公司五年戰(zhàn)略規(guī)劃課件

1、1 1、行業(yè)前景及特點(diǎn)分析：行業(yè)前景及特點(diǎn)分析：決定進(jìn)入否決定進(jìn)入否。2 2、客戶(hù)系統(tǒng)分析：、客戶(hù)系統(tǒng)分析：確定目標(biāo)客戶(hù)確定目標(biāo)客戶(hù) 找出關(guān)鍵性需求找出關(guān)鍵性需求 確定產(chǎn)品定位確定產(chǎn)品定位 明確產(chǎn)品的價(jià)值工程明確產(chǎn)品的價(jià)值工程。3 3、供應(yīng)商價(jià)值鍵分析：、供應(yīng)商價(jià)值鍵分析：找到最有效的運(yùn)作策略，確定核心找到最有效的運(yùn)作策略，確定核心 競(jìng)爭(zhēng)力的立足點(diǎn)及發(fā)展方向。競(jìng)爭(zhēng)力的立足點(diǎn)及發(fā)展方向。 4 4、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)系統(tǒng)分析（五力分析）：、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)系統(tǒng)分析（五力分析）：確定競(jìng)爭(zhēng)策略及系確定競(jìng)爭(zhēng)策略及系 統(tǒng)運(yùn)作的重點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。統(tǒng)運(yùn)作的重點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。5 5、樹(shù)立信心，形成戰(zhàn)略。、樹(shù)立信心，形成戰(zhàn)略。1 1、

2、規(guī)模巨大，還將高速成長(zhǎng)，、規(guī)模巨大，還將高速成長(zhǎng)， 每年市場(chǎng)規(guī)模每年市場(chǎng)規(guī)模27002700億，北京億，北京307307億，深圳億，深圳223223億；億； 每年每年8%8%以上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人均以上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人均GDP803GDP803美元；恩格爾美元；恩格爾 系數(shù)小于系數(shù)小于0.5;0.5;住房體制改革；住房體制改革；2 2、正從群雄紛爭(zhēng)向區(qū)域性寡頭壟斷演化，競(jìng)爭(zhēng)格局、正從群雄紛爭(zhēng)向區(qū)域性寡頭壟斷演化，競(jìng)爭(zhēng)格局正正 在變化，將產(chǎn)生巨型公司（類(lèi)似香港）；土地在變化，將產(chǎn)生巨型公司（類(lèi)似香港）；土地政策也在變化；政策也在變化；一、一、3 3、低水平、低素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)：、低水平、低素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)： 項(xiàng)目性公

3、司，一般很松散，管理無(wú)章法；項(xiàng)目性公司，一般很松散，管理無(wú)章法；4 4、大多實(shí)力較弱，資金極少，短期行為；、大多實(shí)力較弱，資金極少，短期行為；5 5、競(jìng)爭(zhēng)階段：、競(jìng)爭(zhēng)階段：關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系競(jìng)爭(zhēng) 包裝競(jìng)爭(zhēng)包裝競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) 營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo) 策略競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng) 品牌競(jìng)爭(zhēng)品牌競(jìng)爭(zhēng) 全面競(jìng)爭(zhēng)；全面競(jìng)爭(zhēng)；結(jié)論：結(jié)論：立足于北京、深圳市場(chǎng)；著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，租售結(jié)立足于北京、深圳市場(chǎng)；著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，租售結(jié) 合，創(chuàng)立品牌。一定能夠成就頗具地實(shí)力的合，創(chuàng)立品牌。一定能夠成就頗具地實(shí)力的 地產(chǎn)大企業(yè)。地產(chǎn)大企業(yè)。1 1、客戶(hù)物業(yè)消費(fèi)支出分析；客戶(hù)物業(yè)消費(fèi)支出分析；確定目標(biāo)客戶(hù)。確定目標(biāo)客戶(hù)。 固定收入固定收入 特殊收入特殊收入

4、 總收入總收入 消費(fèi)傾向（如恩格爾系數(shù)）消費(fèi)傾向（如恩格爾系數(shù)） 用于物業(yè)的支出用于物業(yè)的支出結(jié)論：結(jié)論：高科技企業(yè)和企業(yè)人收入增長(zhǎng)最快，總量較高科技企業(yè)和企業(yè)人收入增長(zhǎng)最快，總量較 大，地產(chǎn)消費(fèi)傾向高，是最有潛力的客戶(hù)對(duì)象。大，地產(chǎn)消費(fèi)傾向高，是最有潛力的客戶(hù)對(duì)象。 二、 2 2、客戶(hù)需求的細(xì)分及偏好排列、客戶(hù)需求的細(xì)分及偏好排列 客戶(hù)需求客戶(hù)需求 實(shí)用需求實(shí)用需求 新需求新需求 心理需求心理需求 信息化、智能化信息化、智能化 區(qū)位、面積、戶(hù)型、功能區(qū)位、面積、戶(hù)型、功能 環(huán)境、環(huán)境、 檔次、投資、地位檔次、投資、地位 3 3、關(guān)鍵性需求及產(chǎn)品的定位、關(guān)鍵性需求及產(chǎn)品的定位 A A 客戶(hù)客戶(hù)

5、 B B結(jié)論：結(jié)論：寫(xiě)字樓定位于有檔次、講環(huán)境的偏高檔物業(yè)；寫(xiě)字樓定位于有檔次、講環(huán)境的偏高檔物業(yè)； 住宅定位于講求功能、戶(hù)型與信息化的中檔住宅定位于講求功能、戶(hù)型與信息化的中檔 物業(yè)。物業(yè)。 支出支出 功能功能最大處為關(guān)鍵性需求，即產(chǎn)品的定最大處為關(guān)鍵性需求，即產(chǎn)品的定位點(diǎn)。偏好排序在其下的為基本需位點(diǎn)。偏好排序在其下的為基本需求，必須滿(mǎn)足，在其上的為暫時(shí)冗求，必須滿(mǎn)足，在其上的為暫時(shí)冗余的價(jià)值。余的價(jià)值。 .三、裝裝 四、四、1 1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（SWOTSWOT） 結(jié)論：結(jié)論： 總體優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)總體優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì) 機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)， 最大的劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)在于對(duì)市場(chǎng)的最

6、大的劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)在于對(duì)市場(chǎng)的 把握，必須盡最大的力量去關(guān)注、把握，必須盡最大的力量去關(guān)注、 重視。重視。2 2、買(mǎi)方侃價(jià)能力、買(mǎi)方侃價(jià)能力 A A、大客戶(hù)：、大客戶(hù)：大客戶(hù)侃價(jià)能力強(qiáng)，但具有固定性和輻射力。大客戶(hù)侃價(jià)能力強(qiáng)，但具有固定性和輻射力。 B B、小客戶(hù)與住戶(hù)：、小客戶(hù)與住戶(hù)：有一定的選擇力，但無(wú)侃價(jià)能力。有一定的選擇力，但無(wú)侃價(jià)能力。 結(jié)論：結(jié)論：盡量以客戶(hù)需求為導(dǎo)向，量身定做；盡量以客戶(hù)需求為導(dǎo)向，量身定做； 努力創(chuàng)造增值服務(wù)的體系與品牌（努力創(chuàng)造增值服務(wù)的體系與品牌（IDCIDC、餐飲、環(huán)境、餐飲、環(huán)境、 商圈等）；商圈等）； 保持與競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的成本競(jìng)爭(zhēng)力。保持與競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的成本競(jìng)爭(zhēng)力

7、。 C C、替代品：替代品：在細(xì)分市場(chǎng)和清晰的產(chǎn)品定位后，不會(huì)有太在細(xì)分市場(chǎng)和清晰的產(chǎn)品定位后，不會(huì)有太 多的替代品。多的替代品。D D、新進(jìn)入者的威脅：新進(jìn)入者的威脅：由于房地產(chǎn)的地域性，資金門(mén)檻由于房地產(chǎn)的地域性，資金門(mén)檻 高，關(guān)系復(fù)雜，壁壘較強(qiáng)。高，關(guān)系復(fù)雜，壁壘較強(qiáng)。E E、政策導(dǎo)向與政府扶持：、政策導(dǎo)向與政府扶持：科技物業(yè)完全符合政策導(dǎo)向，科技物業(yè)完全符合政策導(dǎo)向， 應(yīng)爭(zhēng)取獲得政府大力支持。應(yīng)爭(zhēng)取獲得政府大力支持。F F、供方侃價(jià)能力、供方侃價(jià)能力 總包和分包商總包和分包商：由于競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，產(chǎn)業(yè)很成熟，侃價(jià)能力由于競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，產(chǎn)業(yè)很成熟，侃價(jià)能力 極弱。極弱。 土地供應(yīng)和政府土地

8、供應(yīng)和政府：由于土地的獨(dú)特性和政府地位，我方侃價(jià)由于土地的獨(dú)特性和政府地位，我方侃價(jià) 絕對(duì)能力極弱，但相對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者則較強(qiáng)。絕對(duì)能力極弱，但相對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者則較強(qiáng)。 結(jié)論：結(jié)論： 由于政策彈性很大，應(yīng)該極大加強(qiáng)公關(guān)工作，由于政策彈性很大，應(yīng)該極大加強(qiáng)公關(guān)工作， 又要搞好辦事人員關(guān)系。又要搞好辦事人員關(guān)系。 信心與策略：信心與策略： 愿景、目標(biāo)、目標(biāo)客戶(hù)、產(chǎn)品定位、愿景、目標(biāo)、目標(biāo)客戶(hù)、產(chǎn)品定位、 競(jìng)爭(zhēng)策略、組織與管理的體系、業(yè)務(wù)規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)策略、組織與管理的體系、業(yè)務(wù)規(guī)劃、 經(jīng)濟(jì)測(cè)算及資源條件。經(jīng)濟(jì)測(cè)算及資源條件。五、科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公

9、司發(fā)展戰(zhàn)略l中期目標(biāo)中期目標(biāo)l實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟l20012001年目標(biāo)及保障措施年目標(biāo)及保障措施l評(píng)價(jià)與調(diào)整評(píng)價(jià)與調(diào)整科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析自身?xiàng)l件分析自身?xiàng)l件分析公司長(zhǎng)期目標(biāo)公司長(zhǎng)期目標(biāo)科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略1999年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)額年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)額 2700億元億元科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略1999年我國(guó)人均年我國(guó)人均GDP為為802美元，首次突破美元，首次突破800美元大關(guān)美元大關(guān)1999年我國(guó)的恩格爾系數(shù)為年

10、我國(guó)的恩格爾系數(shù)為49.8%，首次低于，首次低于50%國(guó)家已將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)國(guó)家已將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系關(guān)系 包裝包裝 產(chǎn)品產(chǎn)品 品牌品牌 全面全面 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)地域性壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)地域性壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 地域性寡頭壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)地域性寡頭壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 結(jié)論：結(jié)論：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入能夠造就大型中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入能夠造就大型 知名品牌企業(yè)的發(fā)展階段知名品牌企業(yè)的發(fā)展階段 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略有能堅(jiān)決貫徹管理三要素、立志把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大的領(lǐng)導(dǎo)班子有能堅(jiān)決貫徹管理三要素、立志把房地產(chǎn)業(yè)

11、務(wù)做大的領(lǐng)導(dǎo)班子過(guò)去幾年在發(fā)展物業(yè)的過(guò)程中，每一年都較成功地實(shí)現(xiàn)了提過(guò)去幾年在發(fā)展物業(yè)的過(guò)程中，每一年都較成功地實(shí)現(xiàn)了提升與突破，隊(duì)伍可信升與突破，隊(duì)伍可信具備良好的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制和雄厚的資金實(shí)力具備良好的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制和雄厚的資金實(shí)力集團(tuán)給予我們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇集團(tuán)給予我們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 立志創(chuàng)辦中國(guó)第一品牌的科技地產(chǎn)公司立志創(chuàng)辦中國(guó)第一品牌的科技地產(chǎn)公司 不斷創(chuàng)造人人向往的科技物業(yè)典范，不斷創(chuàng)造人人向往的科技物業(yè)典范， 造就一支永遠(yuǎn)向更高層面突破的業(yè)界精造就一支永遠(yuǎn)向更高層面突破的業(yè)界精 英團(tuán)隊(duì)英團(tuán)隊(duì)?？萍紙@公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略l公司長(zhǎng)期

12、目標(biāo)：愿景與使命公司長(zhǎng)期目標(biāo)：愿景與使命 l中期目標(biāo)中期目標(biāo)l實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟l20012001年目標(biāo)及保障措施年目標(biāo)及保障措施l評(píng)價(jià)與調(diào)整評(píng)價(jià)與調(diào)整科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略1、2005年成為國(guó)內(nèi)一流的房地產(chǎn)企業(yè)年成為國(guó)內(nèi)一流的房地產(chǎn)企業(yè) 2、將總部小區(qū)建成在中國(guó)最具影響力的科技物業(yè)典范、將總部小區(qū)建成在中國(guó)最具影響力的科技物業(yè)典范3、在北京和深圳建成兩個(gè)、在北京和深圳建成兩個(gè)E-HOME典范典范4、2005年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4億元，人均利潤(rùn)億元，人均利潤(rùn)200萬(wàn)元以上萬(wàn)元以上科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略l公司長(zhǎng)期目標(biāo)：愿景與使命公司長(zhǎng)

13、期目標(biāo)：愿景與使命l中期目標(biāo)中期目標(biāo)l實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟l20012001年目標(biāo)及保障措施年目標(biāo)及保障措施l評(píng)價(jià)與調(diào)整評(píng)價(jià)與調(diào)整科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)務(wù)路線業(yè)務(wù)路線管理路線管理路線 人力資源路線人力資源路線戰(zhàn)略步驟戰(zhàn)略步驟科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略綜上所述，我們的戰(zhàn)略路線是：綜上所述，我們的戰(zhàn)略路線是： 立足北京和深圳市場(chǎng)，定位于科技物業(yè)，立足北京和深圳市場(chǎng)，定位于科技物業(yè)， 走模式創(chuàng)新、管理

14、創(chuàng)新和運(yùn)作創(chuàng)新之路。走模式創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和運(yùn)作創(chuàng)新之路?？萍紙@公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略l公司長(zhǎng)期目標(biāo)：愿景與使命公司長(zhǎng)期目標(biāo)：愿景與使命 l中期目標(biāo)中期目標(biāo)l實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟l20012001年目標(biāo)及保障措施年目標(biāo)及保障措施l評(píng)價(jià)與調(diào)整評(píng)價(jià)與調(diào)整科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略l愿景與使命愿景與使命 l中期目標(biāo)中期目標(biāo)l實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略

15、路線與步驟實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟l20012001年目標(biāo)及保障措施年目標(biāo)及保障措施l評(píng)價(jià)與調(diào)整評(píng)價(jià)與調(diào)整科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 總總 部部 小小 區(qū)區(qū) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 計(jì)計(jì) 劃劃一、小區(qū)定位二、小區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃三、小區(qū)開(kāi)發(fā)策略一、小區(qū)定位1.小區(qū)定位因素2.小區(qū)定位3.小區(qū)名稱(chēng)一：小區(qū)定位一：小區(qū)定位 自身?xiàng)l件政策因素市場(chǎng)因素政府鼓勵(lì)干什么?市場(chǎng)需要什么？市場(chǎng)需要什么？我有什么優(yōu)勢(shì)我有什么優(yōu)勢(shì)？定位定位1:定位因素項(xiàng)目定位三要素政府期望政府期望實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略 “知識(shí)創(chuàng)新工程知識(shí)創(chuàng)新工程”計(jì)劃計(jì)劃 中關(guān)村建設(shè)科技園區(qū)中關(guān)村建設(shè)科技園區(qū)規(guī)劃條件規(guī)劃條件 中關(guān)村科技園區(qū)定

16、位中關(guān)村科技園區(qū)定位（1 1）中國(guó)最重要的科技創(chuàng)新中心；）中國(guó)最重要的科技創(chuàng)新中心； （2 2）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 中關(guān)村地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：以信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，生物工程與中關(guān)村地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：以信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，生物工程與 新醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、新材料產(chǎn)業(yè)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。新醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、新材料產(chǎn)業(yè)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。中科院期望中科院期望 聯(lián)想總部、開(kāi)發(fā)研究基地、計(jì)算所、商業(yè)化運(yùn)作。聯(lián)想總部、開(kāi)發(fā)研究基地、計(jì)算所、商業(yè)化運(yùn)作。聯(lián)想集團(tuán)的要求聯(lián)想集團(tuán)的要求 建成為高科技企業(yè)和企業(yè)人服務(wù)的高科技園區(qū)，國(guó)際化的建成為高科技企業(yè)和企業(yè)人服務(wù)的高科技園區(qū)，國(guó)際化的IT

17、IT 產(chǎn)業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 鼓勵(lì)和支持建設(shè)適宜高科技企業(yè)發(fā)展的科技園區(qū),尤其是為信息產(chǎn)業(yè)服務(wù)的園區(qū)。A A：政策因素：政策因素：B B：市場(chǎng)因素：市場(chǎng)因素在目前和今后一段時(shí)期內(nèi)，在中關(guān)村地區(qū)由于高科技公司的在目前和今后一段時(shí)期內(nèi)，在中關(guān)村地區(qū)由于高科技公司的集聚和發(fā)展，對(duì)科技物業(yè)的需求強(qiáng)勢(shì)。集聚和發(fā)展，對(duì)科技物業(yè)的需求強(qiáng)勢(shì)。高科技公司有集聚效應(yīng)，不同類(lèi)型的公司對(duì)物業(yè)有不同的需高科技公司有集聚效應(yīng)，不同類(lèi)型的公司對(duì)物業(yè)有不同的需求。中關(guān)村地區(qū)尚未形成專(zhuān)為求。中關(guān)村地區(qū)尚未形成專(zhuān)為ITIT企業(yè)服務(wù)的園區(qū)。企業(yè)服務(wù)的園區(qū)。未來(lái)（未來(lái)（5 5年或以后）中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，但年或以后）中關(guān)村

18、地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，但細(xì)分市場(chǎng)有很大機(jī)遇。細(xì)分市場(chǎng)有很大機(jī)遇。 通過(guò)市場(chǎng)分析，園區(qū)定位應(yīng)注意利用專(zhuān)業(yè)化和差通過(guò)市場(chǎng)分析，園區(qū)定位應(yīng)注意利用專(zhuān)業(yè)化和差異化的定位策略，致力于細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，適宜建異化的定位策略，致力于細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，適宜建成針對(duì)成針對(duì)ITIT和通訊企業(yè)集聚和發(fā)展的資訊科技園和通訊企業(yè)集聚和發(fā)展的資訊科技園。C C：自身?xiàng)l件：自身?xiàng)l件多年為多年為ITIT行業(yè)服務(wù)積累的經(jīng)驗(yàn)行業(yè)服務(wù)積累的經(jīng)驗(yàn)聯(lián)想集團(tuán)聯(lián)想集團(tuán)IT IT 領(lǐng)域領(lǐng)頭羊所具備的客戶(hù)吸引力和資源領(lǐng)域領(lǐng)頭羊所具備的客戶(hù)吸引力和資源優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)。單一產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)便于項(xiàng)目策劃和操控。單一產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)便于項(xiàng)目策劃和操控。有以有以“管理三要

19、素管理三要素”為核心理念的管理團(tuán)隊(duì)和極強(qiáng)為核心理念的管理團(tuán)隊(duì)和極強(qiáng)事業(yè)心的員工隊(duì)伍。事業(yè)心的員工隊(duì)伍。 充分發(fā)揮聯(lián)想在中國(guó)信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的優(yōu)勢(shì)，建成充分發(fā)揮聯(lián)想在中國(guó)信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的優(yōu)勢(shì)，建成信息產(chǎn)業(yè)資訊科技園，樹(shù)立聯(lián)想科技物業(yè)新品牌。信息產(chǎn)業(yè)資訊科技園，樹(shù)立聯(lián)想科技物業(yè)新品牌。2.定位：定位： 是對(duì)是對(duì)ITIT和通信企業(yè)最具吸引力的資訊科技和通信企業(yè)最具吸引力的資訊科技園，是開(kāi)放型、國(guó)際化的科技生態(tài)園區(qū)園，是開(kāi)放型、國(guó)際化的科技生態(tài)園區(qū) 有吸引力有吸引力：集聚了幾家國(guó)內(nèi)外知名品牌的：集聚了幾家國(guó)內(nèi)外知名品牌的ITIT和通訊企業(yè)。和通訊企業(yè)。 開(kāi)放型開(kāi)放型：強(qiáng)調(diào)園區(qū)的輻射功能，能夠影響和帶動(dòng)信

20、息技術(shù)：強(qiáng)調(diào)園區(qū)的輻射功能，能夠影響和帶動(dòng)信息技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化。成果產(chǎn)業(yè)化。 國(guó)際化國(guó)際化：引入國(guó)際跨國(guó)公司入駐并且其軟硬件設(shè)施達(dá)到國(guó)：引入國(guó)際跨國(guó)公司入駐并且其軟硬件設(shè)施達(dá)到國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)。際化標(biāo)準(zhǔn)。 科技生態(tài)園區(qū)科技生態(tài)園區(qū)：園區(qū)內(nèi)形成適合資訊科技創(chuàng)新、發(fā)展與孵：園區(qū)內(nèi)形成適合資訊科技創(chuàng)新、發(fā)展與孵化的生態(tài)環(huán)境?；纳鷳B(tài)環(huán)境。適宜高科技企業(yè)集聚和發(fā)展的科技園區(qū)生態(tài)圖 有效、高速的信息聯(lián)系 如寬帶、無(wú)線接入等 人 才 大 學(xué) 和 研究機(jī)構(gòu) 有影響力的公 司 ： 如聯(lián)想、中國(guó)電訊、朗訊、IBM 等 市 政 、 交通、生活等配套 咨 詢(xún) 服 務(wù):如 財(cái) 務(wù) 、 法律、管理等 政策支持與優(yōu)惠 投 資 創(chuàng)

21、業(yè)企業(yè)文化 2.1 客戶(hù)描述1 1：有影響力的：有影響力的ITIT和通訊類(lèi)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)投資公司。包括：和通訊類(lèi)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)投資公司。包括：a.a.知名的國(guó)際知名的國(guó)際ITIT大公司的總部、商務(wù)和研發(fā)機(jī)構(gòu)。大公司的總部、商務(wù)和研發(fā)機(jī)構(gòu)。b.b.國(guó)內(nèi)知名的通訊公司和中小型國(guó)內(nèi)知名的通訊公司和中小型ITIT公司。公司。c.c.聯(lián)想集團(tuán)的有關(guān)機(jī)構(gòu)。聯(lián)想集團(tuán)的有關(guān)機(jī)構(gòu)。 d.d.各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)。各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)。2 2：服務(wù)類(lèi)企業(yè)。：服務(wù)類(lèi)企業(yè)。 主要為主要為ITIT和通訊類(lèi)企業(yè)提供配套服務(wù)，有助于形成和通訊類(lèi)企業(yè)提供配套服務(wù)，有助于形成資訊企業(yè)聚集的生態(tài)環(huán)境，包括：企業(yè)管理咨詢(xún)公司、資訊企業(yè)聚集的生態(tài)環(huán)

22、境，包括：企業(yè)管理咨詢(xún)公司、律師事務(wù)所、財(cái)務(wù)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)公司、律師事務(wù)所、財(cái)務(wù)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)公司、ITIT咨詢(xún)公司、貨物咨詢(xún)公司、貨物配送公司等。配送公司等。3 3：各類(lèi)有潛力的被孵化公司。：各類(lèi)有潛力的被孵化公司。2.2 產(chǎn)品描述A.A.一流的適用于辦公和研發(fā)的綜合物業(yè)，既有為大客戶(hù)量身定制的寫(xiě)字樓，一流的適用于辦公和研發(fā)的綜合物業(yè)，既有為大客戶(hù)量身定制的寫(xiě)字樓，也有適合中小客戶(hù)聚群發(fā)展的綜合性寫(xiě)字樓也有適合中小客戶(hù)聚群發(fā)展的綜合性寫(xiě)字樓可與東部可與東部“國(guó)貿(mào)二期國(guó)貿(mào)二期”相媲美的一流甲級(jí)寫(xiě)字樓相媲美的一流甲級(jí)寫(xiě)字樓國(guó)際化的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理國(guó)際化的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理B.B.超前的高科技物業(yè)（超前的高科技物業(yè)（B

23、ABA、OAOA、CACA）寬帶網(wǎng)寬帶網(wǎng)無(wú)線局域網(wǎng)無(wú)線局域網(wǎng)提供服務(wù)器托管、網(wǎng)絡(luò)托管和互連網(wǎng)接入服務(wù)提供服務(wù)器托管、網(wǎng)絡(luò)托管和互連網(wǎng)接入服務(wù)多個(gè)電信服務(wù)提供商多個(gè)電信服務(wù)提供商C.C.完善的配套商務(wù)和生活服務(wù)設(shè)施完善的配套商務(wù)和生活服務(wù)設(shè)施多功能的產(chǎn)品展示中心；技術(shù)及學(xué)術(shù)交流中心多功能的產(chǎn)品展示中心；技術(shù)及學(xué)術(shù)交流中心方便的生活、娛樂(lè)、服務(wù)中心方便的生活、娛樂(lè)、服務(wù)中心D.D.人性化設(shè)計(jì)人性化設(shè)計(jì)舒適的辦公環(huán)境舒適的辦公環(huán)境宜人的綠色景觀宜人的綠色景觀3. 3.小區(qū)的名稱(chēng)小區(qū)的名稱(chēng)備選方案：備選方案：聯(lián)想資訊中心聯(lián)想資訊中心中關(guān)村資訊園中關(guān)村資訊園北京國(guó)際資訊企業(yè)中心北京國(guó)際資訊企業(yè)中心融科資

24、訊中心融科資訊中心 初步確定將初步確定將 “融科智地融科智地” 作為未來(lái)的地產(chǎn)企業(yè)品牌，作為未來(lái)的地產(chǎn)企業(yè)品牌，“融科融科資訊中心資訊中心” ” 作為小區(qū)的名稱(chēng)。作為小區(qū)的名稱(chēng)。 為了推廣為了推廣 “融科資訊中心融科資訊中心”，宣傳時(shí)，以，宣傳時(shí)，以 “聯(lián)想融科資訊中聯(lián)想融科資訊中心心”名稱(chēng)出現(xiàn)。名稱(chēng)出現(xiàn)。二、小區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃1.規(guī)劃方案2.小區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃3.拆遷計(jì)劃4.資金需求計(jì)劃5.收益預(yù)測(cè)1 1、規(guī)劃方案、規(guī)劃方案A A：制訂規(guī)劃方案的依據(jù)：制訂規(guī)劃方案的依據(jù)市場(chǎng)需求情況：在市場(chǎng)需求情況：在20032003年入市時(shí)機(jī)最好。年入市時(shí)機(jī)最好。拆遷難易程度及資金投入量拆遷難易程度及資金投入量工程建設(shè)

25、：項(xiàng)目大小與建設(shè)周期工程建設(shè)：項(xiàng)目大小與建設(shè)周期資金安排：資金總量及投資效益資金安排：資金總量及投資效益政策規(guī)劃條件：限高、容積率、景觀、市政條件等。政策規(guī)劃條件：限高、容積率、景觀、市政條件等。B:B:規(guī)劃方案規(guī)劃方案a.a.原規(guī)劃方案：地上建筑面積約原規(guī)劃方案：地上建筑面積約1818萬(wàn)萬(wàn)m m2 2 ，得到，得到了科學(xué)院及市政府的初步同意，但是基于聯(lián)想了科學(xué)院及市政府的初步同意，但是基于聯(lián)想自用而設(shè)計(jì)，沒(méi)有考慮商業(yè)化運(yùn)作因素，需要自用而設(shè)計(jì)，沒(méi)有考慮商業(yè)化運(yùn)作因素，需要進(jìn)行調(diào)整。進(jìn)行調(diào)整。b.b.現(xiàn)方案（圖）現(xiàn)方案（圖） 地上建筑面積約地上建筑面積約2222萬(wàn)萬(wàn)m m2 2；地下約；地下約

26、5-85-8萬(wàn)萬(wàn)m m2 2；總建；總建筑面積約筑面積約27-3027-30萬(wàn)萬(wàn)m m2 2 。園 區(qū) 用 地 規(guī) 劃 草 案2：小區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃2.1 2.1 分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃一期工程一期工程1.1.首發(fā)工程：總面積首發(fā)工程：總面積5 5萬(wàn)萬(wàn)m m2 2，其中地上，其中地上3.53.5萬(wàn)萬(wàn)m m2 2 ，地下，地下1.51.5萬(wàn)萬(wàn)m m2 2 ；建設(shè)周期：建設(shè)周期：2000.10-2001.122000.10-2001.12目標(biāo)客戶(hù)：目標(biāo)客戶(hù)：LDCLDC、控股公司總部、控股公司總部 家有知名度的家有知名度的ITIT或通訊公司或通訊公司二期工程二期工程 : :總面積總面積1717萬(wàn)萬(wàn)m

27、m2 2 , ,其中地上地上12.512.5萬(wàn)萬(wàn)m m2 2 , ,地下地下4.54.5萬(wàn)萬(wàn)m m2 2 1.1.綜合樓：地上建筑面積綜合樓：地上建筑面積6 6萬(wàn)萬(wàn)m m2 2 ； 建設(shè)周期：建設(shè)周期：2001.9-2003.122001.9-2003.12 目標(biāo)客戶(hù)：目標(biāo)客戶(hù)：LCSLCS 大、中大、中ITIT或通訊公司或通訊公司 投資類(lèi)服務(wù)企業(yè)投資類(lèi)服務(wù)企業(yè)分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃之二期工程2.2.計(jì)算所：計(jì)算所： 面積面積1.51.5萬(wàn)萬(wàn)m m2 2 建設(shè)周期：建設(shè)周期：2001.7-2002.122001.7-2002.12 目標(biāo)客戶(hù)：計(jì)算所目標(biāo)客戶(hù)：計(jì)算所3.3.辦公研發(fā)樓（辦公研發(fā)樓（2 2棟

28、）：面積約棟）：面積約4-54-5萬(wàn)萬(wàn)m m2 2 ； 建設(shè)周期：建設(shè)周期：2001.9-2002.122001.9-2002.12 目標(biāo)客戶(hù)：目標(biāo)客戶(hù)：1 1棟：棟：1 12 2個(gè)國(guó)際知名大公司個(gè)國(guó)際知名大公司 1 1棟：風(fēng)險(xiǎn)投資大廈棟：風(fēng)險(xiǎn)投資大廈4.4.多功能中心：建于地下多功能中心：建于地下, ,與主樓、研發(fā)樓共建，面積約與主樓、研發(fā)樓共建，面積約1.51.5萬(wàn)萬(wàn)m m2 2 建設(shè)周期：建設(shè)周期：2003.1-2003.122003.1-2003.12目標(biāo)：為園區(qū)商務(wù)及生活配套服務(wù)，成為：目標(biāo)：為園區(qū)商務(wù)及生活配套服務(wù)，成為： 產(chǎn)品展示及發(fā)布中心；產(chǎn)品展示及發(fā)布中心； 學(xué)術(shù)和技術(shù)交流中

29、心；學(xué)術(shù)和技術(shù)交流中心； 生活服務(wù)中心。生活服務(wù)中心。 三期工程：總面積三期工程：總面積8 8萬(wàn)萬(wàn)m m2 2，其中地上，其中地上6 6萬(wàn)萬(wàn)m m2 2，地下，地下2 2萬(wàn)萬(wàn)m m2 2 1.1.公寓：公寓： 面積面積2 2萬(wàn)萬(wàn)m m2 2 建設(shè)周期：建設(shè)周期：2003.72004.122003.72004.12 目標(biāo)客戶(hù)：園區(qū)生活配套服務(wù)樓，根據(jù)市場(chǎng)情目標(biāo)客戶(hù)：園區(qū)生活配套服務(wù)樓，根據(jù)市場(chǎng)情 況可能調(diào)整為寫(xiě)字樓。況可能調(diào)整為寫(xiě)字樓。2.2.寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓: : 面積面積4 4萬(wàn)萬(wàn)m m2 2 建設(shè)周期：建設(shè)周期：2003.72005.62003.72005.6 目標(biāo)客戶(hù)：大公司、中小目標(biāo)客戶(hù)：

30、大公司、中小ITIT公司公司2. 總部小區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表總部小區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表2 20 00 01 1年年 2 20 00 02 2年年 2 20 00 03 3年年 2 20 00 04 4年年 2 20 00 05 5年年 2 20 00 06 6年年 序序號(hào)號(hào) 項(xiàng)項(xiàng)目目 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1 首發(fā)項(xiàng)目3.5萬(wàn)m2 2 2 二期工程12.5萬(wàn)m2 綜合樓（主樓）6萬(wàn)m2 計(jì)算所1.5萬(wàn)m2 研發(fā)樓（2棟）5萬(wàn)m2

31、多功能中心1.5萬(wàn)m2 3 3 三期工程6萬(wàn)m2 公寓2萬(wàn)m2 寫(xiě)字樓4萬(wàn)m2 3. 園區(qū)拆遷計(jì)劃園區(qū)拆遷計(jì)劃 分分期期 拆拆遷遷項(xiàng)項(xiàng)目目 拆拆遷遷時(shí)時(shí)間間 拆拆遷遷總總費(fèi)費(fèi)用用 一一期期 1 1 所所食食堂堂、齊齊九九公公司司、科科 2 2、中中計(jì)計(jì) 2 20 00 00 0. .7 7 1 12 20 00 0 1 1 南南三三街街沿沿街街 2 20 00 01 1. .6 6 3 30 00 00 0 2 2 4 40 00 0# #及及部部分分平平房房 2 20 00 01 1. .6 6 3 3 南南樓樓、控控股股公公司司小小樓樓 2 20 00 01 1. .9 9 4 48 85

32、 55 5 4 4 智智能能所所小小樓樓 2 20 00 01 1. .9 9 3 31 10 0 5 5 科科智智公公司司 2 20 00 01 1. .9 9 2 20 00 0 6 6 數(shù)數(shù)學(xué)學(xué)所所、系系統(tǒng)統(tǒng)所所 2 20 00 01 1. .9 9 1 12 25 50 0 7 7 8 87 7 樓樓 2 20 00 01 1. .9 9 3 35 50 00 0 8 8 8 88 8 樓樓 2 20 00 01 1. .9 9 3 35 50 00 0 9 9 5 55 50 00 0# # 2 20 00 01 1. .6 6 1 10 0 文文獻(xiàn)獻(xiàn)中中心心 2 20 00 01

33、1. .1 12 2 5 58 85 50 0 1 11 1 行行管管局局集集體體宿宿舍舍 2 20 00 01 1. .9 9 1 12 20 00 0 二二期期 小小計(jì)計(jì)： 2 23 36 66 65 5 1 1 9 95 51 1、9 95 52 2 2 20 00 03 3. .6 6 9 98 80 00 0 3 3 北北樓樓 2 20 00 02 2. .1 12 2 計(jì)計(jì)入入建建設(shè)設(shè)成成本本中中 4 4 聯(lián)聯(lián)想想總總部部及及食食堂堂等等 2 20 00 03 3. .6 6 三三期期 小小計(jì)計(jì)： 9 98 80 00 0 合合計(jì)計(jì)： 3 3. .4 46 66 65 5 億億 4

34、. 小區(qū)開(kāi)發(fā)資金計(jì)劃匯總表小區(qū)開(kāi)發(fā)資金計(jì)劃匯總表 建安成本: 寫(xiě)字樓:6500 元/M2;公寓:5000 元/M2;(均折算成地上建筑面積) 土地出讓金: 寫(xiě)字樓 1350 元/M2;公寓:800 元/M2;地下建筑不計(jì)算. 分期項(xiàng)目分期項(xiàng)目 總投資總投資 其中建安其中建安 拆遷費(fèi)拆遷費(fèi) 出讓金出讓金 20002000 20012001 20022002 20032003 20042004 20052005 一期工程一期工程 31,92531,925 26,00026,000 1,2001,200 4,7254,725 6,9256,925 25,00025,000 二期工程二期工程 114,

35、815114,815 77,50077,500 22,46522,465 14,85014,850 50,11550,115 47,20047,200 17,50017,500 三期工程三期工程 54,00054,000 36,00036,000 11,00011,000 7,0007,000 11,00011,000 17,10017,100 19,40019,400 6,5006,500 合計(jì)：合計(jì)： 200,740200,740 139,500139,500 34,66534,665 26,5726,575 5 6,9256,925 75,11575,115 58,20058,200 3

36、4,60034,600 19,40019,400 6,5006,500 小區(qū)開(kāi)發(fā)資金計(jì)劃1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度 3季度4季度合計(jì)合計(jì)20074020074050005000 1610016100 26365263652765027650 1180011800 2280022800 1180011800118001180043004300113001130095509550945094504850485048504850485048504850485032503250325032500 00 01 1首發(fā)項(xiàng)目首

37、發(fā)項(xiàng)目319253192550005000500050005000500010000100000 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 01.1拆遷120012001.2工程3072530725500050005000100000000000000000001.2.1土地出讓金472547255000 1.2.2建安成本260002600050005000500050002 2二期工程二期工程1148151148150 0 1110011100 21365213651765017650 1180011800 1180011800 118001

38、18001180011800430043004300430043004300460046000 00 00 02.1拆遷224652246530001361558502.2綜合主樓4710047100081000430043004300430043004300430043004600000000002.2.1土地出讓金8100810081002.2.2建安成本39000390004300400040004000400040004000400040002.3計(jì)算所60006000001000100010001000100010000000000000002.3.1土地出讓金0 02.3.2建安成

39、本600060001000100010001000100010002.4研發(fā)樓3925039250006750650065006500650065000000000000002.4.1土地出讓金6750675067502.4.2建安成本3250032500650065006500650065003 3三期工程三期工程54000540000 00 00 00 00 0 11000110000 00 00 07000700052505250485048504850485048504850485048504850485032503250325032500 00 03.1拆遷1100011000110

40、003.2公寓1160011600000000000160020001600160016001600160000003.2.1土地出讓金1600160016003.2.2建安成本10000100002000150015001500150015003.3寫(xiě)字樓3140031400000000000540032503250325032503250325032503250003.3.1土地出讓金5400540054003.3.2建安成本260002600032503250325032503250325032503250金額金額（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）項(xiàng)目序號(hào)2004年2005年2001年2002年2003年

41、2.4 小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目面積(萬(wàn)M2）總投資(萬(wàn)元)其中建安費(fèi)土地出讓金拆遷費(fèi)分?jǐn)偝杀就度肫鹗紩r(shí)間起租時(shí)間回收期起算時(shí)間租金方案 (元/M2）年租金額(萬(wàn)元)靜態(tài)回收期（年）動(dòng)態(tài)回收期（年）內(nèi)部收益率（IRR）891989.8012.8713.00%6689811.9117.6610.00%81576810.4514.9712.23%61182612.4319.839.99%8131409.4113.1113.38%6985511.5217.8110.69%6306612.5020.109.85%4204414.2025.057.90%81051210.2113

42、.6113.80%6788411.8917.1911.43%5365511.5715.9012.21%3982113.7421.109.77%2002年2000年591002001年2004年2001年1首發(fā)377252000年260002主樓39000325003研發(fā)49250公寓156002003年2003年2001年2003年40002005年100002600054002005年7小區(qū)合計(jì)2010752000年6寫(xiě)字樓39400410004725810067501600700012000100008000 計(jì)算依據(jù):265753.5652420.51335005 =(34665+600

43、0)(221.5) =2000元/M2 4:拆遷費(fèi)分?jǐn)?(拆遷總費(fèi)用+計(jì)算所建設(shè)費(fèi))(地上建筑面積計(jì)算所面積)2001年2002年2002年2000年1:折現(xiàn):7%;營(yíng)業(yè)稅:5%;房產(chǎn)稅:12%;所得稅:33%;折舊:50年 2:寫(xiě)字樓租金：分別按：8元/天.M2; 6元/天.M2; 出租率:0.93:公寓租金：分別按：6元/天.M2; 4元/天.M2; 出租率:0.7三三: :小區(qū)開(kāi)發(fā)策略小區(qū)開(kāi)發(fā)策略1.1.項(xiàng)目定位實(shí)行差異化戰(zhàn)略：項(xiàng)目定位實(shí)行差異化戰(zhàn)略：目標(biāo)客戶(hù)為目標(biāo)客戶(hù)為ITIT及通訊類(lèi)企業(yè)，及通訊類(lèi)企業(yè)， 園區(qū)以研發(fā)、辦公為主，商貿(mào)為輔。園區(qū)以研發(fā)、辦公為主，商貿(mào)為輔。2. 2.營(yíng)銷(xiāo)策

44、略營(yíng)銷(xiāo)策略: : 大客戶(hù)的吸引：量身定做；大客戶(hù)的吸引：量身定做； 中小客戶(hù)的吸引：提供良好的企業(yè)生態(tài)環(huán)境；中小客戶(hù)的吸引：提供良好的企業(yè)生態(tài)環(huán)境； 利用聯(lián)想品牌優(yōu)勢(shì)，吸引其上利用聯(lián)想品牌優(yōu)勢(shì)，吸引其上 下游及相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐。下游及相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐。3. 3.開(kāi)發(fā)建設(shè)策略開(kāi)發(fā)建設(shè)策略: :統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一規(guī)劃, ,分期建設(shè)分期建設(shè); ; 縮短建設(shè)工期縮短建設(shè)工期, ,盡早入市盡早入市4. 4.物業(yè)增值及經(jīng)營(yíng)管理：物業(yè)增值及經(jīng)營(yíng)管理：提供全方位的服務(wù)功能和高水平提供全方位的服務(wù)功能和高水平 的物業(yè)管理。的物業(yè)管理。深圳開(kāi)發(fā)部深圳開(kāi)發(fā)部20012001年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃LSP戰(zhàn)略設(shè)計(jì)的方法體系及一

45、些重要的分析結(jié)論陳國(guó)棟二零零一年一月八日1 1、行業(yè)前景及特點(diǎn)分析：行業(yè)前景及特點(diǎn)分析：決定進(jìn)入否決定進(jìn)入否。2 2、客戶(hù)系統(tǒng)分析：、客戶(hù)系統(tǒng)分析：確定目標(biāo)客戶(hù)確定目標(biāo)客戶(hù) 找出關(guān)鍵性需求找出關(guān)鍵性需求 確定產(chǎn)品定位確定產(chǎn)品定位 明確產(chǎn)品的價(jià)值工程明確產(chǎn)品的價(jià)值工程。3 3、供應(yīng)商價(jià)值鍵分析：、供應(yīng)商價(jià)值鍵分析：找到最有效的運(yùn)作策略，確定核心找到最有效的運(yùn)作策略，確定核心 競(jìng)爭(zhēng)力的立足點(diǎn)及發(fā)展方向。競(jìng)爭(zhēng)力的立足點(diǎn)及發(fā)展方向。 4 4、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)系統(tǒng)分析（五力分析）：、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)系統(tǒng)分析（五力分析）：確定競(jìng)爭(zhēng)策略及系確定競(jìng)爭(zhēng)策略及系 統(tǒng)運(yùn)作的重點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。統(tǒng)運(yùn)作的重點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。5 5、樹(shù)立信心，

46、形成戰(zhàn)略。、樹(shù)立信心，形成戰(zhàn)略。1 1、規(guī)模巨大，還將高速成長(zhǎng)，、規(guī)模巨大，還將高速成長(zhǎng)， 每年市場(chǎng)規(guī)模每年市場(chǎng)規(guī)模27002700億，北京億，北京307307億，深圳億，深圳223223億；億； 每年每年8%8%以上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人均以上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人均GDP803GDP803美元；恩格爾美元；恩格爾 系數(shù)小于系數(shù)小于0.5;0.5;住房體制改革；住房體制改革；2 2、正從群雄紛爭(zhēng)向區(qū)域性寡頭壟斷演化，競(jìng)爭(zhēng)格局、正從群雄紛爭(zhēng)向區(qū)域性寡頭壟斷演化，競(jìng)爭(zhēng)格局正正 在變化，將產(chǎn)生巨型公司（類(lèi)似香港）；土地在變化，將產(chǎn)生巨型公司（類(lèi)似香港）；土地政策也在變化；政策也在變化；一、一、3 3、低水平、低素質(zhì)的

47、競(jìng)爭(zhēng)：、低水平、低素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)： 項(xiàng)目性公司，一般很松散，管理無(wú)章法；項(xiàng)目性公司，一般很松散，管理無(wú)章法；4 4、大多實(shí)力較弱，資金極少，短期行為；、大多實(shí)力較弱，資金極少，短期行為；5 5、競(jìng)爭(zhēng)階段：、競(jìng)爭(zhēng)階段：關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系競(jìng)爭(zhēng) 包裝競(jìng)爭(zhēng)包裝競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) 營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo) 策略競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng) 品牌競(jìng)爭(zhēng)品牌競(jìng)爭(zhēng) 全面競(jìng)爭(zhēng)；全面競(jìng)爭(zhēng)；結(jié)論：結(jié)論：立足于北京、深圳市場(chǎng)；著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，租售結(jié)立足于北京、深圳市場(chǎng)；著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，租售結(jié) 合，創(chuàng)立品牌。一定能夠成就頗具地實(shí)力的合，創(chuàng)立品牌。一定能夠成就頗具地實(shí)力的 地產(chǎn)大企業(yè)。地產(chǎn)大企業(yè)。1 1、客戶(hù)物業(yè)消費(fèi)支出分析；客戶(hù)物業(yè)消費(fèi)支出分析；確定目標(biāo)客戶(hù)。確定目標(biāo)客

48、戶(hù)。 固定收入固定收入 特殊收入特殊收入 總收入總收入 消費(fèi)傾向（如恩格爾系數(shù)）消費(fèi)傾向（如恩格爾系數(shù)） 用于物業(yè)的支出用于物業(yè)的支出結(jié)論：結(jié)論：高科技企業(yè)和企業(yè)人收入增長(zhǎng)最快，總量較高科技企業(yè)和企業(yè)人收入增長(zhǎng)最快，總量較 大，地產(chǎn)消費(fèi)傾向高，是最有潛力的客戶(hù)對(duì)象。大，地產(chǎn)消費(fèi)傾向高，是最有潛力的客戶(hù)對(duì)象。 二、 2 2、客戶(hù)需求的細(xì)分及偏好排列、客戶(hù)需求的細(xì)分及偏好排列 客戶(hù)需求客戶(hù)需求 實(shí)用需求實(shí)用需求 新需求新需求 心理需求心理需求 信息化、智能化信息化、智能化 區(qū)位、面積、戶(hù)型、功能區(qū)位、面積、戶(hù)型、功能 環(huán)境、環(huán)境、 檔次、投資、地位檔次、投資、地位 3 3、關(guān)鍵性需求及產(chǎn)品的定位、

49、關(guān)鍵性需求及產(chǎn)品的定位 A A 客戶(hù)客戶(hù) B B結(jié)論：結(jié)論：寫(xiě)字樓定位于有檔次、講環(huán)境的偏高檔物業(yè)；寫(xiě)字樓定位于有檔次、講環(huán)境的偏高檔物業(yè)； 住宅定位于講求功能、戶(hù)型與信息化的中檔住宅定位于講求功能、戶(hù)型與信息化的中檔 物業(yè)。物業(yè)。 支出支出 功能功能最大處為關(guān)鍵性需求，即產(chǎn)品的定最大處為關(guān)鍵性需求，即產(chǎn)品的定位點(diǎn)。偏好排序在其下的為基本需位點(diǎn)。偏好排序在其下的為基本需求，必須滿(mǎn)足，在其上的為暫時(shí)冗求，必須滿(mǎn)足，在其上的為暫時(shí)冗余的價(jià)值。余的價(jià)值。 .三、裝裝 四、四、1 1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（SWOTSWOT） 結(jié)論：結(jié)論： 總體優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)總體優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì) 機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)遇大

50、于風(fēng)險(xiǎn)， 最大的劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)在于對(duì)市場(chǎng)的最大的劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)在于對(duì)市場(chǎng)的 把握，必須盡最大的力量去關(guān)注、把握，必須盡最大的力量去關(guān)注、 重視。重視。2 2、買(mǎi)方侃價(jià)能力、買(mǎi)方侃價(jià)能力 A A、大客戶(hù)：、大客戶(hù)：大客戶(hù)侃價(jià)能力強(qiáng)，但具有固定性和輻射力。大客戶(hù)侃價(jià)能力強(qiáng)，但具有固定性和輻射力。 B B、小客戶(hù)與住戶(hù)：、小客戶(hù)與住戶(hù)：有一定的選擇力，但無(wú)侃價(jià)能力。有一定的選擇力，但無(wú)侃價(jià)能力。 結(jié)論：結(jié)論：盡量以客戶(hù)需求為導(dǎo)向，量身定做；盡量以客戶(hù)需求為導(dǎo)向，量身定做； 努力創(chuàng)造增值服務(wù)的體系與品牌（努力創(chuàng)造增值服務(wù)的體系與品牌（IDCIDC、餐飲、環(huán)境、餐飲、環(huán)境、 商圈等）；商圈等）； 保持與競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)

51、的成本競(jìng)爭(zhēng)力。保持與競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的成本競(jìng)爭(zhēng)力。 C C、替代品：替代品：在細(xì)分市場(chǎng)和清晰的產(chǎn)品定位后，不會(huì)有太在細(xì)分市場(chǎng)和清晰的產(chǎn)品定位后，不會(huì)有太 多的替代品。多的替代品。D D、新進(jìn)入者的威脅：新進(jìn)入者的威脅：由于房地產(chǎn)的地域性，資金門(mén)檻由于房地產(chǎn)的地域性，資金門(mén)檻 高，關(guān)系復(fù)雜，壁壘較強(qiáng)。高，關(guān)系復(fù)雜，壁壘較強(qiáng)。E E、政策導(dǎo)向與政府扶持：、政策導(dǎo)向與政府扶持：科技物業(yè)完全符合政策導(dǎo)向，科技物業(yè)完全符合政策導(dǎo)向， 應(yīng)爭(zhēng)取獲得政府大力支持。應(yīng)爭(zhēng)取獲得政府大力支持。F F、供方侃價(jià)能力、供方侃價(jià)能力 總包和分包商總包和分包商：由于競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，產(chǎn)業(yè)很成熟，侃價(jià)能力由于競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，產(chǎn)業(yè)很成熟，侃

52、價(jià)能力 極弱。極弱。 土地供應(yīng)和政府土地供應(yīng)和政府：由于土地的獨(dú)特性和政府地位，我方侃價(jià)由于土地的獨(dú)特性和政府地位，我方侃價(jià) 絕對(duì)能力極弱，但相對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者則較強(qiáng)。絕對(duì)能力極弱，但相對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者則較強(qiáng)。 結(jié)論：結(jié)論： 由于政策彈性很大，應(yīng)該極大加強(qiáng)公關(guān)工作，由于政策彈性很大，應(yīng)該極大加強(qiáng)公關(guān)工作， 又要搞好辦事人員關(guān)系。又要搞好辦事人員關(guān)系。 信心與策略：信心與策略： 愿景、目標(biāo)、目標(biāo)客戶(hù)、產(chǎn)品定位、愿景、目標(biāo)、目標(biāo)客戶(hù)、產(chǎn)品定位、 競(jìng)爭(zhēng)策略、組織與管理的體系、業(yè)務(wù)規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)策略、組織與管理的體系、業(yè)務(wù)規(guī)劃、 經(jīng)濟(jì)測(cè)算及資源條件。經(jīng)濟(jì)測(cè)算及資源條件。五、科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技

53、園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略l中期目標(biāo)中期目標(biāo)l實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟l20012001年目標(biāo)及保障措施年目標(biāo)及保障措施l評(píng)價(jià)與調(diào)整評(píng)價(jià)與調(diào)整科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析自身?xiàng)l件分析自身?xiàng)l件分析公司長(zhǎng)期目標(biāo)公司長(zhǎng)期目標(biāo)科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略1999年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)額年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)額 2700億元億元科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略1999年我國(guó)人均年我國(guó)人均GDP為為802美元，首次突破美元，首次突破800美元大

54、關(guān)美元大關(guān)1999年我國(guó)的恩格爾系數(shù)為年我國(guó)的恩格爾系數(shù)為49.8%，首次低于，首次低于50%國(guó)家已將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)國(guó)家已將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系關(guān)系 包裝包裝 產(chǎn)品產(chǎn)品 品牌品牌 全面全面 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)地域性壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)地域性壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 地域性寡頭壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)地域性寡頭壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 結(jié)論：結(jié)論：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入能夠造就大型中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入能夠造就大型 知名品牌企業(yè)的發(fā)展階段知名品牌企業(yè)的發(fā)展階段 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略有能堅(jiān)決貫徹管理三要素、立志把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大的領(lǐng)導(dǎo)班

55、子有能堅(jiān)決貫徹管理三要素、立志把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大的領(lǐng)導(dǎo)班子過(guò)去幾年在發(fā)展物業(yè)的過(guò)程中，每一年都較成功地實(shí)現(xiàn)了提過(guò)去幾年在發(fā)展物業(yè)的過(guò)程中，每一年都較成功地實(shí)現(xiàn)了提升與突破，隊(duì)伍可信升與突破，隊(duì)伍可信具備良好的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制和雄厚的資金實(shí)力具備良好的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制和雄厚的資金實(shí)力集團(tuán)給予我們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇集團(tuán)給予我們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 立志創(chuàng)辦中國(guó)第一品牌的科技地產(chǎn)公司立志創(chuàng)辦中國(guó)第一品牌的科技地產(chǎn)公司 不斷創(chuàng)造人人向往的科技物業(yè)典范，不斷創(chuàng)造人人向往的科技物業(yè)典范， 造就一支永遠(yuǎn)向更高層面突破的業(yè)界精造就一支永遠(yuǎn)向更高層面突破的業(yè)界精 英團(tuán)隊(duì)英團(tuán)隊(duì)?？萍紙@

56、公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略l公司長(zhǎng)期目標(biāo)：愿景與使命公司長(zhǎng)期目標(biāo)：愿景與使命 l中期目標(biāo)中期目標(biāo)l實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟l20012001年目標(biāo)及保障措施年目標(biāo)及保障措施l評(píng)價(jià)與調(diào)整評(píng)價(jià)與調(diào)整科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略1、2005年成為國(guó)內(nèi)一流的房地產(chǎn)企業(yè)年成為國(guó)內(nèi)一流的房地產(chǎn)企業(yè) 2、將總部小區(qū)建成在中國(guó)最具影響力的科技物業(yè)典范、將總部小區(qū)建成在中國(guó)最具影響力的科技物業(yè)典范3、在北京和深圳建成兩個(gè)、在北京和深圳建成兩個(gè)E-HOME典范典范4、2005年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4億元，人均利潤(rùn)億元，人均利潤(rùn)200萬(wàn)元以上萬(wàn)元以上科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司

57、發(fā)展戰(zhàn)略l公司長(zhǎng)期目標(biāo)：愿景與使命公司長(zhǎng)期目標(biāo)：愿景與使命l中期目標(biāo)中期目標(biāo)l實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟l20012001年目標(biāo)及保障措施年目標(biāo)及保障措施l評(píng)價(jià)與調(diào)整評(píng)價(jià)與調(diào)整科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)務(wù)路線業(yè)務(wù)路線管理路線管理路線 人力資源路線人力資源路線戰(zhàn)略步驟戰(zhàn)略步驟科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略綜上所述，我們的戰(zhàn)略路線是：綜上所述，我們的戰(zhàn)略路線是： 立足北京和深圳市場(chǎng)，定位于科技物業(yè)，立足北京和深圳

58、市場(chǎng)，定位于科技物業(yè)， 走模式創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和運(yùn)作創(chuàng)新之路。走模式創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和運(yùn)作創(chuàng)新之路。科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略l公司長(zhǎng)期目標(biāo)：愿景與使命公司長(zhǎng)期目標(biāo)：愿景與使命 l中期目標(biāo)中期目標(biāo)l實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟l20012001年目標(biāo)及保障措施年目標(biāo)及保障措施l評(píng)價(jià)與調(diào)整評(píng)價(jià)與調(diào)整科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略l愿景與使命愿景與使

59、命 l中期目標(biāo)中期目標(biāo)l實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟l20012001年目標(biāo)及保障措施年目標(biāo)及保障措施l評(píng)價(jià)與調(diào)整評(píng)價(jià)與調(diào)整科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 總總 部部 小小 區(qū)區(qū) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 計(jì)計(jì) 劃劃一、小區(qū)定位二、小區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃三、小區(qū)開(kāi)發(fā)策略一、小區(qū)定位1.小區(qū)定位因素2.小區(qū)定位3.小區(qū)名稱(chēng)一：小區(qū)定位一：小區(qū)定位 自身?xiàng)l件政策因素市場(chǎng)因素政府鼓勵(lì)干什么?市場(chǎng)需要什么？市場(chǎng)需要什么？我有什么優(yōu)勢(shì)我有什么優(yōu)勢(shì)？定位定位1:定位因素項(xiàng)目定位三要素政府期望政府期望實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略 “知識(shí)創(chuàng)新工程知識(shí)創(chuàng)新工程”計(jì)劃計(jì)劃 中關(guān)村建設(shè)科技園區(qū)中關(guān)村建設(shè)科

60、技園區(qū)規(guī)劃條件規(guī)劃條件 中關(guān)村科技園區(qū)定位中關(guān)村科技園區(qū)定位（1 1）中國(guó)最重要的科技創(chuàng)新中心；）中國(guó)最重要的科技創(chuàng)新中心； （2 2）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 中關(guān)村地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：以信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，生物工程與中關(guān)村地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：以信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，生物工程與 新醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、新材料產(chǎn)業(yè)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。新醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、新材料產(chǎn)業(yè)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。中科院期望中科院期望 聯(lián)想總部、開(kāi)發(fā)研究基地、計(jì)算所、商業(yè)化運(yùn)作。聯(lián)想總部、開(kāi)發(fā)研究基地、計(jì)算所、商業(yè)化運(yùn)作。聯(lián)想集團(tuán)的要求聯(lián)想集團(tuán)的要求 建成為高科技企業(yè)和企業(yè)人服務(wù)的高科技園區(qū)，國(guó)際化的建成為高科技企業(yè)