土地增值稅的征收對銀行抵押物的影響淺析

1、土地使用權(quán)已經(jīng)抵押擔(dān)保給銀行了，商品房買賣合同中,土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保的主債權(quán)填當(dāng)事人,債務(wù)人填銀行。土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債務(wù)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并優(yōu)先受償處分所得的價款。 這個為正解！土地增值稅的征收對銀行抵押物的影響淺析2006-1-6 13:58:38                本文章已被瀏覽：1471 次 &#

2、160; 深圳市于2005年11月1日起恢復(fù)征收土地增值稅，對該項(xiàng)措施出臺的市場背景，各類媒體和政府相關(guān)方面均有諸多詮釋，總體說來，征收土地增值稅，主要出于兩個方面的考慮：一是深圳目前房價上漲，主要是受一些高檔住宅影響，這些高端項(xiàng)目利潤率比較高，存在著暴利的可能；二是深圳目前普通商品房的市場需求很大，但是供應(yīng)不足，采取開征土地增值稅，通過對高利潤的項(xiàng)目增加稅率，來引導(dǎo)和鼓勵更多的發(fā)展商多開發(fā)普通住房。土地增值稅的征收將會對深圳市房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生影響，同時土地增值稅的計征也對商業(yè)銀行已抵影響進(jìn)行初步探討，以期對估價工作及銀行確定抵押貸款額度及控制風(fēng)險帶來幫助。押物業(yè)的可變現(xiàn)凈值帶來

3、潛在或說是隱性風(fēng)險。本文擬就土地增值稅的內(nèi)涵及其對銀行抵押物業(yè)可變現(xiàn)凈值的一、土地增值稅基本概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。1.土地增值稅的特點(diǎn)一以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象。二征稅面比較廣 。三采用扣除法和評估法計算增值額。四實(shí)行超額累進(jìn)稅率。五實(shí)行按次征收。2.征稅范圍土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。3.稅率  由于土地增值稅的主要目的在于抑制房地產(chǎn)的投機(jī)、炒賣活動，限制濫占耕地的行為，并適當(dāng)調(diào)節(jié)納稅人的收入分配，保障國家權(quán)益，因此稅率設(shè)計的基

4、本原則是，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，按照這個原則，土地增值稅采用四級超額累進(jìn)稅率，見下表：土地增值稅四級超額累進(jìn)稅率速算表級數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目余額的比例稅率速算扣除系數(shù)允許扣除總額的1不超過50的部分3002超過50-100的部分4053超過100-200的部分50154超過200的部分60354.應(yīng)納稅額的計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施1.計算增值額：增值額收入額扣除項(xiàng)目金額收入為房地產(chǎn)銷售收入或預(yù)期銷售收入，扣除金額為稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目2.計算增值率：增值率增值額÷扣除金額×1003.確定適用稅率：依據(jù)計算的增值率，按其稅率速算表確定適用稅率。

5、4.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額增值額×適用稅率扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)出售舊房：計算增值額：增值額收入額扣除項(xiàng)目金額收入額為房地產(chǎn)評估價，扣除項(xiàng)目金額為建筑物重置成本乘成新率加已繳地價或基準(zhǔn)地價計算增值率：增值率增值額÷扣除金額×100.確定適用稅率：依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額：5、說明：由以上簡單介紹不難看出，土地增值稅的最終征稅對象是土地增值額，而確認(rèn)是否存在土地增值額的關(guān)鍵和難點(diǎn)所在是法定扣除項(xiàng)目的判定，稅法對扣除項(xiàng)目的相關(guān)定義也規(guī)定的較為詳盡，具體內(nèi)容請參見中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)

6、則及深圳市地稅局“關(guān)于土地增值稅問題的解答”。 一、   征收土地增值稅對銀行抵押物業(yè)可變現(xiàn)凈值的影響  按照目前深圳市各商業(yè)銀行的通常做法，確定抵押貸款額度的基本公式是：抵押貸款額抵押評估價值未來變現(xiàn)所需稅費(fèi)×抵押率，抵押貸款額確實(shí)定從另一角度也可表述為：抵押貸款額未來房地產(chǎn)市場條件下抵押物快速變現(xiàn)價值快速變現(xiàn)處置費(fèi)用處置交易相關(guān)稅費(fèi)約定其他內(nèi)容由公式可以看出，開征土地增值稅后，對銀行確定貸款額度影響很大，同時對貸款人來說，由于土地增值稅的開征，同一物業(yè)所能得到的貸款額度降低，相對來說也提高了融資成本。由于深圳市土地資源相對匱乏，土地交易價格

7、往往遠(yuǎn)高于建購價和已公示的基準(zhǔn)地價，土地增值是已是不爭的事實(shí)。案例1、某宗商住用途土地作銀行抵押目的評估，地價款45,378,800元，評估地價2,260元/平方米，總價170,100,000元，預(yù)計轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)及拍賣手續(xù)費(fèi)按未計土地增值稅時計算值約為27,527,985元，評估凈值142,572,015元，銀行按評估凈值六折放貸，則可貸額度為1425,720,150×6085,543,209元。如征收土地增值稅后評估凈值84,617,806元，銀行按評估凈值六折放貸，則可貸額度為84,617,806×6050,770,683元，與前者相比，相差34,772,526元。案例2、

8、××別墅某別墅，其基本情況見下表：建筑面積240平方米建筑結(jié)構(gòu)總樓層共2層評估樓層整棟建購價款元795,545購置年月2002年4月現(xiàn)實(shí)用途別墅法定用途別墅平面布置室內(nèi)戶型結(jié)構(gòu)為1層有2房1廚1衛(wèi)1廳1工人房1車庫、1露臺可看海景，2層有1主人房1書房1雜物間。 未考慮土地增值稅情況下的評估結(jié)果參見深圳市同致誠房地產(chǎn)估價參謀深同致字第2005G09036號評估報告見下表：估 價結(jié) 果 明 細(xì) 表未含土地增值稅估價對象建筑面積建購價款元估價單價元/估價值元預(yù)計稅費(fèi)元估價凈值元可貸額度七折××別墅240795,54515,0003,600,000675,63

9、12,924,3692,047,258考慮土地增值稅后評估結(jié)果見下表超過3年未滿五年，土地增值稅減半征收，計算過程略：估 價結(jié) 果 明 細(xì) 表含土地增值稅估價對象建筑面積建購價款元估價單價元/估價值元預(yù)計稅費(fèi)元估價凈值元可貸額度七折××別墅240795,54515,0003,600,0001,362,0092,237,9911,566,593作為已放貸項(xiàng)目，未來變現(xiàn)時，由于應(yīng)納土地增值稅影響，可變現(xiàn)凈值從2,047,258元降至1,566,593元，相差480,665元。結(jié)束語：從以上的介紹和案例分析可以看出，土地增值稅恢復(fù)征收后，對于需抵押貸款項(xiàng)目和已放貸項(xiàng)目，稅費(fèi)對房地

10、產(chǎn)抵押評估凈值確實(shí)定和銀行放貸額度的影響進(jìn)一步加大，希望能引起評估機(jī)構(gòu)、銀行及大小業(yè)主的關(guān)注并考慮采取適當(dāng)措施應(yīng)對。土地增值稅【發(fā)布日期】： 2011年09月28日字體：【大】【中】【小】    一納稅人    土地增值稅的納稅人包括在中國境內(nèi)以出售和其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物包括地上、地下的各種附屬設(shè)施及其附著物以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體、其他單位、個體工商戶和其他個人。    二計稅依據(jù)、稅率和計稅方法   

11、 1.計稅依據(jù)    土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。    增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額以后的余額。    2.稅率    土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，稅率表如下：    土地增值稅稅率表級數(shù)計稅依據(jù)稅率%一二三四增值額不超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%100%的部分增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%200%的部分增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分30405060 

12、;   3.計稅方法    在計算土地增值稅的應(yīng)納稅額的時候，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額，計算得出增值額。再按照增值額超過扣除項(xiàng)目金額的比例，分別確定增值額中各個部分的適用稅率，依此計算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和。    應(yīng)納稅額計算公式：    應(yīng)納稅額 = 增值額 × 適用稅率    4.核定征收    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有以下情形之一的，稅務(wù)

13、機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按照不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：    1按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置賬簿但是沒有設(shè)置賬簿的；    2擅自銷毀賬簿，拒不提供納稅資料的；    3雖然設(shè)置賬簿，但是賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或者扣除項(xiàng)目金額的；    4符合土地增值稅清算條件，沒有按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍然不清算的；   

14、; 5申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。    三免稅和減稅    1.以下項(xiàng)目經(jīng)過納稅人申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)審批，可以免征土地增值稅：    1建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅在各省、自治區(qū)和直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院辦公廳的有關(guān)規(guī)定制定的標(biāo)準(zhǔn)范圍以內(nèi)從嚴(yán)掌握出售；企業(yè)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體和其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源；自2010年9月27日起3年以內(nèi)，企業(yè)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體和其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額20%的。    2由于城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。    3由于城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。    4個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的。    2、以下項(xiàng)目可以暫免征收土地增值稅：    1以房