邊城巴卡拉酒店啟動(dòng)論證報(bào)告

1、邊城巴卡拉酒店啟動(dòng)論證報(bào)告目 錄酒店基本信息酒店基本信息一、酒店定位酒店定位二、邊城品牌屬性邊城品牌屬性三、酒店啟動(dòng)酒店啟動(dòng)SWOT分析分析四、酒店啟動(dòng)策略分析酒店啟動(dòng)策略分析五、財(cái)務(wù)狀況分析財(cái)務(wù)狀況分析六、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施七、總結(jié)總結(jié)八、酒店基本信息酒店基本信息酒店基本信息酒店基本信息建筑面積：30591平米酒店形象：星級(jí)酒店酒店理念：低調(diào)的奢華項(xiàng)目單位數(shù)值酒店建筑面積30591其中地上建筑面積23940地下建筑面積6651酒店占地面積50397酒店用地面積9388酒店棟數(shù)棟2總停車(chē)位輛53酒店經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：酒店定位酒店定位巴卡拉酒店風(fēng)格定位巴卡拉酒店風(fēng)格定位鄉(xiāng)村法式鄉(xiāng)村

2、法式酒店由“全球奢華酒店之王”BDS擔(dān)綱設(shè)計(jì)酒店功能定位酒店功能定位喜達(dá)屋五星級(jí)巴卡拉酒店擁有游泳館、美容中心、影劇院、圖書(shū)館、兒童娛樂(lè)場(chǎng)所、雪茄吧、酒吧、西餐廳、中餐廳、健身室、2000Spa樓、108間客房（其中總統(tǒng)套房1間）。酒店功能定位酒店功能定位地下室地下室地下室設(shè)有：SPA、KTV、健身房、棋牌室酒店功能定位酒店功能定位首層首層首層設(shè)有：影院、零售店、美容中心、兒童娛樂(lè)室、圖書(shū)館、游泳館、雪茄吧、西餐廳、中餐廳酒店功能定位酒店功能定位二層二層二層設(shè)有：客房、會(huì)議室、宴會(huì)廳、酒吧酒店功能定位酒店功能定位三層三層三層設(shè)有：客房、會(huì)議、宴會(huì)酒店功能定位酒店功能定位四層四層四層設(shè)有：客房、

3、會(huì)議、宴會(huì)酒店功能定位酒店功能定位五層五層五層設(shè)有：總統(tǒng)套房、客房、酒廊、空中休息室綜合看來(lái)，酒店的各項(xiàng)功能可以滿足主力休閑綜合看來(lái)，酒店的各項(xiàng)功能可以滿足主力休閑度假人群的大部分需求，也能滿足商務(wù)會(huì)議人度假人群的大部分需求，也能滿足商務(wù)會(huì)議人群的需求，并能為生活居住提供滿意的環(huán)境及群的需求，并能為生活居住提供滿意的環(huán)境及配套服務(wù)配套服務(wù)功能功能配套設(shè)施配套設(shè)施巴巴卡卡拉拉酒酒店店休閑休閑度假度假休息客房、室外休憩場(chǎng)所、空中休息室療養(yǎng)SPA、美容院運(yùn)動(dòng)高爾夫練習(xí)場(chǎng)、游艇俱樂(lè)部、健身房、臺(tái)球、壁球、乒乓球、垂釣等生活零售店、美食餐廳、酒吧、室內(nèi)兒童游樂(lè)場(chǎng)、雪茄吧、圖書(shū)館、影院、網(wǎng)吧等商務(wù)商務(wù)會(huì)議

4、會(huì)議商務(wù)會(huì)議各種規(guī)模和檔次的會(huì)議室、接待室商務(wù)活動(dòng)室外團(tuán)隊(duì)活動(dòng)空間、小型節(jié)目廳、商務(wù)人群的康體娛樂(lè)、商務(wù)中心商務(wù)配套宴會(huì)廳、餐廳邊邊城城社社區(qū)區(qū)社區(qū)社區(qū)生活生活別墅不同類(lèi)型的別墅社區(qū)配套藝景軒、湖濱酒店、侖山漁莊、瓦倫達(dá)咖啡館生活社區(qū)湖東20畝商業(yè)銷(xiāo)售方式定位銷(xiāo)售方式定位自持物業(yè)自持物業(yè)巴卡拉酒店承擔(dān)排頭兵的重要戰(zhàn)略職責(zé)，不管從土地升值、其他物業(yè)價(jià)值提升，還是從融資角度，巴卡拉酒店的運(yùn)作成功與否都會(huì)對(duì)整體項(xiàng)目產(chǎn)生重要影響。巴卡拉酒店積淀形成的良性資產(chǎn)對(duì)未來(lái)邊城的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型具有重要戰(zhàn)略價(jià)值。邊城品牌屬性邊城品牌屬性邊城品牌屬性邊城品牌屬性中國(guó)邊城以稀缺性的山水資源、國(guó)際化的規(guī)劃、建設(shè)和服務(wù)團(tuán)隊(duì)贏得

5、市場(chǎng)及高端別墅消費(fèi)群體的青睞?！斑叧恰币殉蔀槟暇┑貐^(qū)度假地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)品牌，未來(lái)的中國(guó)邊城將會(huì)成為集休閑、度假、美食、娛樂(lè)、康體療養(yǎng)、文化交流及商貿(mào)洽談?dòng)谝惑w華東乃至全國(guó)首屈一指的休閑度假勝地。巴卡拉將成為邊城休閑度假的品牌核心支撐力！巴卡拉將成為邊城休閑度假的品牌核心支撐力！酒店啟動(dòng)酒店啟動(dòng)SWOTSWOT分析分析酒店啟動(dòng)酒店啟動(dòng)SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)優(yōu)先啟動(dòng)酒店，向目標(biāo)客戶描述未來(lái)的生活方式，促進(jìn)別墅銷(xiāo)售。巴卡拉酒店的啟動(dòng)，對(duì)邊城品牌的塑造將起著重要的作用。有利于整合邊城的山水資源，突出項(xiàng)目本身的休閑度假優(yōu)勢(shì)。酒店設(shè)置在B、C島中間，利用灣區(qū)規(guī)劃酒店突出了其奢侈性和尊貴性。該奢侈級(jí)的

6、皇室御用酒店對(duì)邊城業(yè)主身份的確立，將移植進(jìn)邊城的品牌基因中，并將直接有利促進(jìn)銷(xiāo)量和拉升房?jī)r(jià)。酒店啟動(dòng)酒店啟動(dòng)SWOTSWOT分析分析劣勢(shì)劣勢(shì)所在區(qū)域周邊公共配套條件十分缺乏，還需要比較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)完善，通過(guò)項(xiàng)目自身的配套開(kāi)發(fā)短時(shí)間內(nèi)無(wú)法接近市區(qū)的各種配套條件。句容地區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)情況決定了當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平相對(duì)偏低，因此酒店如果要爭(zhēng)取本地客源市場(chǎng)，需有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。目前本案所在區(qū)域人氣不足，未形成成熟度假區(qū)概念。針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，酒店需要通過(guò)政府支持、加大營(yíng)銷(xiāo)力度、加強(qiáng)與網(wǎng)絡(luò)伙伴的合作、提供差異化服務(wù)產(chǎn)品等多種方式來(lái)進(jìn)行應(yīng)對(duì)。酒店啟動(dòng)酒店啟動(dòng)SWOTSWOT分析分析機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)1 1邊城以“休閑度假”為

7、中心，在配套中繼續(xù)完善這一定位，項(xiàng)目規(guī)劃中采用高爾夫、度假酒店等配套，力求讓居民體驗(yàn)到市區(qū)所沒(méi)有的高檔生活享受。項(xiàng)目?jī)?yōu)先開(kāi)發(fā)酒店，靠近高爾夫球場(chǎng)和新銷(xiāo)售中心，既增加邊城西岸的賣(mài)點(diǎn)，又能對(duì)外營(yíng)業(yè)。酒店和商業(yè)可融合在一起，首層設(shè)置商業(yè)，三四五層則為酒店客房，住宿、購(gòu)物、休閑一體化，既體現(xiàn)出邊城獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格，又使酒店和商業(yè)價(jià)值最大化。酒店作為項(xiàng)目長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)切實(shí)盈利的項(xiàng)目，在滿足業(yè)主及周邊消費(fèi)群體需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)。酒店啟動(dòng)酒店啟動(dòng)SWOTSWOT分析分析機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)2 2句容為優(yōu)秀旅游城市，本地旅游需求的快速增長(zhǎng)，本地旅游度假酒店需求空間較大。中國(guó)邊城距離南京中山門(mén)37公里，距上海240公里，沿

8、途有鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、蘇州等城市，區(qū)位比較優(yōu)勢(shì)將逐漸凸顯，該地區(qū)逐漸成為長(zhǎng)三角地區(qū)重要的區(qū)域，未來(lái)不斷增加的商務(wù)、休閑、療養(yǎng)對(duì)度假酒店市場(chǎng)需求巨大。酒店啟動(dòng)酒店啟動(dòng)SWOTSWOT分析分析威脅威脅目前南京遠(yuǎn)郊板塊擬建 的酒店項(xiàng)目盡管和邊城巴卡拉酒店在定位和地理區(qū)域上不盡相同，但是，仍然會(huì)在客源市場(chǎng)上與酒店產(chǎn)生激烈的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，隨著湯山等地的度假酒店逐漸走強(qiáng)，未來(lái)新開(kāi)的酒店還會(huì)越來(lái)越多，這也將成為邊城酒店的潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅。酒店啟動(dòng)策略分析酒店啟動(dòng)策略分析優(yōu)先開(kāi)發(fā)酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)策略優(yōu)先開(kāi)發(fā)酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)策略1 1酒店對(duì)湖西在售別墅的售價(jià)將起到刺激性增長(zhǎng)酒店對(duì)湖西在售別墅的售價(jià)將起到刺激性增長(zhǎng)世界著名

9、的五星級(jí)酒店進(jìn)駐邊城，不只是說(shuō)說(shuō)，而是實(shí)實(shí)在在施工了，這對(duì)于樣板區(qū)支撐和A島銷(xiāo)售，是一股強(qiáng)勁的力道，客戶可以遐想不久將來(lái)，走幾步就到酒店，奢享五星級(jí)配套服務(wù)。優(yōu)先開(kāi)發(fā)酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)策略優(yōu)先開(kāi)發(fā)酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)策略2 2酒店將帶來(lái)源源不斷的高級(jí)客戶酒店將帶來(lái)源源不斷的高級(jí)客戶從世界五星級(jí)酒店的貴賓客戶里，可以獲得無(wú)法想象的高級(jí)客戶資料，最初他可能是來(lái)住一下，結(jié)果是實(shí)在太喜歡這里的自然美景。如果是喜達(dá)屋的網(wǎng)站上有邊城資訊，我們的銷(xiāo)售中心可以移至酒店大堂，每天都能接到高品質(zhì)的客戶資源。優(yōu)先開(kāi)發(fā)酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)策略優(yōu)先開(kāi)發(fā)酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)策略3 3客戶在邊城可以有多種不同選擇的度假方式客戶在邊城可以有多種不

10、同選擇的度假方式有獨(dú)棟別墅的酒店形式，有世界品牌的巴卡拉，有經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的度假屋，滿足多種層次的選擇。優(yōu)先開(kāi)發(fā)酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)策略優(yōu)先開(kāi)發(fā)酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)策略4 4西岸高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)進(jìn)一步抓緊完善，酒店灣區(qū)西岸高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)進(jìn)一步抓緊完善，酒店灣區(qū)啟動(dòng)游艇碼頭俱樂(lè)部啟動(dòng)游艇碼頭俱樂(lè)部西岸高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)建議進(jìn)一步抓緊完善，以配合春節(jié)后進(jìn)行的現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，以讓客戶完美實(shí)地體驗(yàn)邊城山水。而湖灣碼頭的游艇俱樂(lè)部是邊城品牌價(jià)值提升的一個(gè)重要砝碼，配套里有這個(gè)游艇碼頭可以提升邊城品牌含金量，同時(shí)配置這類(lèi)富人的玩具，亦為邊城奢侈品級(jí)別墅穿上合適的外衣，為爭(zhēng)取西岸別墅的溢價(jià)增強(qiáng)底氣。同時(shí)，高爾夫和游艇碼頭，能夠

11、為未來(lái)巴卡拉酒店的品位和服務(wù)進(jìn)一步加分。這些配套能夠?yàn)檫叧菐?lái)風(fēng)聲水起的活力和高品質(zhì)的客戶，這些客戶更有理由成就未來(lái)的邊城。 財(cái)務(wù)狀況分析財(cái)務(wù)狀況分析財(cái)務(wù)狀況分析財(cái)務(wù)狀況分析現(xiàn)金流假設(shè)現(xiàn)金流假設(shè)現(xiàn)金流類(lèi)假設(shè)：現(xiàn)金流類(lèi)假設(shè)：劃分季度動(dòng)態(tài)測(cè)算建安成本中60%可墊資，主體建成前50%由建筑方墊資，主體建成后支付30%，完全建成后1年內(nèi)支付20%貸款比率控制在投資的60%財(cái)務(wù)狀況分析財(cái)務(wù)狀況分析酒店財(cái)務(wù)測(cè)算酒店財(cái)務(wù)測(cè)算酒店分建設(shè)及裝修，建筑周期為12個(gè)月，客房可以考慮分批次裝修，配套部分建議先行裝修。酒店的成本計(jì)算依據(jù)為： “酒店建筑成本5000裝修成本600011000元/平米”財(cái)務(wù)狀況分析財(cái)務(wù)狀況

12、分析資金滾動(dòng)，順序漸進(jìn)資金滾動(dòng)，順序漸進(jìn)酒店啟動(dòng)資金約酒店啟動(dòng)資金約3000萬(wàn)元：萬(wàn)元：約3000萬(wàn)可以啟動(dòng)酒店土建，毛坯建造成本約1億資本金，大堂可以提前裝修做售樓接待中心。財(cái)務(wù)狀況分析財(cái)務(wù)狀況分析融資渠道融資渠道留存收益內(nèi)部融資外部融資發(fā)行債券即通過(guò)銀行貸款來(lái)滿足項(xiàng)目公司的資金需求銀行貸款銀行貸款外部融資外部融資是指將各項(xiàng)目公司的留存收益投入到項(xiàng)目的建設(shè)投資當(dāng)中潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施潛在風(fēng)險(xiǎn)和可能的應(yīng)對(duì)措施潛在風(fēng)險(xiǎn)和可能的應(yīng)對(duì)措施經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)邊城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況取決于：酒店類(lèi)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，別墅類(lèi)資產(chǎn)的出售酒店類(lèi)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)酒店類(lèi)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理公司選擇管理公司選擇

13、邊城公司所選擇的酒店管理公司的風(fēng)格和水準(zhǔn)能否區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或者優(yōu)于其他對(duì)手，十分重要。若酒店管理公司選擇失誤，對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將發(fā)生較大影響。業(yè)主與管理公司關(guān)系業(yè)主與管理公司關(guān)系 由于邊城公司首次接觸酒店行業(yè)，意味著與酒店管理公司將是初次合作。初次合作雙方可能在經(jīng)營(yíng)理念、管理風(fēng)格、行為習(xí)慣等諸多方面有所不同，需要經(jīng)歷磨合。磨合的周期長(zhǎng)短、磨合的成功與否等因素將影響酒店的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。出售類(lèi)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、渠道戰(zhàn)略與銷(xiāo)售策略出售類(lèi)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、渠道戰(zhàn)略與銷(xiāo)售策略營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：銷(xiāo)售布局、銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售管理（銷(xiāo)售組織、業(yè)務(wù)管理）等渠道戰(zhàn)略：渠道戰(zhàn)略：渠道選擇、渠道政策、渠道管理等

14、銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售策略：定價(jià)、廣告定位、推廣、現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)等可能的對(duì)策 建議邊城項(xiàng)目聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名的酒店管理公司，其經(jīng)營(yíng)管理能力在一般條件下將保持在較高水準(zhǔn)，比較能夠控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)可能的酒店管理公司進(jìn)行充分研究，分析最佳合作伙伴，并及早進(jìn)行商務(wù)接洽 在前期投入力量進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略方面充分的考慮和設(shè)計(jì)潛在風(fēng)險(xiǎn)和可能的應(yīng)對(duì)措施潛在風(fēng)險(xiǎn)和可能的應(yīng)對(duì)措施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)邊城項(xiàng)目投資量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)，過(guò)程中產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)因素較多，主要有：融資風(fēng)險(xiǎn)融資風(fēng)險(xiǎn) 邊城項(xiàng)目中不確定因素較多，從而對(duì)資金需求的不確定性也較高，容易形成資金缺口。利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn) 如果邊城項(xiàng)目貸款額度較高，貸款周期長(zhǎng)，承擔(dān)的利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較高。利率的變動(dòng)將影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用。匯率風(fēng)險(xiǎn)匯率風(fēng)險(xiǎn) 由于境外融資相對(duì)容易且成本較低，如果邊城項(xiàng)目未來(lái)會(huì)實(shí)行境外融資，將面臨匯率風(fēng)險(xiǎn)，需考慮設(shè)計(jì)避險(xiǎn)工具降低風(fēng)險(xiǎn)?？赡艿膶?duì)策 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中可控的只有融資風(fēng)險(xiǎn)，邊