東北師范大學(xué)離線作業(yè)《房地產(chǎn)法》

1、期末作業(yè)考核房地產(chǎn)法 滿分100分一、名詞解釋（每題6分，共30分）1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán): 是將房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)作為一種重要的特殊的財(cái)產(chǎn)而形成的物權(quán)，是依照國家法律對其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。2、土地增值稅: 是以土地增值額為課稅標(biāo)準(zhǔn)，對土地使用者因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲收益征的稅。3、房地產(chǎn)法: 是指調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律關(guān)系的總稱。4、土地征收: 是指國家基于公共利益的需要，而將農(nóng)民集體所有的土地強(qiáng)制性的收歸國有的行為。5、商品房: 是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑

2、物。二、簡答題（每題10分，共40分）1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。答: 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各項(xiàng)特點(diǎn)。包括： 土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。 權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移。這里的權(quán)利義務(wù)，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時(shí)出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記。我國現(xiàn)行立法對物權(quán)變動(dòng)采取登記要件主義，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后，而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。2

3、、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件。答：房地產(chǎn)抵押權(quán)作為將來行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時(shí)行使的權(quán)利，必須符合以下三個(gè)的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。債權(quán)已屆清償期而未受清償。對于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失。3、房地產(chǎn)的特征。答：房地產(chǎn)的法律特征表現(xiàn)在：第一、房地產(chǎn)是特定物。不管是地產(chǎn)，還是房產(chǎn)，均屬于特定物。第二、房地產(chǎn)具有永久性。土地和房屋區(qū)別于其他不動(dòng)產(chǎn)的主要特點(diǎn)是其能夠持久存在。第三、房地產(chǎn)具有固定性和安全性。房屋和土地是最典型的不動(dòng)產(chǎn)，它總是固定于某一個(gè)地方，不能隨意移動(dòng)其位置。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)的固定性，使房地產(chǎn)成為最安全的財(cái)產(chǎn)，它不能被隱匿，也不能被偷盜。第四、房地產(chǎn)具有必要性和供

4、給有限性。房地產(chǎn)是人類社會(huì)存在必須依賴的財(cái)產(chǎn)，是每個(gè)人生存必備財(cái)產(chǎn)。人類生活、生產(chǎn)需要房屋和土地，而且土地被認(rèn)為是一切財(cái)富之母，是一切生產(chǎn)和生活得以開展的前提。但是土地的供給是有限的，因而，導(dǎo)致房屋供給的有限性。第五、房地產(chǎn)具有資本價(jià)值。由于土地具有永久性、安全性、有限供給性、人類需要永恒性，房地產(chǎn)的價(jià)格通常會(huì)持續(xù)上揚(yáng)，使房地產(chǎn)具有保值和增值性。4、根據(jù)我國物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主的權(quán)利有哪些？答：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； （2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； （4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)

5、議，行使投票權(quán)； （5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； （6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用； （10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。當(dāng)然，業(yè)主在享有上述權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)服從物收管理企業(yè)的合法管理，合理使用房屋和公用設(shè)施，維護(hù)物業(yè)的效用和價(jià)值，自覺遵守有關(guān)管理規(guī)章，約束自己的行為。三、論述題（每題15分，共30分）1、房屋租賃中出租方、承租方享有的權(quán)利和法定義務(wù)。答：依據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，房屋租賃中出

6、租方享有的權(quán)利主要有以下幾個(gè)方面: 1、依照合同約定向承租人收取租金。 2、在租賃合同有效期間，有權(quán)對承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。 3、在租賃合同期滿時(shí)收回出租的房屋。 出租人在行使上述權(quán)利的同時(shí)，負(fù)有以下義務(wù): 1、按照租賃合同約定的期限將房屋交付給承租人占有、使用。不能按期交付使用的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 2、保證出租房屋的安全使用，出租住房的自然損壞，合同約定由出租人修繕的，出租人負(fù)有及時(shí)修復(fù)的義務(wù)，出租人不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在合同中約定。 3

7、、不得損害承租人的利益，出租人在租賃期限內(nèi)，轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，出租方有義務(wù)向房屋受讓人講明房屋已出租的情況。 4、依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。 (二) 承租人的權(quán)利和義務(wù) 根據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，房屋租賃的承租人享有以下權(quán)利: 1、在合同約定的期限內(nèi)占有、使用房屋的權(quán)利。 2、在租賃合同有效期內(nèi)，房屋發(fā)生自然損壞時(shí)，有要求出租人及時(shí)修復(fù)的權(quán)利。 3、在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將出租房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。 4、在租賃合同期限屆滿時(shí)，出租人繼續(xù)出租房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。 承租人在享有上述權(quán)利的同時(shí)，負(fù)有以下義務(wù): 1、按房屋租賃合同約

8、定的方式和時(shí)間交付租金，違反約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2、愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆擴(kuò)建或增添。確需對承租房屋進(jìn)行改動(dòng)或增添的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。 3、因承租人的過錯(cuò)造成房屋損壞的，承租人負(fù)有修復(fù)或賠償?shù)牧x務(wù)。 4、甲承租人在使用房屋期間，不得將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用。 5、承租廉租住房的家庭負(fù)有如實(shí)申報(bào)家庭收人的義務(wù)。當(dāng)家庭收人超過當(dāng)年最低收人標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告房地產(chǎn)主管部門，并按期騰退已承租的廉租住房。 房屋租賃的雙方當(dāng)事人，應(yīng)正確行使權(quán)利，認(rèn)真履行義務(wù)，否則都應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。2、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)有哪些？答：“業(yè)主”通常是

9、指一定物業(yè)的主人(自然人、法人)，即物業(yè)享有所有權(quán)的人。在我國目前條件下，“業(yè)主”是人們對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的習(xí)慣稱謂，而非法定概念。根據(jù)我國物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的委托方，在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要在以下幾個(gè)方面：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； （2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； （4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； （5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； （6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用； （10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。當(dāng)然，業(yè)主在享有上述權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)服從物收管理企業(yè)的合法管理，合理使用房屋和公用設(shè)施，維護(hù)物業(yè)的效用和價(jià)值，自覺遵守有關(guān)管理規(guī)章，約束自己的行為。業(yè)主還應(yīng)履行以下義務(wù)：（1） 遵