi)由用熱人承擔(dān)；溫度不符合標(biāo)準(zhǔn)的，檢測(cè)費(fèi)由供熱單位承擔(dān)。三、關(guān)于供用熱雙方的權(quán)利和義務(wù)供熱企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間、地點(diǎn)、溫度標(biāo)準(zhǔn)提供安全、穩(wěn)定的供熱服務(wù)，保證用熱

5、人室內(nèi)溫度持續(xù)達(dá)標(biāo)。供熱企業(yè)要公布值班和報(bào)修電話，在采暖期內(nèi)安排人員24小時(shí)值守，電話錄音要保存到下一采暖季開始前，以便發(fā)生糾紛后提取證據(jù)；對(duì)電話報(bào)修要在1個(gè)小時(shí)之內(nèi)給出答復(fù)，在緊急情況下要立即處置。因所維護(hù)管理的供熱設(shè)施發(fā)生故障、事故等情況影響用戶正常采暖的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告，并迅速采取有效措施，及時(shí)消除影響。用熱人要配合供熱企業(yè)做好充水、試壓、排氣及試運(yùn)行等工作。針對(duì)現(xiàn)在較為普遍的裝修時(shí)拆改室內(nèi)共用供熱設(shè)施、擴(kuò)大采暖面積或增加散熱設(shè)備等問題，根據(jù)“誰作為誰負(fù)責(zé)”的原則，明確用熱人不得因此影響他人利益，并要承擔(dān)由此帶來的法律后果。文本還明確用熱人應(yīng)當(dāng)按合同約定的期限、方式和金額支付采暖費(fèi)，并應(yīng)當(dāng)

6、對(duì)室內(nèi)自用采暖設(shè)施進(jìn)行管護(hù)，對(duì)超出使用年限、影響采暖質(zhì)量、存在安全隱患的自用采暖設(shè)施應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新、改造；接到供熱單位發(fā)出的自用采暖設(shè)施隱患整改通知后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。四、違約責(zé)任的約定文本第7條是對(duì)違約責(zé)任的約定。文本詳細(xì)說明了在不同情況下供熱單位的退費(fèi)責(zé)任，列有相應(yīng)的計(jì)算公式，方便雙方計(jì)算退費(fèi)金額。如規(guī)定室內(nèi)溫度低于約定溫度2之內(nèi)的，退費(fèi)比例為40；室內(nèi)溫度低于約定溫度2以上、4以下的，退費(fèi)比例為60；室內(nèi)溫度低于約定溫度4以上的，退費(fèi)比例為100。文本從公平角度出發(fā)，規(guī)定供熱單位除了退還熱費(fèi)外，還要承擔(dān)其他相應(yīng)責(zé)任。止匕外，文本也規(guī)定了用熱人的違約責(zé)任。如規(guī)定用熱人有因室內(nèi)自用采

7、暖設(shè)施泄露、擅自拆改室內(nèi)供熱設(shè)施產(chǎn)生泄漏或影響其他用熱人采暖、未按合同約定履行應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)的設(shè)施管護(hù)義務(wù)、私自取用供熱系統(tǒng)用水、拒絕供熱單位入戶作業(yè)、拒絕供熱單位提由的設(shè)施隱患整改建議等行為的，造成自身、其他用熱人、供熱單位或公共利益損失的，除承擔(dān)自身損失外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。五、暫停用熱的約定文本規(guī)定在條件允許的前提下，雙方當(dāng)事人可以約定由供熱企業(yè)予以暫停供熱，用熱人在此期間只需繳納基本費(fèi)用即可。主要因?yàn)椋阂皇菬崮芫哂休椛湫院蛡鲗?dǎo)性，單個(gè)用戶停熱后，熱量還是會(huì)通過四鄰的墻體、樓板向該房屋進(jìn)行傳熱，這就是戶間傳熱。單個(gè)用戶停熱后，相鄰用戶要保持正常采暖勢(shì)必增加熱能消耗。二是單個(gè)用戶的采

8、暖設(shè)施也是供熱系統(tǒng)整體的一部分，要求停熱的用戶仍然占有著供熱資源。這部分資源并不因單個(gè)用戶暫停用熱而發(fā)生轉(zhuǎn)移或重新分配。三是單個(gè)用戶暫停用熱后，供熱單位的服務(wù)責(zé)任并未終止，供熱單位仍然承擔(dān)著管理的責(zé)任，以及在事故狀態(tài)下的搶修責(zé)任。四是供熱單位的基本運(yùn)行成本不因單個(gè)用戶暫停用熱而有明顯減少。綜合考慮采暖用戶和供熱單位雙方的承受能力，結(jié)合國家有關(guān)政策文件精神，文本約定：價(jià)格主管部門對(duì)基本費(fèi)用有規(guī)定的，執(zhí)行其規(guī)定；沒有規(guī)定的，單個(gè)用戶要求暫停用熱暫按采暖費(fèi)總額60%的比例繳納基本費(fèi)用。六、合同的生效、變更、爭議解決等內(nèi)容的約定北京市居民供熱采暖合同（按面積計(jì)費(fèi)版示范文本的出臺(tái)，為公平維護(hù)采暖用戶和供熱單位的合法權(quán)益提供了法律支持和保障。示范文本作為對(duì)北京市供熱采暖管理辦法的細(xì)化和補(bǔ)充，有很多法律法規(guī)中所尚未包含的內(nèi)容，如室內(nèi)溫度標(biāo)準(zhǔn)問題、供熱單位不提供發(fā)票用熱人有權(quán)拒繳采暖費(fèi)問題、供熱單位保存報(bào)修錄音問題、供熱單位退費(fèi)比例問題、供熱單位的免責(zé)條款問題等等。因此，廣大供熱單位和消費(fèi)者只有積極使用示范文本簽約，才能真正維護(hù)自身的合法權(quán)益。北京市市政市容管理委員會(huì)和北京市工商行政管理局繼續(xù)積