房地產開發(fā)商籌措項目資金方式

1、房地產開發(fā)商籌措項目資金方式一、籌措項目 0 資金的內涵傳統的籌措資金方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排籌措資金。 外 部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整 體的資產負債、 利潤及現金流量狀況， 對具體項目的考慮是次要的。 籌措項目資 金是為一個特定項目所安排的融資， 貸款人在最初考慮安排貸款時， 以該項目的 現金流量和收益作為償還貸款的資金來源， 以該項目資產抵押作為貸款的安全保 障。如果項目的經濟強度不足以保障貸款安全， 則貸款人可能需求借款人以直接 擔保、間接擔保或其它形式給予項目附加的信用支持?；I措項目資金至少有項目發(fā)起方、 項目公司、 資金提供方

2、 3方參與；項目發(fā) 起方以股東身份組建項目公司；資金提供方為項目公司提供資金 （ 或投資者購買 項目債券 ） ；資金提供方 （債券投資者 ）主要依靠項目本身的資產和未來的現金流 量作為還款保證， 原則上對項目發(fā)起方的項目以外的資產， 沒有追索權或僅有有 限追索權?；I措項目資金的根本特征就是融資不僅僅是依靠項目發(fā)起人的信用保 障或資產價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產和未來的現金流量來考慮貸款 償還保證。 因此，籌措項目資金風險分擔， 及對籌措項目資金采取周密的金融安 排，并將此項目有利益關系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來， 不 使任何一方承擔項目的全部風險，是籌措項目資金活動的重

3、要內容。、房地產開發(fā)投資的特點從 2002 年開始，房地產業(yè)在我國飛速發(fā)展。統計數字表明， 2002 年，隨著 中國加入世貿，國內房地產的資金比重陡增 11.8%。一波房地產開發(fā)投資的浪潮 在我國已經展開。房地產開發(fā)投資要求巨大的資金投入。 投資規(guī)模大、 投資回收期長是房地產 開發(fā)投資的共性，但房地產對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、 shopping mall 、商品房等的建設一般都需要大量的資金，而且，房地產建設經 營期一般還有 2-3 年長，需要有雄厚的資金準備。因此，資金問題，歷來都是開 發(fā)商最為關注和頗費心機的問題。 任何一家房地產開發(fā)公司， 能否介入房地產市 場，除了取決

4、于其技術能力、 管理經驗以及它在以往的房地產發(fā)展過程中贏得的 信譽外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領。 許多開發(fā)商都是因為資 金問題對房地產望而卻步。房地產具有高風險、 高收益的特性。其收益主要來源于租金收入、 銷售收入， 而能否獲得收益很重要的在于物業(yè)價值的上升和銷售比率的上漲。 目前在我國的 許多城市尤其是大都市， 房地產競爭已經趨于白熱化， 房地產的建設經營成本在 增大。同時在房地產很長的投資回收期內， 周邊經濟環(huán)境、 交通狀況、人流狀況、 居住人群乃至政府的政策都會對收益產生極大的影響。 而且，房地產經營過渡期 的存在使開發(fā)商在這一期間內隨時可能面臨調整和虧損。 因此，房地產

5、經營的風 險相當大。 但是，與此同時，隨著我國經濟的飛速發(fā)展， 而經濟結構處于轉型期， 房地產開發(fā)投資中又蘊涵著巨大的商機。三、房地產資金來源方式及房地產行業(yè)狀況對融資的 影響目前我國房地產資金主要來自于房地產開發(fā)商、 銷售收入的再投入、 商業(yè)經 營者自身的積累和傳統的外源融資方式， 也可歸為三塊： 自籌資金、 銀行貸款和 房屋銷售款。其中自籌資金中有 30%到 40%來自于開發(fā)商流動貸款，再加上建筑公司對項 目的墊付款；而房屋銷售款中， 絕大部分是銀行個人房屋抵押貸款。 因此可以說， 房地產開發(fā)中 80%至 90%的資金是來源于銀行的。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基

6、礎的股權 融資，前者積累過程相當緩慢，而后者目前在我國利用有限。而傳統的外源融資主要是銀行貸款、 信托投資、 承包商帶資承辦等， 其中尤 以銀行貸款為主。 而銀行貸款提供資金的數量和使用期限都有嚴格的限制。 銀行 貸款項目的風險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔， 然后由銀行承擔， 非常不利于風險 分散。而項目融資具有融資金額巨大、 風險分擔的特點， 對于大型的房地產項目 可以考慮采用項目融資的方式， 來實現融資目標和風險屏蔽的作用。 房地產開發(fā) 和經營的融資有債權融資和股權融資兩種基本形式。 雖然股權融資是企業(yè)融資的 兩大方式之一， 但目前股權融資在我國房地產金融中占的比率比較小。 目前中國 擁有 3

7、 萬家房地產企業(yè)（ 2002 年底為 29967家），其中，根據聯合證券的統計， 截至目前我國A股市場實際主要從事住宅開發(fā)的上市公司共65家，另外還有20家從事開發(fā)區(qū)土地開發(fā)的企業(yè)，合計占我國房地產企業(yè)總數的 0.28，占我國 A股上市公司數的6.3 %。房地產類上市公司總市值1713億元，流通市值613 億元。發(fā)達國家的經驗表明， 房地產企業(yè)的融資必須以多元化， 才能夠更好化解金 融風險。目前，我國房地產金融以銀行信貸融資為主，股權融資比例較小，其融 資格局較為單一的特征十分突出。 我國房地產企業(yè)的實踐也證明， 只有那些通過 在證券市場實現融資的企業(yè)， 才可能成為房地產業(yè)中的佼佼者， 才有希

8、望使企業(yè) 真正發(fā)展壯大。1 998年至今，我國房地產業(yè)平均每年都以 22%的速度增長， 2003年更是達 到了 32.5%的增速；在這樣的增幅之下，房地產市場由于運作不規(guī)范，金融體 系相對不成熟， 也相應產生了一些負面的問題， 從房地產開發(fā)企業(yè)來看， 本身的 企業(yè)運營機制、 開發(fā)體系、資本金的充足率都遠遠未達到一個成熟的房地產行業(yè) 的需要。 眾所周知， 房地產行業(yè)是一個資金高度密集性的產業(yè)， 房地產開發(fā)周期 長、投資需要的資金量巨大， 在我國地產業(yè)潛規(guī)則發(fā)生變化的今天， 資本的實力 成為決定房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展最關心的問題。 原有房地產開發(fā)主要的融資渠道主 要是依靠自有資金 +銀行貸款，進入 2

9、 004年，央行收縮銀根，央行“ 1 2 1 號文件” 的執(zhí)行，要求開發(fā)商自有資金必須達到 30%，而這 30%須是所有者權益，對地 產信貸大舉的“圍追堵截”， 從限制自有資金、 到封頂放貸， 開發(fā)企業(yè)依靠商業(yè) 銀行完成過橋等融資做法在上半年已舉步維艱； 目前銀行的信貸政策已經基本執(zhí) 行到位，未來的政策不會更嚴厲， 但目前的政策也不會有松動。 在金融緊縮之后， 房地產信貸變得更加困難。 同時， 國務院也表態(tài)， 宏觀經濟調控的目標已經初步 達到。但是，宏觀經濟調控是一個長期的過程，因此，也不會松動，尤其是今年 內不會有大的松動。因此，所有這些背景都使得部分開發(fā)商在資金無法到位情況下不得不到處求

10、助，或者拱手轉讓項目， 甚至錯失巨大商業(yè)機會， 所有問題都集中反映了目前我 國房地產行業(yè)的調整大形勢， 而在這個大形勢之下， 只有及早調整開發(fā)策略、 融 資充足的地產商才能夠得以生存和發(fā)展。四、項目資金的基本籌措模式主要有三方面的特征：1、在貸款形式上。 一個有限追索或無追索的貸款； 購買項目一定的資源儲量和產品；2、在信用保證上。 要求對項目的資產擁有第一低押權，對于項目的現金流量具有有效的控 制； 要求把項目投資者一切與項目有關的契約性權益轉讓給貸款銀行； 要求項目成為一個單一業(yè)務的實體， 除了項目融資安排外， 限制該實體籌 措其他債務資金； 對于從建設期開始的項目，要求項目投資者提供項目

11、的完工保證； 市場方面， 要求項目具有類似 “無論提貨與否均需付款” 或“提貨與付款”性質的市場合約安排。3、時間結構上。無論融資方案如何復雜， 其包括的兩個階段是： 項目的建設、 開發(fā)階段和項 目的經營階段。幾種具有代表性的融資模式有：投資者直接安排融資的模式；投資者通過項目公司安排融資的模式； 以“設施使用協議”為基礎的融資模式； 以“杠桿租賃”為基礎的融資模式； 以“生產支付”為基礎的融資模式； 以“黃金貸款”為基礎的融資模式； BOT項目融資模式。五、具體的房地產開發(fā)商籌措項目資金方式1、迂回融資。先成立“類基金”投資公司，再通過信托、 收購等方式將不良資產集中起來， 形成一個巨大的資

12、金池。 因此，就可以很方便靈活地獲得各種資金支持， 融資渠 道相對來講就會開通很大。 “類基金”投資公司除了可以把銀行當作一個資金來 源，還可以培養(yǎng)很多定向私募人，包括一些上市公司、機構投資人，這正是很多 中小型房地產開發(fā)商想做而又做不到的。就現在的情況而言， 許多中小型房地產開發(fā)商可能正遇到這樣的問題： 自己 已經拿到了立項與規(guī)劃許可證， 但是已經沒有多少錢再來繳納土地出讓金， 資金 鏈說斷就斷了。在這種情況下， 完全可以讓投資管理公司來接手， 做“過橋資金”， 幫助自己把資金鏈連接上。 那么過橋資金是怎么一回事呢？它是在項目確定以后 進入成熟期之前為房地產開發(fā)商提供資金支持的方式。 這種形

13、式， 可以在不增加 項目負債率的情況下優(yōu)化公司結構，非常有利于中小型房地產公司的持續(xù)發(fā)展。它的方式相對也很靈活，可以進行階段性股權質押，也可以購買預售物業(yè)面積， 不一而足。 而出于優(yōu)化合作方面的考慮， 投資管理公司往往還會允許開發(fā)商在項 目具備銀行貸款的條件下溢價回購股權和物業(yè)面積，這種方式往往可以大快人 心，令開發(fā)商更加認同這種融資模式。除此以外，針對項目的不同， 投資管理公司還會幫助一些中小型房地產開發(fā) 商找到投資方。從此以后，開發(fā)商就不愁沒錢用了。既拿到了過河錢，又找到了 投資商，這恐怕是許多中小型房地產開發(fā)商想都想不到的事情。2、通過并購的方式來融資國內各中小企業(yè)可以通過并購的方式解決

14、融資難的問題，首創(chuàng)就是在被并 購的過程中成長壯大的， 有實力的大公司提供資金幫助中小企業(yè)完成項目， 最終 達到雙方共贏的目的。 有土地的小公司可以為大公司提供開發(fā)的平臺。 中國房地 產業(yè)通過近10年的發(fā)展，已經具備并購的能力，宏觀調控大環(huán)境的變化也要求 國內的房產企業(yè)不得不進行并購。 而且從全球房地產行業(yè)的發(fā)展歷程來看， 并購 也是必然之路?！安①彙奔瓤梢越鉀Q中小企業(yè)的融資難問題，也可以重新組合行 業(yè)之間力量，完善企業(yè)結構，實現利潤最大化。3、業(yè)內聯合這種做法在地產業(yè)界已經開始啟動， 把部分開發(fā)企業(yè)在其他產業(yè)的投資閑散 資金聚集， 投入到需要資金的行業(yè)內企業(yè)， 完成互助與自救， 使資金的利用達

15、到 最佳化。但是，此種方式由于資金量不夠充足，且在資金投向、項目評估等方式 上無法配套跟上，造成實際操作舉步維艱。所以，這種方式只能局限在小范圍、 資金量需求不大的項目中實行，而相對大規(guī)模、大資金的投入就無能為力了。4、賣地代建樓賣地代建樓， 是指開發(fā)商將樓盤土地按一定的大小分成眾多的小地塊， 然后 就以地售價向市場銷售土地， 另外加收一定的土建費和雜費， 買家買一地塊， 開 發(fā)商就根據小區(qū)規(guī)劃或合同的約定代建樓宇。 而價格也往往比同類房地產的市場 價格低，因此，也很受部分消費者的喜愛。開發(fā)商通過“賣地代建樓”的方式， 既回收了之前買地的費用，又得到了建設費用，可以保證建設工程的順利進行， 而

16、且也將以后的商品房銷售款項提前收取了。 因此，開發(fā)商不僅得到了項目開發(fā) 所需的資金，還將收益也提前回收了。5、建筑商墊資建筑商墊資在房地產開發(fā)中是極為普遍的現象。 換言之，占相當比例的開發(fā) 資金是通過建筑商從銀行貸款來的。 而出現這種建筑商墊資的情況， 是由于建筑 企業(yè)競爭十分激烈， 而且為了保證房地產項目前期開發(fā)的可持續(xù)性， 開發(fā)企業(yè)在 公開招投標時， 往往會選擇有能力墊資建設的建筑商。 在項目開發(fā)完畢后的銷售 階段，再根據銷售狀況分批返還給建筑商。 開發(fā)商一般都把項目給那些對自己讓 利幅度最大或給自己好處最多的建筑商。投資利潤通過房地產開發(fā)的形式轉移到了房地產商手中， 所以房地產業(yè)是個 暴

17、利行業(yè)，大小房地產商趨之若鶩，沒錢也上，辦法就是要建筑商墊資開工。房 地產商將建筑發(fā)包給建筑商， 這個建筑商叫總包， 總包將工程分段或分門別類發(fā) 包給二包，二包再發(fā)包給三包。依次類推，到了最后一關，叫做包工頭。這樣經 層層剝皮，包工頭的利潤就很微薄了，連串下來，民工工資就沒了保證。如今， 卡緊建筑貸款，意味著自有資金不多的建筑商可能沒有能力接到工程因而最先斷 炊了。過去的情況是建筑公司愿意為工程貸款墊資， 甚至使用流動資金貸款墊資， 開發(fā)商只需在主體工程封頂之后支付一半工程款， 余款則在售完樓后再支付。 而 過去通常在主體工程封頂時， 預售其實早已開始了， 如果市場形勢好， 資金回收 會很快，

18、支付工程款應綽綽有余， 不會出現拖欠建筑商資金的問題。 但現在的只 有在主體封頂時才可以售樓，開發(fā)當初的定位與市場現在的需求如果不相適應， 銷售就會產生困難，資金鏈就會斷裂，金融風險就會出現。按照 121號文的規(guī)定， 房地產商申請銀行貸款時， 自有資金不能低于開發(fā)項 目資金的 30，建筑企業(yè)的墊款以及挪用流動資金貸款的方式受到了嚴格限制， 這對房地產企業(yè)的資金鏈形成了巨大的壓力。 如果不能尋求到新的融資渠道， 眾 多中小房地產商將被迫退出市場。而對于商業(yè)銀行來說則面臨著兩難境地。6、預售商品房款項的再投入開發(fā)企業(yè)在向房地產管理部門申請預售許可， 取得商品房預售許可證 后， 可以進行商品房預售。

19、 商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先 出售給承購人， 由承購人支付定金或房價款的行為。 有關法規(guī)規(guī)定， 開發(fā)企業(yè)預 售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。這就是預售商品房款項的再投入， 而銷售房款再投入中大部份是客戶的消費信貸。7、海外房地產基金投資其重要方面是尋找和評估適宜投資的房地產項目， 然后與海外基金按照一定 的出資比例結合，再以多種方式投入到選好的房地產項目中去。這里以萬科的“曲線貸款” 打開境外融資之門為例。 萬科要將所持有的中山 項目 80%的股權轉讓給一家由 HI 設立的名為 Best Gain Investment 的公司，由 于該公司萬科也持有 35%的股

20、權，從而在融資安排完成后，萬科直接和間接持有 的該公司權益只有 48%。從形式上看， HI 取得了中山項目的控股權， 是如假包換 的 FDI（ 外國直接投資 ） 。該次融資的載體萬科中山公司的注冊性質是中外合資公司， 由深萬科和萬科 的附屬公司香港永達投資公司共同投資設立，該公司權益實際上完全屬于萬科。 但通過中外合資的形式，為以股權形式取得境外融資打開了方便之門。然 HI 擁 有中山項目 52%的股權，但并不擁有實際的控制權。而根據雙方的合同約定，在 項目回款之后，萬科將以LIBOR（同業(yè)拆借利率）再加幾個點的利息贖回股權。也就是說， 這實際上是一筆商業(yè)貸款。 但由于商業(yè)貸款屬于資本項目，

21、直接 的境外信貸顯然有違目前的外匯管制， 因而才不得不“曲線融資”， 以 FDI 之名， 行商業(yè)貸款之實。 這個融資安排，相當巧妙地滿足了有關的管制要求。 在法律上， 這算是一筆股權融資。8、租賃融資（1）出租人的房地產。如果某開發(fā)商擁有一塊土地， 可根據某租戶的要求開發(fā)建設房地產， 并與其 簽訂長期租賃合同。 開發(fā)商可用每年將定期獲得的租金作為抵押， 申請開發(fā)項目 全額的長期抵押貸款。 只要開發(fā)商每年獲得的租金收入大于他每年需償付的抵押 貸款本息，他就有利可圖。 而且，開發(fā)商除了有權獲得租賃期間的租金收入之外， 在租賃期間他仍保留出租物業(yè)的所有權， 租賃期滿后，可重新獲得物業(yè)的占用權， 視情

22、況自己經營或出租或轉賣。 此外，由于貸款利息是在稅前支付的， 開發(fā)商保 留物業(yè)的所有權， 物業(yè)的折舊計入成本， 也在稅前支付， 開發(fā)商還能因此獲得一 定的免稅額度。 而對承租人來說， 只要其經營收入足以支付租金， 他當然愿意做 這樣的投資。（2）承租人的房地產。 是指開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權和占用權后，自己開發(fā)的房地 產。由于開發(fā)商獲得的是長期的、 排他性的租賃權益， 他就可以此作為抵押向銀 行申請長期抵押貸款。 通常為了減輕貸款人的風險， 貸款人總是要求土地的出租 方承諾將其獲取土地租金的時間后于支付貸款本息。 也就是開發(fā)商以租賃權益和 土地租金為抵押申請長期抵押貸款， 但只要他的

23、經營收入足以覆蓋貸款本息和土 地租金，他就能夠實現利潤。 由于租金在財務上是作為經營成本， 可以在稅前支 付的，開發(fā)商也因此獲得一定的免稅額度。9、回租融資開發(fā)商為某項物業(yè)的所有人， 想要保留對該物業(yè)的使用權以便從經營此物業(yè) 中獲得收入， 同時又希望出讓該物業(yè)的所有權進行融資來減少資金的占用； 投資 者擁有充足的資金， 可以向開發(fā)商提供融資服務， 同時也希望借此獲得較高的投 資收益。于是， 開發(fā)商可以將物業(yè)以低于市場售價的價格出售 （一般不會低于其 市場價格的 75，即回租融資的比例高于抵押貸款比例的上限） ，及時獲得資金 的回收，并與投資者簽訂長期回租合同。 由于物業(yè)的售價低于市場水平， 因

24、此開 發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場水平。 對于投資者， 回租可為其帶來高于抵 押貸款的投資回報率， 而且他對物業(yè)擁有控制權， 租期結束后可將物業(yè)繼續(xù)出租 或出售，獲得更可觀的回報。 對于開發(fā)商而言， 回租融資的最大好處就是可以少 占用自有資金， 此外租金在財務上作為經營成本， 應從納稅收入中扣除， 開發(fā)商 可因此獲得一定的免稅額度。 但回租融資對開發(fā)商的經營水平也提出了更高的要 求其預期經營收益率必須高于回租融資的成本。 另外，回租期滿后， 開發(fā)商 并不能獲得物業(yè)的產權。10、回買融資可彌補回租融資對開發(fā)商的不利因素。 其思路十分簡單： 一家貸款機構買下 某物業(yè)，然后再賣還給開發(fā)商。物業(yè)的

25、購買價格一般為其市場價格的80，也就是說開發(fā)商的融資比例達到了 80。這種融資方式之所以對融資雙方都有吸 引力，因為對貸款機構來說， 回買貸款的利息收入高于普通抵押貸款的利息收入， 同時還可以以所有權人的身份參與分享物業(yè)的經營收益； 對開發(fā)商而言， 不僅可 以獲得高比例的融資，而且在貸款還清以后，便可以得到物業(yè)的產權，此外，開 發(fā)商還可因此提取物業(yè)的折舊計入成本，以獲得免稅額度。11、通過項目工資融資項目融資即項目的承辦人 （ 即股東） 為經營項目成立一家項目公司， 以該項目 公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源， 以項目公司的資產作為貸款的擔保物。 商業(yè)房地產

26、融資可以采用通過組建項目公司進行融資的方式。包括通過項目公司、項目子公司、合伙制結構 3 種模式：(1) 通過項目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經營 項目和安排有限追索融資。 項目建設期間， 投資者為貸款銀行提供完工擔保。 第 一，項目投資者根據股東協議組建項目公司，并注入一定的股本資金；第二，項 目公司作為獨立的生產經營者，簽署一切與項目建設、生產和市場有關的合同， 安排項目融資， 建設經營并擁有項目； 第三，項目融資安排在對投資者有限追索 的基礎上。在項目建設期間，投資者為貸款銀行提供完工擔保。(2) 通過項目子公司安排融資 建立項目子公司，以

27、該子公司的名義與其它投資者組成合資結構安排融資。 由于項目子公司缺乏必要的信用記錄， 可能需要投資者提供一定的信用支持和保 證。第一，容易劃清項目的債務責任。第二，項目融資有可能被安排成為非公司 負債型的融資；第三，在稅務結構安排上靈活性可能會差一些。(3) 通過合伙制項目安排融資通過項目公司安排項目融資的優(yōu)點： 法律關系較簡單， 便于銀行就項目資產 設定抵押擔保權益， 融資結構上較易于被貸款銀行接受、 投資者的債務責任清楚， 項目融資的債務風險和經營風險大部分限制在項目公司中， 易實現有限追索和非 公司負債型融資， 可利用大股東的資信優(yōu)勢獲得優(yōu)惠的貸款條件， 項目資產的所 有權集中在項目公司，便于管理，管理上較靈活，項目公司可直接運作項目，也 可僅在法律上擁有項目資產， 而將項目運作委托給另外的管理公司。 通過項目公 司安排項目融資也有一些缺點： 缺乏靈活性， 很難滿足不同投資者對融資的各種 要求，主要表現在： 在稅務安排上和債務形式選擇上缺乏靈活性， 雖然投資者可 以選擇多種形式進行投資， 但由于投資者難以直接控制項目現金流量， 各個投資 者難以單獨選擇債務形式。12、大發(fā)展商的融資過程資產規(guī)模小的開發(fā)商一般都是直接從銀行貸款， 但規(guī)模稍大