第二章所有權(quán)

1、第一節(jié)第一節(jié) 所有權(quán)概述所有權(quán)概述一、所有權(quán)的概念一、所有權(quán)的概念所有權(quán)所有權(quán) 物之歸屬物之歸屬二、所有權(quán)的特征二、所有權(quán)的特征第二章第二章 所有權(quán)所有權(quán)占有、使用、收益、處分占有、使用、收益、處分此物歸屬于我此物歸屬于我實(shí)現(xiàn)方式實(shí)現(xiàn)方式 物之支配物之支配故我可得故我可得1、自物權(quán)、自物權(quán)2、完全物權(quán)、完全物權(quán)3、原始物權(quán)、原始物權(quán)4、無期限性物權(quán)、無期限性物權(quán)“物之歸屬物之歸屬”所有權(quán)的本質(zhì)所有權(quán)的本質(zhì)“物之支配物之支配”所有權(quán)本質(zhì)的表現(xiàn)所有權(quán)本質(zhì)的表現(xiàn)“萬權(quán)之源萬權(quán)之源”民事權(quán)利的起點(diǎn)民事權(quán)利的起點(diǎn)三、所有權(quán)與所有制三、所有權(quán)與所有制經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上層建筑上層建筑決定決定反作用反作用所有

2、制所有制所有權(quán)所有權(quán)決定決定反作用反作用所有權(quán)不是所有制機(jī)械地反映所有權(quán)不是所有制機(jī)械地反映所有權(quán)對(duì)于所有制的實(shí)現(xiàn)，具有能動(dòng)性所有權(quán)對(duì)于所有制的實(shí)現(xiàn)，具有能動(dòng)性所有制既定，所有權(quán)具有多種所有制的實(shí)現(xiàn)方式所有制既定，所有權(quán)具有多種所有制的實(shí)現(xiàn)方式 第二節(jié)第二節(jié) 所有權(quán)的權(quán)能所有權(quán)的權(quán)能一、概述一、概述（一）所有權(quán)權(quán)能概念（一）所有權(quán)權(quán)能概念所有權(quán)人為實(shí)現(xiàn)物之支配利益，依法可得對(duì)所有物進(jìn)行支配的方式所有權(quán)人為實(shí)現(xiàn)物之支配利益，依法可得對(duì)所有物進(jìn)行支配的方式（二）所有權(quán)與所有權(quán)權(quán)能的關(guān)系（二）所有權(quán)與所有權(quán)權(quán)能的關(guān)系所有權(quán)所有權(quán) 物之歸屬物之歸屬占有、使用、收益、處分占有、使用、收益、處分此物歸屬于

3、我此物歸屬于我實(shí)現(xiàn)方式實(shí)現(xiàn)方式 物之支配物之支配故我可得故我可得權(quán)能權(quán)能包括包括二、所有權(quán)的權(quán)能二、所有權(quán)的權(quán)能（一）占有權(quán)能（一）占有權(quán)能1、所有權(quán)人、所有權(quán)人有權(quán)有權(quán)占有所有物占有所有物2、所有權(quán)人、所有權(quán)人有權(quán)許可他人有權(quán)許可他人占有所有物占有所有物（二）使用權(quán)能（二）使用權(quán)能1、所有權(quán)人、所有權(quán)人有權(quán)有權(quán)使用所有物使用所有物2、所有權(quán)人、所有權(quán)人有權(quán)許可他人有權(quán)許可他人使用所有物使用所有物（三）收益權(quán)能（三）收益權(quán)能1、所有權(quán)人、所有權(quán)人有權(quán)有權(quán)就所有物進(jìn)行收益就所有物進(jìn)行收益2、所有權(quán)人、所有權(quán)人有權(quán)許可他人有權(quán)許可他人就所有物進(jìn)行收益就所有物進(jìn)行收益（四）處分權(quán)能（四）處分權(quán)能法律

4、處分法律處分改變物的權(quán)利命運(yùn)改變物的權(quán)利命運(yùn)事實(shí)處分事實(shí)處分改變物的事實(shí)命運(yùn)改變物的事實(shí)命運(yùn)以以“法律行為法律行為”以以“事實(shí)行為事實(shí)行為”1、所有權(quán)人有權(quán)處分所有物、所有權(quán)人有權(quán)處分所有物2、所有權(quán)人的處分權(quán)能原則上不得讓與他人、所有權(quán)人的處分權(quán)能原則上不得讓與他人三、所有權(quán)權(quán)能的三、所有權(quán)權(quán)能的“彈力性彈力性”F（一）所有權(quán)可以與其權(quán)能相分離（一）所有權(quán)可以與其權(quán)能相分離（二）分立的發(fā)生，是由于他人在所有物上的權(quán)利（二）分立的發(fā)生，是由于他人在所有物上的權(quán)利（三）分立的結(jié)果：（三）分立的結(jié)果：1 1、他人可得支配所有物、他人可得支配所有物2 2、所有權(quán)人的所有權(quán)不會(huì)發(fā)生改變、所有權(quán)人的所有

5、權(quán)不會(huì)發(fā)生改變（四）一旦導(dǎo)致權(quán)能分離的原因消除，所有權(quán)的權(quán)能自動(dòng)回歸于（四）一旦導(dǎo)致權(quán)能分離的原因消除，所有權(quán)的權(quán)能自動(dòng)回歸于所有權(quán)之上所有權(quán)之上“彈力性彈力性” 第三節(jié)第三節(jié) 所有權(quán)的取得所有權(quán)的取得一、所有權(quán)的取得方式一、所有權(quán)的取得方式原始取得：原始取得：不以物上所有權(quán)人的意思而取得所有權(quán)不以物上所有權(quán)人的意思而取得所有權(quán)繼受取得：繼受取得：以物上所有權(quán)人的所有權(quán)及其意思而取得所有權(quán)以物上所有權(quán)人的所有權(quán)及其意思而取得所有權(quán)前手前手 取得人取得人轉(zhuǎn)讓、繼承轉(zhuǎn)讓、繼承前手前手 取得人取得人法律法律二、所有權(quán)的原始取得二、所有權(quán)的原始取得（一）善意取得（一）善意取得 1 1、概念、概念 動(dòng)產(chǎn)

6、的占有人或者不動(dòng)產(chǎn)的登記人無權(quán)處分相應(yīng)的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的占有人或者不動(dòng)產(chǎn)的登記人無權(quán)處分相應(yīng)的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)予第三人，該第三人是善意時(shí)，可以取得相關(guān)的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)予第三人，該第三人是善意時(shí)，可以取得相關(guān)的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)。產(chǎn)上的物權(quán)。2 2、對(duì)象：、對(duì)象：物權(quán)物權(quán)（1 1）所有權(quán)、他物權(quán)）所有權(quán)、他物權(quán)（2 2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)甲甲乙乙 出租出租動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)丙丙A出賣出賣出質(zhì)出質(zhì)善意取得所有權(quán)善意取得所有權(quán)善意取得質(zhì)權(quán)善意取得質(zhì)權(quán)甲甲乙乙 不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)登記登記丙丙出賣出賣抵押抵押善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)3

7、3、法定條件、法定條件（1 1）處分人：）處分人：A A、無權(quán)處分無權(quán)處分；B B、權(quán)利外觀權(quán)利外觀占有動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物；占有動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物；或是不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物的登記人或是不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物的登記人（2 2）第三人：）第三人：A A、不知不知無權(quán)處分的事實(shí)；無權(quán)處分的事實(shí)；B B、相信相信處分人有權(quán)處分處分人有權(quán)處分（3 3）處分人與第三人之間的合同：）處分人與第三人之間的合同：A A、等價(jià)有償?shù)葍r(jià)有償；B B、除過、除過“無權(quán)無權(quán)處分處分”外，外，沒有其他違法性沒有其他違法性（4 4）處分人向第三人）處分人向第三人交付交付，或者，或者登記登記：A A、“取得取得”的時(shí)間點(diǎn)；的時(shí)間點(diǎn)；B B、 “善意善意”的時(shí)

8、間點(diǎn)；的時(shí)間點(diǎn)； 所有權(quán)人所有權(quán)人 處分人處分人 第三人第三人n無權(quán)處分無權(quán)處分n權(quán)利外觀權(quán)利外觀不知不知相信相信n等價(jià)有償?shù)葍r(jià)有償n無違法事項(xiàng)無違法事項(xiàng)合同合同交付、登記交付、登記4 4、遺失物的善意取得問題、遺失物的善意取得問題（1 1）前提問題：）前提問題： 遺失人遺失人拾得人拾得人受讓人受讓人A A、動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)B B、能否善意取得，系就遺失物的、能否善意取得，系就遺失物的“受讓人受讓人”而言而言C C、符合善意取得的一般條件、符合善意取得的一般條件特殊性：遺失物特殊性：遺失物（2 2）規(guī)則）規(guī)則A A、“非自愿脫離物非自愿脫離物”B B、主觀標(biāo)準(zhǔn)，主觀標(biāo)準(zhǔn)，2 2年內(nèi)，從第三人處，索回遺

9、失物年內(nèi)，從第三人處，索回遺失物C C、原則上，無償取回、原則上，無償取回D D、第三人自、第三人自拍賣拍賣、有經(jīng)營(yíng)資格有經(jīng)營(yíng)資格的出賣人處取得，所有人返還價(jià)金的出賣人處取得，所有人返還價(jià)金后，可以取回后，可以取回 說明：盜贓物的善意取得問題說明：盜贓物的善意取得問題5 5、善意取得的法律后果、善意取得的法律后果所有權(quán)人所有權(quán)人處分人處分人第三人第三人（1 1）所有權(quán)人）所有權(quán)人處分人：違約、侵權(quán)、不當(dāng)?shù)美?jìng)合處分人：違約、侵權(quán)、不當(dāng)?shù)美?jìng)合（2 2）所有權(quán)人）所有權(quán)人第三人：第三人：A A、善意取得、善意取得所有權(quán)所有權(quán)： 善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受善意受讓人取得

10、動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。 甲甲乙乙B B、善意取得、善意取得他物權(quán)他物權(quán)： 原所有權(quán)不消滅，他物權(quán)附著于所有權(quán)之上。原所有權(quán)不消滅，他物權(quán)附著于所有權(quán)之上。出質(zhì)出質(zhì)丙丙維修維修丁丁（善意取得：質(zhì)權(quán)）（善意取得：質(zhì)權(quán)）出質(zhì)出質(zhì)返還返還出賣出賣戊戊（善意取得：所有權(quán)）（善意取得：所有權(quán)）（所有權(quán)）（所有權(quán)） （質(zhì)權(quán)）（質(zhì)權(quán)）（二）生產(chǎn)（二）生產(chǎn)原料勞動(dòng)新物的取得原料勞動(dòng)新物的取得同屬一人同屬一人（三）取得孳息（三）取得孳息孳息：孳息：原物原物產(chǎn)生的產(chǎn)生的新物新物天然孳息：基于客觀規(guī)律天然孳息：基于客

11、觀規(guī)律法定孳息：基于法律關(guān)系法定孳息：基于法律關(guān)系“兩個(gè)物兩個(gè)物”孳息的歸屬：孳息的歸屬：（1 1）原則上，原則上，孳息歸原物所有權(quán)人所有孳息歸原物所有權(quán)人所有（2 2）例外：例外：法律另有規(guī)定，或者當(dāng)事人另有約定法律另有規(guī)定，或者當(dāng)事人另有約定（3 3）法律另有規(guī)定的主要情形）法律另有規(guī)定的主要情形A A、同一物上，既有所有權(quán)人，又有用益物權(quán)人時(shí)，孳息歸相應(yīng)的、同一物上，既有所有權(quán)人，又有用益物權(quán)人時(shí)，孳息歸相應(yīng)的用益物權(quán)人。用益物權(quán)人。B B、買賣合同中，孳息的收取權(quán)，隨買賣標(biāo)的占有的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移、買賣合同中，孳息的收取權(quán)，隨買賣標(biāo)的占有的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移C C、婚前個(gè)人投資所得的收益，于婚后取得

12、的，孳息歸夫妻雙方所、婚前個(gè)人投資所得的收益，于婚后取得的，孳息歸夫妻雙方所有有（四）拾得遺失物（四）拾得遺失物（動(dòng)產(chǎn)、漂流物、失散動(dòng)物）（動(dòng)產(chǎn)、漂流物、失散動(dòng)物）1 1、妥善保管、妥善保管故意、重大過失，賠償責(zé)任故意、重大過失，賠償責(zé)任2 2、及時(shí)、及時(shí)”返還返還（1 1）可以要求支付）可以要求支付費(fèi)用費(fèi)用（2 2）不能要求支付）不能要求支付報(bào)酬報(bào)酬除非：除非：懸賞廣告懸賞廣告3 3、 “ “及時(shí)及時(shí)”上繳國家機(jī)關(guān)上繳國家機(jī)關(guān)國家機(jī)關(guān)處理程序國家機(jī)關(guān)處理程序 ：（1 1）及時(shí)公告）及時(shí)公告（2 2）公告之日起，）公告之日起，6 6個(gè)月個(gè)月無人認(rèn)領(lǐng)，無人認(rèn)領(lǐng)，收歸國有收歸國有4 4、侵占遺失物

13、、侵占遺失物沒有返還意思沒有返還意思（1 1）不得要求遺失人）不得要求遺失人返還費(fèi)用返還費(fèi)用（2 2）不得請(qǐng)求履行懸賞廣告的）不得請(qǐng)求履行懸賞廣告的賞金支付義務(wù)賞金支付義務(wù)（五）先占（五）先占1 1、概念：最先占有無主動(dòng)產(chǎn)的人，取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、概念：最先占有無主動(dòng)產(chǎn)的人，取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)2 2、無主物的界定、無主物的界定（1 1）空間場(chǎng)所）空間場(chǎng)所（2 2）拋棄（拋棄意思）拋棄（拋棄意思拋棄行為：脫離占有）拋棄行為：脫離占有）3 3、占有的界定、占有的界定（1 1）占有事實(shí)）占有事實(shí)（2 2）占有意思）占有意思（六）添附（六）添附1 1、概念：、概念：不同人的財(cái)產(chǎn)或者勞務(wù)結(jié)合為新物的事實(shí)

14、，分為不同人的財(cái)產(chǎn)或者勞務(wù)結(jié)合為新物的事實(shí)，分為附合附合、混合混合與與加工加工2 2、附合：、附合：（1 1）概念：）概念：不同所有人所有之物因不同所有人所有之物因物理上之力物理上之力結(jié)合在一起的事實(shí)結(jié)合在一起的事實(shí)（2 2）附合的處理：）附合的處理：無約定，能拆除的，予以拆除；不能拆除，折無約定，能拆除的，予以拆除；不能拆除，折價(jià)歸價(jià)歸“所有權(quán)人所有權(quán)人”；造成損失，應(yīng)予賠償。；造成損失，應(yīng)予賠償。（3 3）“所有權(quán)人所有權(quán)人”的確定：的確定：n不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)：地權(quán)人不動(dòng)產(chǎn)：地權(quán)人n不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人產(chǎn)：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人n動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn)動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)：產(chǎn)：（事件、經(jīng)同意但未約定處理）：

15、價(jià)值較高；主物（事件、經(jīng)同意但未約定處理）：價(jià)值較高；主物（未經(jīng)同意，擅自附合）：歸對(duì)方（未經(jīng)同意，擅自附合）：歸對(duì)方3 3、混合、混合（1 1）概念：）概念：不同所有人所有之物混雜在一起，而不不同所有人所有之物混雜在一起，而不能區(qū)分識(shí)別能區(qū)分識(shí)別，或者雖可以識(shí)別區(qū)分，但是花費(fèi)過大的事實(shí)?；蛘唠m可以識(shí)別區(qū)分，但是花費(fèi)過大的事實(shí)。（2 2）處理：）處理：比照比照“動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)”之間的附合之間的附合4 4、加工、加工（1 1）概念：）概念：將他人所有的原材料加工為新物將他人所有的原材料加工為新物（2 2）處理）處理n原則上，歸原材料一方原則上，歸原材料一方n例外：加工價(jià)值遠(yuǎn)高于原材料的價(jià)值例外：加工價(jià)

16、值遠(yuǎn)高于原材料的價(jià)值（七）時(shí)效取得（七）時(shí)效取得 善意、和平、公開善意、和平、公開占有他人財(cái)產(chǎn)達(dá)法定期間，即可取得該物的占有他人財(cái)產(chǎn)達(dá)法定期間，即可取得該物的所有權(quán)所有權(quán)（八）國家的公法強(qiáng)制取得（八）國家的公法強(qiáng)制取得（稅收、罰沒、征收）（稅收、罰沒、征收）第四節(jié)第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)一、土地所有權(quán)一、土地所有權(quán)（一）土地所有權(quán)的客體范圍（一）土地所有權(quán)的客體范圍1 1、平面范圍、平面范圍土地土地“四至四至”2 2、縱向范圍、縱向范圍（1 1）傳統(tǒng)民法）傳統(tǒng)民法“下至地心，上至蒼穹下至地心，上至蒼穹”（2 2）現(xiàn)代民法）現(xiàn)代民法限制限制：A A、所有權(quán)人支配能力的范圍、所有權(quán)人支配能

17、力的范圍B B、法律強(qiáng)制性規(guī)范的限制、法律強(qiáng)制性規(guī)范的限制（二）國家土地所有權(quán)的客體（二）國家土地所有權(quán)的客體1 1、城市市區(qū)土地、城市市區(qū)土地“市區(qū)市區(qū)”的時(shí)間性的時(shí)間性2 2、法律確認(rèn)由國家所有的農(nóng)村土地、法律確認(rèn)由國家所有的農(nóng)村土地3 3、法律確認(rèn)由國家所有的水流、森林、山嶺、草地、灘涂等土地、法律確認(rèn)由國家所有的水流、森林、山嶺、草地、灘涂等土地4 4、國家因征用而取得所有權(quán)的土地、國家因征用而取得所有權(quán)的土地（三）集體土地所有權(quán)（三）集體土地所有權(quán)1 1、集體的概念與類型、集體的概念與類型（1 1）概念：）概念：公有化改造公有化改造的結(jié)果的結(jié)果（2 2）類型：城鎮(zhèn)集體、農(nóng)村集體）類型

18、：城鎮(zhèn)集體、農(nóng)村集體2 2、集體土地所有權(quán)的范圍、集體土地所有權(quán)的范圍（1 1）耕地）耕地（2 2）農(nóng)村公共建設(shè)用地與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地）農(nóng)村公共建設(shè)用地與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地（3 3）法律確認(rèn)由集體所有的森林、山嶺、草地、灘涂等土地）法律確認(rèn)由集體所有的森林、山嶺、草地、灘涂等土地（4 4）集體成員使用的自留山、自留地及宅基地）集體成員使用的自留山、自留地及宅基地二、房屋所有權(quán)二、房屋所有權(quán)（一）房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)的關(guān)系（一）房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)的關(guān)系1 1、房與地，兩個(gè)物、房與地，兩個(gè)物2 2、房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)的關(guān)系、房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)的關(guān)系（1 1）統(tǒng)一于一人）統(tǒng)一于一人（2 2）分立

19、于兩人）分立于兩人n有在他人土地上建筑房屋的權(quán)利有在他人土地上建筑房屋的權(quán)利取得房屋所有權(quán)取得房屋所有權(quán)n沒有在他人土地上建筑房屋的權(quán)利沒有在他人土地上建筑房屋的權(quán)利附合附合房權(quán)歸地權(quán)人房權(quán)歸地權(quán)人3 3、“房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)”與與“地權(quán)地權(quán)”的統(tǒng)一的統(tǒng)一 （1 1）房屋所有權(quán)人土地）房屋所有權(quán)人土地所有權(quán)人所有權(quán)人（2 2）房屋所有權(quán)人土地）房屋所有權(quán)人土地他物權(quán)人（使用權(quán)人）他物權(quán)人（使用權(quán)人）4 4、“房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)” ” 與與 “ “地權(quán)地權(quán)” ” 相統(tǒng)一的表現(xiàn)相統(tǒng)一的表現(xiàn)（1 1）靜態(tài)：）靜態(tài)：取得房屋所有權(quán)，以享有取得房屋所有權(quán)，以享有“地權(quán)地權(quán)”為前提為前提注意：注意：建

20、設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外但有相反證據(jù)證明的除外。【物權(quán)法【物權(quán)法142142】未構(gòu)成侵占時(shí)，出資者取得房屋所有權(quán)。未構(gòu)成侵占時(shí)，出資者取得房屋所有權(quán)。（2 2）動(dòng)態(tài)：）動(dòng)態(tài)：房屋出賣、抵押，地權(quán)隨之出賣、抵押房屋出賣、抵押，地權(quán)隨之出賣、抵押注意：注意：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押不屬于抵押財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)

21、時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償無權(quán)優(yōu)先受償?！疚餀?quán)法【物權(quán)法200200】（二）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（二）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)1 1、概述、概述（1 1）概念：）概念：多名業(yè)主所享有的建筑物多名業(yè)主所享有的建筑物專有部分的專有權(quán)專有部分的專有權(quán)、共同部共同部分的共有權(quán)分的共有權(quán)以及以及共同管理權(quán)共同管理權(quán)。（2 2）特征：）特征：n業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體具有復(fù)合性。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體具有復(fù)合性。n業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容具有復(fù)合性。業(yè)主

22、的建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容具有復(fù)合性。n業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一項(xiàng)以業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一項(xiàng)以“專有部分的所有權(quán)專有部分的所有權(quán)”為核心為核心的權(quán)利。的權(quán)利。n業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)具有不可分割性。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)具有不可分割性。（3 3）業(yè)主的范圍：）業(yè)主的范圍：n所有權(quán)人所有權(quán)人n取得合法占有的買受人取得合法占有的買受人2 2、專有部分、專有部分單獨(dú)所有權(quán)單獨(dú)所有權(quán)（1 1）專有部分的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)）專有部分的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)n能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體n關(guān)于關(guān)于露臺(tái)露臺(tái)：規(guī)劃上專屬于特定房屋，且銷售時(shí)已經(jīng)列入該特定房：規(guī)劃上專屬于特定房屋，且銷售時(shí)已

23、經(jīng)列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)，為專有部分屋買賣合同中的露臺(tái)，為專有部分（2 2）住宅用房改為經(jīng)營(yíng)用房的條件）住宅用房改為經(jīng)營(yíng)用房的條件第一，遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外；第一，遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外；第二，經(jīng)第二，經(jīng)“利害關(guān)系的業(yè)主利害關(guān)系的業(yè)主”同意同意“利害關(guān)系的業(yè)主利害關(guān)系的業(yè)主”： n本棟建筑物內(nèi)的所有其他業(yè)主本棟建筑物內(nèi)的所有其他業(yè)主n本棟建筑物之外、應(yīng)證明本棟建筑物之外、應(yīng)證明“受到受到”或者或者“可能受到可能受到”不利影響的不利影響的其他業(yè)主其他業(yè)主n一票否決一票否決3 3、共同部分、共同部分業(yè)主共有業(yè)主共有（1 1）共同部分的界定）共同部分的界定n樓宇樓宇：外殼、通道

24、、設(shè)施：外殼、通道、設(shè)施n小區(qū)小區(qū)：道路、綠地、設(shè)施：道路、綠地、設(shè)施（2 2）費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配：）費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配：有約定的，按照約定；沒有約定或者有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。注意：不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)注意：不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)（3 3）合理使用：）合理使用：業(yè)主基于對(duì)專有部分使用的合理需要，無償利用業(yè)主基于對(duì)專有部分使用的合理需要，無償利用屋頂屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違

25、反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。（4 4）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路：屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的：屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。除外。（5 5）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地：屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或：屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。者明示屬于個(gè)人的除外。（6 6）車位、車庫）車位、車庫n占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。主共有。n規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事

26、人通過出售、附規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。贈(zèng)或者出租等方式約定。n規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)“首先滿足業(yè)主的需要首先滿足業(yè)主的需要”注意：注意： 建設(shè)單位按照建設(shè)單位按照“配置比例配置比例”（車位車庫數(shù)房屋套數(shù)）（車位車庫數(shù)房屋套數(shù)）將將車位、車庫處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合車位、車庫處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要要”的規(guī)定。的規(guī)定。4 4、共同管理權(quán)、共同管理權(quán)（1 1）設(shè)立）設(shè)立“業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)”，選舉，選舉“業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)”n業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，

27、對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。 n業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。主觀標(biāo)準(zhǔn)，主觀標(biāo)準(zhǔn)，1 1年年（2 2） 業(yè)主共同決定事項(xiàng)業(yè)主共同決定事項(xiàng)A A、特別表決事項(xiàng)：、特別表決事項(xiàng)：n籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； n改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； l表決通過比例：表決通過比例：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分

28、之二三分之二以上的以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二三分之二以上的業(yè)主同意以上的業(yè)主同意。（面積。（面積2/32/3；人數(shù)；人數(shù)2/32/3）B B、一般表決事項(xiàng)、一般表決事項(xiàng)n制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； n制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； n選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； n選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。l表決通過比例：表決通過比例：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)過半數(shù)的業(yè)主且的業(yè)主且

29、占總?cè)藬?shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的業(yè)主同意。（面積。（面積1/21/2；人數(shù)；人數(shù)1/21/2）（3 3）人數(shù)與面積的算法）人數(shù)與面積的算法n專有部分面積的確定：專有部分面積的確定：不動(dòng)產(chǎn)登記面積計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)登記面積計(jì)算（未登記）測(cè)繪（未登記）測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積（未實(shí)測(cè)）房屋買賣合同記載的面積（未實(shí)測(cè)）房屋買賣合同記載的面積 n業(yè)主人數(shù)：業(yè)主人數(shù)：一專有部分一人一專有部分一人同一買受人擁有一個(gè)以上專有部同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人算分的，按一人算尚未出售、尚未交付的部分，按一人算尚未出售、尚未交付的部分，按一人算 （三）相鄰關(guān)系（三）相鄰關(guān)系1 1、概念、概念 不動(dòng)產(chǎn)

30、相互比鄰的各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)相互比鄰的各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間應(yīng)依法給予對(duì)方方便或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。依法給予對(duì)方方便或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2 2、特征、特征（1 1）不動(dòng)產(chǎn)相鄰）不動(dòng)產(chǎn)相鄰（2 2）法定關(guān)系）法定關(guān)系不需要協(xié)商不需要協(xié)商（3 3）主體：可為）主體：可為所有權(quán)所有權(quán)人，也可為人，也可為使用權(quán)使用權(quán)人人（4 4）內(nèi)容：相鄰權(quán)與相鄰義務(wù)）內(nèi)容：相鄰權(quán)與相鄰義務(wù)支配權(quán)的支配權(quán)的適度擴(kuò)張適度擴(kuò)張與與適度限制適度限制n適度：適度：基本需要基本需要n本質(zhì)：本質(zhì)：沒有沒有“他物權(quán)他物權(quán)”概念概念（5 5）客體：涉鄰利益）客體：涉鄰

31、利益非權(quán)屬之爭(zhēng)非權(quán)屬之爭(zhēng)3 3、處理原則、處理原則有利生產(chǎn)，方便生活。團(tuán)結(jié)互助，公平合理有利生產(chǎn)，方便生活。團(tuán)結(jié)互助，公平合理4 4、相鄰關(guān)系的種類、相鄰關(guān)系的種類（1 1）鄰地利用關(guān)系（土地通行；建造、修繕建筑物及鋪設(shè)管線）鄰地利用關(guān)系（土地通行；建造、修繕建筑物及鋪設(shè)管線）A A、未經(jīng)同意，可以利用、未經(jīng)同意，可以利用B B、選擇影響最小的方式、選擇影響最小的方式C C、造成損害，承擔(dān)賠償責(zé)任、造成損害，承擔(dān)賠償責(zé)任（2 2）鄰地用水、排水關(guān)系）鄰地用水、排水關(guān)系A(chǔ) A、鄰地、鄰地用水用水關(guān)系：由近及遠(yuǎn)，由高到低關(guān)系：由近及遠(yuǎn)，由高到低截堵水流：排除妨害截堵水流：排除妨害B B、鄰地、鄰地

32、排水排水關(guān)系：關(guān)系：l自然水流：自然水流：鄰人有鄰人有承水承水義務(wù)義務(wù)l人工水流：人工水流：鄰人只鄰人只有過有過水義務(wù)水義務(wù)鄰檐滴水，排除妨害鄰檐滴水，排除妨害（3 3）相鄰現(xiàn)狀維持關(guān)系（建筑物通行、鄰墻共用）相鄰現(xiàn)狀維持關(guān)系（建筑物通行、鄰墻共用）l除非有更為合理的選擇，現(xiàn)狀不得擅自改變除非有更為合理的選擇，現(xiàn)狀不得擅自改變（4 4）相鄰環(huán)保、防險(xiǎn)關(guān)系）相鄰環(huán)保、防險(xiǎn)關(guān)系排除妨害、消除危險(xiǎn)排除妨害、消除危險(xiǎn)第五節(jié)第五節(jié) 共有共有一、概述一、概述（一）共有與共有關(guān)系（一）共有與共有關(guān)系1 1、共有：一個(gè)、共有：一個(gè)所有權(quán)所有權(quán)由兩個(gè)或者兩個(gè)以上的民事主體所享有由兩個(gè)或者兩個(gè)以上的民事主體所享有

33、n“分權(quán)不分物分權(quán)不分物”仍為仍為“一物一權(quán)一物一權(quán)”2 2、共有關(guān)系：、共有關(guān)系：（1 1）內(nèi)部關(guān)系）內(nèi)部關(guān)系各個(gè)共有人如何分享所有權(quán)各個(gè)共有人如何分享所有權(quán)（2 2）外部關(guān)系）外部關(guān)系各個(gè)共有人的共有權(quán)，對(duì)外為統(tǒng)一的所有權(quán)各個(gè)共有人的共有權(quán)，對(duì)外為統(tǒng)一的所有權(quán)（二）共有的特征（二）共有的特征1 1、每個(gè)共有人均有權(quán)支配共有物的全部、每個(gè)共有人均有權(quán)支配共有物的全部2 2、每個(gè)共有人均得以相同的權(quán)能支配共有物、每個(gè)共有人均得以相同的權(quán)能支配共有物3 3、每個(gè)共有人的共同意思構(gòu)成了共有物支配的基礎(chǔ)、每個(gè)共有人的共同意思構(gòu)成了共有物支配的基礎(chǔ)物物所有權(quán)所有權(quán)甲、乙、丙甲、乙、丙（三）共有與相關(guān)概

34、念的比較（三）共有與相關(guān)概念的比較1 1、共有與公有、共有與公有n公有公有所有制的法律表現(xiàn)；單一所有權(quán)所有制的法律表現(xiàn)；單一所有權(quán)n共有共有與所有制無關(guān)；共同所有權(quán)與所有制無關(guān)；共同所有權(quán)2 2、共有與總有、共有與總有n總有總有團(tuán)體與成員分享所有權(quán)的權(quán)能；權(quán)能之團(tuán)體與成員分享所有權(quán)的權(quán)能；權(quán)能之橫向（質(zhì)的）橫向（質(zhì)的）分分割割“總有總有”起源：日耳曼馬爾克公社土地制度起源：日耳曼馬爾克公社土地制度l公社：上級(jí)所有權(quán)公社：上級(jí)所有權(quán)管理、處分管理、處分l家庭：下級(jí)所有權(quán)家庭：下級(jí)所有權(quán)占有、使用、收益占有、使用、收益n共有共有各個(gè)共有人分享所有權(quán)；權(quán)能之各個(gè)共有人分享所有權(quán)；權(quán)能之縱向（量的）縱向（量的）分割分割占有占有使用使用收益收益處分處分占有占有使用使用收益收益處分處分甲甲乙乙甲甲 乙乙3 3、共有與區(qū)分所有、共有與區(qū)分所有共有共有各個(gè)共有人分享的所有權(quán)，及于共有物的全部各個(gè)共有人分享的所有權(quán)，及于共有物的全部區(qū)分所有：區(qū)分所有：n對(duì)于共同部分，適用共有；對(duì)于共同部分，適用共有；n專有不分，不適用之專有不分，不適用之單獨(dú)所有權(quán)單獨(dú)所有權(quán)二、按份共有二、按份共有（一）概念（一）概念 兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人，按照確定的份額，分享一物所有權(quán)兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人，按照確定的份額，分享