東北師范大學離線作業(yè)《房地產(chǎn)法》

1、期末作業(yè)考核房地產(chǎn)法 滿分100分一、名詞解釋（每題6分，共30分）1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán): 是將房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)作為一種重要的特殊的財產(chǎn)而形成的物權(quán)，是依照國家法律對其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。2、土地增值稅: 是以土地增值額為課稅標準，對土地使用者因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲收益征的稅。3、房地產(chǎn)法: 是指調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律關(guān)系的總稱。4、土地征收: 是指國家基于公共利益的需要，而將農(nóng)民集體所有的土地強制性的收歸國有的行為。5、商品房: 是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑

2、物。二、簡答題（每題10分，共40分）1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點。答: 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動產(chǎn)物權(quán)變動的各項特點。包括： 土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。 權(quán)利義務一同轉(zhuǎn)移。這里的權(quán)利義務，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時出讓合同所載明的權(quán)利義務及其未行使和未履行部分。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記。我國現(xiàn)行立法對物權(quán)變動采取登記要件主義，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后，而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。2

3、、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件。答：房地產(chǎn)抵押權(quán)作為將來行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時行使的權(quán)利，必須符合以下三個的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。債權(quán)已屆清償期而未受清償。對于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失。3、房地產(chǎn)的特征。答：房地產(chǎn)的法律特征表現(xiàn)在：第一、房地產(chǎn)是特定物。不管是地產(chǎn)，還是房產(chǎn)，均屬于特定物。第二、房地產(chǎn)具有永久性。土地和房屋區(qū)別于其他不動產(chǎn)的主要特點是其能夠持久存在。第三、房地產(chǎn)具有固定性和安全性。房屋和土地是最典型的不動產(chǎn)，它總是固定于某一個地方，不能隨意移動其位置。正因為房地產(chǎn)的固定性，使房地產(chǎn)成為最安全的財產(chǎn)，它不能被隱匿，也不能被偷盜。第四、房地產(chǎn)具有必要性和供

4、給有限性。房地產(chǎn)是人類社會存在必須依賴的財產(chǎn)，是每個人生存必備財產(chǎn)。人類生活、生產(chǎn)需要房屋和土地，而且土地被認為是一切財富之母，是一切生產(chǎn)和生活得以開展的前提。但是土地的供給是有限的，因而，導致房屋供給的有限性。第五、房地產(chǎn)具有資本價值。由于土地具有永久性、安全性、有限供給性、人類需要永恒性，房地產(chǎn)的價格通常會持續(xù)上揚，使房地產(chǎn)具有保值和增值性。4、根據(jù)我國物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主的權(quán)利有哪些？答：（1）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務； （2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； （3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （4）參加業(yè)主大會會

5、議，行使投票權(quán)； （5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)； （6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； （10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。當然，業(yè)主在享有上述權(quán)利的同時，也應服從物收管理企業(yè)的合法管理，合理使用房屋和公用設(shè)施，維護物業(yè)的效用和價值，自覺遵守有關(guān)管理規(guī)章，約束自己的行為。三、論述題（每題15分，共30分）1、房屋租賃中出租方、承租方享有的權(quán)利和法定義務。答：依據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，房屋租賃中出

6、租方享有的權(quán)利主要有以下幾個方面: 1、依照合同約定向承租人收取租金。 2、在租賃合同有效期間，有權(quán)對承租人使用房屋的情況進行監(jiān)督和檢查。 3、在租賃合同期滿時收回出租的房屋。 出租人在行使上述權(quán)利的同時，負有以下義務: 1、按照租賃合同約定的期限將房屋交付給承租人占有、使用。不能按期交付使用的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應承擔賠償責任。 2、保證出租房屋的安全使用，出租住房的自然損壞，合同約定由出租人修繕的，出租人負有及時修復的義務，出租人不及時修復，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應承擔賠償責任。生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃，修繕責任由雙方當事人在合同中約定。 3

7、、不得損害承租人的利益，出租人在租賃期限內(nèi)，轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，出租方有義務向房屋受讓人講明房屋已出租的情況。 4、依法繳納有關(guān)稅費。 (二) 承租人的權(quán)利和義務 根據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，房屋租賃的承租人享有以下權(quán)利: 1、在合同約定的期限內(nèi)占有、使用房屋的權(quán)利。 2、在租賃合同有效期內(nèi)，房屋發(fā)生自然損壞時，有要求出租人及時修復的權(quán)利。 3、在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將出租房屋轉(zhuǎn)讓時，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。 4、在租賃合同期限屆滿時，出租人繼續(xù)出租房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。 承租人在享有上述權(quán)利的同時，負有以下義務: 1、按房屋租賃合同約

8、定的方式和時間交付租金，違反約定的，應承擔違約責任。 2、愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆擴建或增添。確需對承租房屋進行改動或增添的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。 3、因承租人的過錯造成房屋損壞的，承租人負有修復或賠償?shù)牧x務。 4、甲承租人在使用房屋期間，不得將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用。 5、承租廉租住房的家庭負有如實申報家庭收人的義務。當家庭收人超過當年最低收人標準時，應及時報告房地產(chǎn)主管部門，并按期騰退已承租的廉租住房。 房屋租賃的雙方當事人，應正確行使權(quán)利，認真履行義務，否則都應承擔法律責任。2、業(yè)主的權(quán)利與義務有哪些？答：“業(yè)主”通常是

9、指一定物業(yè)的主人(自然人、法人)，即物業(yè)享有所有權(quán)的人。在我國目前條件下，“業(yè)主”是人們對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的習慣稱謂，而非法定概念。根據(jù)我國物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主作為物業(yè)服務合同關(guān)系的委托方，在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要在以下幾個方面：（1）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務； （2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； （3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； （5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)； （6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； （10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。當然，業(yè)主在享有上述權(quán)利的同時，也應服從物收管理企業(yè)的合法管理，合理使用房屋和公用設(shè)施，維護物業(yè)的效用和價值，自覺遵守有關(guān)管理規(guī)章，約束自己的行為。業(yè)主還應履行以下義務：（1） 遵