瀘州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

1、瀘州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法市物價(jià)局市規(guī)劃建設(shè)局第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)正常的價(jià)格秩序,保障業(yè)主和物業(yè)管理 企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展，依據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法、 國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則等有關(guān)法律、法規(guī)、 規(guī)章，特制定本辦法。第二條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定, 對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境 衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，建設(shè)行政 主管部門資質(zhì)認(rèn)定的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)各類物業(yè)實(shí)施管理提供服務(wù)的收費(fèi)行為。

2、第四條政府提倡業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企 業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)形成。第二章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理第五條市物價(jià)局會(huì)同市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)瀘州市三區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)的監(jiān)督管理和對(duì)各縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理的指導(dǎo)工作；各縣價(jià)格主管部門會(huì)同 同級(jí)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管1 / 9理工作。第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循費(fèi)用與服務(wù)等級(jí)水平相適應(yīng)的原則，合理、公 開。第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，普通住宅以外的物業(yè)服

3、務(wù)收費(fèi)實(shí)行市 場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅范圍由建設(shè)行政主管部門依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。第八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)貫徹按質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則。政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理 服務(wù)收費(fèi)實(shí)行服務(wù)等級(jí)定價(jià)制度。服務(wù)等級(jí)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)項(xiàng) 目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度等因素確定。第九條市、縣價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提 供的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，結(jié)合成本監(jiān)審情況，制定、調(diào)整普通住宅物業(yè)管理各服務(wù) 等級(jí)的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),并定期向社會(huì)公布。第十條前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按規(guī)定實(shí)行招投標(biāo),其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)等 級(jí)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容在招投標(biāo)文件中予以明確，開 發(fā)建設(shè)單位在售房前應(yīng)

4、與中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)簽訂詢期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，前期物業(yè)服務(wù) 協(xié)議應(yīng)作為房屋銷（預(yù)）售合同的附件內(nèi)容。第十一條前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)各服務(wù)等級(jí)的政 府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，III業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中 約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第十二條對(duì)不具備聘請(qǐng)專業(yè)物管企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的分散居民住宅樓，可山街 道社區(qū)牽頭組織成立社區(qū)物管，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、項(xiàng)口、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（參照最低服務(wù)等級(jí)和指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）山社區(qū)物管與業(yè)主在簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中自 主協(xié)商約定。第十三條服務(wù)等級(jí)原則上每年山物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)組織業(yè)主測(cè)評(píng)一次，業(yè)主委 員會(huì)監(jiān)督測(cè)評(píng)情況。經(jīng)測(cè)評(píng)多數(shù)業(yè)主不滿意的,物業(yè)管理企業(yè)

5、應(yīng)予以整改。第三章物業(yè)服務(wù)項(xiàng)U和服務(wù)成本第十四條物業(yè)服務(wù)項(xiàng)U包括：（一）房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的使用管理和維護(hù),指負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)供 配電、給排水、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、公共照明等設(shè)施設(shè)備的日常維修和保 養(yǎng)。（二）物業(yè)區(qū)域的清潔服務(wù)、生活垃圾清運(yùn)，指包括區(qū)域內(nèi)道路、公共場(chǎng)地及樓 內(nèi)公共樓梯、走道等公共部位的清掃保潔和生活垃圾清運(yùn)。（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理，指負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)綠化物的定期修剪、 施肥、澆水、治蟲、適時(shí)補(bǔ)種，保持環(huán)境優(yōu)美。（四）物業(yè)區(qū)域的公共秩序維護(hù)和安全防范,指按相應(yīng)服務(wù)等級(jí)要求實(shí)施保安值 班巡視制，負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)公共安全秩序的維護(hù)。（五）車輛停放秩序及公共場(chǎng)地秩序

6、管理，指做到車輛停放有序,有明顯的車輛 行走、停放標(biāo)志，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車分別指定場(chǎng)地停放，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。第十五條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等，指物業(yè)管理企 業(yè)按規(guī)定發(fā)放給在物業(yè)區(qū)域內(nèi)服務(wù)的從業(yè)人員的工資總額（包括基本工資、獎(jiǎng)金和津貼等）及按規(guī)定提取的福利費(fèi)、繳納的各項(xiàng)社會(huì)保障費(fèi)支 出。社會(huì)保障費(fèi)包括醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保 險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金等。（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，指為保障物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)消防、排污、監(jiān)控、道路、照明等共用部位的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)保養(yǎng)所需的

7、 日常運(yùn)行費(fèi)用；不包括保修期內(nèi)的維修費(fèi)、應(yīng)山物業(yè)維修專項(xiàng)資金支出的中修、大 修和更新、改造費(fèi)用。（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)用，指公共區(qū)域衛(wèi)生清掃、經(jīng)常性的保潔所需費(fèi)用，包括購(gòu)置 工具、勞保用品、消毒費(fèi)、化糞池清掏、清潔用料、垃圾清運(yùn)、環(huán)衛(wèi)所需等其他費(fèi) 用。（四）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，指管理、養(yǎng)護(hù)綠化設(shè)施的費(fèi)用，包括綠化工具購(gòu)置費(fèi)、農(nóng) 藥化肥費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、花草修剪、綠化用水等。不包括開發(fā)商支付的種苗種植費(fèi)和前 期維護(hù)費(fèi)。（五）公共安全秩序維護(hù)費(fèi)用，包括器材裝備費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)和由物業(yè) 管理企業(yè)支付的保安服裝費(fèi)等。（六）辦公費(fèi)用，指物業(yè)管理企業(yè)為保障維護(hù)區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)而用于辦 公所需的費(fèi)用，包括辦公用品

8、費(fèi)、交通費(fèi)、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)、符合規(guī)定的 管理費(fèi)分?jǐn)?、?cái)務(wù)費(fèi)用等其它費(fèi)用。（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn) 的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指屬于物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域擁有 的與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括辦公用房、交通工具、 通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。不屬于物業(yè)服務(wù)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用期限超過(guò) 兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)折舊按照企業(yè)財(cái)務(wù)通則規(guī)定年限的中 值采用年限平均法計(jì)提。產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有的物業(yè)服務(wù)用固定資產(chǎn)不得計(jì)提折舊。閑置固定資產(chǎn)不得提取折舊。固定資產(chǎn)提足折

9、舊后，不論是否能繼續(xù)使用，均不再提取 折舊;提前報(bào)廢的固定資產(chǎn)，也不再補(bǔ)提折舊。（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，指物業(yè)管理企業(yè)為物 業(yè)區(qū)域辦理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物 業(yè)管理企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽定的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)同意山 物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。第十六條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)通 過(guò)專項(xiàng)維修資金列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第四章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及計(jì)費(fèi)形式第十七條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服 務(wù)

10、費(fèi)用。包干制是指山業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均山 物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指物業(yè)服務(wù)資金中除按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè) 管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者補(bǔ)足均III業(yè)主享有或者 承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第十八條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于代收性質(zhì)，為 所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服 務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)資金的收支情況進(jìn)行審 計(jì)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全

11、體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用年度預(yù)決算，并 必須做到每半年公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。第十九條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，山業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照市、縣 價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)行政主管部門制定的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),在物業(yè)服務(wù)合同中約 定服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí),應(yīng)將物業(yè)服務(wù)等級(jí)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)同級(jí)價(jià)格、建 設(shè)行政主管部門備查。第二十條實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，山物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)服務(wù)成本與業(yè) 主在物業(yè)服務(wù)合同中協(xié)商約定，并將收費(fèi)項(xiàng)U和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)同級(jí)價(jià)格主管部門備 案。第二十一條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成 本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬

12、金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管 理企業(yè)的酬金。第五章實(shí)施第二十二條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行 物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的等級(jí)服務(wù)。第二十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè) 服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)負(fù)責(zé)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企 業(yè)可以依法追繳。第二十四條納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未 按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金山開發(fā)建設(shè)單位全額 交納。第二十五條業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)

13、之日起，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同 約定的時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用III業(yè)主或使用人按約定交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán) 面積訃算（以房屋產(chǎn)權(quán)證登記建筑面積計(jì)費(fèi)，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同建筑面積訃 費(fèi)），一般按每月每平方米計(jì)收。除另有約定外，不得提前預(yù)收。第二十六條業(yè)主與物業(yè)使用人約定山物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè) 服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè) 使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。第六章相關(guān)價(jià)格、收費(fèi)管理第二十七條物業(yè)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最 終用戶收

14、取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受相關(guān)企業(yè)委托代為收繳的,不得向業(yè)主收 取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。山物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)代收的,應(yīng)按月將代收的水、電、氣費(fèi) 及分?jǐn)偯骷?xì)情況及時(shí)進(jìn)行公布,并接受業(yè)主的查詢、監(jiān)督。第二十八條物業(yè)區(qū)域內(nèi)取得資質(zhì)的停車場(chǎng)，車輛停放服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)， 按規(guī)定報(bào)價(jià)格主管部門審批。對(duì)沒(méi)有取得資質(zhì)的停車場(chǎng)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)山停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)所有者與業(yè)主協(xié)商確定，但不得高于政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)利用 物業(yè)共用部位進(jìn)行臨時(shí)停車收費(fèi)的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)山業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)商物業(yè)管理 企業(yè)確定，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停車對(duì)下列情形不得收取機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)費(fèi)：（一）執(zhí)行公務(wù)的軍用車輛和警用車輛；（二）正在執(zhí)行任務(wù)的供水、供電、供氣等搶險(xiǎn)工程特種車輛；（三）進(jìn)入物業(yè)區(qū)域臨時(shí)上下客的出租車輛。第二十九條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè) 主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后才能進(jìn)行。所 得收益屬業(yè)主所有,主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金（產(chǎn)權(quán)屬物業(yè)管理公司的除外），也可 按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第三十條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服 務(wù)收費(fèi)由雙方約定。第七章監(jiān)督與檢查第三十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)管理企業(yè)必須將收費(fèi)項(xiàng) LI、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和提供相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等在物業(yè)