《房地產(chǎn)估價》第七章假設開發(fā)法

1、房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價第七章 假設開發(fā)法主要內(nèi)容主要內(nèi)容一、假設開發(fā)法的基本原理一、假設開發(fā)法的基本原理二、假設開發(fā)法的計算公式二、假設開發(fā)法的計算公式三、假設開發(fā)法的注意事項三、假設開發(fā)法的注意事項四、假設開發(fā)法的操作步驟和內(nèi)容四、假設開發(fā)法的操作步驟和內(nèi)容 五、應用舉例五、應用舉例第七章第七章 假設開發(fā)法假設開發(fā)法 一、假設開發(fā)法的基本原理一、假設開發(fā)法的基本原理 （一）假設開發(fā)法的稱呼（一）假設開發(fā)法的稱呼 假設開發(fā)法，又稱剩余法、預期開發(fā)法、凈余估價法、余值法或倒算法假設開發(fā)法，又稱剩余法、預期開發(fā)法、凈余估價法、余值法或倒算法（成本法的倒算）。（成本法的倒算）。 英文名稱為：英文名稱為

2、：Hypothetical Development Method Residual Method。 （二）假設開發(fā)法的概念（二）假設開發(fā)法的概念 假設開發(fā)法，是將估價對象方地產(chǎn)的預期開發(fā)后的價值，扣除其預期的正假設開發(fā)法，是將估價對象方地產(chǎn)的預期開發(fā)后的價值，扣除其預期的正常開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)利潤，根據(jù)剩余之數(shù)來確定估價常開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)利潤，根據(jù)剩余之數(shù)來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 （三）假設開發(fā)法的理論依據(jù)（三）假設開發(fā)法的理論依據(jù) 假設開發(fā)法是一種科學實用的估價方法，其基本思想、理論依據(jù)，為效用假設開發(fā)法是一種科

3、學實用的估價方法，其基本思想、理論依據(jù)，為效用價值論及成本價值論和供求價值論。價值論及成本價值論和供求價值論。 假如我是一個方地產(chǎn)開發(fā)商，現(xiàn)有一塊可供開發(fā)利用的土地，我將愿意以假如我是一個方地產(chǎn)開發(fā)商，現(xiàn)有一塊可供開發(fā)利用的土地，我將愿意以多高的價格購買它呢？它等于樓價減去建筑費、設計等專業(yè)費用以及利息、多高的價格購買它呢？它等于樓價減去建筑費、設計等專業(yè)費用以及利息、利潤和稅費等之后所剩的余額。利潤和稅費等之后所剩的余額。 由上可以看到，假設開發(fā)法實際是適用新建房地產(chǎn)成本法的倒算法。由上可以看到，假設開發(fā)法實際是適用新建房地產(chǎn)成本法的倒算法。 由于假設開發(fā)法較粗糙由于假設開發(fā)法較粗糙,不過，

4、當估價對具潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法不過，當估價對具潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是是唯一實用的估價。幾乎是是唯一實用的估價。 （四）假設開發(fā)法適用的條件和對象（四）假設開發(fā)法適用的條件和對象 假設開發(fā)法主要適用于有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，但對假設開發(fā)法主要適用于有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，但對于有規(guī)劃設計條件要求，但尚未明確的土地，很難采用假于有規(guī)劃設計條件要求，但尚未明確的土地，很難采用假設開發(fā)法進行估價。其適用于：設開發(fā)法進行估價。其適用于： 1.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價 2.僅將土地或舊房地產(chǎn)整理成可供直接建筑的土地時的被僅將土地或舊房地產(chǎn)整理成可

5、供直接建筑的土地時的被整理土地或舊房地產(chǎn)的估價整理土地或舊房地產(chǎn)的估價 3.具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)的估價具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)的估價 4.現(xiàn)有新舊房地中地價的單獨評估現(xiàn)有新舊房地中地價的單獨評估 5.假設開發(fā)法還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項目評估，是迄今為假設開發(fā)法還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項目評估，是迄今為止用于房地產(chǎn)開發(fā)項目評估的一種最常用的方法。止用于房地產(chǎn)開發(fā)項目評估的一種最常用的方法。 （1）確定投資者試圖獲得的擬開發(fā)場地的最高價格。）確定投資者試圖獲得的擬開發(fā)場地的最高價格。 （2）確定開發(fā)項目的預期利潤。確定預期利潤時，假設開）確定開發(fā)項目的預期利潤。確定預期利潤時，假設開發(fā)場地已經(jīng)按

6、一定價格購買，即場地的購置費被看成已知發(fā)場地已經(jīng)按一定價格購買，即場地的購置費被看成已知費用。費用。 （3）確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用（此時場地購置費視）確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用（此時場地購置費視為已知費用）。為已知費用）。 二、假設開發(fā)法的計算公式二、假設開發(fā)法的計算公式 （一）適用于預期售價的理論公式（一）適用于預期售價的理論公式 VA（BC） 式中，式中，V表示購置開發(fā)場地的價格，表示購置開發(fā)場地的價格，A表示開發(fā)項目預期建成后的售表示開發(fā)項目預期建成后的售價，價，B表示開發(fā)項目預期的開發(fā)費用，表示開發(fā)項目預期的開發(fā)費用，C表示開發(fā)利潤。表示開發(fā)利潤。 （二）適用于預期租金的理論公

7、式（二）適用于預期租金的理論公式 當開發(fā)項目建成后出租情形下的假設開發(fā)法的理論公式為：當開發(fā)項目建成后出租情形下的假設開發(fā)法的理論公式為： VVc-(B+C) Vca/r 式中，式中，V表示購置開發(fā)場地的價格，表示購置開發(fā)場地的價格，Vc表示開發(fā)項目預期建成后的表示開發(fā)項目預期建成后的“資本化價值資本化價值”（Capitalized Value），），B表示開發(fā)項目預期的開發(fā)表示開發(fā)項目預期的開發(fā)費用，費用，C表示開發(fā)利潤，表示開發(fā)利潤，a表示開發(fā)項目預期建成后每年的平均純收表示開發(fā)項目預期建成后每年的平均純收益（平均純租金），益（平均純租金），r表示資本化率（預期的投資收益率）。表示資本化率

8、（預期的投資收益率）。 （三）一個較具體的計算公式（三）一個較具體的計算公式 地價樓價建筑費專業(yè)費用利息銷售費用稅費開發(fā)商地價樓價建筑費專業(yè)費用利息銷售費用稅費開發(fā)商利潤利潤 三、假設開發(fā)法的注意事項三、假設開發(fā)法的注意事項 在現(xiàn)實估價中，運用假設開發(fā)法估價，結果的可靠性取決于下面在現(xiàn)實估價中，運用假設開發(fā)法估價，結果的可靠性取決于下面兩個預測：兩個預測： 1是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地假設了土地的最佳開發(fā)利用方式。地假設了土地的最佳開發(fā)利用方式。 2是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求關系，正確地判斷了未是否根據(jù)當?shù)胤?/p>

9、地產(chǎn)市場行情或供求關系，正確地判斷了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。 3.假設開發(fā)法有靜態(tài)方式及動態(tài)方式的不同，動態(tài)方式由于考慮假設開發(fā)法有靜態(tài)方式及動態(tài)方式的不同，動態(tài)方式由于考慮了資金時間價值，故其估算結果較為精確。了資金時間價值，故其估算結果較為精確。 4.在實際估價中還要求有一個相應的社會經(jīng)濟環(huán)境來保證：在實際估價中還要求有一個相應的社會經(jīng)濟環(huán)境來保證： 要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策。要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策。 要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)。要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)。 要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫。要有一個完整

10、、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫。 要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產(chǎn)投資與交易的稅費清要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產(chǎn)投資與交易的稅費清單。單。 要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給計劃。要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給計劃。 四、假設開發(fā)法的操作步驟和內(nèi)容四、假設開發(fā)法的操作步驟和內(nèi)容 （一）弄清待建筑土地的基本情況（一）弄清待建筑土地的基本情況 1弄清土地位置。包括如下三個層次：弄清土地位置。包括如下三個層次： （1）土地所在的城市的性質(zhì)；）土地所在的城市的性質(zhì)； （2）土地所在的地區(qū)的性質(zhì)；）土地所在的地區(qū)的性質(zhì)； （3）具體的坐落狀態(tài)。為選擇最佳的土地用途服務。）具體的坐落狀態(tài)。

11、為選擇最佳的土地用途服務。 2弄清土地面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀態(tài)、基礎設施弄清土地面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀態(tài)、基礎設施通達程度等。為設計建筑費用等服務。通達程度等。為設計建筑費用等服務。 3弄清政府的規(guī)劃限制。為設計建筑物的布局、規(guī)模、體型等弄清政府的規(guī)劃限制。為設計建筑物的布局、規(guī)模、體型等服務。服務。 4弄清將擁有的土地權利。為預估未來的售價、租金水平等服弄清將擁有的土地權利。為預估未來的售價、租金水平等服務。務。 （二）選擇最佳的開發(fā)利用方式（二）選擇最佳的開發(fā)利用方式 這包括用途的確定，建筑容積率、覆蓋率、建筑式樣、建筑裝修這包括用途的確定，建筑容積率、覆蓋率、建筑式樣

12、、建筑裝修檔次等的確定。其中最重要的是要選擇最佳的土地用途。檔次等的確定。其中最重要的是要選擇最佳的土地用途。 （三）估計建設期（三）估計建設期 估計建設期的主要目的是把握建筑物的完成時間，為推測建筑物估計建設期的主要目的是把握建筑物的完成時間，為推測建筑物完成時的售價、租金、建筑費等的投入，利息的負擔，以及各項完成時的售價、租金、建筑費等的投入，利息的負擔，以及各項收與支出的貼現(xiàn)計算等服務。收與支出的貼現(xiàn)計算等服務。 （四）推測未來的樓價（四）推測未來的樓價 1.對于出售性的，推測未來樓價的方法通?？梢圆捎檬袌霰容^法對于出售性的，推測未來樓價的方法通?？梢圆捎檬袌霰容^法與長期趨勢預測法相結合

13、的方法。與長期趨勢預測法相結合的方法。 2.對于租賃性的房地產(chǎn)，如寫字樓，其未來樓價的推測可先推測對于租賃性的房地產(chǎn)，如寫字樓，其未來樓價的推測可先推測其租金水平，再采用收益法或購買年法將租金轉化為價格。其租金水平，再采用收益法或購買年法將租金轉化為價格。 （五）估算建筑費以及專業(yè)費用、利息、銷售費用、稅費和開發(fā)（五）估算建筑費以及專業(yè)費用、利息、銷售費用、稅費和開發(fā)商利潤商利潤 1.建筑費可采用比較法來估算。建筑費可采用比較法來估算。 2.專業(yè)費用一般根據(jù)建筑費的一定比率估算。專業(yè)費用一般根據(jù)建筑費的一定比率估算。 3.利息利息=(地價地價+建筑費建筑費+專業(yè)費用專業(yè)費用)*比率比率 估算利

14、息須把握下列估算利息須把握下列4個要點：個要點： 計算基礎。計算基礎。 利息率。利息率。 計算期。均勻投入時，計算期可為建設期的一半；不均勻投入計算期。均勻投入時，計算期可為建設期的一半；不均勻投入時，就在分別計算。時，就在分別計算。 計算方法。有單利和復利兩種。計算方法。有單利和復利兩種。 4.稅費稅費=樓價樓價*比率比率 5.開發(fā)商利潤開發(fā)商利潤 利潤利潤=（地價（地價+建筑費建筑費+專業(yè)費）專業(yè)費）*比率比率 利潤利潤=樓價樓價*比率比率 （六）進行具體計算（六）進行具體計算 靜態(tài)方式；靜態(tài)方式； 動態(tài)方式。動態(tài)方式。 （七）決定估價額（七）決定估價額 根據(jù)計算結果，并可參考其他方面（最

15、后決定出根據(jù)計算結果，并可參考其他方面（最后決定出估價額。估價額。 五、運用舉例五、運用舉例 作業(yè)作業(yè)6： 復習思考復習思考 1何謂假設開發(fā)法？何謂假設開發(fā)法？ 2假設開發(fā)法的理論依據(jù)是什么？假設開發(fā)法的理論依據(jù)是什么？ 3假設開發(fā)法適用的條件和對象是什么？假設開發(fā)法適用的條件和對象是什么？ 4適用于預期售價的假設開發(fā)法公式為何？適用于預期售價的假設開發(fā)法公式為何？ 5適用于預期租金的假設開發(fā)法公式為何？適用于預期租金的假設開發(fā)法公式為何？ 6適用于生地變熟地轉讓的假設開發(fā)法公式為何？適用于生地變熟地轉讓的假設開發(fā)法公式為何？ 7適用于毛地變熟地轉讓的假設開發(fā)法公式為何？適用于毛地變熟地轉讓的假設開發(fā)法公式為何？ 8適用于建造房屋出售的假設開發(fā)法公式為何？適用于建造房屋出售的假設開發(fā)法公式為何？ 9適用于舊房裝修改造為新房