房地產(chǎn)開發(fā)是否存在暴利

1、房地產(chǎn)開發(fā)是否存在暴利 中國房地產(chǎn)發(fā)展報告 王洪輝近幾年，房價節(jié)節(jié)高升，人們在抱怨房價過高的同時，也紛紛質(zhì)疑房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率是否過高。2005年，房地產(chǎn)開發(fā)是否暴利問題更是成了業(yè)內(nèi)外討論的熱點，甚至成了電視談話節(jié)目、娛樂節(jié)目的主題。在此背景下，通過數(shù)據(jù)，客觀的探討房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的真實利潤水平及其與房價的關系也就有了一定的必要性。要討論房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率，首先要確定衡量的指標。一般來說，凈資產(chǎn)收益率反映股東資金投入的年度回報率，是衡量一個行業(yè)真正盈利水平的最重要、最根本指標，也是企業(yè)最為看重的指標。而收入利潤率1是反映收入中利潤比例的重要指標，在一定程度上也與行業(yè)的盈利相關。開發(fā)企業(yè)

2、/項目的收入利潤率雖然不能完全反映房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平，但是，它與購房者的關系更為密切，是購房者最為看重的利潤指標，也是當前很多人認為房地產(chǎn)開發(fā)存在暴利的最重要原因。因此，本文將收入利潤率與凈資產(chǎn)收益率共同作為研究房地產(chǎn)開發(fā)真實利潤水平的兩個重要指標，同時，由于數(shù)據(jù)的限制，在一些地方采用了替代性指標。一 房地產(chǎn)開發(fā)的真實利潤水平1. 房地產(chǎn)開發(fā)全行業(yè)利潤水平根據(jù)2005年12月20日國家統(tǒng)計局正式公布的全國經(jīng)濟普查的數(shù)據(jù)（詳見表1），2004年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)收入13315億元，利潤總額達到1035.2億元，利潤總額與主營業(yè)收入的比值2為7.77%，遠低于采礦業(yè)（20.74%），也低于包

3、含金融、信息、高科技產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的其他第三產(chǎn)業(yè)（10.23%）和交通運輸、倉儲、郵電業(yè)（8.77%），在各行業(yè)中僅處于中上水平，對于一個景氣水平較高的行業(yè)而言完全屬于正常。而利潤總額與凈資產(chǎn)的比值3僅為6.47%，低于采礦業(yè)（29.40%）、制造業(yè)（12.62%）、批發(fā)零售業(yè)（11.54%）和建筑業(yè)（6.98%），在行業(yè)中僅處于中等水平，談不上什么暴利。 表1 2004年各行業(yè)利潤情況                 &

4、#160;                         單位：億元，行業(yè)利潤總額主營業(yè)收入利潤/主營業(yè)收入凈資產(chǎn)利潤/凈資產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)1035.2133157.77 16005.96.47 采礦業(yè)2557.512334.220.74 8699.829.40 制造業(yè)9547.6189519.75.04 75675.112.62 電、燃氣、水的生產(chǎn)供應業(yè)960

5、.316588.65.79 19546.94.91 建筑業(yè)826.729380.92.81 11841.86.98 交通運輸、倉儲、郵政業(yè)1022.411661.18.77 187135.46 批發(fā)零售業(yè)2149.6110924.51.94 1863211.54 住宿、餐飲業(yè)27.51649.61.67 2753.61.00 其他第三產(chǎn)業(yè)4550.144479.410.23 77542.25.87 資料來源：第一次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報 2. 上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤水平房地產(chǎn)上市公司從規(guī)模、經(jīng)營管理水平、融資渠道等整體的競爭力上看要明顯地好于非上市公司，而且，上市公司在數(shù)據(jù)披露上

6、面更為真實、可靠，考察房地產(chǎn)上市公司的利潤指標可以基本反映優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤水平。剔除個別凈資產(chǎn)或凈利潤為負值的開發(fā)企業(yè)，滬、深兩市A股上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共47家，其2005年前三季度主營業(yè)利潤率（主營業(yè)利潤/主營業(yè)收入）和利潤總額/主營業(yè)收入的具體數(shù)值詳見表2。表2 2005年前三季度上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤情況                        

7、                   單位：企業(yè)名稱利潤總額/主營業(yè)收入主營業(yè)務利潤率企業(yè)名稱利潤總額/主營業(yè)收入主營業(yè)務利潤率企業(yè)名稱利潤總額/主營業(yè)收入主營業(yè)務利潤率G萬科A22.5 35.4 新黃浦47.9 41.1 中遠發(fā)展12.8 45.0 G陸家嘴39.0 43.9 G新梅34.0 42.6 億城股份2.8 16.0 招商地產(chǎn)26.2 27.4 名流置業(yè)21.9 29.0 G東華5.9 24.2

8、 G中企35.4 40.2 銀基發(fā)展14.9 22.6 G德賽5.2 16.2 金融街31.3 33.3 南京高科2.0 16.4 G渝開發(fā)19.4 26.5 金地集團18.7 28.4 先鋒股份15.3 21.4 長春經(jīng)開6.8 11.0 G金橋32.0 43.7 天地源7.4 16.7 天房發(fā)展6.3 39.6 北京城建21.6 21.5 天鴻寶業(yè)16.9 26.1 天創(chuàng)置業(yè)20.9 37.8 深長城A8.6 25.1 空港股份18.8 26.3 珠江實業(yè)7.9 24.0 棲霞建設16.6 22.7 沙河股份9.6 22.4 深深房1.9 19.6 深寶恒40.6 46.6 G深振業(yè)2.0

9、 14.8 沈陽新開12.4 37.3 蘇州高新20.7 29.6 金豐投資11.4 41.7 萊茵置業(yè)12.3 34.0 G陽光22.7 43.0 泛海建設6.5 19.6 海鳥發(fā)展16.6 14.8 G華發(fā)23.9 30.3 外 高 橋9.7 35.5 倍特高新4.4 38.3 G實發(fā)展33.0 44.5 中國武夷10.5 24.2 成都建設6.1 16.2 世貿(mào)股份29.2 31.9 恒大地產(chǎn)15.4 34.4 加權平均19.7 30.4 資料來源：房地產(chǎn)上市公司2005年前三季度公報 2005年前三季度，上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加權平均主營業(yè)利潤率達到30.4%，部分企業(yè)甚至超過

10、了40%，光從數(shù)字看確實有點嚇人。但是需要說明的一點是，按照當前的會計制度，主營業(yè)利潤是尚未扣除營業(yè)費用、管理費用和財務費用的主營業(yè)實現(xiàn)利潤的情況，應該說還有很大的水分，更不能簡單的同商品房銷售收入中開發(fā)企業(yè)利潤所占的比例等同起來。與香港、美國的上市地產(chǎn)公司相比，A股上市開發(fā)公司的主營業(yè)利潤率也不算太高。2005年全年，香港信和置業(yè)、恒基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)的主營業(yè)利潤率分別為50.20%、50.03%、49.38%、44.51%；2004年，美國四大住宅開發(fā)公司Lennar Corp.、Centex Corp.、D.R.Horton Inc.和Pulte Homes Inc.的主營業(yè)務

11、利潤率分別為15.67%、29.00%、24.38%和23.59%。 2005年前三季度，上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加權平均利潤總額/主營業(yè)收入的比值為19.7%，高于全國經(jīng)濟普查顯示的7.77%，說明上市公司的項目盈利水平明顯高于行業(yè)平均值。如注釋2所述，這一指標更接近房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入利潤率，也更能反映商品房銷售收入中所得稅前利潤所占的比例。同時，根據(jù)上市公布的報表，剔除個別凈資產(chǎn)或凈利潤為負值的開發(fā)企業(yè)，2005年前三季度，滬、深兩市A股上市的47家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加權平均凈資產(chǎn)收益率為6.56%（詳見表3），其中，棲霞建設、中華企業(yè)、萬科、金融街、陽光股份等優(yōu)秀企業(yè)的前三季度凈資產(chǎn)收益率就

12、超過了10%，但也有不少上市房企的凈資產(chǎn)收益率不足1%，甚至存在個別的虧損企業(yè)（共7家，已從表3中剔除）。上市房地產(chǎn)公司的平均凈資產(chǎn)收益率低于同期滬、深兩市1380家上市公司的加權平均凈資產(chǎn)收益率（7.26%），更低于采礦業(yè)的凈資產(chǎn)收益率（13.35%）。將前三季度凈資產(chǎn)收益率進行時間修正，可估算上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年凈資產(chǎn)收益率僅為8.75%左右，只是略高于同期銀行的貸款利率。 表3 2005年前三季度上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤情況  單位：億元、企業(yè)名稱凈利潤凈資產(chǎn)收益率企業(yè)名稱凈利潤凈資產(chǎn)收益率企業(yè)名稱凈利潤凈資產(chǎn)收益率G萬科A87179.3 12.94 新黃浦603

13、9.2 2.71 中遠發(fā)展1748.8 0.90 G陸家嘴39134.7 6.19 G新梅5428.3 11.02 億城股份1516.5 2.25 招商地產(chǎn)31279.2 8.52 名流置業(yè)4502.6 7.66 G東華1288.2 2.59 G中企28607.3 15.20 銀基發(fā)展4485.7 3.84 G德賽1282.3 8.54 金融街27675.4 12.98 南京高科4158.9 3.15 G渝開發(fā)1243.2 6.69 金地集團21626.3 8.19 先鋒股份3748.0 9.28 長春經(jīng)開1113.5 0.50 G金橋17421.8 7.20 天地源3703.1 2.76 天

14、房發(fā)展1033.0 0.62 北京城建13354.4 6.98 天鴻寶業(yè)3329.9 4.41 天創(chuàng)置業(yè)888.7 3.50 深長城A11503.1 7.59 空港股份2782.0 6.14 珠江實業(yè)745.3 1.18 棲霞建設9978.5 15.42 沙河股份2695.1 8.70 深深房539.4 0.53 深寶恒9499.4 8.00 G深振業(yè)2396.1 2.38 沈陽新開519.5 1.11 蘇州高新9471.6 5.81 金豐投資2270.0 2.05 萊茵置業(yè)515.7 3.40 G陽光8875.7 11.84 泛海建設2073.1 1.87 海鳥發(fā)展400.4 1.99 G華

15、發(fā)8813.4 8.33 外 高 橋2072.6 1.50 倍特高新352.1 0.95 G實發(fā)展8375.9 6.84 中國武夷2067.6 2.21 成都建設262.3 1.27 世貿(mào)股份7053.5 8.82 恒大地產(chǎn)1943.3 6.62 合計358149.3 6.56                     資料來源：房地產(chǎn)上市公司2005年前三季度公報 與香港、美國的上市地產(chǎn)

16、公司相比，A股上市的地產(chǎn)公司盈利水平并不高。2005年全年，香港信和置業(yè)、恒基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率分別為16.23%、17.34%、19.37%；美國四大住宅開發(fā)公司Lennar Corp.、Centex Corp.、D.R.Horton Inc.和Pulte Homes Inc.的凈資產(chǎn)收益率分別為23.58%、23.62%、27.43%和12.20%。 從歷史數(shù)據(jù)來看，從1994年到2004年，上市房地產(chǎn)公司的年平均凈資產(chǎn)收益率為8.21%，而滬深兩地的全部上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率為8.85%。二者基本接近，上市房地產(chǎn)公司略低。從凈資產(chǎn)收益率的變動趨勢來看，上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)

17、收益率波動幅度遠高于全部上市公司的波動幅度。1994年上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率高達18%，而1998年和2001年卻還不到4%。上述數(shù)據(jù)說明，上市房地產(chǎn)公司的風險高于平均水平，但是收益率卻低于平均水平。3. 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤及價格構成北京的房價一直在全國處于較高水平，并且在2005年許多城市受宏觀調(diào)控政策影響房價開始下跌的情況下始終保持穩(wěn)步上升。很多人甚至這樣認為：即使全國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不存在暴利，北京的開發(fā)商也是暴利的。把北京房地產(chǎn)開發(fā)的利潤情況研究清楚有利于正確認識全國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是否存在暴利，至少它能在一定程度上反映全國房地產(chǎn)的利潤水平。2005年年中，北京市某權威機構

18、對部分項目的利潤情況及成本構成進行了調(diào)研。調(diào)研結果（詳見表4）顯示，接受調(diào)研的18個開發(fā)項目銷售利潤率（利潤/銷售價格）在825%之間，最高的為24.75%，最低的為8.97%，簡單平均銷售利潤率為15.69%。從18個項目的平均數(shù)值來看，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的價格構成之中，除了利潤占了15.69%之外，其他各項的比例分別為：土地成本，27.37%4；建安成本，33.66%5；基礎設施及配套費，6.72%；財務費用，4.21%；管理費，4.12%6；銷售費用，2.58%；稅費，5.65%（參見圖1）。以筆者的經(jīng)驗而言，應該說這些數(shù)據(jù)與北京市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況基本相符。 表4 2005北

19、京市部分項目價格構成情況                                           單位：元、項目區(qū)位及性質(zhì)均價土地成本建安成本基礎設施及配套財務費用管理

20、費銷售費用稅費利潤利潤率北五環(huán)住宅5000970184258118723011840067213.44 東五環(huán)住宅353580514323521481881011923178.97 北五環(huán)住宅44281029153946211419910324373916.69 南二環(huán)內(nèi)住宅120004500170013003008002501000215017.92 東四環(huán)住宅1220023004100400500600480800302024.75 西五環(huán)內(nèi)住宅43509001300800400202982394119.45 西五環(huán)內(nèi)住宅4500900145060030023011023767314.96

21、 懷柔住宅34807701200250801007024077022.13 懷柔住宅330070012502501501006023056016.97 東四環(huán)住宅71001840282630028040023325596613.61 西四環(huán)外住宅560012002226300130310179249100617.96 北五環(huán)住宅68002382246512124327217436777611.41 東五環(huán)住宅54001610212225420420310828161811.44 西二環(huán)內(nèi)寫字樓12800485132105731149293356704166413.00 北四環(huán)外寫字樓12148

22、48833497553544367459588125710.35 CBD公寓1550046354798378155505425930367423.70 CBD寫字樓145005000450030650350340600303020.90 北三環(huán)寫字樓90002900365050300240150380133014.78 資料來源：北京市某權威機構調(diào)研數(shù)據(jù) 綜上，第一次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)反映2004年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入利潤率約為8%，房地產(chǎn)上市2005年前三季度報表顯示開發(fā)企業(yè)的收入利潤率約為20%，北京市權威機構調(diào)研數(shù)據(jù)表明北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售利潤率約為16%。考慮到統(tǒng)計公報涵

23、蓋了所有開發(fā)企業(yè)（包括沒有項目，業(yè)績虧損的公司），反映的是2004年的數(shù)據(jù)，2005年，開發(fā)企業(yè)的收入利潤率水平又有一定程度的提高，且很多學者對經(jīng)濟普查中的利潤數(shù)據(jù)存有一定疑問（懷疑企業(yè)瞞報），可以大致判定房地產(chǎn)開發(fā)的平均收入利潤率在1220%之間，這也與業(yè)內(nèi)普遍認可的標準相當，與香港、美國的同行相比差別不大7。通過經(jīng)濟普查和上市公司的數(shù)據(jù)，還可以大致推斷2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率低于8.75%，在各行業(yè)中處于中等水平，與國外同行相比也并不高，從凈資產(chǎn)收益率的角度來講稱不上暴利。二  房地產(chǎn)開發(fā)是否暴利爭論的起因應該說，近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房價的上升，房地產(chǎn)開發(fā)

24、的利潤水平有所提升，但是還沒有到暴利的程度。這是稍加理性分析就很容易得出的結論，卻無法阻止廣大居民從情感上認為其存在暴利。房地產(chǎn)“暴利論”產(chǎn)生的原因主要有以下幾個方面。1. 商品住宅是生活必需品，且價值巨大房地產(chǎn)開發(fā)的主要產(chǎn)品商品住宅是人們生活的必需品，并且價格動輒數(shù)十萬上百萬。本來開發(fā)商分享1220%的利潤并不算高（如果買件衣服被賺走百分之十幾的利潤，肯定沒有人說這是暴利）。但是，中國目前的收入房價比為1014:1，普通家庭需要拿1014年的收入來買一套房子，如果開發(fā)商的利潤是1220%，也就意味著購房人將整個家庭12年的收入給了開發(fā)企業(yè)。這就不是一個小數(shù)目了。尤其是當前房價節(jié)節(jié)高升，老百姓

25、購房壓力日益加大的情況下，這部分被開發(fā)企業(yè)拿走的利潤更容易引起人們的憤慨。2. 對于房地產(chǎn)開發(fā)特點的不了解對于房地產(chǎn)開發(fā)特點的不了解也是暴利論產(chǎn)生的重要原因。許多媒體和研究人員在計算房地產(chǎn)開發(fā)成本時只考慮土地成本、建安成本和配套設施費，成本的其他重要組成部分：如財務費用、管理費用、銷售費用、稅費往往被忽視或者被低估。轟動一時的福州“房價成本測算”就存在這方面的問題。以前文所述的北京部分商品房項目的價格構成為例，財務費用、管理費用、銷售費用、稅費就幾乎占了售價的1/5。利潤也要區(qū)分已實現(xiàn)利潤和未實現(xiàn)利潤，在未實現(xiàn)利潤中，有一部分可能至少在相當一段時間內(nèi)只能是理論上的利潤，比如未售出的住宅、車位、

26、店面、商場等。幾乎很少有項目能夠在預期內(nèi)全部售完，或多或少都會存在尾盤問題。這些尾房的存在會嚴重影響利潤水平，如果將項目全部賣完可以實現(xiàn)20%的利潤，要是存在10%尾房不能順利銷售的話，利潤只能勉強超過10%。在外界大談房價高漲、開發(fā)商暴利的時候，恐怕很少有人會想到開發(fā)企業(yè)風光背后的凄涼。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，從最初的置地、設計、開發(fā)，到完成銷售，平均周期需要23年，有的甚至超過5年。而房地產(chǎn)又是投入資金量很大的產(chǎn)業(yè)，絕大多數(shù)的開發(fā)商根本就無法像工業(yè)企業(yè)一樣，進行連續(xù)不斷的大規(guī)模滾動開發(fā)。因此，看起來很高的銷售利潤率，分攤到每一年，其年均的凈資產(chǎn)收益率卻并不高。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，良莠

27、不齊。盡管有部分房地產(chǎn)公司的開發(fā)項目實現(xiàn)了較高的利潤水平，但是也存在很多房地產(chǎn)公司幾年都沒有項目，勉強支撐，部分開發(fā)企業(yè)甚至出現(xiàn)了虧損。2005年前三季度，滬、深兩市A股上市的開發(fā)企業(yè)就有7家凈利潤為負值。3. 中國富豪紛紛投資房地產(chǎn)業(yè)中國富豪當中有相當大的一部分與房地產(chǎn)開發(fā)有關是房地產(chǎn)“暴利論”又一重要原因。其實，中國富豪投資房地產(chǎn)開發(fā)，除了房地產(chǎn)開發(fā)近幾年處于較高景氣水平、利潤率有所提高外，還與許多其他原因有關：第一，房地產(chǎn)開發(fā)的市場化程度高。隨著住房體制改革和土地公開交易制度的實施，房地產(chǎn)開發(fā)的市場化程度日漸提高，民營、外資企業(yè)在其中所占的市場份額越來越大。同時，在當前中國的經(jīng)濟體制下，很多利潤高的行業(yè)是基本由國有資本壟斷的，如目前利潤率最高的采礦業(yè)，民營資本想進入就較為困難。第二，房地產(chǎn)開發(fā)的技術門檻低、資金要求高。房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作是整合資源，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，并非技術密集型產(chǎn)業(yè)，這一特點正好適合中國富豪進行投資。如果從事其他行業(yè)，如搞生物制藥、搞信息技術等都有較高的技術要求，即使是從事制造業(yè)，技術要求也比房地產(chǎn)開發(fā)要高的多。第三，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品具有保值增值的特點。盡管房地產(chǎn)開發(fā)的風險較高，但對于實力雄厚的中國富豪來說，只要不怕資金鏈