營銷策劃方案(章德)

1、“彰德府項(xiàng)目”營銷策劃案目錄部分：第一部分：項(xiàng)目背景分析1、城市發(fā)展?fàn)顩r和趨勢第3頁2、安陽市商業(yè)市場環(huán)境第5頁3、安陽餐飲、休閑、娛樂場所市場分析第12頁第二部分：項(xiàng)目定位及整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、項(xiàng)目簡介 第14頁2、項(xiàng)目細(xì)分定位 第15頁3、項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路第18頁4、項(xiàng)目地塊SWOT分析 第20頁5、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及布局第23頁第三部分：項(xiàng)目投資估算1、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析第28頁2、項(xiàng)目運(yùn)作模式分析第30頁第四部分：項(xiàng)目營銷策略1、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉第32頁2、項(xiàng)目銷售策略組合第36頁第一部分：項(xiàng)目背景分析1、城市發(fā)展?fàn)顩r和趨勢安陽位于河南省的最北部，地處山西、河北、河南三省交匯點(diǎn)，西倚巍峨險(xiǎn)峻的

2、太行山，東聯(lián)一望無際的華北平原，是豫北區(qū)域性中心城市。現(xiàn)轄一市、四縣、四區(qū)和一個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。即：林州市、安陽縣、湯陰縣、滑縣、內(nèi)黃縣、文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)、殷都區(qū)、龍安區(qū)。安陽市總面積為7413平方公里，總?cè)丝?18.7萬人。市轄區(qū)面積543.6平方公里，城市人口101.2萬人。 安陽交通安陽交通便利，地理位置優(yōu)勢，京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速，106、107國道貫穿南北。北上500公里直達(dá)北京，南下200公里直達(dá)省會鄭州。繼續(xù)東向入310國道500公里可達(dá)連云港。經(jīng)106、104國道貨車9個(gè)小時(shí)到達(dá)天津港。11條省級公路干線從市區(qū)輻射而出，連接周邊180公里半徑范圍內(nèi)中原經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，共12個(gè)

3、城市，總?cè)丝诮?000萬人。安陽火車站是京廣鐵路干線上的重要車站，車行1小時(shí)48分鐘到達(dá)省會鄭州，4小時(shí)50分鐘到達(dá)首都北京，每天?？靠蛙?5對，交通十分便利。市區(qū)公路縱橫交織，公交線路四通八達(dá)，已形成市內(nèi)聯(lián)網(wǎng)、市外聯(lián)線的交通網(wǎng)絡(luò)格局。 安陽歷史安陽是中國七大古都之一，國家歷史文化名城，是甲骨文的故鄉(xiāng)，周易的發(fā)源地，紅旗渠精神誕生地。早在公元前1300多年，商王盤庚遷都于安陽殷都區(qū)小屯一帶，歷經(jīng)八代十二王255年之久，距今已有3300多年的歷史。這里出土問世了中華民族最早使用的文字甲骨文、世界上最大的青銅器司母戊大方鼎。殷墟商代晚期都城遺址的發(fā)現(xiàn)與發(fā)掘，在“中國20世紀(jì)100項(xiàng)考古發(fā)現(xiàn)”評選中

4、名居榜首。安陽之名始于戰(zhàn)國末期。公元580年，北周滅北起，鄴城被焚，鄴民全部遷至安陽，安陽遂稱相州，亦稱鄴郡。到了金時(shí)期，升相州為彰德府，此名一直經(jīng)明清沿用到民國初年，歷時(shí)700多年，直到1913年，才廢掉“彰德府”一名，重稱安陽縣。老彰德的古城墻，自商代之后，也是屢經(jīng)興廢的，三國時(shí)期曹操所建鄴城就堪稱是中國封建王朝最早有完善規(guī)劃的都城。當(dāng)時(shí)的鄴城布局嚴(yán)謹(jǐn)，分區(qū)明確，中軸對稱，宮苑結(jié)合，成為后世都城建筑的典范。老彰德的街名很有講究，老城內(nèi)有“九府十八巷、七十二胡同”之說?！熬鸥庇?；平府、六府、鐵拐府、林府、西府、洛陽府、老府、娘娘府、儒學(xué)府；十八巷有：豆腐巷、三義巷、卜府巷、小顏巷、東鐘樓巷

5、、西鐘樓巷、喬家巷、唐子巷、竹竿巷、裴家巷、香巷、鵝脖巷、紀(jì)家巷、東官帶巷、西官帶巷、夾巷、丁家巷。著名歷史學(xué)家郭沫若曾留下“洹水安陽名不虛，三千年前是帝都”的著名詩句。歷史上著名的文王演易、婦好請纓、蘇秦拜相、西門豹治鄴、岳母刺字等重大事件都曾經(jīng)發(fā)生在這里。 安陽經(jīng)濟(jì)“十五”期間，安陽市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會進(jìn)步得到了較快的發(fā)展。2005年，全市國民生產(chǎn)總值達(dá)到556億元，年均增長12.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入“十五”末達(dá)到了8823元，比上年增長了11.6%，“十五”期間，安陽市經(jīng)濟(jì)建設(shè)上了一個(gè)大臺階，不僅人均生產(chǎn)總值超過了10000元，而且發(fā)展質(zhì)量、效益和速度也是前所未有的。安陽市委市政府

6、提出來打造豫北區(qū)域性中心強(qiáng)市口號，具體戰(zhàn)略目標(biāo)為：中心城市建成區(qū)人口達(dá)到150萬以上，建成區(qū)面積達(dá)到150公里以上，市區(qū)非農(nóng)勞動占勞動力總數(shù)的比重達(dá)到90%左右，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到80%左右，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全市的50%以上，提前5年以上在全市率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。在城市人口、經(jīng)濟(jì)效益、建成區(qū)面積等方面力爭處于全省上游，走在全省同類城市前列，成為全市發(fā)長的龍頭和核心增長極。2、安陽市商業(yè)市場環(huán)境 項(xiàng)目背景安陽市目前的商業(yè)發(fā)展相對集中，以北大街、解放路以及文峰中路為中軸線，向東西兩處擴(kuò)散，形成了整個(gè)安陽市的最大商業(yè)圈。安陽市現(xiàn)有的商業(yè)總體上呈現(xiàn)“1+3”的格局，即由一個(gè)市級商業(yè)中

7、心和3條商業(yè)街組成。一個(gè)市級商業(yè)中心是指以衛(wèi)東購物廣場、丹尼斯、海鑫購物廣場構(gòu)成的三角形狀的商業(yè)中心，三條商業(yè)街是指北大街、唐子巷、文峰中路商業(yè)街。從商業(yè)演化趨勢看，三角形的市級商業(yè)中心的規(guī)模進(jìn)一步膨脹，夏綠地購物中心新近也融入該商圈中，集聚的趨勢不斷強(qiáng)化，安陽一級商圈的地位牢不可撼。但目前該區(qū)域商業(yè)過度聚集，同質(zhì)化競爭較為嚴(yán)重，商業(yè)中心的內(nèi)部分工得不到體現(xiàn)，無法滿足高層次的消費(fèi)需求。安陽近期開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目夏綠地購物中心、金豪庫、美麗華購物廣場由于商業(yè)定位雷同，銷售手法基本上采用小單位分割產(chǎn)權(quán)、售后返租、承諾固定回報(bào)等方式，無論從銷售還是運(yùn)營狀況來看，均不太理想，使商業(yè)地產(chǎn)投資客對大型

8、商業(yè)項(xiàng)目持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，而相反，商業(yè)中心內(nèi)臨街獨(dú)立商鋪行情則一路看漲，從拱辰廣場一樓街鋪1.2萬元/平方米到金豪庫一樓街鋪2.8萬元/平方米，安陽第一街及唐子巷新近開發(fā)的街鋪更是銷售火爆，街鋪市場呈現(xiàn)出“風(fēng)景這邊獨(dú)好”。 安陽主要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀a、夏綠地購物中心位置：文峰路南北路之間開發(fā)商：安陽夏綠地房地產(chǎn)開發(fā)XXX規(guī)模：總建筑面積40000，分為A、B、C、D四個(gè)樓體結(jié)構(gòu)：地下兩層：地下一層為上海聯(lián)華超市（開發(fā)商投資的加盟店）面積為6000地下二層為車庫，200多個(gè)車位B區(qū)共計(jì)三層，一層運(yùn)動商城；二層男裝；三層餐飲C區(qū)共計(jì)三層，一層黃金珠寶；二層名品女裝，三層服裝開業(yè)時(shí)間：2005年9月1

9、8日銷售情況：已銷售面積占總面積的13%銷售政策：五成十年按揭，售后返租十年，年回報(bào)10%銷售價(jià)格：一層：1500016800元/ 二層：80009500元/ 三層：55006000元/租賃價(jià)格：北樓：一層：珠寶248元/，化妝品192元/，飾品工藝248元/，小家電200左右，煙酒自營二層：女裝內(nèi)衣106元/；三層：床上用品80元/，兒童72元/南樓：一層：體育用品100元/左右，鞋類、健身器材140元/；二層：男裝96元/；負(fù)一層聯(lián)華超市為加盟店現(xiàn)大部分調(diào)整為聯(lián)營扣點(diǎn)。配套：中央空調(diào)，16部手扶電梯，4部垂直電梯項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目是安陽市近期比較大和比較有影響的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但從目前來看，無

10、論是地產(chǎn)的銷售還是后期的商業(yè)運(yùn)營，業(yè)績都不太理想，分析其原因有以下幾點(diǎn)：（一） 前期規(guī)劃問題：整個(gè)商場象座迷宮，沒有大型現(xiàn)代化商場的氛圍，四個(gè)樓體未能較好的連貫起來，這是項(xiàng)目的先天硬傷。（二） 項(xiàng)目定位問題未能突出其規(guī)模大的優(yōu)勢，商場定位與其他商場同質(zhì)化，整合品牌的能力差，安陽最大的MALL的魅力未能顯現(xiàn)出來。（三） 開發(fā)商操作思路問題開發(fā)商過于剛愎自用，不采納專業(yè)策劃公司及業(yè)內(nèi)人士的建議，自身定位不準(zhǔn)，由建筑商轉(zhuǎn)型到零售商，行業(yè)跨度過大，在用人上任人唯親，導(dǎo)致后期運(yùn)營管理不善。b、衛(wèi)東購物廣場位置：安陽市北關(guān)廣場開發(fā)商：安陽中房房地產(chǎn)開發(fā)XXX運(yùn)營商：安陽市衛(wèi)東副食品公司商場面積：結(jié)構(gòu)：地下

11、一層為衛(wèi)東超市，面積為2500，商場自營地上一層為化妝品、黃金珠寶、名煙名酒專柜等，租金：300元/月二層為品牌女裝，租金：100150元/月三層為品牌男裝，租金：80100元/月項(xiàng)目分析：衛(wèi)東已成為安陽商業(yè)的一面旗幟，并且由于位置優(yōu)越，業(yè)績目前看來尚可，但超市面積較小，如沃爾瑪進(jìn)駐，則其將會受到毀滅性的沖擊。精品百貨操作水平一般，未能體現(xiàn)出時(shí)尚，前衛(wèi)的特點(diǎn)。c、衛(wèi)東購物廣場安鋼店位置：安鋼文體路中段開發(fā)商：貞元房地產(chǎn)開發(fā)公司商場面積：1.8萬結(jié)構(gòu)：地下一層為衛(wèi)東超市，面積為5000地上1/2層為化妝品、珠寶首飾、小家電等，租金：100150元/月地上一層為品牌服裝，租金：90110元/月項(xiàng)目

12、分析： 衛(wèi)東安鋼店自2005年9月8日開業(yè)以來，經(jīng)營情況一般。分析其原因一是定位有誤，依然走超市+精品百貨的路線，不適合安鋼生活區(qū)實(shí)際情況，二是管理層不穩(wěn)定，導(dǎo)致管理混亂。d、海鑫購物廣場位置：安陽市西環(huán)城中段商場面積：20000結(jié)構(gòu)：總計(jì)為五層，一層為化妝品、珠寶首飾、鞋類；租金：150180元/月二層為休閑女裝；租金：100120元/月三層為品牌女裝；租金：80100元/月四層為童裝，童鞋類；租金：80元/月五層為品牌男裝；租金：6080元/月項(xiàng)目分析：海鑫購物廣場前身為亞細(xì)亞商場，被安陽市溫州商會以2000萬元的價(jià)格購買，后又投入巨資（4000萬元左右）進(jìn)行裝修改造，改造后的商場富麗堂皇

13、，硬件設(shè)施一流，其走高檔百貨的精品化路線能否成功尚需假以時(shí)日，拭目以待。e、美麗華購物廣場位置：人民大道與東風(fēng)路交匯處開發(fā)商：安陽市紅安房地產(chǎn)開XXX建筑面積：3.6萬商場主體：地下一層，底上三層，局部四層門前廣場：12000，其中4000的休閑綠地，300個(gè)停車位。銷售價(jià)格：一層均價(jià)為1050011178元/ 二層63517900元/，均價(jià)7000元/ 租金采用返點(diǎn)，一般品牌22%，大品牌21% 三、四層不賣只租 臨街商鋪價(jià)格：1800019000元/（面積以2446為主）銷售政策：五成十年按揭，返租十年，年回報(bào)10%。招商情況：負(fù)一層與家世界簽約，其余正在招商，預(yù)計(jì)在2006年5月1日前開

14、業(yè)項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目由專業(yè)策劃公司操盤，目前與家世界簽約可帶旺人氣，操作思路正確；但其位置遠(yuǎn)離核心商圈，如依然沿循大賣場+精品百貨的操作路線風(fēng)險(xiǎn)較大，經(jīng)營定位將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。f、安陽丹尼斯位置：位于文峰中路西段商場面積：1.6萬平方（在建3000平方）結(jié)構(gòu)：總計(jì)為二層，一層為：珠寶、名表、服裝、鞋類；租金：約200元/-250元/二層為：大賣場項(xiàng)目分析：丹尼斯是目前安陽經(jīng)營最為火爆的商場，大賣場以其價(jià)格低廉、商品豐富吸引了大量的人流，但一層精品百貨運(yùn)作以專業(yè)水準(zhǔn)來看一般；但從丹尼斯入駐帶旺了整個(gè)文峰中路及唐子巷商圈來看，品牌的號召力可見一斑。g、金豪.庫位置：安陽市仁和房地產(chǎn)開發(fā)XXX開

15、發(fā)商：商業(yè)總建筑面積2萬平方，寫字樓面積為7000結(jié)構(gòu)：商業(yè)為地下一層，地上五層，寫字樓共計(jì)九層。銷售政策：商業(yè)頭三年包租，年回報(bào)率8%，五成十年按揭銷售價(jià)格：一層鄰街商鋪均價(jià)1.9萬元/ 二層為8000元/，三層為50006000元/ 四層、五層為3000元/ 寫字樓售價(jià)為35004000元/銷售情況：預(yù)計(jì)已銷售面積為30%租賃價(jià)格：一層：100元/，二層：60元/，三層：40元/項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目操盤手法較為嫻熟，廣告攻勢兇悍，但由于項(xiàng)目先天設(shè)計(jì)有誤（進(jìn)深為24米，上下層無法互借人氣），因此商場招商難度很大，寫字樓由于售價(jià)過高造成滯銷，雖然以“庫”的概念、沃爾瑪?shù)念}材來抄作，但投資人依舊不買

16、帳。預(yù)計(jì)后期運(yùn)營將會舉步維艱。h、沃爾瑪購物廣場位置：安陽市紅旗路三八崗西南角開發(fā)商：深圳國際投資公司規(guī)模：總建筑面積為四萬結(jié)構(gòu)：地下一層為停車場，地上一層為精品百貨店，地上二、三層為沃爾瑪大賣場。項(xiàng)目建設(shè)情況：現(xiàn)已開挖地基，預(yù)計(jì)2007年春季交工。項(xiàng)目分析： 該項(xiàng)目由于沃爾瑪?shù)娜腭v將會帶來極旺的人氣，預(yù)計(jì)底層商鋪銷售將不存在問題，并且沃爾瑪?shù)牡絹韺觿“碴柫闶蹣I(yè)的洗牌，尤其是對安陽的大型超市，將會受到極大的沖擊。i、文峰時(shí)代廣場位置：文峰南路以北，北大街以西規(guī)模：總占地面積約1.6萬一層文峰路步行街240250戶，二層商場8000左右，總戶數(shù)84戶，地下一層是家具城，面積3000左右戶型面

17、積：一層24100不等，二層以2040為主經(jīng)營品種：一層服裝、手機(jī)、餐飲、美容、婚介及體育用品、益生堂藥店等；二層男女休閑服裝、羽絨服等；負(fù)一層家具。租金：一層80100元/月；二層50元/月，負(fù)一層30元/月一層步行街路寬5、6、7、12米3、安陽餐飲、休閑、娛樂場所市場分析餐飲 基本集中在文峰南北街和解放路上，主要是大型餐飲店和小餐飲店的集合，分布不集中，餐飲消費(fèi)市場旺盛，基本滿座率較高，面積超過1000平方米的餐飲店有：金麒麟、燒鵝仔、喜相逢、全聚德、華蓮漁港、龍士達(dá)、百年香鍋、巴奴火鍋、臥龍、醒獅沙龍等，客單價(jià)消費(fèi)一般在50100元左右。河南省是中國糧食生產(chǎn)大省，當(dāng)?shù)鼐用窳?xí)慣在餐飲上的

18、消費(fèi)要強(qiáng)于購物，補(bǔ)充并加強(qiáng)餐飲業(yè)種是本案商業(yè)組合的突破口。娛樂 商業(yè)設(shè)施內(nèi)基本沒有娛樂場所，僅為兒童提供的攀爬類等場所也沒有，所有娛樂場所分布在較遠(yuǎn)商圈，DISCO舞廳較容易被當(dāng)?shù)啬贻p族群接受，較高收入的愿意去演藝大廳看表演，KTV相對比例較少，沒有全國知名的連鎖品牌。主要有：快樂時(shí)光、家多福、英皇會所等。當(dāng)?shù)剌^為知名的娛樂場所有：快樂時(shí)光娛樂廣場、NO。1娛樂廣場、滾石、英皇會所等，客單價(jià)消費(fèi)在5060元左右。休閑場所主要集中為大型洗浴中心和咖啡廳、茶樓，其中洗浴中心有：新天地、世紀(jì)莊園、維多利亞、龍士達(dá)、海藍(lán)春、在水一方等，客單價(jià)消費(fèi)在5080左右?？Х葟d主要有：上島、名典、西提島，專業(yè)茶

19、樓較少，功能主要以棋牌室為主。足療館有：匯力、若石足道等，其余大多為低檔足療。客單價(jià)消費(fèi)在2060元左右。安陽酒吧業(yè)不太發(fā)達(dá)，主要有：風(fēng)鈴酒吧等，表明安陽年輕人消費(fèi)能力有限。廣場 除衛(wèi)東購物中心門口有較大面積廣場外，其它商業(yè)設(shè)施沒有屬于自己的真正的廣場，且衛(wèi)東的廣場以停車為主，阻礙顧客進(jìn)入商場的通道，人車混雜非?；靵y。廣場是集客和景觀的關(guān)鍵。通過對安陽商業(yè)現(xiàn)狀的調(diào)查與分析，安陽的大型商場除丹尼斯一支獨(dú)秀外，其余商場均舉步維艱，且購物環(huán)境較為單調(diào)，休閑娛樂功能較少，無論從招商還是后期運(yùn)營管理來講，都困難重重。而安陽的街鋪由于自救能力強(qiáng)，租金價(jià)位是水漲船高。同時(shí)，從國際、國內(nèi)商業(yè)發(fā)展趨勢來看，倡導(dǎo)

20、的第四代商業(yè)模式，即：Open Mall，開放式的、通透的商業(yè)街區(qū)文化，并且融合了休閑、餐飲、娛樂等優(yōu)美的環(huán)境和良好的設(shè)施。這種模式將成為21世紀(jì)商業(yè)的主流趨勢。因此，結(jié)合安陽商業(yè)的現(xiàn)狀及國際、國內(nèi)商業(yè)發(fā)展趨勢，傳統(tǒng)的“物質(zhì)”的商業(yè)消費(fèi)將逐步降低，依托于“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”的“休閑娛樂”的消費(fèi)將成為主流。天時(shí)、地利、人和都決定了我們要將該產(chǎn)品打造成具有休閑性質(zhì)的“街鋪”商業(yè)形式。第二部分：項(xiàng)目定位及整體規(guī)劃思路1、項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于安陽市文峰區(qū)舊城改造核心地段，屬傳統(tǒng)核心商業(yè)圈內(nèi)，位于安陽商業(yè)黃金走廊文峰路環(huán)路東段，西至夏綠地廣場，地塊東側(cè)朝向安陽新區(qū)，臨街面寬，可分為A、B兩大區(qū)域，其中A區(qū)之商業(yè)部

21、分，B區(qū)之廣場，休閑廣場與繁華商業(yè)相互交融互動，該項(xiàng)目將是安陽黃金商圈內(nèi)最后一塊商業(yè)寶地。項(xiàng)目總占地為101畝，其中寬為125米，長為370米，商業(yè)總建筑面積約6萬平方米，是一個(gè)集文化、旅游、休閑、餐飲、娛樂、購物、商務(wù)、居住于一體的“城市綜合體”，三大中心廣場、九大主題商業(yè)街、十八個(gè)消費(fèi)板塊的完善規(guī)劃，導(dǎo)入國際大都市的先進(jìn)理念，首創(chuàng)雙首層、雙中廳、三廣場純現(xiàn)代商業(yè)概念建筑特色，作為新商業(yè)運(yùn)動倡導(dǎo)者，項(xiàng)目創(chuàng)造以休閑娛樂為主，購物餐飲互動的第四代商業(yè)模式，締造全新的城市生活休閑中心，將綜合品牌專賣店、美食城、酒吧、KTV、足療、迪吧、演藝吧、電影城、兒童娛樂城、體育休閑城、家居家飾、音樂藝術(shù)天地

22、、文化書廊、音像制品、主題餐廳等融購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、商務(wù)多功能為一體的城中之城。2、項(xiàng)目的細(xì)分定位 文化定位由于安陽市是中國歷史文化名城，且地塊位于古城核心地段，從建筑的形態(tài)、外觀來講，服從整個(gè)城市的總體規(guī)劃定位的要求，應(yīng)以明清建筑風(fēng)格來表現(xiàn)。另外，安陽古城以彰德府命名將近有千年的歷史，蘊(yùn)含了豐富的文化內(nèi)涵，這些都決定了項(xiàng)目的定位首先是文化的功能，宣揚(yáng)安陽文化名城，成為展示安陽文化的一個(gè)重要窗口，且廣場負(fù)一層規(guī)劃引入現(xiàn)代化的電影院線和戲院，廣場上要定期舉辦具有地方特色的民俗文化表演，這些都將決定項(xiàng)目建成以后將成為安陽市新的文化活動中心，也從而帶旺地塊人氣，提升項(xiàng)目的品質(zhì)。 旅游定位

23、 首先項(xiàng)目本身包含著豐富的旅游資源，A區(qū)地塊包含有蕭曹廟、高閣寺、縣城隍廟，往西油天寧寺，B區(qū)地塊有袁氏小宅、謝家大院，這些旅游景點(diǎn)將成為安陽古城旅游新的路線。其次，在B區(qū)規(guī)劃中有古城樓和城墻，加上廣場定期的民俗文化表演等系列文化活動，都將成為吸引游客的亮點(diǎn)，從而使該地塊成為安陽新的旅游景點(diǎn)，成為安陽旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合的典范。 休閑定位根據(jù)對全國的城市居民的時(shí)間分配，30%的十件事休閑時(shí)間，由30%d的支出要花在休閑上。社會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，意味著休閑經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，或者說休閑社會的來臨。休閑又重新回到了中國人的視野中來，從休閑服裝、休閑食品到休閑旅游，從街頭茶館到各式各樣的“吧”，從電影大

24、片到暢銷讀物，各種冠名的休閑的商品和服務(wù)成為了城市的居民消費(fèi)時(shí)尚。于是，休閑作為一種新的消費(fèi)形式，帶動了城市居民生活結(jié)構(gòu)，社會結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的及行為方式等系列變化。結(jié)合整個(gè)社會的發(fā)展趨勢，要想使該項(xiàng)目成為安陽市人民的時(shí)尚生活方式中心，必將把休閑的生活方式融入到項(xiàng)目中。A區(qū)要把休閑的功能放在商業(yè)街區(qū)中，雕塑、噴水圓藝、微縮景觀、休閑椅等休閑設(shè)施，會讓人心曠神怡，在繁華的商業(yè)中體味“休閑”的意境；B區(qū)規(guī)劃為大型休閑廣場，將為安陽市民提供工作之余放松的場所。 餐飲定位中國人有句俗話叫“民以食為天”，在中國的商業(yè)地產(chǎn)中首先考慮餐飲。并且在項(xiàng)目的地塊中，文峰北路已形成餐飲一條街的氛圍，金麒麟、大富川菜館

25、、花園酒店等酒店經(jīng)營火爆，因此該地塊具備餐飲的基礎(chǔ)。體現(xiàn)餐飲定位要有兩方面的考慮，首先要把國際國內(nèi)的餐飲品牌引進(jìn)，比如：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客，中餐有俏江南等知名品牌，這些品牌商家的入駐將成為安陽餐飲業(yè)的風(fēng)向標(biāo)；第二個(gè)方面要充分運(yùn)用好內(nèi)街，引入深具安陽特色的風(fēng)味小吃，形成安陽小吃一條街，填補(bǔ)安陽的市場空白。風(fēng)味小吃以美食薈萃，價(jià)格低廉成為安陽市民消費(fèi)的新熱點(diǎn)。 娛樂定位針對安陽娛樂業(yè)的現(xiàn)狀，在地塊的規(guī)劃中引入全國連鎖的KTV、水療、健康、美容機(jī)構(gòu)，提升安陽娛樂業(yè)的消費(fèi)檔次和品位，并且娛樂業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)決定項(xiàng)目具備“不夜城”的定位基礎(chǔ)。 購物定位通過前期的市場調(diào)研和對安陽當(dāng)?shù)厥袌鱿M(fèi)狀況的把握，在

26、本項(xiàng)目中要弱化購物的功能，商品定位以中低檔為主。在B區(qū)計(jì)劃引進(jìn)國際級的零售連鎖機(jī)構(gòu)，如：家樂福、麥德龍、百安居等，以產(chǎn)品品類齊全、價(jià)格低廉來吸引大量的人流；在A區(qū)負(fù)一層擬引進(jìn)具有量販性質(zhì)的商業(yè)機(jī)構(gòu)，如：鄭州銀基、國際小商品城、國美電器等，以商業(yè)強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，以中低端的商品對安陽的商業(yè)重新洗牌，從而確定“彰德府”項(xiàng)目在安陽商業(yè)中的龍頭地位。 商務(wù)、居住定位通過對安陽市的商業(yè)步行街及全國的步行街現(xiàn)狀來看，二層以上的商業(yè)的存活率相當(dāng)?shù)?，因此在?xiàng)目的定位中，獨(dú)辟蹊徑，大膽創(chuàng)新，引入“SOHO”的概念，將二、三層部分打造成商務(wù)別墅，在建筑設(shè)計(jì)中處理好與底層商業(yè)的關(guān)系，在這塊安陽市最好的上風(fēng)上水的風(fēng)水寶

27、地上打造安陽市的“頂級豪宅”，既具有商務(wù)功能，也具備居住功能，從而解決二、三層商業(yè)難做的局面。3、項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 a、項(xiàng)目規(guī)劃思路的幾個(gè)出發(fā)點(diǎn)： 整合社會優(yōu)勢（人文、經(jīng)濟(jì)、交通、地域、自然），實(shí)現(xiàn)區(qū)域的有效資源拉動，從而對項(xiàng)目起到積極的作用。要把項(xiàng)目放到安陽市提出“打造區(qū)域性中心城市”的大背景下，把項(xiàng)目拔高到相當(dāng)?shù)母叨?，有一種“舍我其誰”的大氣與霸氣。作為安陽新商業(yè)運(yùn)動的倡導(dǎo)者，創(chuàng)造以休閑娛樂為主，購物餐飲互動的第四代商業(yè)模式。實(shí)現(xiàn)市場及消費(fèi)群體的細(xì)分，在消費(fèi)群體上挖掘最大市場空間，提高產(chǎn)品競爭力。要充分考慮政府、投資者、商家、消費(fèi)者四者的利益，最終實(shí)現(xiàn)多贏，不僅要建的好、賣的好，而且還

28、要運(yùn)營的好，并將項(xiàng)目打造成為安陽一張精致的名片。b、項(xiàng)目規(guī)劃簡介：依據(jù)安陽商業(yè)地產(chǎn)以及安陽商業(yè)整體運(yùn)營現(xiàn)狀，項(xiàng)目的定位及規(guī)劃將避開大型商業(yè)中心目前銷售困難、返租風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營成本高等多種弊端，導(dǎo)入沿海城市的先進(jìn)理念，首創(chuàng)雙首層、雙中層、三廣場純現(xiàn)代商業(yè)概念建筑特色，作為新商業(yè)運(yùn)動倡導(dǎo)者，項(xiàng)目創(chuàng)造以休閑娛樂為主，購物餐飲互動的第四代商業(yè)模式Open Mall，締造全新的城市生活休閑中心。 具體規(guī)劃思路為東頭地塊為明清文化主題廣場，是用明清古城墻圍合起來的多功能下沉式廣場，廣場之中，綠坪之上，期間矗立的主題藝術(shù)雕塑，景觀柱、景觀墻、演藝廣場為這個(gè)繁華的商業(yè)帶增添了別具意味的人文氣息。安陽老城文化之精粹

29、“九府十八巷”將點(diǎn)綴在廣場之中，與袁家小宅、謝府、蕭曹廟、高閣寺等景點(diǎn)串聯(lián)起來，將此廣場打造為安陽旅游新的景點(diǎn)，以此來帶動地塊人氣，起到項(xiàng)目龍頭之作用，廣場地下一層可預(yù)留項(xiàng)目管線，擬引進(jìn)國際連鎖零售巨頭，如：家樂福、麥德龍等，同時(shí)廣場負(fù)一層設(shè)立現(xiàn)代化的影院和戲院，真正使該項(xiàng)目成為安陽新的文化中心。項(xiàng)目向西延伸位三條東西向步行街，在地塊中心設(shè)一中心廣場，設(shè)計(jì)為人、車流的集散地，該中心廣場（中環(huán)廣場）為購物休閑廣場，演藝視覺中心、活動的表演舞臺，提供更精彩、狂歡的演出節(jié)目，整個(gè)廣場充滿生機(jī)和活力。體現(xiàn)文化氛圍和品位，與東廣場遙相呼應(yīng)，打造為安陽對外的窗口，成為最匯聚人流之處。向西仍為三條步行內(nèi)街延

30、伸至夏綠地廣場，在與夏綠地廣場之間又規(guī)劃為花季廣場，走乏了、逛累了或聊天，或休憩，或賞景，三個(gè)廣場將極好的帶動人氣。 在臨文峰南北環(huán)路一層建筑以品牌專營店為主，負(fù)一層下沉，其中靠近環(huán)路考慮拿出部分面積做車庫。中心景觀軸線也做成下沉式步行街，其中一層及負(fù)一層以豆腐巷、三義巷、卜府巷、小顏巷、東鐘樓巷、西鐘樓巷、喬家巷、唐子巷、竹竿巷、仁義巷、裴家巷、香巷、鵝脖巷、紀(jì)家巷、東官帶巷、西官帶巷、夾巷、丁家巷等十八巷命名的風(fēng)情街區(qū)構(gòu)成。二、三層由平府、六府、鐵拐府、林府、西府、洛陽府、老府、娘娘府、儒字府來命名的主題館區(qū)構(gòu)成。其中各館可以與一層及負(fù)一層連通，負(fù)一層由停車場乘電梯上二、三層?？梢宰鳛榫幼?/p>

31、商務(wù)使用，也可以與一層連接，作為茶樓、酒吧、KTV、足療、美容、健康主題餐廳等多種商業(yè)業(yè)態(tài)使用。4、項(xiàng)目地塊SWOT分析通過市場調(diào)研，以及前期的分析，我們將對項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，形成將來的項(xiàng)目規(guī)劃及市場定位。項(xiàng)目的SWOT分析S：優(yōu)勢地理優(yōu)勢：項(xiàng)目處在安陽市老城商圈內(nèi)，屬于核心區(qū)域，地理位置較好，周邊商業(yè)氛圍濃厚，東望安陽新區(qū)，極具想象空間。周邊的消費(fèi)能力：在項(xiàng)目的周圍有著30萬以上的居民生活群，而且文峰路貫穿于安陽東西城區(qū)，有著很強(qiáng)的人流。項(xiàng)目自身是一種綜合商業(yè)體：項(xiàng)目融休閑、娛樂、餐飲、購物于一體，多業(yè)態(tài)的相互結(jié)合，使項(xiàng)目本身得到了充分的展現(xiàn)，使項(xiàng)目在最大可能的體現(xiàn)優(yōu)勢外

32、，并且能夠形成互補(bǔ)。良好的開發(fā)商形象：開發(fā)商超越集團(tuán)，作為安陽市實(shí)力雄厚的民營企業(yè)，旨在打造品牌地產(chǎn)的開發(fā)理念，可以讓投資者充分的信任，并且在當(dāng)?shù)鼐哂辛己玫恼Y源和廣泛的人脈。整合業(yè)內(nèi)一流資源：項(xiàng)目將整合國內(nèi)一流的設(shè)計(jì)公司、營銷公司及商業(yè)運(yùn)營公司，專業(yè)的精英團(tuán)隊(duì)將全力打造安陽商業(yè)新地標(biāo)。中外合資：項(xiàng)目由超越集團(tuán)與香港投資公司合作開發(fā)，將融合先進(jìn)的香港房地產(chǎn)開發(fā)理念，并將爭取到最優(yōu)惠的政策扶持。合理的租售比例項(xiàng)目高于60%的自有產(chǎn)權(quán)有利于自主經(jīng)營和統(tǒng)一管理。W：劣勢地理劣勢：位置雖處于文峰中路上，但實(shí)際的位置目前已經(jīng)超出了消費(fèi)者的購物心理距離。安陽市民對文峰中路購物的第一概念是丹尼斯，而丹尼斯

33、在西，項(xiàng)目在東，相對于地理優(yōu)勢而言，地理劣勢的影響力更大。容積率的限制：由于安陽老城有層高的限制，因此項(xiàng)目容積率也受到一定限制，不適宜引入大型主力店，而缺乏大型主力店的商業(yè)項(xiàng)目預(yù)熱的時(shí)間會較長，因此在項(xiàng)目操作中要倡導(dǎo)“精確制導(dǎo)、定向開發(fā)”的理念。商業(yè)項(xiàng)目競爭同質(zhì)化嚴(yán)重：近期開發(fā)的商業(yè)樓盤如：夏綠地、金豪庫、美麗華，無論從銷售還是到招商，運(yùn)營狀況均不太理想，安陽商業(yè)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。因此本項(xiàng)目要摒棄傳統(tǒng)的商業(yè)的購物為主題，而是以休閑娛樂為主，購物餐飲互動的新商業(yè)模式，并且打造的產(chǎn)品以“街鋪”為主，使項(xiàng)目贏在定位，贏在規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營能力方面的欠缺，由于先前公司主要做住宅地產(chǎn)的開發(fā)，對商業(yè)地產(chǎn)的整

34、體運(yùn)作缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和模式，商業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面能力不足，招商渠道不暢，這些都是存在的現(xiàn)實(shí)問題。O：機(jī)會地理位置：該地塊是文峰中路最后一塊商業(yè)寶地，成熟的商業(yè)氛圍，絕佳的地理位置，確實(shí)是向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的絕好時(shí)機(jī)。區(qū)域發(fā)展的背景：安陽市打造豫北區(qū)域中心城市，必然拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，而安陽的商業(yè)也必將迎來黃金發(fā)展期。商鋪市場看好：安陽投資者均看好核心商圈內(nèi)的獨(dú)立街鋪，因此街鋪市場呈現(xiàn)出“一鋪難求”的局面，且單價(jià)一路走高。面臨無競爭局面：2006年安陽的大型商業(yè)項(xiàng)目較少，除大華商貿(mào)城外，其余的項(xiàng)目均不構(gòu)成對本項(xiàng)目威脅，而大華商貿(mào)城無論其位置還是項(xiàng)目定位，未必對本項(xiàng)目有較大的沖擊。T：威脅投資意識：

35、安陽投資市場屬于初級市場形態(tài)，有投資想法但無投資意識和行為，使投資潛力被壓制，需要在培育市場的同時(shí)刺激市場的成長。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體量大：2005年起，安陽一時(shí)間出現(xiàn)了10多萬平方的商業(yè)樓盤，導(dǎo)致目前部分開發(fā)商在售樓時(shí)困難重重，市場的消化能力出現(xiàn)問題。項(xiàng)目周邊的租金地：在項(xiàng)目周邊的租金價(jià)位在75100元/平方米/月之間，對于項(xiàng)目的后期租金的回收造成一定的影響，從而為銷售帶來一定的困難。投資者對大賣場的投資謹(jǐn)慎：美麗華、夏綠地、金豪庫均采用虛擬分割的銷售形式，但結(jié)果并不理想，說明投資者對大賣場的運(yùn)營持謹(jǐn)慎的態(tài)度。5、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及布局項(xiàng)目定位分析：如果項(xiàng)目單純規(guī)劃為大賣場，那么與其他大型商場會直接競

36、爭，并且目前在賣的大型賣場中，銷售都是采用虛擬分割，投資者并不買賬，因此在規(guī)劃中不能與其他商業(yè)相似，必須賦予一種獨(dú)特的概念在里面。另外安陽的專業(yè)市場普遍租金水平低，無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高額租金回報(bào)，因此專業(yè)市場的開發(fā)是不符合項(xiàng)目的。結(jié)論：所以我們應(yīng)根據(jù)安陽市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，以主題概念+大眾化消費(fèi)為核心，打造出一種全新的街鋪文化。項(xiàng)目定位原則：利用安陽的市場環(huán)境、人文特點(diǎn)等因素，故明確定位原則如下：1、創(chuàng)新：提出新的經(jīng)營理念，而且該觀念是安陽人從未接觸過的。2、實(shí)際：能夠切實(shí)符合區(qū)域人文價(jià)值觀，并在承受范圍內(nèi)超前。3、提升到一定的高度，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。4、形成最大化優(yōu)勢，形成強(qiáng)勢口碑?？傮w定位觀念：

37、1、主題：“城市購物公園”，依此形成一種時(shí)尚的、體驗(yàn)的、休閑娛樂的“生活方式中心”。2、體現(xiàn)城市步行街的綜合優(yōu)勢及文化、旅游、休閑、餐飲、娛樂、購物、商務(wù)、居住等功能。3、成為一種時(shí)尚的標(biāo)志。4、使項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小化，達(dá)到最佳的銷售、盈利模式?？傮w市場定位：1、總市場定位：核心商業(yè)圈 城市步行街2、業(yè)態(tài)定位：城市購物公園/生活方式中心3、功能定位：城市綜合體（集文化、旅游、休閑、餐飲、娛樂、購物、商務(wù)、居住等功能于一體）4、產(chǎn)品定位：主題商業(yè)街5、經(jīng)營定位：娛樂購物+一站式消費(fèi)+體驗(yàn)式消費(fèi)+24小時(shí)不夜城6、市場地位定位：生活中心+消費(fèi)中心+娛樂休閑中心+商務(wù)中心+形象中心總體規(guī)劃及設(shè)計(jì)理念：（一

38、）布局設(shè)計(jì)理念：a、利用“城市購物公園”的概念，要突出一種時(shí)尚，使環(huán)境別具一格；b、使各種布局合理，更利于購物；c、加強(qiáng)對購物環(huán)境便捷性和舒適性的規(guī)劃；d、加強(qiáng)布局的同時(shí)，注重投資的售賣的最大性和經(jīng)營的合理性；e、讓每一個(gè)主題街區(qū)的定位都清晰易懂，并有利于區(qū)域的劃分；f、讓每一個(gè)樓層的設(shè)計(jì)都能創(chuàng)造出首層的概念；（二）商業(yè)具體的分區(qū)設(shè)計(jì)理念：環(huán)境布局設(shè)計(jì)規(guī)劃：配置：扶梯、觀光電梯等樓層：一、二層做形象主題設(shè)計(jì)，負(fù)一層及三層做目標(biāo)群體的休閑娛樂定位景觀；設(shè)置體現(xiàn)“明清”文化的景觀，依此能夠體現(xiàn)“購物公園”的文化概念停車場：設(shè)置地下及地上停車場（三）項(xiàng)目商業(yè)布局原則：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則原則之一：

39、以全取勝，全中有專；原則之二：按業(yè)種分類，附帶業(yè)態(tài)；原則之三：“逛”字在先，“玩”字領(lǐng)路，“購”隨其后；原則之四：立體貫通、平面交融原則之五：大膽嘗試、力創(chuàng)特色原則之六：一周一次、一月一次（針對不同商圈的顧客設(shè)計(jì)不同的來場購買頻度）原則之七：中檔消費(fèi)為主，兼顧中低收入群體（四）布局理念：a、實(shí)現(xiàn)購物人群的入口與出口的合理規(guī)劃，并使形成人流的回流；b、注重經(jīng)營項(xiàng)目的合理布局與人群走向；c、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目定位相結(jié)合，并保持與項(xiàng)目的經(jīng)營定位相吻合；d、實(shí)現(xiàn)各個(gè)樓體及樓層之間的完美結(jié)合；（五）商業(yè)業(yè)態(tài)分析主力店和旗艦店主力店起到強(qiáng)大的吸引客流的作用，以彰德府項(xiàng)目的設(shè)計(jì)安排以及對主力店的選擇要求來看，下

40、述主力店是重點(diǎn)考慮：大型超市大型家居中心大型娛樂城上述主力店業(yè)態(tài)的不同，有利于充分滿足人們對中高檔時(shí)尚商品，日常生活消費(fèi)以及家居用品 的全方位需求，這種主力店的聚合是目前安陽絕無僅有的，核心優(yōu)勢十分明顯，對大規(guī)模集聚客流，提升市場人氣，創(chuàng)造黃金旺市是十分必要的。零售集各類零售業(yè)態(tài)于一體，包容有商品大類，主要有：服裝、裝飾類商品；金銀、珠寶、首飾類商品；家用電器類商品，箱包類商品；文化、體育用品；電信類產(chǎn)品；床上用品及家居類產(chǎn)品；數(shù)碼產(chǎn)品；花卉店；兒童用品店；娛樂主要有：電影院、KTV、酒吧、娛樂城、俱樂部、會所等。餐飲集各種類豐富餐飲于一體，主題餐飲、風(fēng)味美食、咖啡廳；茶館、酒吧、小吃、冷飲。

41、休閑各類休閑方式的有機(jī)組合，集合類娛樂場所于一體，主要有：運(yùn)動類休閑、服裝類休閑、文化類休閑、酒店、咖啡廳、美容美法、足浴按摩、健身。文化集各類文化產(chǎn)品和文化場所于一體，主要有：古玩字畫、陶瓷精品、古典家私、根雕、石雕、圖書文化用品、畫廊、培訓(xùn)中心旅游設(shè)置完善的旅游功能布局：主要有：旅游工藝品、旅游紀(jì)念、名優(yōu)土特產(chǎn)、手工藝品、旅游文化展示、旅行社咨詢中心等。專業(yè)店、專賣店圍繞主力店形成專而全、專而精的經(jīng)營系列，發(fā)揮連帶購買、搭配消費(fèi)的市場系統(tǒng)作用的必然是專業(yè)店或?qū)Ｙu店。主要有：名牌服裝專賣店、金銀首飾專賣店、家用電器專業(yè)店、數(shù)碼專賣店、箱包專賣店、家具專賣店、體育休閑用品專賣店、花卉專賣店、禮

42、品專賣店、名牌手表專賣店、電信產(chǎn)品專賣店、美容化妝品專賣店、皮鞋皮具專賣店。商業(yè)街商業(yè)街的構(gòu)成體現(xiàn)專而全、專而精的經(jīng)營要求，從而由不同性質(zhì)、不同商品類別的專賣店、專業(yè)店構(gòu)成。這樣做不僅易于形成特色，又可以避免布局的混亂，有利于通過特色商業(yè)街的打造，起到吸引客流和均衡分布，疏導(dǎo)人流的作用。主要包括：安陽餐飲小吃一條街、小百貨一條街、化妝品一條街、體育用品一條街、女裝一條街、花卉街、小資購物街、旅游特色產(chǎn)品街。第三部分：項(xiàng)目的投資估算1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析“彰德府”商業(yè)項(xiàng)目靜態(tài)分析測算表單位（萬元）土地款10006.40（項(xiàng)目面積56.8畝，160萬/畝）建安裝修工程費(fèi)10386.06裝修費(fèi)4116電梯

43、安裝410前期費(fèi)用1204.16施工準(zhǔn)備費(fèi)146.78開發(fā)間接費(fèi)1443.43不可預(yù)見費(fèi)300.19合計(jì)27603.02“彰德府“商業(yè)項(xiàng)目銷售收入表單位（萬元）一層街鋪16800×15000元/25200二層商鋪16800×6000元/10080三層8400×3000元/2520負(fù)一層35000×3500元/12250合計(jì)50050銷售策略為：擬將一層街鋪銷售，二、三層及負(fù)一層作為公司物業(yè)長期持有，預(yù)計(jì)年租金收益為1696.8萬元。（其中二層為30元/平方月，三層為25元/平方/月，負(fù)一層為20元/平方/月）“彰德府“商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)稅附加表單位（萬元）銷售

44、稅金25200×5%1260城建稅1260×7%88.2教育附加1260×5%63合計(jì)1411.2“彰德府“商業(yè)項(xiàng)目成本費(fèi)用表單位（萬元）總投資27603.02營業(yè)稅附加1411.2市場推廣費(fèi)25200×4%1008合計(jì)30022.2“彰德府“商業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)評定表財(cái)務(wù)盈利能力分析在具體銷售策略上，僅將一層街鋪銷售，即可回款22600萬元，其余二、三層及負(fù)一層作為公司長期持有，年租金收益可達(dá)1696.8萬元，且公司將長期享有穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)及商業(yè)的增值回報(bào)；因此項(xiàng)目具備商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)期短，且長期穩(wěn)定增長的高回報(bào)?！罢玫赂鄙虡I(yè)項(xiàng)目靜態(tài)分析測算表通過

45、對“彰德府”商業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益評價(jià)計(jì)算分析，該項(xiàng)目投資回報(bào)期短，財(cái)務(wù)效益比較好，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該項(xiàng)目能在財(cái)務(wù)上可行。2、運(yùn)作模式分析：模式一、按房地產(chǎn)投資開發(fā)銷售利：由于項(xiàng)目建設(shè)周期短，回報(bào)利高，具有房地產(chǎn)投資短、平、快的特點(diǎn)；弊：由于本項(xiàng)目商業(yè)體量大，短期內(nèi)上市會導(dǎo)致價(jià)格下滑，且產(chǎn)權(quán)分割銷售后，會給后期招商運(yùn)營管理到來諸多困難，無法形成持續(xù)旺場的局面，因此從二方面來講：一方面是作為負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，集團(tuán)將房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，要樹立良好的品牌形象和社會形象，物業(yè)長期持有，通過后期運(yùn)營管理才能將生地變熟地，熟地變旺地旺地變寶地；另外長期持有物業(yè)，公司將與廣大投資者享有物業(yè)的升值空間。模

46、式二、推出房地產(chǎn)信托基金房地產(chǎn)信托基金（REITS）在國外非常普遍，國外的大型商業(yè)中心幾乎全部都是由房地產(chǎn)信托基金來持有的。首先，信托基金在全世界都有比較好的優(yōu)惠政策，就是免稅，個(gè)人投資信托基金是免稅的，機(jī)構(gòu)投資心頭是抵稅率的。商業(yè)地產(chǎn)由于收入來源是租金，零售業(yè)的租金比較穩(wěn)定且每年都要遞增，這就使商業(yè)地產(chǎn)為全世界信托基金最看好的行業(yè)。我們在運(yùn)作“彰德府”項(xiàng)目中推出信托基金。首先是為安陽的機(jī)構(gòu)和老百姓提供一個(gè)穩(wěn)定的投資渠道，由政府提供符合國際慣例的優(yōu)惠政策，給安陽的老百姓，包括安陽的養(yǎng)老基金，保險(xiǎn)基金一個(gè)穩(wěn)定的投資渠道。其次，由于發(fā)行房地產(chǎn)信托基金，因此公司在投資、招商、管理的過程中，沒有了資金

47、的壓力就進(jìn)退自如，計(jì)劃控制銷售額不超過物業(yè)總值的40%，在具體實(shí)施中，股本金為1個(gè)億，主要用于購買土地款，物業(yè)總值的40%即2個(gè)億左右用于建設(shè)廣場各項(xiàng)投資，最終較為理想的結(jié)果是用1個(gè)億的股本金來控制價(jià)值3個(gè)億的物業(yè)，年均回報(bào)可達(dá)到1500到2000萬左右，由此可帶來穩(wěn)定的租金回報(bào)，有利于公司將此優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包在香港主板上市，從而拓寬公司融資渠道。第四部分：項(xiàng)目營銷策略一、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉因?yàn)樵擁?xiàng)目的市場定位為城市步行街，要想成功運(yùn)作該項(xiàng)目，我們首先應(yīng)將步行街本身研究透，步行街建設(shè)無疑已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資和城市經(jīng)營中的一個(gè)重要的熱點(diǎn)。步行街以其功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時(shí)滿足人們購物、休閑、娛樂

48、、餐飲、觀光、商務(wù)等多種需要，而成為城市的窗口。步行街在大城市里興旺發(fā)達(dá)，根本的原因不再于步行街這一概念，而在于城市商業(yè)本身強(qiáng)大的輻射能力。步行街只是一種包裝，是一種形式，步行街的魅力最后表現(xiàn)依然是這個(gè)城市的核心競爭力和城市的吸引力。安陽這個(gè)城市的核心資源，或者說是核心競爭力依然是殷商文化和古城文化，因此我們這個(gè)步行街一定要打文化牌、旅游牌，把安陽的九府十八巷文化融入到項(xiàng)目中，把“彰德府”步行街塑造為濃縮安陽人文歷史的旅游景點(diǎn)，融會歷史文化之醇香，現(xiàn)代商業(yè)文明之風(fēng)采，展示旅游文化新氣象，同時(shí)也開創(chuàng)安陽旅游房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)和城市運(yùn)營之先河。綜上所述，“彰德府”項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉為： 把握城市，選擇安

49、陽安陽是全國優(yōu)秀的旅游城市，有著歷史悠久的殷墟和聞名天下的人工天河“紅旗渠”?！耙笮妗鄙陥?bào)世界文化遺產(chǎn)的工作進(jìn)一步加快，以旅游城市為主導(dǎo)的城市發(fā)展，將大大促進(jìn)商貿(mào)及服務(wù)業(yè)的繁榮。同時(shí)國家對中西部地區(qū)的發(fā)展的政策進(jìn)一步傾斜，安陽作為中部地區(qū)的橋頭堡，并且市委、市政府提出將安陽建設(shè)成為豫北區(qū)域性中心城市的發(fā)展思路，這些都是歷史性的發(fā)展機(jī)遇，將引領(lǐng)安陽整個(gè)城市的空間發(fā)展方向，使“彰德府”成為城市中最活躍的前景地帶。 黃金商圈，絕版地段該項(xiàng)目地處安陽市中心黃金商圈，充足的人流量是項(xiàng)目的商業(yè)繁榮興旺的根源所在，并且該項(xiàng)目開發(fā)過后，近幾年內(nèi)不會有第二個(gè)類似體量項(xiàng)目出現(xiàn)。 對安陽商業(yè)重新洗牌本項(xiàng)目以特色的商

50、業(yè)街區(qū)組成的商業(yè)空間，吻合了現(xiàn)代人希望體驗(yàn)的消費(fèi)心理特征：熱鬧、繁華、豐富、交往、表演，融購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光商務(wù)為一體，以功能齊全代表了商業(yè)新型業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢，改變了安陽目前商業(yè)同質(zhì)化惡性競爭的局面，對安陽商業(yè)格局及業(yè)態(tài)進(jìn)行重新洗牌。 全新的街式商業(yè)空間規(guī)劃的商業(yè)街為線狀的建筑空間，由于交通方便，人流集中，商店能與大量的顧客直接接觸，二十四小時(shí)的不夜城有利于增加商家的營業(yè)額和商業(yè)利潤，將商業(yè)街設(shè)計(jì)為步行區(qū)，十分適宜于市民與旅游觀光者的采購、散步與閑談，大量的步行者將形成生機(jī)勃勃的景象，體現(xiàn)出商業(yè)的繁榮。 綜合搭配，優(yōu)勢互補(bǔ)在商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)中安排了主力店、臨街店鋪、廣場露天營業(yè)區(qū)及攤位

51、等不同的商業(yè)空間，滿足不同業(yè)態(tài)的商業(yè)服務(wù)面積需要，也讓業(yè)主按自己的實(shí)力大小不同選擇，滿足更多的客戶進(jìn)行經(jīng)營，使商業(yè)街更具有包容性，各種形式的經(jīng)營優(yōu)勢互補(bǔ)，互相促進(jìn)，共同開創(chuàng)商業(yè)街的繁華。 長街美景、包羅萬象項(xiàng)目建成后將是豫北地區(qū)第一長廊的商業(yè)文化步行街，按人造旅游景觀的標(biāo)準(zhǔn)及模式建設(shè)，融會東西方建筑特色，建筑高低錯落，形式流光溢彩，成為安陽又一旅游景點(diǎn)。并在“彰德府項(xiàng)目”的總主題下，分區(qū)推出“九府十八巷”主題館區(qū)、街區(qū)，并沿街形成一個(gè)藝術(shù)的長廊，廣場藝術(shù)品、雕塑、噴水園藝、微縮景觀，讓人心曠神怡，在喧囂的都市中尋找心靈的休憩。商業(yè)街將融觀光、購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、商務(wù)于一體，商品包羅萬象，服務(wù)內(nèi)容豐富。 雙街合璧，動靜相交本項(xiàng)目與安陽主要的商業(yè)街文峰中路并向而行，為商業(yè)步行街的規(guī)劃布局提供了交通與人流解決方案，使文峰中路成為商業(yè)的交通輔助道，車輛可行駛并停放在距離步行街最方便的地方，人們可就近進(jìn)入逛街，創(chuàng)造商業(yè)街的人流、車流、貨流周轉(zhuǎn)順暢無阻的條件，保證商業(yè)街在未來形成強(qiáng)大聚集與輻射力。 三大空間，升值無限一是本項(xiàng)目是安陽市政府舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，是城市發(fā)展的主導(dǎo)力量，并且拆遷力度空前，有著極大的價(jià)格上行空間，是為外在增值潛力；二是由于商業(yè)街的整體形象品牌形成，會使本項(xiàng)目物業(yè)的價(jià)值提升，是為內(nèi)在增值前景