銀行如何評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目

1、房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)開(kāi)發(fā)流程及案例分析開(kāi)發(fā)流程及案例分析XX銀行銀行房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)培培 訓(xùn)訓(xùn) 內(nèi)內(nèi) 容容房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)一、一、房地產(chǎn)專業(yè)基本名詞釋義房地產(chǎn)專業(yè)基本名詞釋義 （一）（一）土地及城市方面土地及城市方面 1、地類劃分類、地類劃分類 一級(jí)地類一級(jí)地類：為實(shí)施土地用途管制制度，強(qiáng)化土地管理，根：為實(shí)施土地用途管制制度，強(qiáng)化土地管理，根據(jù)土地用途、利用方式、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和覆蓋特征等因素，對(duì)土據(jù)土地用途、利用方式、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和覆蓋特征等因素，對(duì)土地利用現(xiàn)狀劃分的類型之一。根據(jù)國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)試地利用現(xiàn)狀劃分的類型之一。根據(jù)國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)

2、試行土地分類的通知，自行土地分類的通知，自2002年年1月月1日起試行新的土地分日起試行新的土地分類辦法。新的全國(guó)土地分類采用三級(jí)分類，統(tǒng)一編碼。其中類辦法。新的全國(guó)土地分類采用三級(jí)分類，統(tǒng)一編碼。其中一級(jí)地類一級(jí)地類3個(gè)，二級(jí)地類個(gè)，二級(jí)地類15個(gè)，三級(jí)地類個(gè)，三級(jí)地類71個(gè)。個(gè)。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)二級(jí)地類二級(jí)地類15個(gè)，三級(jí)地類個(gè)，三級(jí)地類71個(gè)。個(gè)。 二級(jí)地類：二級(jí)地類：3個(gè)一級(jí)地類編號(hào)和名稱是：農(nóng)用地、個(gè)一級(jí)地類編號(hào)和名稱是：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。建設(shè)用地、未利用地。 15個(gè)二級(jí)地類的編號(hào)和名稱是：耕地、園地、林地、個(gè)二級(jí)地類的編號(hào)和名稱是：耕地、園地、林地、牧草

3、地、其他農(nóng)用地、商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公用牧草地、其他農(nóng)用地、商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公用設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運(yùn)輸用地、設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地、特殊用地、未利用土地、其他用地。水利設(shè)施用地、特殊用地、未利用土地、其他用地。 三級(jí)地類：三級(jí)地類：71個(gè)三級(jí)地類的編號(hào)名稱是：灌溉水田、個(gè)三級(jí)地類的編號(hào)名稱是：灌溉水田、望天田、水澆地、旱地、菜地、果園、桑園、茶園、橡望天田、水澆地、旱地、菜地、果園、桑園、茶園、橡膠園、其他園地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林膠園、其他園地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、跡地、苗圃、天然草地、改良

4、草地、工草地、造林地、跡地、苗圃、天然草地、改良草地、工草地、畜牧飼養(yǎng)地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)村道路、坑塘水面、畜牧飼養(yǎng)地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)村道路、坑塘水面、房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)養(yǎng)殖水面、農(nóng)田水利用地、田坎、曬谷場(chǎng)用地、商業(yè)用地、養(yǎng)殖水面、農(nóng)田水利用地、田坎、曬谷場(chǎng)用地、商業(yè)用地、金融保險(xiǎn)用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地、工業(yè)用金融保險(xiǎn)用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地、工業(yè)用地、采礦地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共設(shè)施用地、瞻仰景觀用地、地、采礦地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共設(shè)施用地、瞻仰景觀用地、機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、教育用地、科研設(shè)施用地、文體用地、醫(yī)機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、教育用地、科研設(shè)施用地、文體用地、醫(yī)療衛(wèi)生用

5、地、慈善用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合用療衛(wèi)生用地、慈善用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合用地、農(nóng)村宅基地、空閑宅基地、鐵路用地、公路用地、民地、農(nóng)村宅基地、空閑宅基地、鐵路用地、公路用地、民用機(jī)場(chǎng)、港口碼頭用地、管道運(yùn)輸用地、街巷、水庫(kù)用地、用機(jī)場(chǎng)、港口碼頭用地、管道運(yùn)輸用地、街巷、水庫(kù)用地、水工建筑用地、軍事設(shè)施用地、使領(lǐng)館用地、宗教用地、水工建筑用地、軍事設(shè)施用地、使領(lǐng)館用地、宗教用地、監(jiān)教場(chǎng)用地、墓葬地、荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、監(jiān)教場(chǎng)用地、墓葬地、荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、裸土地、裸巖石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、

6、葦?shù)?、灘涂、冰川及永久積雪。葦?shù)?、灘涂、冰川及永久積雪。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)2、土地等級(jí)、土地等級(jí) 對(duì)土地的自然、經(jīng)濟(jì)屬性和它在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用對(duì)土地的自然、經(jīng)濟(jì)屬性和它在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用進(jìn)行綜合評(píng)定，并以土地優(yōu)劣程度劃分等級(jí)。城鎮(zhèn)土地等級(jí)進(jìn)行綜合評(píng)定，并以土地優(yōu)劣程度劃分等級(jí)。城鎮(zhèn)土地等級(jí)采用采用“等等”和和“級(jí)級(jí)”兩個(gè)層次的劃分體系，共分兩個(gè)層次的劃分體系，共分10個(gè)個(gè)“等等”和和10個(gè)個(gè)“級(jí)級(jí)”。不同城市的土地可有不同的幾個(gè)。不同城市的土地可有不同的幾個(gè)“等等”。每。每個(gè)個(gè)“等等”下又可分為若干下又可分為若干“級(jí)級(jí)”以此確定征收土地稅費(fèi)、計(jì)以此確定征收土地稅費(fèi)、計(jì)算

7、土地補(bǔ)償、確定土地基準(zhǔn)地價(jià)。算土地補(bǔ)償、確定土地基準(zhǔn)地價(jià)。3、住宅劃分、住宅劃分 一類住宅：一類住宅：根據(jù)根據(jù)1999年國(guó)家最新頒布的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范年國(guó)家最新頒布的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范指每套使用面積為指每套使用面積為34-44平方米的普通住宅。平方米的普通住宅。 二類住宅：二類住宅：指每套使用面積指每套使用面積45-55平方米的普通住宅。平方米的普通住宅。 三類住宅：三類住宅：指每套使用面積指每套使用面積56-67平方米的普通住宅。平方米的普通住宅。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)4、三通一平、三通一平 指施工現(xiàn)場(chǎng)路通、水通、電通和現(xiàn)場(chǎng)平整的簡(jiǎn)稱。指施工現(xiàn)場(chǎng)路通、水通、電通和現(xiàn)場(chǎng)平整的簡(jiǎn)稱?！叭ㄈ?/p>

8、通”指把開(kāi)發(fā)區(qū)域或建筑工地紅線以外的道路、給排指把開(kāi)發(fā)區(qū)域或建筑工地紅線以外的道路、給排水水管道、供電線路引入施工現(xiàn)場(chǎng)。管道、供電線路引入施工現(xiàn)場(chǎng)。“一平一平”指施工現(xiàn)場(chǎng)土地指施工現(xiàn)場(chǎng)土地平平整。整。5、七通一平、七通一平 “七通七通”指通路、上水通、雨污水通指通路、上水通、雨污水通、電力通、通訊電力通、通訊通通、煤氣通、熱力通。一平同上。主要區(qū)別是，一般工業(yè)項(xiàng)、煤氣通、熱力通。一平同上。主要區(qū)別是，一般工業(yè)項(xiàng)目三通一平即可，商品房開(kāi)發(fā)要求七通一平。目三通一平即可，商品房開(kāi)發(fā)要求七通一平。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)6、工程形象進(jìn)度、工程形象進(jìn)度 指以建設(shè)階段或施工階段表示的工程建設(shè)或施

9、工進(jìn)展情況指以建設(shè)階段或施工階段表示的工程建設(shè)或施工進(jìn)展情況的指標(biāo)。是反映和檢查投資活動(dòng)進(jìn)度或施工進(jìn)度的重要指標(biāo)之的指標(biāo)。是反映和檢查投資活動(dòng)進(jìn)度或施工進(jìn)度的重要指標(biāo)之一。工程形象進(jìn)度的劃分，應(yīng)按合理的建設(shè)、施工順序，以一一。工程形象進(jìn)度的劃分，應(yīng)按合理的建設(shè)、施工順序，以一個(gè)建設(shè)階段和施工階段為對(duì)象，并考慮建設(shè)周期和施工周期等個(gè)建設(shè)階段和施工階段為對(duì)象，并考慮建設(shè)周期和施工周期等因素，既有利于安排建設(shè)、施工活動(dòng)，又便于檢查考核。對(duì)單因素，既有利于安排建設(shè)、施工活動(dòng)，又便于檢查考核。對(duì)單項(xiàng)工程的形象進(jìn)度，可分為：準(zhǔn)備、土建施工、設(shè)備安裝調(diào)試、項(xiàng)工程的形象進(jìn)度，可分為：準(zhǔn)備、土建施工、設(shè)備安裝調(diào)

10、試、建成投產(chǎn)或交付使用等階段。對(duì)單位工程的形象進(jìn)度，在民用建成投產(chǎn)或交付使用等階段。對(duì)單位工程的形象進(jìn)度，在民用建筑工程，可分為：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修、竣工等部位。建筑工程，可分為：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修、竣工等部位。在工業(yè)建筑工程，可分為：打樁、基礎(chǔ)、構(gòu)件吊裝、砌筑、屋在工業(yè)建筑工程，可分為：打樁、基礎(chǔ)、構(gòu)件吊裝、砌筑、屋面、門(mén)窗安裝、裝修、地面、設(shè)備基礎(chǔ)、竣工等部位面、門(mén)窗安裝、裝修、地面、設(shè)備基礎(chǔ)、竣工等部位。 7、毛地、毛地 指城市舊區(qū)改造中須先進(jìn)行動(dòng)遷安置，拆除舊有建筑物后指城市舊區(qū)改造中須先進(jìn)行動(dòng)遷安置，拆除舊有建筑物后方可使用的土地。方可使用的土地。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè)

11、培 訓(xùn)8、生地、生地 指未經(jīng)開(kāi)發(fā)，尚未形成建筑用地條件的農(nóng)地或荒地。指未經(jīng)開(kāi)發(fā)，尚未形成建筑用地條件的農(nóng)地或荒地。9、熟地、熟地 生地的對(duì)稱。指經(jīng)開(kāi)發(fā)已形成一定建設(shè)用地條件的土地。生地的對(duì)稱。指經(jīng)開(kāi)發(fā)已形成一定建設(shè)用地條件的土地。通常要達(dá)到通常要達(dá)到“三通一平三通一平”或或“七通一平七通一平”要求。要求。10、未利用地、未利用地 指目前還未利用主要包括難以利用的土地。根據(jù)國(guó)土資指目前還未利用主要包括難以利用的土地。根據(jù)國(guó)土資源部制定的全國(guó)土地分類中，未利用地包括荒草地、鹽源部制定的全國(guó)土地分類中，未利用地包括荒草地、鹽堿地沼澤地、沙漠等堿地沼澤地、沙漠等7個(gè)地類。個(gè)地類。房 地 產(chǎn) 貸 款 專

12、 業(yè) 培 訓(xùn)11、宗地、宗地 可供建筑使用的基本土地單位。在土地評(píng)估中，宗地的概可供建筑使用的基本土地單位。在土地評(píng)估中，宗地的概念應(yīng)包括以下含義：念應(yīng)包括以下含義： A、有明確的權(quán)屬，既可以是土地所有權(quán)，也可以是土地使有明確的權(quán)屬，既可以是土地所有權(quán)，也可以是土地使用權(quán)，還可以是其他有關(guān)土地利用的權(quán)利；用權(quán)，還可以是其他有關(guān)土地利用的權(quán)利；B、在使用功能上具在使用功能上具有一定獨(dú)立性；有一定獨(dú)立性；C、必須有一定的面積，能夠在其上建造一定面必須有一定的面積，能夠在其上建造一定面積的建筑物。積的建筑物。12、宗地地價(jià)、宗地地價(jià) 指城鎮(zhèn)內(nèi)某一宗土地的評(píng)估價(jià)格，是被評(píng)估宗地在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)正指城鎮(zhèn)內(nèi)某一

13、宗土地的評(píng)估價(jià)格，是被評(píng)估宗地在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)正常供求狀況和一般經(jīng)營(yíng)管理水平下的使用權(quán)價(jià)格。宗地地價(jià)評(píng)常供求狀況和一般經(jīng)營(yíng)管理水平下的使用權(quán)價(jià)格。宗地地價(jià)評(píng)估主要有兩種方法：一是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果，采用系數(shù)修估主要有兩種方法：一是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果，采用系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格；二是利用市場(chǎng)交易資料，采用比較法、收正法評(píng)估宗地價(jià)格；二是利用市場(chǎng)交易資料，采用比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法等常規(guī)方法直接評(píng)估宗地地價(jià)。益還原法、剩余法、成本逼近法等常規(guī)方法直接評(píng)估宗地地價(jià)。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)13、標(biāo)定地價(jià)、標(biāo)定地價(jià) 指在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)，以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，對(duì)指在城市規(guī)劃

14、區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)，以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，對(duì)不同土地級(jí)別按照宗地用途、條件等評(píng)估確定的標(biāo)準(zhǔn)宗地的土不同土地級(jí)別按照宗地用途、條件等評(píng)估確定的標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)以地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)以“元元/平方米平方米”表示，政府物價(jià)和土表示，政府物價(jià)和土地管理部門(mén)定期公布，一般每?jī)赡暾{(diào)整一次。地管理部門(mén)定期公布，一般每?jī)赡暾{(diào)整一次。14、基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià) 指按照城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地范圍內(nèi)不同土地級(jí)別或均質(zhì)指按照城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地范圍內(nèi)不同土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估確定的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的土地使用地域分別評(píng)估確定的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)以權(quán)的平均價(jià)

15、格。標(biāo)定地價(jià)以“元元/平方米平方米”表示，政府物價(jià)和土表示，政府物價(jià)和土地管理部門(mén)定期公布，一般每一年調(diào)整一次。地管理部門(mén)定期公布，一般每一年調(diào)整一次。 與標(biāo)定地價(jià)的區(qū)別在于一是按用途確定平均價(jià)格；二是以與標(biāo)定地價(jià)的區(qū)別在于一是按用途確定平均價(jià)格；二是以不同級(jí)別確定宗地價(jià)格。不同級(jí)別確定宗地價(jià)格。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)15、城市詳細(xì)規(guī)劃、城市詳細(xì)規(guī)劃 指以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)一指以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境定時(shí)期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項(xiàng)建筑用地所作的具體安排。城市詳細(xì)規(guī)和各項(xiàng)建筑用地所作的具體安排。城市詳細(xì)

16、規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。城劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃由市政府規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)組織編制，市詳細(xì)規(guī)劃由市政府規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)組織編制，由市政府審批。由市政府審批。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)16、修建性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃 根據(jù)建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法，修建性詳細(xì)根據(jù)建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法，修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；（2）作出建筑、道路和綠地等空間布局和景觀規(guī)劃）作出建筑、道路和綠地等空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)（3）道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)；）道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)；（4）

17、綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)；）綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)；（5）工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)；）工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)；（6）估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。）估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)17、控制性詳細(xì)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃 根據(jù)建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法，控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法，控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：包括以下內(nèi)容：（1）詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)的各類不同使用性質(zhì)用地的界限，）詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)的各類不同使用性質(zhì)用地的界限，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或有條件地允許建設(shè)的建筑類型；規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或有條件地允許建設(shè)的建筑類型；（2）規(guī)定各地

18、塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控）規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；建筑間距等要求；（3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩要求；）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩要求；（4）確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高）確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高（5）根據(jù)規(guī)劃容量、確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施）根據(jù)規(guī)劃容量、確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界限；的用地界限；（6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。）制定相應(yīng)的土地使用與建筑

19、管理規(guī)定。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)18、紅線圖、紅線圖 指在地形圖紙上用紅色線條劃分的建筑用地和道路指在地形圖紙上用紅色線條劃分的建筑用地和道路用地的界線，以標(biāo)明其合法位置和范圍。在城市規(guī)劃和用地的界線，以標(biāo)明其合法位置和范圍。在城市規(guī)劃和管理中，紅線一般有四種：管理中，紅線一般有四種：（1）建設(shè)用地紅線，是已批準(zhǔn)的建設(shè)用地的合法范圍，）建設(shè)用地紅線，是已批準(zhǔn)的建設(shè)用地的合法范圍，又稱又稱“實(shí)紅線實(shí)紅線”。（2）建筑紅線，經(jīng)核準(zhǔn)的建筑物范圍。）建筑紅線，經(jīng)核準(zhǔn)的建筑物范圍。（3）規(guī)劃道路紅線，道路紅線圖中兩線之間的范圍為）規(guī)劃道路紅線，道路紅線圖中兩線之間的范圍為道路范圍。道路范圍。

20、（4）管線紅線。）管線紅線。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)（二）商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)方面（二）商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)方面1、工程形象進(jìn)度、工程形象進(jìn)度 指以建設(shè)階段表示的工程建設(shè)或施工階段表示的工程建指以建設(shè)階段表示的工程建設(shè)或施工階段表示的工程建設(shè)或施工進(jìn)展情況的指標(biāo)。對(duì)單位工程的形象進(jìn)度，在民設(shè)或施工進(jìn)展情況的指標(biāo)。對(duì)單位工程的形象進(jìn)度，在民用建筑工程，可分為：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修、竣工等用建筑工程，可分為：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修、竣工等部位。部位。2、公共建筑面積、公共建筑面積 指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房公建空間指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房公建空間的面積。公共建筑面積包

21、括電梯井、電梯間、變電室、設(shè)的面積。公共建筑面積包括電梯井、電梯間、變電室、設(shè)備間公共門(mén)廳等以及單元與公共建筑空間之間的分隔、外備間公共門(mén)廳等以及單元與公共建筑空間之間的分隔、外墻體水平投影面積。其分?jǐn)偣綖椋簤w水平投影面積。其分?jǐn)偣綖椋悍謹(jǐn)偟墓步ㄖ娣e分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e=公共建筑面積分?jǐn)傁倒步ㄖ娣e分?jǐn)傁?套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)分?jǐn)傁禂?shù)=公共建筑面積公共建筑面積/套內(nèi)面積之和套內(nèi)面積之和房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)3、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類 我國(guó)目前分為我國(guó)目前分為6類：鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼類：鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)

22、、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí) 指根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)指根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等情況綜合評(píng)定的，反映企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力的營(yíng)業(yè)績(jī)等情況綜合評(píng)定的，反映企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力的資質(zhì)級(jí)別。共分五等：資質(zhì)級(jí)別。共分五等：一級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、四級(jí)資質(zhì)、暫定資質(zhì)。一級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、四級(jí)資質(zhì)、暫定資質(zhì)。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)5、房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng) 一級(jí)市場(chǎng)指國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，由國(guó)家經(jīng)營(yíng)壟斷。一級(jí)市場(chǎng)指國(guó)有土地轉(zhuǎn)

23、讓市場(chǎng)，由國(guó)家經(jīng)營(yíng)壟斷。二級(jí)市場(chǎng)指增量房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)方式為：出售、二級(jí)市場(chǎng)指增量房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)方式為：出售、出租、抵押、交換等。出租、抵押、交換等。 三級(jí)市場(chǎng)指存量房地產(chǎn)市場(chǎng)，即二手房市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)指存量房地產(chǎn)市場(chǎng)，即二手房市場(chǎng)。6、房屋重置價(jià)格、房屋重置價(jià)格 指當(dāng)前建筑市場(chǎng)和生產(chǎn)條件下，重新建造被評(píng)估指當(dāng)前建筑市場(chǎng)和生產(chǎn)條件下，重新建造被評(píng)估房屋同樣結(jié)構(gòu)、樣式、質(zhì)量的房屋所需支出的全部費(fèi)房屋同樣結(jié)構(gòu)、樣式、質(zhì)量的房屋所需支出的全部費(fèi)用。用。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)7、經(jīng)濟(jì)適用房及價(jià)格構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)適用房及價(jià)格構(gòu)成 指按照國(guó)家住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建造，向城鎮(zhèn)中低收入家庭出指按照國(guó)家住

24、宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建造，向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的普通住房，包括安居工程住房和集資合作建房。根據(jù)售的普通住房，包括安居工程住房和集資合作建房。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，新建經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格由以下國(guó)家規(guī)定，新建經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格由以下8項(xiàng)因素構(gòu)成：建設(shè)項(xiàng)因素構(gòu)成：建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；用地的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；建安工程費(fèi)；住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；以上四項(xiàng)之和為建安工程費(fèi)；住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；以上四項(xiàng)之和為基數(shù)的基數(shù)的1-3%的管理費(fèi)；貸款利息；稅金；的管理費(fèi)；貸款利息；稅金；30%以下的利潤(rùn)。以下的利潤(rùn)。8、樓面地價(jià)、樓面地價(jià) 指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)

25、格。指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 計(jì)算公式為：計(jì)算公式為：樓面地價(jià)樓面地價(jià)=土地總價(jià)格土地總價(jià)格/建筑總面積建筑總面積樓面地價(jià)樓面地價(jià)=單位地價(jià)單位地價(jià)/容積率容積率房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)9、總用地面積、總用地面積 指項(xiàng)目范圍內(nèi)的總占地面積，包括居住用地、公共建筑指項(xiàng)目范圍內(nèi)的總占地面積，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。在我行的評(píng)項(xiàng)目估要求中，用地、道路用地、綠化用地。在我行的評(píng)項(xiàng)目估要求中，總用地面積應(yīng)為國(guó)有土地使用證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證中總用地面積應(yīng)為國(guó)有土地使用證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證中記載的面積。記載的面積。 建筑基地面積：建筑基地面積：即建筑物的基座

26、面積，不包括建筑紅線即建筑物的基座面積，不包括建筑紅線外的面積。外的面積。10、總建筑面積、總建筑面積 指項(xiàng)目范圍內(nèi)的各類建筑面積之和，包括住宅面積和公指項(xiàng)目范圍內(nèi)的各類建筑面積之和，包括住宅面積和公建面積。建面積。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)11、住宅建筑面積、住宅建筑面積 指住宅建筑物各層面積的總和。其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部指住宅建筑物各層面積的總和。其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部頒布頒布的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范確定，此外，建設(shè)部頒布頒布的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范確定，此外，建設(shè)部02年年5月下月下發(fā)了通知，對(duì)測(cè)量規(guī)范中未明確的問(wèn)題作出如下補(bǔ)充規(guī)定：發(fā)了通知，對(duì)測(cè)量規(guī)范中未明確的問(wèn)題作出如下補(bǔ)充規(guī)定：計(jì)算建筑面積的房屋

27、層高均須在計(jì)算建筑面積的房屋層高均須在2.2米以上（含）。米以上（含）。屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的，層高在屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的，層高在2.2米以上的部位計(jì)算建筑面積。米以上的部位計(jì)算建筑面積。 不規(guī)則建筑物陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超不規(guī)則建筑物陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。 樓梯已經(jīng)計(jì)算建筑面積的，其下方不再計(jì)算建筑面積。樓梯已經(jīng)計(jì)算建筑面積的，其下方不再計(jì)算建筑面積。 與室內(nèi)不相通的類似陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算與室內(nèi)不相通的類似陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。建筑面積。房 地 產(chǎn) 貸 款

28、專 業(yè) 培 訓(xùn)12、公建面積、公建面積 分為經(jīng)營(yíng)性公建面積和非經(jīng)營(yíng)性公建面積。經(jīng)營(yíng)性分為經(jīng)營(yíng)性公建面積和非經(jīng)營(yíng)性公建面積。經(jīng)營(yíng)性公建面積指住宅區(qū)域內(nèi)商業(yè)用途的建筑面積。非經(jīng)營(yíng)性公建面積指住宅區(qū)域內(nèi)商業(yè)用途的建筑面積。非經(jīng)營(yíng)性公建面積包括變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳等公共用房和公建面積包括變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳等公共用房和管理用房面積，單元與公建空間之間的分隔墻以及外墻管理用房面積，單元與公建空間之間的分隔墻以及外墻水平投影面積的一半也計(jì)算為非經(jīng)營(yíng)性公建面積。水平投影面積的一半也計(jì)算為非經(jīng)營(yíng)性公建面積。13、建筑密度、建筑密度 指建筑的建筑用地的覆蓋率。建筑密度指建筑的建筑用地的覆蓋率。建筑密度=

29、建筑基底面建筑基底面積積/建筑用地面積建筑用地面積建筑面積密度：建筑面積密度：又稱容積率又稱容積率容積率容積率=居住建筑面積居住建筑面積/居住建筑用地面積居住建筑用地面積房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)14、高層比例、高層比例 一般七層以上為高層建筑，四至六層為多層建筑。一般七層以上為高層建筑，四至六層為多層建筑。一至三層為低層建筑。一至三層為低層建筑。15、人口毛密度、人口毛密度 指居住區(qū)內(nèi)可居住的總?cè)丝谂c總用地面積之比。指居住區(qū)內(nèi)可居住的總?cè)丝谂c總用地面積之比。16、人口凈密度、人口凈密度 指居住區(qū)總?cè)丝谂c建筑用地面積之比。指居住區(qū)總?cè)丝谂c建筑用地面積之比。17、綠地率、綠地率 規(guī)劃用地

30、范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃用地面積之比。規(guī)劃用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃用地面積之比。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)18、住宅分類、住宅分類 按類型分為單元式、公寓式、花園式按類型分為單元式、公寓式、花園式 單元式住宅，又稱梯間式住宅，是以一個(gè)樓梯為單元式住宅，又稱梯間式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。公寓式住宅是相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅而言，多數(shù)公寓式住宅是相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅而言，多數(shù)為高層住宅，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括為高層住宅，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所

31、、廚房、陽(yáng)臺(tái)等，臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等，還有一部分附設(shè)與旅館酒店內(nèi)，稱為酒店式公寓?；ㄟ€有一部分附設(shè)與旅館酒店內(nèi)，稱為酒店式公寓。花園式住宅也稱獨(dú)院或獨(dú)戶住宅，有稱園式住宅也稱獨(dú)院或獨(dú)戶住宅，有稱HOUSE或或TOWNHOUSE房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 按設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)分為普通單元型、躍層、錯(cuò)層、復(fù)式、大按設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)分為普通單元型、躍層、錯(cuò)層、復(fù)式、大開(kāi)間靈活分隔型、框架異型柱型開(kāi)間靈活分隔型、框架異型柱型 復(fù)式住宅的地面不僅不處于同一平面，而且房間標(biāo)高復(fù)式住宅的地面不僅不處于同一平面，而且房間標(biāo)高也有差異。房屋結(jié)構(gòu)處于躍層和錯(cuò)層之間。樓板層之間的也有差異。房屋結(jié)構(gòu)處于

32、躍層和錯(cuò)層之間。樓板層之間的距離大于錯(cuò)層的高低落差范圍，小于躍層兩樓板層間的距距離大于錯(cuò)層的高低落差范圍，小于躍層兩樓板層間的距離。離。 大開(kāi)間式采用框架結(jié)構(gòu)，梁、板、柱承重，墻體不承大開(kāi)間式采用框架結(jié)構(gòu)，梁、板、柱承重，墻體不承重，墻體可依業(yè)主的喜好自由設(shè)置、變更；框架異型柱型重，墻體可依業(yè)主的喜好自由設(shè)置、變更；框架異型柱型住宅的柱子與墻體同寬度，順墻體布置，不突出于墻面。住宅的柱子與墻體同寬度，順墻體布置，不突出于墻面。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)19、大配套、大配套 即城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指項(xiàng)目區(qū)域外的供水、供即城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指項(xiàng)目區(qū)域外的供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊

33、、道路等配套設(shè)施建設(shè)電、供氣、供熱、排水、通訊、道路等配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。費(fèi)。20、小配套、小配套 相對(duì)于大配套而言，小配套主要指住宅小區(qū)內(nèi)主次相對(duì)于大配套而言，小配套主要指住宅小區(qū)內(nèi)主次干道、給排水、路燈、綠化工程，區(qū)內(nèi)進(jìn)戶前的電力干道、給排水、路燈、綠化工程，區(qū)內(nèi)進(jìn)戶前的電力、有線電視、電訊管線及配電設(shè)施費(fèi)用。、有線電視、電訊管線及配電設(shè)施費(fèi)用。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期流程二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期流程 開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢后出售或出租開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢后出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循著一個(gè)符合邏輯和并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管

34、理，大都遵循著一個(gè)符合邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)程序包括八大步驟，即投開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)程序包括八大步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、物業(yè)出售或出租與物業(yè)管理。這八個(gè)步驟又可劃分為驗(yàn)收、物業(yè)出售或出租與物業(yè)管理。這八個(gè)步驟又可劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、前期工作階段、四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和租售階段。了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本流程

35、，有利與建設(shè)階段和租售階段。了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本流程，有利與我們對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的積極和審慎地介入，提高評(píng)估的水我們對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的積極和審慎地介入，提高評(píng)估的水平，加強(qiáng)客戶營(yíng)銷力度以及貸后管理的實(shí)施。在此，結(jié)合我平，加強(qiáng)客戶營(yíng)銷力度以及貸后管理的實(shí)施。在此，結(jié)合我行目前項(xiàng)目評(píng)估的實(shí)際工作需要，重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期行目前項(xiàng)目評(píng)估的實(shí)際工作需要，重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段和建設(shè)階段的基本流程。工作階段和建設(shè)階段的基本流程。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段主要包括項(xiàng)目開(kāi)工前的各種審房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段主要包括項(xiàng)目開(kāi)工前

36、的各種審批手續(xù)的申辦；征地拆遷，購(gòu)置土地；組織勘察設(shè)計(jì)；平整批手續(xù)的申辦；征地拆遷，購(gòu)置土地；組織勘察設(shè)計(jì)；平整場(chǎng)地，接通工地的臨時(shí)水電線路；選擇項(xiàng)目承建商、銷售商場(chǎng)地，接通工地的臨時(shí)水電線路；選擇項(xiàng)目承建商、銷售商等，其中，尤以申辦各種審批手續(xù)工作煩瑣。在本市辦妥開(kāi)等，其中，尤以申辦各種審批手續(xù)工作煩瑣。在本市辦妥開(kāi)工前的全套手續(xù)一般需工前的全套手續(xù)一般需10個(gè)月到個(gè)月到1年的時(shí)間。大體程序如下：年的時(shí)間。大體程序如下： （一）政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)?fù)恋?，組織拆遷、規(guī)劃、（一）政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)?fù)恋兀M織拆遷、規(guī)劃、配套論證，將生地轉(zhuǎn)為熟地。制定控制性詳規(guī)以及包括地塊配套論證，將生地轉(zhuǎn)為熟地

37、。制定控制性詳規(guī)以及包括地塊面積、使用性質(zhì)、容積率、建設(shè)密度、開(kāi)發(fā)期限等的規(guī)劃設(shè)面積、使用性質(zhì)、容積率、建設(shè)密度、開(kāi)發(fā)期限等的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。計(jì)條件。 （二）開(kāi)發(fā)商就具體地塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)編制項(xiàng)目建（二）開(kāi)發(fā)商就具體地塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)編制項(xiàng)目建議書(shū)并注明開(kāi)發(fā)內(nèi)容與規(guī)模、開(kāi)發(fā)期限與方式、投資總額與議書(shū)并注明開(kāi)發(fā)內(nèi)容與規(guī)模、開(kāi)發(fā)期限與方式、投資總額與注冊(cè)資本金等。注冊(cè)資本金等。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) （三）申請(qǐng)立項(xiàng)審批（三）申請(qǐng)立項(xiàng)審批 開(kāi)發(fā)商向項(xiàng)目所在地的計(jì)劃和建設(shè)行政管理部門(mén)提出開(kāi)發(fā)商向項(xiàng)目所在地的計(jì)劃和建設(shè)行政管理部門(mén)提出立項(xiàng)申請(qǐng)，并附項(xiàng)目建議書(shū)，以供審批。受理部門(mén)經(jīng)審查立項(xiàng)申

38、請(qǐng)，并附項(xiàng)目建議書(shū)，以供審批。受理部門(mén)經(jīng)審查與其他有關(guān)部門(mén)協(xié)商后，作出是否準(zhǔn)予立項(xiàng)的決定并下達(dá)與其他有關(guān)部門(mén)協(xié)商后，作出是否準(zhǔn)予立項(xiàng)的決定并下達(dá)年度投資計(jì)劃。年度投資計(jì)劃。 （四）落實(shí)（四）落實(shí)“四源四源” 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，通常將水、熱、氣、污等市政基礎(chǔ)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，通常將水、熱、氣、污等市政基礎(chǔ)設(shè)施的供給與排放稱為設(shè)施的供給與排放稱為“四源四源”，因此，開(kāi)發(fā)商在立項(xiàng)申，因此，開(kāi)發(fā)商在立項(xiàng)申請(qǐng)請(qǐng)獲準(zhǔn)后，需與獲準(zhǔn)后，需與“四源四源”主管部門(mén)聯(lián)系，商洽提供有關(guān)設(shè)施主管部門(mén)聯(lián)系，商洽提供有關(guān)設(shè)施的的可能性和具體實(shí)施方案，并簽定協(xié)議，交納可能性和具體實(shí)施方案，并簽定協(xié)議，交納“四源四源”建設(shè)建設(shè)費(fèi)。

39、費(fèi)。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) （五）申請(qǐng)審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（五）申請(qǐng)審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開(kāi)發(fā)商在立項(xiàng)申請(qǐng)獲準(zhǔn)后，應(yīng)按項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)文開(kāi)發(fā)商在立項(xiàng)申請(qǐng)獲準(zhǔn)后，應(yīng)按項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)文件規(guī)定的內(nèi)容，進(jìn)一步編制項(xiàng)目可研報(bào)告，并將其與項(xiàng)件規(guī)定的內(nèi)容，進(jìn)一步編制項(xiàng)目可研報(bào)告，并將其與項(xiàng)目建議書(shū)和批準(zhǔn)文件一道上報(bào)計(jì)劃和建設(shè)行政主管部門(mén)目建議書(shū)和批準(zhǔn)文件一道上報(bào)計(jì)劃和建設(shè)行政主管部門(mén)審批。審批。 （六）申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證（六）申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 這項(xiàng)工作需分幾步進(jìn)行：這項(xiàng)工作需分幾步進(jìn)行：1、開(kāi)發(fā)商向城市規(guī)劃行政管理部門(mén)提出建設(shè)用地定點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商向城市規(guī)劃行政管理部門(mén)提出建設(shè)用地

40、定點(diǎn)選址申請(qǐng)，同時(shí)提交項(xiàng)目建議書(shū)、批準(zhǔn)文件和相關(guān)圖紙；選址申請(qǐng)，同時(shí)提交項(xiàng)目建議書(shū)、批準(zhǔn)文件和相關(guān)圖紙；房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)2、規(guī)劃部門(mén)接到申請(qǐng)后，根據(jù)該項(xiàng)目用地性質(zhì)、規(guī)劃和城市、規(guī)劃部門(mén)接到申請(qǐng)后，根據(jù)該項(xiàng)目用地性質(zhì)、規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，初步確定用地項(xiàng)目的具體位置和界限；規(guī)劃要求，初步確定用地項(xiàng)目的具體位置和界限；3、將初選結(jié)果通報(bào)其他主管部門(mén)征詢意見(jiàn)并取得一致；、將初選結(jié)果通報(bào)其他主管部門(mén)征詢意見(jiàn)并取得一致；4、開(kāi)發(fā)商根據(jù)選址批準(zhǔn)書(shū)，申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；、開(kāi)發(fā)商根據(jù)選址批準(zhǔn)書(shū)，申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；5、規(guī)劃部門(mén)在對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖進(jìn)行審核的基礎(chǔ)上，提出、規(guī)劃部門(mén)

41、在對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖進(jìn)行審核的基礎(chǔ)上，提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 （七）申請(qǐng)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)（七）申請(qǐng)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū) 開(kāi)發(fā)商在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，向土地管理部門(mén)開(kāi)發(fā)商在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，向土地管理部門(mén)提出建設(shè)用地申請(qǐng)，同時(shí)提交前述有關(guān)文件以及怔地協(xié)議、提出建設(shè)用地申請(qǐng)，同時(shí)提交前述有關(guān)文件以及怔地協(xié)議、拆遷補(bǔ)償和安置方案。土地部門(mén)審定后核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。拆遷補(bǔ)償和安置方案。土地部門(mén)審定后核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) （八）進(jìn)行初步設(shè)計(jì)（八）進(jìn)行初步設(shè)計(jì) 開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件選擇具有相應(yīng)

42、資格的規(guī)開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件選擇具有相應(yīng)資格的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和建筑設(shè)計(jì)單位，簽定設(shè)計(jì)合同，組織勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和建筑設(shè)計(jì)單位，簽定設(shè)計(jì)合同，組織勘察、規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作，形成初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。劃和設(shè)計(jì)工作，形成初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 （九）申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（九）申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 首先申請(qǐng)審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，同時(shí)提交項(xiàng)目建議批準(zhǔn)書(shū)首先申請(qǐng)審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，同時(shí)提交項(xiàng)目建議批準(zhǔn)書(shū)及至少兩個(gè)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案審及至少兩個(gè)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案審定后，申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。定后，申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （十）取得土地使用權(quán)（十）

43、取得土地使用權(quán) （十一）拆遷安置（十一）拆遷安置拆遷安置的程序?yàn)椋禾岢霾疬w申請(qǐng)，領(lǐng)取拆遷許可證；公告拆遷安置的程序?yàn)椋禾岢霾疬w申請(qǐng)，領(lǐng)取拆遷許可證；公告或公布有關(guān)事宜；與被拆遷人簽定拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議；動(dòng)工或公布有關(guān)事宜；與被拆遷人簽定拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議；動(dòng)工拆遷。拆遷。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) （十二）申領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)（十二）申領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) 開(kāi)發(fā)商在簽定土地出讓合同后開(kāi)發(fā)商在簽定土地出讓合同后15日內(nèi)到建設(shè)部門(mén)備案，日內(nèi)到建設(shè)部門(mén)備案，并申請(qǐng)項(xiàng)目手冊(cè)。主要記載項(xiàng)目實(shí)施各階段的主要事項(xiàng)與政并申請(qǐng)項(xiàng)目手冊(cè)。主要記載項(xiàng)目實(shí)施各階段的主要事項(xiàng)與政府有關(guān)管理部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的

44、審查、批準(zhǔn)及處理意府有關(guān)管理部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的審查、批準(zhǔn)及處理意見(jiàn)等內(nèi)容，每半年報(bào)主管部門(mén)核驗(yàn)一次。見(jiàn)等內(nèi)容，每半年報(bào)主管部門(mén)核驗(yàn)一次。 （十三）辦理建設(shè)工程開(kāi)工許可證及工程監(jiān)理手續(xù)（十三）辦理建設(shè)工程開(kāi)工許可證及工程監(jiān)理手續(xù) 在開(kāi)工前，開(kāi)發(fā)商需持年度正式基建計(jì)劃、建設(shè)工程規(guī)在開(kāi)工前，開(kāi)發(fā)商需持年度正式基建計(jì)劃、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及拆遷許可證等文件到建設(shè)主管部門(mén)辦理建設(shè)工程劃許可證及拆遷許可證等文件到建設(shè)主管部門(mén)辦理建設(shè)工程開(kāi)工手續(xù)、領(lǐng)取開(kāi)工證；到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)辦理建設(shè)開(kāi)工手續(xù)、領(lǐng)取開(kāi)工證；到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理注冊(cè)登記手續(xù)，對(duì)一些需要進(jìn)行開(kāi)工審計(jì)的建工程質(zhì)量監(jiān)

45、理注冊(cè)登記手續(xù)，對(duì)一些需要進(jìn)行開(kāi)工審計(jì)的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)向?qū)徲?jì)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理審計(jì)事宜。設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)向?qū)徲?jì)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理審計(jì)事宜。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申報(bào)審批流程天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申報(bào)審批流程土地收購(gòu)整理土地收購(gòu)整理 土地整理中心收購(gòu)?fù)恋兀M織對(duì)地塊進(jìn)行拆遷、規(guī)劃、配套論證，將生地變熟地 1獲取土地獲取土地 開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地交易中心參加競(jìng)拍，獲得已整理好的成熟地塊。簽訂土地出讓合同，按規(guī)定取得土地征。 3申辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 市建委審批、發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)審 企業(yè)報(bào)送規(guī)劃

46、設(shè)計(jì)方案，市規(guī)劃局核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)成果。4建筑設(shè)計(jì)方案審查建筑設(shè)計(jì)方案審查向市規(guī)劃局規(guī)建處報(bào)送全圖、建筑突擊建筑設(shè)計(jì)方案，審查通過(guò)后或建筑設(shè)計(jì)方案審定通知書(shū)。5年度投資計(jì)劃申報(bào)年度投資計(jì)劃申報(bào)企業(yè)報(bào)送投資金華，市建委下達(dá)年度投機(jī)計(jì)劃書(shū)。6建設(shè)開(kāi)發(fā)招商中心一站式服務(wù)建設(shè)開(kāi)發(fā)招商中心一站式服務(wù)包括非經(jīng)營(yíng)性公建、供熱、教育、地名、人防、環(huán)保、消防、綠化的審批，區(qū)建委、市供熱辦、市公安消防局、區(qū)綠化部門(mén)出具相關(guān)審查意見(jiàn)。 7發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證 市規(guī)劃局出具建設(shè)工程規(guī)劃許可證 8房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)工程項(xiàng)目報(bào)建登記工程項(xiàng)目報(bào)建登記 企業(yè)到市建設(shè)交易中心報(bào)建登記。 9項(xiàng)

47、目招投標(biāo)及合同備案項(xiàng)目招投標(biāo)及合同備案 在市建設(shè)交易中心辦理建筑設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工招投標(biāo)及合同備案 10施工圖審查施工圖審查 市建設(shè)交易中心核發(fā)施工圖審查批準(zhǔn)書(shū)。 11建設(shè)工程航監(jiān)督登記建設(shè)工程航監(jiān)督登記 向市質(zhì)量監(jiān)督總站提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督登記。 12建設(shè)工程施工許可申報(bào)建設(shè)工程施工許可申報(bào) 在市建設(shè)交易中心申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。工程占道及渣土處理等審批部門(mén)進(jìn)入建交中心聯(lián)合辦公，辦理相關(guān)審批手續(xù)。 14建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工驗(yàn)線建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工驗(yàn)線市規(guī)劃局審驗(yàn)。13項(xiàng)項(xiàng) 目目 開(kāi)開(kāi) 工工 建建 設(shè)設(shè)房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)配套設(shè)施建設(shè)申報(bào)配套設(shè)施建設(shè)申報(bào) 在竣工前6個(gè)月向市建

48、委配套辦提出配套申請(qǐng)，配套辦下達(dá)手里通知。 15地基、基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收地基、基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收 向市質(zhì)量監(jiān)督總站申請(qǐng)，得到地基、基礎(chǔ)驗(yàn)收通知。 19物業(yè)管理申報(bào)物業(yè)管理申報(bào) 向市房管局物業(yè)管理處申報(bào)錢(qián)其物業(yè)管理備案，取得前期物業(yè)管理備案證明、物業(yè)管理服務(wù)合同備案證明及業(yè)主會(huì)備案證明。 16主體驗(yàn)收主體驗(yàn)收 向建交中心質(zhì)量監(jiān)督站申請(qǐng)，獲得工程主體驗(yàn)收通知書(shū)20商品房銷售申報(bào)商品房銷售申報(bào) 向市房管局提交申請(qǐng)，獲得商品房銷售許可證 18裝修驗(yàn)收裝修驗(yàn)收 向建交中心質(zhì)量監(jiān)督站申請(qǐng)，獲得工程裝修驗(yàn)收通知書(shū) 21物價(jià)物價(jià) 物價(jià)局審核經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格 17房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)工 程 防工 程 防雷驗(yàn)收雷

49、驗(yàn)收由 市 防雷 檢 測(cè)中 心 出具 驗(yàn) 收?qǐng)?bào)告。22室內(nèi)環(huán)室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測(cè)境監(jiān)測(cè)又具有檢測(cè)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)出具艱澀報(bào)告。23規(guī)劃驗(yàn)規(guī)劃驗(yàn)收收市規(guī)劃局出具規(guī)劃驗(yàn)收合格證。24環(huán)保、工程檔環(huán)保、工程檔案驗(yàn)收案驗(yàn)收由區(qū)環(huán)保局出具環(huán)保驗(yàn)收合格證書(shū)。由市城建檔案館出具工程檔案驗(yàn)收合格證。25消防、人防消防、人防驗(yàn)收驗(yàn)收由 市 公 安 消防 局 、 人 防院 出 具 驗(yàn) 收合 格 證 （ 適用于高層。26電梯、泵房驗(yàn)電梯、泵房驗(yàn)收收由市供水管理處及市特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)所驗(yàn)收，出具工程合格證（適用于高層）27建設(shè)工程綜合驗(yàn)收建設(shè)工程綜合驗(yàn)收甲方組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工各方進(jìn)行綜合驗(yàn)收，市質(zhì)量監(jiān)督總站監(jiān)督并出質(zhì)量監(jiān)督報(bào)

50、告。28房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)供熱驗(yàn)收供熱驗(yàn)收 區(qū)供熱辦楚劇新建住宅供熱配套證明、供熱配套驗(yàn)收審批表29工程驗(yàn)收備案工程驗(yàn)收備案 向建交中心質(zhì)量監(jiān)督總站申請(qǐng)，做建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案制表，監(jiān)督站出具竣工驗(yàn)收意見(jiàn)。30大配套驗(yàn)收大配套驗(yàn)收 各配套部門(mén)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，出具合格證，市配套辦出具基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收合格證。 31經(jīng)營(yíng)性公建驗(yàn)收經(jīng)營(yíng)性公建驗(yàn)收 區(qū)配套辦驗(yàn)收，出具驗(yàn)收合格 32申請(qǐng)新建住宅商品房準(zhǔn)許使用證申請(qǐng)新建住宅商品房準(zhǔn)許使用證 市建委房發(fā)新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證 33經(jīng)營(yíng)性公建驗(yàn)收經(jīng)營(yíng)性公建驗(yàn)收 區(qū)配套辦驗(yàn)收，出具驗(yàn)收合格 32房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)三、土三、土 地地

51、 儲(chǔ)儲(chǔ) 備備 貸貸 款款 評(píng)評(píng) 估估 實(shí)實(shí) 例例第一章第一章 借款人資信評(píng)價(jià)借款人資信評(píng)價(jià)1.1 借款人概況借款人概況 某市某地區(qū)區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心是于某市某地區(qū)區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心是于2003年年12月經(jīng)某地區(qū)月經(jīng)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)人民政府批準(zhǔn)成立的一事業(yè)法人單位（登記證號(hào)為市某地區(qū)區(qū)人民政府批準(zhǔn)成立的一事業(yè)法人單位（登記證號(hào)為事證第事證第132021300298號(hào)，有效期至號(hào)，有效期至2005年年3月月31日），其經(jīng)費(fèi)日），其經(jīng)費(fèi)來(lái)源由某地區(qū)區(qū)財(cái)政全額撥款，開(kāi)辦資金來(lái)源由某地區(qū)區(qū)財(cái)政全額撥款，開(kāi)辦資金5000萬(wàn)元，經(jīng)某地區(qū)萬(wàn)元，經(jīng)某地區(qū)普信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司驗(yàn)資（錫普會(huì)分驗(yàn)字（普信會(huì)計(jì)師事務(wù)

52、所有限公司驗(yàn)資（錫普會(huì)分驗(yàn)字（2003）1099號(hào)），開(kāi)辦資金出資方式為貨幣資金，且已于號(hào)），開(kāi)辦資金出資方式為貨幣資金，且已于2003年年12月月25前前全額到位。公司注冊(cè)地址某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)東亭南路全額到位。公司注冊(cè)地址某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)東亭南路2號(hào)。其號(hào)。其主要職能是根據(jù)某地區(qū)區(qū)土地收購(gòu)供應(yīng)狀況和城市建設(shè)規(guī)劃等主要職能是根據(jù)某地區(qū)區(qū)土地收購(gòu)供應(yīng)狀況和城市建設(shè)規(guī)劃等情況，制訂全區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃；將屬于收購(gòu)對(duì)象的土地，情況，制訂全區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃；將屬于收購(gòu)對(duì)象的土地，依據(jù)法律、法規(guī)和省市土地收購(gòu)辦法的收回、收購(gòu)，并進(jìn)行前依據(jù)法律、法規(guī)和省市土地收購(gòu)辦法的收回、收購(gòu)，并進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)利用，依

53、法儲(chǔ)備土地，以及做好土地出讓的前期準(zhǔn)備工期開(kāi)發(fā)利用，依法儲(chǔ)備土地，以及做好土地出讓的前期準(zhǔn)備工作。作。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)該中心現(xiàn)有人員該中心現(xiàn)有人員7名，法人代表席永清，大學(xué)本科學(xué)歷，名，法人代表席永清，大學(xué)本科學(xué)歷，1984年年1月至月至1992年年12月在原某地區(qū)縣農(nóng)業(yè)局工作，月在原某地區(qū)縣農(nóng)業(yè)局工作，1993年年1月至月至1997年年11月在某地區(qū)市國(guó)土局工作，月在某地區(qū)市國(guó)土局工作，1997年年12月至月至2003年年12月任某地區(qū)市國(guó)土局副局長(zhǎng)及開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)土局局長(zhǎng)，月任某地區(qū)市國(guó)土局副局長(zhǎng)及開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)土局局長(zhǎng)，2004年至今任某地區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)副主任與某地區(qū)區(qū)土地儲(chǔ)備中年

54、至今任某地區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)副主任與某地區(qū)區(qū)土地儲(chǔ)備中心主任，長(zhǎng)期從事土地管理工作，具有一定土地經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。心主任，長(zhǎng)期從事土地管理工作，具有一定土地經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。 1.2土地運(yùn)作模式土地運(yùn)作模式 根據(jù)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)人民政府錫府發(fā)（根據(jù)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)人民政府錫府發(fā)（2003）116號(hào)號(hào)關(guān)于某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地儲(chǔ)備暫行辦法規(guī)定，該中心關(guān)于某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地儲(chǔ)備暫行辦法規(guī)定，該中心土地運(yùn)作模式：土地使用權(quán)收購(gòu)儲(chǔ)備土地運(yùn)作模式：土地使用權(quán)收購(gòu)儲(chǔ)備-儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)與利用與利用-儲(chǔ)備土地出讓前期準(zhǔn)備。土地經(jīng)營(yíng)運(yùn)作具體程序儲(chǔ)備土地出讓前期準(zhǔn)備。土地經(jīng)營(yíng)運(yùn)作具體程序如下：如下：房 地 產(chǎn) 貸

55、款 專 業(yè) 培 訓(xùn)1、申請(qǐng)收購(gòu)。對(duì)某地區(qū)區(qū)范圍內(nèi)符合土地收購(gòu)條件的國(guó)有、申請(qǐng)收購(gòu)。對(duì)某地區(qū)區(qū)范圍內(nèi)符合土地收購(gòu)條件的國(guó)有土地，由原土地使用權(quán)人向儲(chǔ)備中心申請(qǐng)收購(gòu)。土地，由原土地使用權(quán)人向儲(chǔ)備中心申請(qǐng)收購(gòu)。2、權(quán)屬核查。儲(chǔ)備中心配合國(guó)土部門(mén)對(duì)申請(qǐng)人提供的土地、權(quán)屬核查。儲(chǔ)備中心配合國(guó)土部門(mén)對(duì)申請(qǐng)人提供的土地和地上物權(quán)屬、面積、四至范圍、用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)和地上物權(quán)屬、面積、四至范圍、用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和審核。查和審核。3、征詢意見(jiàn)。儲(chǔ)備中心申請(qǐng)人申請(qǐng)和實(shí)際調(diào)查情況向規(guī)劃、征詢意見(jiàn)。儲(chǔ)備中心申請(qǐng)人申請(qǐng)和實(shí)際調(diào)查情況向規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)征求意見(jiàn)。建設(shè)部門(mén)征求意見(jiàn)。4、費(fèi)用測(cè)算。儲(chǔ)備中心根據(jù)調(diào)查和征

56、詢意見(jiàn)結(jié)果，會(huì)同有、費(fèi)用測(cè)算。儲(chǔ)備中心根據(jù)調(diào)查和征詢意見(jiàn)結(jié)果，會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算評(píng)估；實(shí)行土地置換關(guān)部門(mén)對(duì)土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算評(píng)估；實(shí)行土地置換的，進(jìn)行相應(yīng)的土地費(fèi)用測(cè)算。的，進(jìn)行相應(yīng)的土地費(fèi)用測(cè)算。 5、方案報(bào)批。儲(chǔ)備中心根據(jù)土地權(quán)屬調(diào)查、收購(gòu)費(fèi)用、方案報(bào)批。儲(chǔ)備中心根據(jù)土地權(quán)屬調(diào)查、收購(gòu)費(fèi)用測(cè)算的結(jié)果，提出土地收購(gòu)具體方案，報(bào)區(qū)土地儲(chǔ)備收購(gòu)測(cè)算的結(jié)果，提出土地收購(gòu)具體方案，報(bào)區(qū)土地儲(chǔ)備收購(gòu)管委會(huì)批準(zhǔn)。管委會(huì)批準(zhǔn)。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)6、簽訂合同。收購(gòu)方案批準(zhǔn)后，由區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心與、簽訂合同。收購(gòu)方案批準(zhǔn)后，由區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心與原土地使用權(quán)人簽訂

57、國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同。原土地使用權(quán)人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同。7、收購(gòu)補(bǔ)償。儲(chǔ)備中心根據(jù)收購(gòu)合同約定的金額、期限和、收購(gòu)補(bǔ)償。儲(chǔ)備中心根據(jù)收購(gòu)合同約定的金額、期限和方式，向原土地使用權(quán)人支付土地補(bǔ)償費(fèi)用；實(shí)行土地置方式，向原土地使用權(quán)人支付土地補(bǔ)償費(fèi)用；實(shí)行土地置換的進(jìn)行差價(jià)結(jié)算。換的進(jìn)行差價(jià)結(jié)算。8、權(quán)屬變更。儲(chǔ)備中心根據(jù)收購(gòu)合同約定支付定金后，原、權(quán)屬變更。儲(chǔ)備中心根據(jù)收購(gòu)合同約定支付定金后，原土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人與區(qū)儲(chǔ)備中心共同向區(qū)國(guó)土土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人與區(qū)儲(chǔ)備中心共同向區(qū)國(guó)土管理部門(mén)、房管部門(mén)申請(qǐng)辦理權(quán)屬變更、滅失登記手續(xù)。管理部門(mén)、房管部門(mén)申請(qǐng)辦理權(quán)屬變更、滅失登記

58、手續(xù)。9、交付土地。根據(jù)收購(gòu)合同約定的期限和方式，原土地使、交付土地。根據(jù)收購(gòu)合同約定的期限和方式，原土地使用權(quán)人向儲(chǔ)備中心交付被收購(gòu)的土地和地上建筑物。用權(quán)人向儲(chǔ)備中心交付被收購(gòu)的土地和地上建筑物。10、前期開(kāi)發(fā)與利用。對(duì)收購(gòu)的土地進(jìn)行拆遷、平整加工，、前期開(kāi)發(fā)與利用。對(duì)收購(gòu)的土地進(jìn)行拆遷、平整加工，并根據(jù)需要完善配套設(shè)施；可依法將儲(chǔ)備土地使用權(quán)單獨(dú)并根據(jù)需要完善配套設(shè)施；可依法將儲(chǔ)備土地使用權(quán)單獨(dú)或連同地上附著物出租、抵押，臨時(shí)改變用途。或連同地上附著物出租、抵押，臨時(shí)改變用途。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)11、編制出讓方案。儲(chǔ)備中心對(duì)擬出讓的儲(chǔ)備土地進(jìn)行成本、編制出讓方案。儲(chǔ)備中心

59、對(duì)擬出讓的儲(chǔ)備土地進(jìn)行成本測(cè)算，征示有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)后擬定儲(chǔ)備土地招商方案。測(cè)算，征示有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)后擬定儲(chǔ)備土地招商方案。 12、公告拍賣。儲(chǔ)備中心及時(shí)發(fā)布經(jīng)營(yíng)業(yè)性用地信息，實(shí)行、公告拍賣。儲(chǔ)備中心及時(shí)發(fā)布經(jīng)營(yíng)業(yè)性用地信息，實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)、拍賣。公開(kāi)招標(biāo)、拍賣。 1.3 資金運(yùn)作模式資金運(yùn)作模式 根據(jù)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備暫行辦法，該中根據(jù)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備暫行辦法，該中心土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金嚴(yán)格實(shí)行心土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線收支兩條線”管理，封閉運(yùn)管理，封閉運(yùn)作，專戶儲(chǔ)存，單獨(dú)核算，并接受區(qū)財(cái)政部門(mén)和審計(jì)部門(mén)的作，專戶儲(chǔ)存，單獨(dú)核算，并接受區(qū)財(cái)政部門(mén)和審計(jì)部門(mén)的指導(dǎo)與監(jiān)督。

60、土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金主要用于土地的征用和收購(gòu)指導(dǎo)與監(jiān)督。土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金主要用于土地的征用和收購(gòu)。 根據(jù)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)人民政府辦公室文件關(guān)于加強(qiáng)土根據(jù)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)人民政府辦公室文件關(guān)于加強(qiáng)土地出讓金核算管理的通知（錫府辦地出讓金核算管理的通知（錫府辦200477號(hào)），某地區(qū)區(qū)號(hào)），某地區(qū)區(qū)收取的各類土地出讓金，必須全額繳入?yún)^(qū)財(cái)政局設(shè)立的收取的各類土地出讓金，必須全額繳入?yún)^(qū)財(cái)政局設(shè)立的“土土地出讓金收入專戶地出讓金收入專戶”管理。區(qū)財(cái)政局在管理。區(qū)財(cái)政局在“土地出讓金收入專土地出讓金收入專戶戶”下分別設(shè)立四個(gè)二級(jí)帳戶：下分別設(shè)立四個(gè)二級(jí)帳戶：房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 1、“市級(jí)公開(kāi)出