前期物業(yè)管理服務質量標準

1、一曲；Mvizk#前期物業(yè)管理服務質量標準、公共服務1 .服務站工作人員需持證上崗。（管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)證書或崗位證書）。工作人員佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范，使用文明用語。對業(yè)主（使用人）的報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。2 .有完善的值班制度；工作有記錄。3 .設立小區(qū)業(yè)主服務調度中心。（16小時服務電話）。接待小區(qū)業(yè)主報修、咨詢和服務。4 .急修服務30分鐘內到位，12小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解

2、釋，做出限時承諾。小修原則上2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。月艮務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預約、雨天屋漏可不受2日限制）。、房屋、共用設施、設備維護與管理（一）房屋管理JLviZmf"1 .每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況；2 .每半年檢查巡視1次房屋主體結構，發(fā)現(xiàn)質量問題及時向業(yè)主或開發(fā)商報告與建議；根據(jù)業(yè)主或開發(fā)商的委托，組織維修工作；3 .在冬、夏季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；4 .每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通

3、道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；5 .巡檢有記錄；巡檢結束將檢查情況、維修計劃報告業(yè)主或者開發(fā)商。（二）裝修管理1 .將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；2 .對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務協(xié)議；3 .每日巡查裝修施工情況；4 .裝修結束組織驗收；&5 .對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。（三）給排水系統(tǒng)及公共配套設施設備管理1 .給水設施飲用水水箱半年消毒1次；水質每半年化驗1次，保持水箱結構完好。每2個月檢查保養(yǎng)1次水箱人孔、進水管、溢

4、水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風、照明，地面排水暢通，每3個月（結合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房1次；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；每年對水泵機組清潔保養(yǎng)1次；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查；每年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修。各類閥門定期開關，出現(xiàn)故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活；2 .排水設施化糞池每年清理1次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完

5、好，開裂、破損等及時更換，定期檢查；匕viZmf"每月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，排水暢通，無積水；每季度對地下管井清理1次；每半年對地下管井徹底疏通1次清理后達到目視管道內壁無明顯粘附物，水流暢通。3 .弱電系統(tǒng)操作人員受過專業(yè)培訓，持證上崗；工作時認真負責，發(fā)現(xiàn)異常，及時處理；有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；工作、維修、養(yǎng)護有記錄；4 .避雷接地系統(tǒng)每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。5 .電梯運行與管理維修、保養(yǎng)人員持有關行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復審；建

6、立健全電梯管理制度。安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好；在電梯轎廂內明顯位置張貼電梯安全使用許可證，注明：注冊登記及檢驗合格標志、應急報警、投訴電話號碼。與持有關行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)合同，并明確被委托企業(yè)的責任匕viZmf-電梯及其安全設施每周不少于1次，進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試；保持電梯機房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬"呆持電梯機房消防設施完好;電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）

7、正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內容；制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設法解救乘客、排除設備故障；6.道路、停車場及配套設施加強道路維修與養(yǎng)護，保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；停車場、棚、房完好無損；停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。北：M三、清潔、環(huán)衛(wèi)管理1 .共用樓道保潔多層每天打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，1周拖洗1次，每周清潔1次樓梯扶手；小高層每周打掃2次各樓層通道和樓梯臺階，拖洗1次；每周清潔1次樓梯

8、扶手；每45日擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施；每45日樓梯間墻面、頂面除塵1次；每45日擦1次共用門窗玻璃。地面、梯間基本干凈，無垃圾、雜物，污漬，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵；外墻窗玻璃無明顯灰塵。2 .電梯保潔每日清潔2次；每周對電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清洗1次；每季度對電梯門壁打臘上光1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。（裝修期結束后）3 .停車場、共用車庫保潔每2日清掃1次車庫紙屑和垃圾；及時清除地下室進出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，及時擦洗干凈；每2個月打開1次地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板，

9、徹底疏通沖刷1次；每2個月進行1次地下室消殺工作；每季度 擦洗1次門、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設施。地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；無異味、空氣流通；標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵；4 .道路保潔每日清掃2次，循環(huán)保潔，保潔人員往返一周時間不超過1小時，目視道路無垃圾、雜物；地面垃圾滯留時間不超過1小時；5 .標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔標識、宣傳牌每周擦拭1次，雕塑每2個月擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每半月擦拭1次業(yè)主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。6 .綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿1次草地、綠

10、化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時。7 .休閑、娛樂、健身設施保潔每周清潔2次；設施表面基本干凈，目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。8.門衛(wèi)、崗亭、監(jiān)控探頭保潔門衛(wèi)、崗亭臺及其他臺每日清潔1次，內外地面拖洗干凈，擦洗干凈內外門窗玻璃內外墻面每月清潔1次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每2周擦拭1次，探頭外表干凈無灰塵。9 .垃圾桶、果皮箱：每日清運2次；每日抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無

11、明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污，無明顯異味。10 .垃圾收集與處理生活垃圾由業(yè)主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2次；垃圾日產日清；建筑垃圾定點堆放；11 .衛(wèi)生消殺針對滅蚊、蠅、嶂螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃；每季度對小區(qū)公共部位進行1次藥物噴灑，預防病蟲害；藥物滅鼠：每年至少進行3次；四、園林綠化、小品養(yǎng)護與管理1 .草坪成活率在90%以上，生長正常；整塊草地沒有明顯闊葉雜草；基本無病蟲害；草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；綠地整潔，無堆物堆料、侵占等現(xiàn)象；無明顯人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土

12、質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅2 .園林樹木生長長勢較好，樹冠基本完整，沒有死樹和枯枝死杈；缺株在2%以下；綠籬生長造型正常，整形修剪表面平整，修剪及時，有蟲株率在10%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下，介殼蟲危害較早本3 .花壇花卉長勢良好；保持清晰的圖案和適宜的高度；宿根花卉生長基本正常，缺株率在15%以下；定期防治病蟲害，發(fā)生病蟲害及人為損害后能及時防治.4 .人工湖、噴水池人工湖每周清潔2次，岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾；每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次；每2個月對噴水池清潔1次；池底鵝卵石每季度清洗1次；目視池水清澈，水面無雜物、池底無明顯沉淀物、池邊無污跡。五、安全

13、防范、秩序維護管理1 .配備專職秩序維護人員，身體健康，責任心強，工作認真負責；接受安全護衛(wèi)或相關訓練，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力；熟悉小區(qū)環(huán)境，熟悉相關法律法規(guī)，能恰當?shù)奶幚砗蛻獙π^(qū)護衛(wèi)工作；無犯罪記錄；當班時穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。管理處有緊急情況處理預案。24小時專2 .各出入口24小時有人值班看守；小區(qū)監(jiān)控中心人值班。按照要求進行進出車輛管理，謝絕閑雜人員入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導等工作。3 .白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和

14、處理不安北焉viZmf-全隱患；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查4 .緊急事故反應制定緊急事故處理預案；對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能減少破壞和損失程度；5 .其他防范措施設有業(yè)主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；接到報警信號，確認后立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當?shù)木o急處理；涉及人身安全處，設有明顯標志并有防護措施；協(xié)助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；建立空置房屋、設備室巡查、鑰匙管理及登記備案制度。6 .交通、車輛管理有較為完善的車輛管理制度；小區(qū)設置明顯的交通標志；維持交通

15、秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設施等現(xiàn)象及時制止；按照物價部門核發(fā)的收費標準收費；7 .消防健全消防組織，建立消防責任制，有專人負責；定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應種類、數(shù)量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通；制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用；每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、北焉viZmf"齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設備故障時，及時修理或通知廠

16、方處理，保證設備24小時正常運轉；每日填寫工作記錄，建檔備查。六、檔案資料管理檔案資料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時變更登記，賬物相符。七、其他服務1 .專項服務根據(jù)全體業(yè)主的需要、小區(qū)條件及物業(yè)服務企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)服務企業(yè)向全體業(yè)主提供娛樂、健身、商業(yè)、代繳費等屬于公共服務內容之外的服務。專項服務內容、標準、費用等由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達成服務協(xié)議。2 .特約服務物業(yè)服務企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關服務的活動。特約服務內容、標準、費用等由物業(yè)服務企業(yè)和需要特約服務的業(yè)主（使用人）

17、雙方當事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約曲焉vi/mf具體工作標準項目內容標準房屋管理1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和包養(yǎng)記錄齊全必須2、巡杳大樓各房屋，樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡杳記錄，并及時維修養(yǎng)護的頻率標準1次倜3、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修。屬于小修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向電信公司提出報告與建議，根據(jù)電信公司的決定，組織維修。必須設施設備維修1、對設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法由專業(yè)部門負責的除外）必須2'建立公用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、

18、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。必須3、設施設備標志齊全、規(guī)范、責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；必須曲&viZk#養(yǎng)護設施設備運行正常。4、對共用設施設備定期組織巡杳，做好巡杳記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向電信公司提出報告與建議，根據(jù)電信公司的決定，組織維修或者更新改造。必須5'載人電梯每日運行時間16小時1'主出入口執(zhí)勤標準24小時執(zhí)勤4小時立岡2、裙樓出入口執(zhí)勤標準24小時執(zhí)勤協(xié)助維3、商場執(zhí)勤標準24小時執(zhí)勤護公共4、重點區(qū)域、重點部位巡邏密度1次/2小時秩序5、對進出車輛實施管理有序弓1導6、對進出大樓的外來人員實行管理登記7、消防報警系統(tǒng)24小時巡視保1'垃圾桶設置、袋裝化情況每層設置垃圾桶不袋裝潔2、垃圾每日清運次數(shù)1次/日3、合理設置果皮箱/服4、道路、廣場、停車場、綠地清掃情況清掃1次/日曲&viZk#務5、電梯廳、樓道清掃情況清掃1次/日拖洗1次/日6、一層共用大廳清掃情況清掃2次/日拖洗1次/日7、樓梯扶手清掃情況擦洗1次倜8路燈、樓道燈清潔情況清潔2次/周9、室內玻璃清潔情況清