體育地產(chǎn)開發(fā)理念及運行模式分析

1、體育地產(chǎn)開發(fā)理念及運行形式分析進入新世紀，隨著我國與國際交往的深化，各類型的大型賽事如雨后春筍一般在我國各地區(qū)被隆重舉辦，日益吸引著國內(nèi)外的眾多體育愛好者和游客，與體育有關的領域和板塊進入了高速開展階段，體育經(jīng)濟正在迎來新的開展空間與機遇。2021年，國務院發(fā)布了?關于加快開展體育產(chǎn)業(yè)的指導意見?，明確了將來體育產(chǎn)業(yè)開展的方向與趨勢，不少地方政府也紛紛出臺加快體育產(chǎn)業(yè)開展的優(yōu)惠政策。因此，眾多地產(chǎn)開發(fā)商都積極押注體育與地產(chǎn)的復合開發(fā)，體育住區(qū)、體育主題公園等住宅和商業(yè)工程紛至沓來。體育與地產(chǎn)的聯(lián)姻，既是體育產(chǎn)業(yè)市場化的必然選擇，又是地產(chǎn)業(yè)擺脫同質(zhì)化的轉(zhuǎn)型方向1。體育地產(chǎn)開展的鐘聲已敲響，但規(guī)模

2、化開展的階段還未到來，體育地產(chǎn)開發(fā)理念和運行形式的不成熟，嚴重制約了各類型體育主題地產(chǎn)的推廣開展，為深化理解體育地產(chǎn)的內(nèi)涵及開展機理，本文從開發(fā)理念和運行形式兩個角度對體育地產(chǎn)的投資建立展開深化分析。1 體育地產(chǎn)概念界定體育地產(chǎn)是體育和地產(chǎn)的復合，是將體育作為主題概念的一種住宅或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式，是在特定的地域范圍內(nèi)，以體育設施與效勞為開展核心，將體育元素引入地產(chǎn)總體規(guī)劃與開發(fā)之中，并在市場機制作用下，使體育產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)有機整合，滿足消費者體育消費需要，帶動本區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟開展。2 體育地產(chǎn)開發(fā)理念分析體育地產(chǎn)作為一種主題地產(chǎn)，是體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機交融，是將體育元素與資源嵌入地產(chǎn)開發(fā)的全產(chǎn)業(yè)

3、鏈條，與籌劃規(guī)劃、設計施工、宣傳營銷、怟營物管等開發(fā)環(huán)節(jié)深度交融，推動房地產(chǎn)實現(xiàn)高溢價、高品質(zhì)、特色品牌的一種新型開發(fā)形式。對于體育地產(chǎn)，地產(chǎn)是根底，體育是特色；體育地產(chǎn)不僅要給居住者優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品，更是為包括居住者在內(nèi)的較大區(qū)域里的人員提供符合其品味的體育資源與效勞，主要表如今三方面，安康的生活方式、完善優(yōu)良的體育設施和高效便捷的體育效勞2。體育地產(chǎn)的優(yōu)勢與特點在于通過體育經(jīng)濟和地產(chǎn)開發(fā)的無縫嫁接，實現(xiàn)提升工程溢價空間、強化房企品牌建立和進步地產(chǎn)工程品質(zhì)的目的，故其開發(fā)理念如圖1所示。體育地產(chǎn)的詳細開發(fā)理念闡述如下：2.1 角色定位應轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\營商3體育地產(chǎn)的投資建立方要把自己的角色定位從

4、傳統(tǒng)意義的開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌袚鐣熑蔚某鞘羞\營商。投資建立方要積極與發(fā)改、規(guī)劃、城建、財政、體育等政府職能部門溝通協(xié)商，按照本地區(qū)既定的城市開展規(guī)劃，如土地利用總體規(guī)劃、城市功能區(qū)規(guī)劃等，結(jié)合市場需求情況，選擇適宜的體育地產(chǎn)開發(fā)形式，最大化利用土地資源。投資建立方的總體開發(fā)流程應是從體育工程，到體育產(chǎn)品與效勞綜合體，再到商務、住宅綜合體，最后到城市綜合體。投資建立方要準確把握市場和消費者需求，掌握城市相關資源，將資源、城市和地區(qū)經(jīng)濟有機結(jié)合。2.2 注重體育文化產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃與培育體育地產(chǎn)的開發(fā)建立不能是單純建立、銷售、效勞等低端的、根本性內(nèi)容，而是應立足于體育地產(chǎn)，深挖本體育主題的文化元素，可以依

5、托體育場館優(yōu)勢，除了開展體育賽事活動外，還可以面向本地區(qū)甚至于全國范圍提供文化演藝活動、會展會務活動、旅游文化節(jié)活動等，將體育地產(chǎn)打造成一個文化能量的聚散中心。2.3 交融多樣化要素，實現(xiàn)多元利益體育設施的建立運營維護需要大量的資金，假設單純地依靠承辦體育賽事和文化活動，那么很難實現(xiàn)持續(xù)開展。因此，體育地產(chǎn)的開發(fā)要堅持泛體育和泛地產(chǎn)的理念4，以體育為核心，延伸利用與體育有關的各種產(chǎn)業(yè)的多種功能，整合配置包括體育在內(nèi)的各種社會資源，從產(chǎn)業(yè)間合作、產(chǎn)業(yè)鏈交融、資本運作等方面實現(xiàn)體育地產(chǎn)的聯(lián)動開發(fā)，追逐地產(chǎn)和體育等相關產(chǎn)業(yè)的利潤區(qū)，使相關產(chǎn)業(yè)與體育之間互哺。3 體育地產(chǎn)運行形式研究體育地產(chǎn)作為一種新

6、型地產(chǎn)開發(fā)形式，其合作機制、融資形式、管理方式都處于不斷探究過程中。體育地產(chǎn)從復合地產(chǎn)的開發(fā)理念出發(fā)，通過發(fā)揮企業(yè)的專業(yè)化程度與資源整合才能，創(chuàng)始一種全新的地產(chǎn)開發(fā)機制。本文在閱讀考慮大量文獻政策的根底上，總結(jié)得出體育地產(chǎn)的開發(fā)需要采取政府支持、市場運作、企業(yè)投資的合作機制，以吸引民間資金參與城市公共文化體育根底設施建立，由政府出讓土地，提供必要的優(yōu)惠政策條件，吸引有實力的企業(yè)出資開發(fā)建立。體育地產(chǎn)工程運作形式如圖2所示。體育地產(chǎn)的開發(fā)建立運營有別于傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開展形式，其建立內(nèi)容既包括傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)、辦公等商業(yè)工程，又涵蓋作為公共產(chǎn)品、面向住區(qū)住戶和域外有關體育產(chǎn)業(yè)的體育場館及衍生設施

7、與效勞；既然是體育地產(chǎn)，一個根本的開發(fā)原那么就是由企業(yè)一并投資興建體育場館和商業(yè)工程，以體育設施投資多元化替代政府單一投資的開展需要。對于詳細的建立過程，一般而言，應由政府控制宏觀意義上的體育地產(chǎn)開發(fā)工程，即投資興建大型體育場館設施的決策權(quán)與控制權(quán)應由政府掌控，究其原因是大型體育設施的覆蓋面廣，涉及人群多，過多的體育地產(chǎn)開發(fā)工程會陷入過度競爭之中，對投資建立主體的經(jīng)濟和社會利益產(chǎn)生不利影響；體育地產(chǎn)開發(fā)工程應通過招標方式確定場館的設計方案和投資建立主體，投資建立主體，即體育地產(chǎn)工程開發(fā)公司，既可以是具有體育產(chǎn)業(yè)專業(yè)化建立運營才能的企業(yè)，也可以是只負責規(guī)劃與融資環(huán)節(jié)，而將體育設施建立運營委托給專業(yè)化公司的企業(yè)；政府可將體育設施周邊一定面積的土地與體育設施的建立捆綁銷售，由有意向的企業(yè)對該工程進展經(jīng)濟和社會效益測算，并自主決定是否投標；為積極推進地區(qū)體育事業(yè)開展，鼓勵有實力的企業(yè)投資建立，政府應從土地規(guī)劃、行政審批、財政補貼、金融貸款、工程建立等環(huán)節(jié)上給予投資建立方一定的優(yōu)惠政策；體育場館作為體育地產(chǎn)工程的一個有機組成部分，為便于打造完善高效的體育生態(tài)，滿足誰開發(fā)、誰負責的原那么，政府在體育設施規(guī)劃之初就應明確體育設施的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)歸投資建立方所有，并不硬性設定運營期限，以便明確產(chǎn)權(quán)，鼓勵投資。4 結(jié)論本文明確界定了體育地產(chǎn)概念，提