常州九洲舊城改造項目可行性方案

1、1 / 23 文檔可自由編輯打印致：九洲集團(tuán)致：九洲集團(tuán)常州常州九洲舊城改造項目九洲舊城改造項目可行性研究可行性研究 目目 錄錄1. 城市概況與項目屬性解析 .21.1 城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與發(fā)展?fàn)顩r.21.2 項目屬性解析.52.企業(yè)目標(biāo)解析、項目核心問題判斷 .82.1 純寫字樓物業(yè)是否能夠滿足開發(fā)要求.113. 核心問題解決 .314. 發(fā)展建議 .85附件 .1032 / 23 文檔可自由編輯打印1.1. 項目界定與地塊資源解析項目界定與地塊資源解析1.1 城市屬性：城市屬性：常州市地處長江三角洲，與蘇州和無錫構(gòu)成蘇錫常都市圈，是長三角都市群中的重要組成部分1.1.11.1.1 常州是一座有著

2、 2500 多年文字記載歷史的文化古城，是一座充滿現(xiàn)代氣息、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的新興工業(yè)城市。常州現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個縣級市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個行政區(qū)，全市總面積 4375 平方公里，全市總?cè)丝?351.6 萬人1.1.21.1.2 常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈1.1.31.1.3 常州處于蘇錫常都市圈的核心部位，距離上海及南京都市圈均在一小時車程范圍內(nèi)1.2 城市產(chǎn)業(yè)：城市產(chǎn)業(yè)：常州以機(jī)械、紡織為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，未來重點打造現(xiàn)代制造業(yè)基地和發(fā)展包括物流等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)3 / 23 文檔可自由編輯打印1.2.11.2.1 至 2005 年底，全市共擁有各類工業(yè)企業(yè) 3.9 萬家，規(guī)

3、模以上工業(yè)企業(yè)達(dá) 3593 家企業(yè)，外商和港澳臺商投資企業(yè) 607 家，職工總數(shù) 16.1 萬1.2.21.2.2 常州是中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)源地之一。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值的 69.9%1.2.31.2.3 常州產(chǎn)業(yè)以機(jī)械、冶金、化工、紡織工業(yè)為主體，并進(jìn)一步向這些產(chǎn)業(yè)集聚，合計占全市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的 3/4 以上1.2.41.2.4 常州政府通過高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商引資，促成引入世界級企業(yè)，促進(jìn)常州企業(yè)技術(shù)和管理的升級1.3 城市經(jīng)濟(jì)：城市經(jīng)濟(jì)：1.3.11.3.1 常州市各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已位居省內(nèi)主要城市前列，但與區(qū)域內(nèi)常州市各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已位居省內(nèi)主要城市前列，但與區(qū)域內(nèi)城市相比，有較大的上升空間城市相比

4、，有較大的上升空間1.3.1.11.3.1.1 上海作為長三角地區(qū)的龍頭城市，其經(jīng)濟(jì)輻射力巨大，周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與上海的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)密切相關(guān)，上海經(jīng)濟(jì)是周邊各城市經(jīng)濟(jì)的標(biāo)桿，受其輻射越強(qiáng)的城市，經(jīng)濟(jì)實力越強(qiáng)。1.3.1.21.3.1.2 經(jīng)濟(jì)總量首次進(jìn)入全省前 5 位，地區(qū)生產(chǎn)總值在全省 13 個城市中的排位由上年的第 6 位升至第 5 位。2005年常州工業(yè)主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)成機(jī)械38%冶金17%化工16%紡織14%電子7%服裝5%建材3%4 / 23 文檔可自由編輯打印2005 年南京蘇州無錫常州常州地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）24134027280513021302人均可支配收/p>

5、60051458914589戶籍人口（萬）595.8606.2452.8351.6351.6房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）296420226.8114.3114.3城市化率74.2%63.3%67%59.2%59.2%1.3.21.3.2 近幾年，常州市的總體經(jīng)濟(jì)實力和人均近幾年，常州市的總體經(jīng)濟(jì)實力和人均 GDPGDP 保持快速上升，保持快速上升，經(jīng)濟(jì)增長迅速，促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)增長迅速，促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展1.3.2.11.3.2.1 近年常州經(jīng)濟(jì)增幅較快，5 年內(nèi) GDP 實現(xiàn)了翻一番 05 年GDP 總量完成 1302.2 億元，比去年增長 15.1%1.3.2.21.3.2.2 據(jù) GDP

6、 增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可知常州房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期1.3.2.31.3.2.3 據(jù)人均 GDP 與房地產(chǎn)的關(guān)系，可知常州房地產(chǎn)處在居住品質(zhì)改善階段241128051212130340271472456562100592287282215.1%15.4%14.2%14.3%14.3%15.0%15.0%15.0%15.3%15.1%14.3%15.2%050010001500200025003000350040004500南 京無 錫徐 州常 州蘇 州南 通連云港淮 安鹽 城揚(yáng) 州鎮(zhèn) 江泰 州14%14%15%15%16%5 / 23 文檔可自由編輯打印1.3.31.3.3 居民可支配收入和

7、消費隨經(jīng)濟(jì)提速持續(xù)增長，人均住房支出居民可支配收入和消費隨經(jīng)濟(jì)提速持續(xù)增長，人均住房支出穩(wěn)步增長，財富階層加速擴(kuò)大穩(wěn)步增長，財富階層加速擴(kuò)大1.3.41.3.4 近年來外來人口的增加加速了常州城市的發(fā)展，人口增幅穩(wěn)近年來外來人口的增加加速了常州城市的發(fā)展，人口增幅穩(wěn)定并集聚效應(yīng)明顯，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場發(fā)展定并集聚效應(yīng)明顯，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場發(fā)展1.3.4.1常州市人口穩(wěn)定增長，05 年戶籍人口 351.6 萬，外來暫94069933113031286714589752579739878107188678758161042105389430200040006000800010000120001400

8、01600020012002200320042005億元人均可支配收入人均消費支出人均住房支出6 / 23 文檔可自由編輯打印住人口 130.3 萬，人口集聚效應(yīng)明顯。1.3.4.2近 2 年全市暫住人口增幅較大，暫住人口主要集中在市區(qū)。1.3.4.3外來人員層次兩級分化比較明顯，其中經(jīng)商、服務(wù)的人員最多。1.3.4.4外來人員的增加將刺激常州房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展，間接的激發(fā)當(dāng)?shù)厝?多次置業(yè)熱情。1.41.4 城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為“優(yōu)化中心，拓展南北優(yōu)化中心，拓展南北” ，項目所在地為市中心區(qū)域，為政府大力開發(fā)優(yōu)化區(qū)域項目所在地為市中心區(qū)域，為政府大力開發(fā)優(yōu)化區(qū)

9、域1.4.1 項目位于市中心，北靠勞動中路、南至光華路、東臨晉陵南路、西面為規(guī)劃道路1.4.2 項目原地為常州第一批商品住宅，聚集常州較高端人群，由于時間較長久，故對舊區(qū)進(jìn)行改造7 / 23 文檔可自由編輯打印1.4.3 附近片區(qū)內(nèi)住宅項目較多、體量也較大。嘉宏盛世、乾盛蘭庭、江南佳園等根據(jù)品質(zhì)、面市時間、所處地段的不同，形成了一定的價格梯度1.51.5 項目位置項目位置本項目處于城市傳統(tǒng)核心區(qū)邊緣，交通條件是項目最大的優(yōu)勢本項目處于城市傳統(tǒng)核心區(qū)邊緣，交通條件是項目最大的優(yōu)勢東臨晉陵路、南靠光華路、西至蘭陵路、北接勞動路東臨晉陵路、南靠光華路、西至蘭陵路、北接勞動路8 / 23 文檔可自由編

10、輯打印1.61.6項目界定項目界定位于市中心的綜合大盤項目位于市中心的綜合大盤項目屬性屬性詮釋詮釋1、位于長三角的城市群2、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)1、常州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)，整體水平較高2、常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈，是長三角都市群中的重要組成部分區(qū)區(qū)域域?qū)賹傩孕?、居住氛圍較濃，高檔1、位于常州市市中心區(qū)域，傳統(tǒng)9 / 23 文檔可自由編輯打印住宅區(qū)較多2、周邊配套成熟，人口集中3、區(qū)域認(rèn)知度高認(rèn)知的高端人群居住區(qū)2、在城市主發(fā)展方向，大型的就區(qū)改造項目1、市中心大規(guī)模的開發(fā)項目2、住宅商業(yè)用地1、占地約 300 畝，建面近 60 萬平米2、大型住宅區(qū)、集中商業(yè)、步行街商業(yè)1、可達(dá)性好、

11、交通便捷2、生活配套齊全1、常州南北唯一主干道晉陵路、東西向勞動路2、附近商業(yè)較多，服裝城、電腦城、嘉宏盛世接近 10 萬平米商業(yè)，本項目接近 10 萬平米商業(yè)項項目目屬屬性性1、地塊自然資源條件一般2、缺少稀缺性自然景觀資源1、由于位于市中心區(qū)域， 自然環(huán)境條件缺乏10 / 23 文檔可自由編輯打印2.2. 市場競爭與初步定位市場競爭與初步定位2.12.1 片區(qū)劃分片區(qū)劃分區(qū)域價格客戶市中心核心區(qū)6000 以上高端客戶及投資者次中心區(qū)域5000 以上周邊客戶、少量投資客中心外圍區(qū)域4000 左右二次置業(yè)者新北區(qū)，行政新區(qū)3000-6500公務(wù)員、白領(lǐng)、投資客武進(jìn)區(qū)3500 左右區(qū)內(nèi)私營業(yè)主、

12、教師、公務(wù)員11 / 23 文檔可自由編輯打印2.22.2 各區(qū)域特征各區(qū)域特征老城區(qū)老城區(qū)武進(jìn)區(qū)武進(jìn)區(qū)新北區(qū)新北區(qū)核心競爭力核心競爭力區(qū)域成熟、優(yōu)勢明顯鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量多，人民富裕，產(chǎn)業(yè)升級中高新產(chǎn)業(yè)、常州市政府搬遷帶動，發(fā)展時間較長，相對成熟主力客戶主力客戶全市范圍的公務(wù)員、私營業(yè)主、白領(lǐng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小業(yè)主新北區(qū)公務(wù)員、外企白領(lǐng)客戶特征客戶特征公務(wù)員收入高且穩(wěn)定，大量外來小業(yè)主選擇在老城區(qū)置業(yè)，對于高端物業(yè)接受能力強(qiáng)小業(yè)主居多，購買力強(qiáng)，愛面子，渴望生活質(zhì)量提升，渴望城市化生活小戶型產(chǎn)品滿足因白領(lǐng)需求而受青睞，投資者較多，升值空間大。開發(fā)狀態(tài)開發(fā)狀態(tài)產(chǎn)品比較成熟，景觀很好，中心區(qū)開發(fā)基本完畢大片待

13、開發(fā)土地，未來競爭激烈處于開發(fā)旺盛期，配套基本完善，是現(xiàn)在常州房地產(chǎn)市場的最活躍地區(qū)產(chǎn)業(yè)支持產(chǎn)業(yè)支持原有產(chǎn)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)高新產(chǎn)業(yè)2.32.3 常州人置業(yè)習(xí)慣常州人置業(yè)習(xí)慣 全市各區(qū)置業(yè)人口除均有在中心城區(qū)置業(yè)的心理傾向外，習(xí)慣就12 / 23 文檔可自由編輯打印地置業(yè)2.3.1 常州房地產(chǎn)市場各板塊中高端核心消費群體有較為明顯的分類，中心城區(qū)對全市均有明顯吸引力，各區(qū)域也表現(xiàn)出就地置業(yè)的傾向2.3.2 由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶來的其他外來人口，外來暫住人口置業(yè)沒有明顯區(qū)域傾向，主要和工作地點相關(guān)2.3.3 常州市將老城區(qū)規(guī)劃為“商貿(mào)、金融、文化中心”，不斷提升文化居住環(huán)境，其置業(yè)吸引力將進(jìn)一步提高2.

14、42.4 老城區(qū)市場未來發(fā)展老城區(qū)市場未來發(fā)展0304 年常州住宅市場開發(fā)熱，05 年有所緩和，前期發(fā)展綜合影響下，常州房地產(chǎn)開發(fā)的存量和增量都集中在住宅（80%） 。現(xiàn)在售住宅樓盤（包括商住兩用）80 余個844.77331.93334.12301.2419.940100200300400500600700800900萬平方米施工總面積新開工面積竣工面積銷售面積空置面積12.5, 8%137.5, 92%中心城區(qū)其他地區(qū)13 / 23 文檔可自由編輯打印2.52.5 項目范圍界定項目范圍界定跳出蘭陵片區(qū)，納入中心老城區(qū)范疇以老城區(qū)的土地稀缺性來提升本項目價值2.5.1 考慮到核心老城區(qū)土地資

15、源的稀缺性2.5.2 本項目納入核心老城區(qū)的范圍以提升項目價值2.62.6 典型樓盤掃描典型樓盤掃描項目規(guī)模物業(yè)類型價格銷售情況嘉宏盛世1010 萬商業(yè)，萬商業(yè)，900900 多戶住多戶住宅宅高層、高層、商業(yè)商業(yè)一期均價一期均價60006000 多元多元/ / m2m2 ；二期；二期70007000 元元/ / m2m2起價起價一期一期 9.119.11 日開日開盤，兩幢，二期盤，兩幢，二期1111 月開盤，推月開盤，推出一棟半出一棟半萊蒙都會5858 萬平方萬平方米米高層、高層、商業(yè)商業(yè)均價均價 85008500 元元/m2/m2（含（含1500-20001500-2000 的的精裝修）精裝

16、修）0606 年年 9 9 月月 2323 日日開盤，推出一棟，開盤，推出一棟，售完售完鵬欣麗都12 萬平方高層均價 5800 元/ 基本售罄14 / 23 文檔可自由編輯打印米，200 多戶m2天禧星園4 萬平方米，300 多戶高層均價 5300 元/ m2一期開盤 05 年5 月，銷售 80%星河名居約 5 萬平方米小高層、高層均價 5400 元/ m2基本售罄天安河濱。 。 。 。 。 。高層、小高層均價 5600 元/m2 售罄樓盤特征：主要價值訴求集中在地段優(yōu)勢，產(chǎn)品體系單一樓盤特征：主要價值訴求集中在地段優(yōu)勢，產(chǎn)品體系單一1、在售（具備參考價值）項目主要賣點集中體現(xiàn)在地段優(yōu)勢。2、

17、產(chǎn)品本身（社區(qū)規(guī)劃）缺乏特色，大盤氣勢體現(xiàn)不足。世聯(lián)觀點：世聯(lián)觀點：15 / 23 文檔可自由編輯打印一、部分項目適當(dāng)打造產(chǎn)品力，實現(xiàn)了良好的市場反應(yīng)一、部分項目適當(dāng)打造產(chǎn)品力，實現(xiàn)了良好的市場反應(yīng)A、天安河濱 1999 年面市，到現(xiàn)在仍是當(dāng)?shù)刂椖?，高認(rèn)知的住宅小區(qū)。主要因為高社區(qū)品質(zhì)B、銀河灣星苑除地段優(yōu)勢外主要強(qiáng)調(diào)景觀資源，推出 5 棟實現(xiàn) 90%消化率二、常州園林量少于周邊城市，優(yōu)秀的園林規(guī)劃設(shè)計容易形成亮點二、常州園林量少于周邊城市，優(yōu)秀的園林規(guī)劃設(shè)計容易形成亮點蘇錫常三市綠地情況對比蘇錫常三市綠地情況對比綠化覆蓋面積綠化覆蓋面積公園個數(shù)公園個數(shù)常州市區(qū)常州市區(qū)323918蘇州市區(qū)

18、蘇州市區(qū)5543106無錫市區(qū)無錫市區(qū)651032與蘇州和無錫相比，常州城市建設(shè)相對滯后；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市與蘇州和無錫相比，常州城市建設(shè)相對滯后；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市建設(shè)水平脫節(jié)，不利于提升城市的美譽(yù)度和吸引力建設(shè)水平脫節(jié)，不利于提升城市的美譽(yù)度和吸引力2.72.7 客戶定位客戶定位市場上樓盤客戶比較：項目規(guī)模物業(yè)類型價格主要客戶嘉宏盛世900多戶高層一期均價 6000 多元/ m2 ；二期7000 元/ m2 起價部分私營企業(yè)主，公務(wù)員、武進(jìn)湖塘、戚墅堰客戶；居住升級型客戶銀河灣星苑銀河灣星苑銀河灣星苑銀河灣星苑天安河濱天安河濱天安河濱天安河濱16 / 23 文檔可自由編輯打印銀河灣星苑11

19、 萬平方米高層均價 6000 元/m2由老銀河灣業(yè)主和常州高端客戶組成，來自全市及外地乾盛蘭庭18 萬平方米高層均價 5400 元/m2輻射全市，市區(qū)或武進(jìn)湖塘、戚墅堰等靠南面客戶較多；主要是改善型居住需求江南佳園高層均價 4600 元/m2大量周邊住區(qū)客戶；主要目的是改善居住需求彩虹城30 萬平方米聯(lián)排、高層均價 4400 元/m2翠竹鎮(zhèn)和北房的，換房和婚房客戶為主本項目客戶定位主流中高端客戶：本項目客戶定位主流中高端客戶：A、本項目為市區(qū)大規(guī)模住宅項目，主要目標(biāo)客戶群為全市主流的中高端客戶；B、主要置業(yè)目的是滿足居住升級需求C、客戶類型主要包括：私營企業(yè)主，政府公務(wù)員，部分企業(yè)員工等客戶特

20、征：客戶特征：A、目標(biāo)客戶多屬成熟型家庭B、置業(yè)目的為滿足居住升級需求C、客戶重視家庭生活D、對于產(chǎn)品舒適度，生活氛圍有較高要求17 / 23 文檔可自由編輯打印2.82.8項目項目 SWOTSWOT 分析分析項目項目 SWOT 分析分析及及相應(yīng)戰(zhàn)略相應(yīng)戰(zhàn)略項目優(yōu)勢：（項目優(yōu)勢：（S）1、 核心地段、片區(qū)成熟2、 體量巨大、認(rèn)知度高3、 地塊方正、利于規(guī)劃項目劣勢：（項目劣勢：（W）1、 拆遷量大，周期變數(shù)大2、 入市較晚，區(qū)域總量大3、 部分回搬房，物業(yè)檔次參差不齊，不適合純高檔項目機(jī)會：（項目機(jī)會：（O）1、 近市中心，歸入中心版塊2、 價格實現(xiàn)有梯度，有上升空間3、 市場上以特色景觀為主

21、打賣點的項目少發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機(jī)會發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機(jī)會（SO）提升片區(qū)形象，形成產(chǎn)品差異，以園林景觀特色規(guī)劃吸引市場，占領(lǐng)市場空缺利用機(jī)會、克服劣勢利用機(jī)會、克服劣勢（OW）先做一部分景觀，給客戶直觀感受，克服量大的劣勢。以物業(yè)檔次梯度，調(diào)整價格梯度項目威脅：（項目威脅：（T）1、 附近幾塊土地出讓，今后競爭較大2、 容積率較高，宣傳賣點不多發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅（ST）以大盤傲立于片區(qū)，與周遍小項目形成價格、消化速度的優(yōu)勢減小劣勢、避免威脅減小劣勢、避免威脅（TW）分期開發(fā)策略，減少量大壓力。做好項目營銷包裝，在策略和推廣上先行于周邊未建樓盤18 / 23 文檔可自由編輯打印2.9

22、2.9 成功案例成功案例一、呼和浩特東岸國際社區(qū)一、呼和浩特東岸國際社區(qū)二、深圳金泓二、深圳金泓凱旋城凱旋城19 / 23 文檔可自由編輯打印2.102.10 項目初步定位項目初步定位城市中心城市中心 國際化國際化 人文人文 景觀景觀 城城城市中心：位置、地段的不可復(fù)制性國 際 化：國際化的風(fēng)情，國際化品質(zhì)人 文：“龍城”歷史文化底蘊(yùn)景 觀：景觀園林規(guī)劃，超大樓間距城 ：60 萬平方建筑群，超大規(guī)模社區(qū)項目核心競爭力：項目核心競爭力：本項目最大的優(yōu)勢在于規(guī)模大，地塊形狀規(guī)整，景觀規(guī)劃可為空間大2.112.11 戶型建議：戶型建議：建議本項目主力戶型主要確定為：普通 3 房與舒適型 3 房為主，

23、另外包括部分舒適型兩房與四房2.10.1本項目為主流中高端換房客戶，家庭成熟，總價承受能力較高2.10.2同時，此類客戶追求舒適度同時追求性價比20 / 23 文檔可自由編輯打印2.10.3參考周邊項目各面積段去化比例，建議不設(shè)置一房，適當(dāng)增加四房比例嘉宏盛世戶型配比嘉宏盛世戶型配比戶型面積戶型套數(shù)比例二房80-9030%經(jīng)濟(jì)型 3 房100-1100普通 3 房110-13030%舒適型 3 房130-15010%經(jīng)濟(jì)型四房135-15015%舒適型四房（及以上）150 以上15%周周邊邊樓樓盤盤各各面面積積段段去去化化比比例例33%22%4%29%10%2%一房兩房： 舒適型經(jīng)濟(jì)型三房：1

24、10以下普通三房： 110-130舒適型三房：130以上四房2.122.12 價格定位價格定位2.12.12.12.1 住宅價格定位住宅價格定位價格參考：價格參考：周邊在售項目周邊在售項目嘉宏盛世嘉宏盛世乾盛蘭庭乾盛蘭庭江南佳園江南佳園天安河濱天安河濱均價均價6700670054005400460046005600560021 / 23 文檔可自由編輯打印開盤時間開盤時間2006.92006.92006.92006.92005.122005.12199919992.12.1.1 本項目開盤預(yù)計為 08 年下半年，常州近些年房地產(chǎn)價格小幅平穩(wěn)上升2.12.1.2 本項目位置、資源、交通條件僅次于

25、嘉宏盛世，優(yōu)于其他樓盤2.12.1.3 考慮到本項目約為 50 萬平米的大型住宅小區(qū)，具有規(guī)模優(yōu)勢2.12.1.4 項目本身在社區(qū)規(guī)劃上的產(chǎn)品優(yōu)勢保守預(yù)計項目實收均價：保守預(yù)計項目實收均價：6200630062006300 元元/ /平方平方2.12.22.12.2 住宅消化速度住宅消化速度周邊在售項目周邊在售項目嘉宏盛世嘉宏盛世乾盛蘭庭乾盛蘭庭江南佳園江南佳園銀河灣銀河灣星苑星苑本項目本項目總體量總體量1818 萬萬1616 萬萬9 9 萬萬1111 萬萬5050 萬萬開盤時間開盤時間2006.92006.92006.92006.92005.122005.122006.62006.6預(yù)計預(yù)計20082008 年年平均每月去化平均每月去化量（萬平米）量（萬平米）0.60.70.60.70.30.40.30.40.30.50.30.50.40.50.40.5？考慮到本項目是市中心區(qū)域的大盤，嘉宏盛世參考價值較高本片區(qū)城市改造，回搬住戶比較多預(yù)計月均理想的去化量為：預(yù)計月均理想的去化量為：6000700060007000 平米平米22 / 23 文檔可自由編輯打印2.12.32.12.3 商業(yè)價格定位商業(yè)價格定位市場周邊商鋪價格參照：物