我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程及市場分析預(yù)測

1、我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程及市場分析預(yù)測我國是一個(gè)人多地少的國家， 據(jù)統(tǒng)計(jì)人均土地面積還不到世界平均水平的 1/3 ，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我國現(xiàn)代化建設(shè)的需要。我國的現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)起始于改革開放初期， 經(jīng)過二十多年的發(fā)展，目前已步入健康發(fā)展的軌道， 正處于繁榮興旺時(shí)期， 房地產(chǎn)市場需求也將逐年增長。上世紀(jì)八十年代中后期， 我國的房地產(chǎn)市場開始發(fā)育， 由于大部份公民住房還以公有住房為主，房地產(chǎn)市場十分蕭條， 1986 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅1991 家， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的增加也十分緩慢。九十年代初， 由于國家全面推行住房制度改革， 老百姓開始意識(shí)到住房不僅僅是福利更多的是一種商品，全國商品房建設(shè)、銷售、

2、購買以及存量房買賣和租賃活動(dòng)不斷出現(xiàn)， 逐步形成了新建商品房買賣和存量房買賣、租賃市場，房地產(chǎn)市場逐步走向繁榮。 1991 年商品房價(jià)格變化率為 11.9%， 1992年猛升至 26.5%， 1993年又升至29.8%。房地產(chǎn)開發(fā)掀起了投資熱潮， 房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加， 房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，以炒地皮、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場異?；钴S，幾年間全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)猛增到 33482 家， 我國的房地產(chǎn)市場第一次出現(xiàn)了投資過熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。 1993 年下半年國家陸續(xù)采取宏觀調(diào)控手段歇制房地產(chǎn)畸形發(fā)展的趨勢， 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期， 1994年商品房價(jià)格率急劇下降至9.1%，全國房

3、地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資完成 1608 億元，比 1993 年增長41.3%，明顯低于1993 年的124.9%，房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度明顯放緩。1994年至 1997年隨著經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷， 房地產(chǎn)市場也沉寂下來， 商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落，并由高于GDP曾長轉(zhuǎn)變?yōu)榈陀贕DP曾長，房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)市場一片蕭條，1996年行業(yè)平均利潤率僅為0.91%, 1997年行業(yè)轉(zhuǎn)入虧損，全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量銳減至21269家。從1998年開始，隨著國家把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的制度改革以及各項(xiàng)政策措施的出臺(tái)和貫徹落實(shí)，我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。這個(gè)時(shí)期，全國城鎮(zhèn)停止了住房實(shí)物分

4、 配，各項(xiàng)搞活住房二級(jí)市場的稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策紛紛出臺(tái)，住房建設(shè)加快，住房金融快速發(fā)展，住房二級(jí)市場開始活躍。1997年全國城鎮(zhèn)房屋竣工面積為 62490.19萬曷，2002年達(dá)到93018.27萬m,增長48.85%同時(shí)，商品房竣工面積增長更加迅速， 1997年全國商品房竣工面積為15819.7萬m2, 2002年達(dá)到34975.75萬m2,增長121.09%。商品房竣工面積占城鎮(zhèn)房屋竣工總面積的比例 也由1997年25.32%上升到2002年的37.6%。1997年全國商品房新 開工面積14026.98萬m施工面積44985.46萬mi, 2002年新開工 面積達(dá)到42800.52萬m2、

5、施工面積達(dá)到94104.01萬mi,分別增長 205.13%口 109.19%。表2 1 1997 2002年全國房地產(chǎn)投資及住房建設(shè)情況單位：萬m2年份199719981999200020012002商品房竣，面積15819.7017566.6021410.8325104.8629867.3634975.75城鎮(zhèn)房屋竣工總面積62490.1970166.1379646.0780507.9285278.8893018.27占比25.32%25.04%26.88%31.18%35.02%37.60%數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒。圖21 igg人2002年全國商品.房新開工.施工 惠工面積1情況?資料來

6、源中國統(tǒng)計(jì)年鑒九隨著住房金融制度的建立和實(shí)施，個(gè)人購房占住房需求的比例不 斷增長。2000年個(gè)人購買商品住宅1.32億品，占商品住宅銷售面積 的87.51%,而2002年111月個(gè)人購買商品住宅的比例達(dá)到 94.3%, 個(gè)人購房成為住房市場需求的主力，也帶動(dòng)了個(gè)人住房信貸的快速發(fā) 展。四大國有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額從1998年開始都經(jīng)歷了快速增長過程。到2001年底，全國商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額 合計(jì)已達(dá)6398億元，是1997年底的33倍，并首次超過房地產(chǎn)開發(fā) 貸款余額，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的 86%房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大 變化。由于停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，特別是大

7、力 發(fā)展住房金融等，改變了城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)觀念， 加快了住房商品 化進(jìn)程，使住房需求得到釋放，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴(kuò)大。個(gè)人購買 逐漸取代團(tuán)體購買，個(gè)人成為商品房市場的主體。1997年商品住宅 銷售面積為7864.3萬曷，2002年達(dá)到23702.31萬 曷，增長超過2 倍。1997年商品住宅銷售額為1407.56億元，2002年達(dá)至U 4957.85 億元，增長超過2.5倍。1997年2002年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)呈現(xiàn)出數(shù)量穩(wěn)定增長的 局面，行業(yè)平均利潤率平穩(wěn)回升，行業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展。表2 2 19g2加壯年全國商品房銷售情況*年伊1明”1W戰(zhàn)3近加期川口2加3商品房屋銷售面積（萬m3）301

8、0.17 /12185.30 114556 53，18637.13 22411.P0 -26808 29彳盧7就4制：10827.10，12997.87，16S70.2S,19938.75，f 23701314糊1蜜、高巖公 象345 30 口435.7 /64Q.72 41241.2。4不經(jīng)洗適用房屋，1211.35 *1SS6.5C 25133OW23078734393544234芯627517。印32弘13口班宅口14。乃553r加牘&7“2413734732286n46口4D2L15434J495785010資料來源士山國統(tǒng)計(jì)年鑒九 .2003年，我國房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持了快速增長態(tài)勢。

9、據(jù) 2003年 1到10月不完全統(tǒng)計(jì)：全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7367.08億元，比2002年同期上漲31.3 %;商品房施工面積、竣工面積增幅均在30% 左右；房地產(chǎn)開發(fā)投資資金同比增加43.8%,其中國內(nèi)貸款資金來源增加的幅度達(dá)到54.1%;商品房和商品住宅銷售面積同比分別增 長34.0 %和33.4 % ,超過了竣工面積增長的速度。2003年以后，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，住 房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，國家頻繁出 臺(tái)了許多政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。從2003年下半年開始，政府從嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門入手控制房地產(chǎn)投資過快增長。從2005年開始，

10、政府強(qiáng)調(diào)做好供需雙向調(diào)節(jié)，著力采取有關(guān)政策措施 穩(wěn)定房價(jià)。從2007年下半年開始，宏觀調(diào)控的著重點(diǎn)轉(zhuǎn)向大力建立 健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，進(jìn)一步采取 有關(guān)政策措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。2003年下半年和2004年上半年，全國范圍內(nèi)較明顯地出現(xiàn)了投 資過熱，開發(fā)區(qū)圈占土地?zé)幔摬?、水泥等建筑材料價(jià)格過快上漲， 煤、電、油、運(yùn)全面緊張等經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng) 力強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長產(chǎn)生了對(duì)鋼材、 水泥等建筑材料的大 量需求，帶動(dòng)了其價(jià)格上漲。2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比2002年 增長30.33%,是前次宏觀調(diào)控以來增速最快的一年。表23 20002

11、007年房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長情況卻孫2*2吟加口務(wù)200420C5r2007 房地產(chǎn)開發(fā)投J 逐額（億元）戶44.1*7790 9二10153&131黨，42527g不同比增長（%） /27.2%2130.3319,浙沏.15q .數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒一可07歲數(shù)據(jù)和加叮年國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)數(shù)據(jù).2003年以后，全國城市商品房價(jià)格呈現(xiàn)快速攀升趨勢。2004年全國新建商品房價(jià)格同比上漲15.02%,其中商品住宅價(jià)格同比上漲15.99%。相比前幾年3%-5%勺漲幅，房價(jià)上漲明顯過快。表2 4 川 2皿育商品房階梢吊真I旅情近年份*】20002001200243如。務(wù)2DD4+32005*1200

12、(5+200743商品房屋銷售 加價(jià)（元由廬）P213217Mmg2352277加瓶虻璇5。同比增長/3 36%2 75%r3.7%4.8IWt5.O2i16力弘*6.2吸15.40%*商品住宅銷售” 均價(jià)阮疝）尹1P48p2017*2032口胃口26哨卡2337*3119*3665c同4 90% 口3 51%372%5.05%15 %*15.24%*6.2*17.4S%-數(shù)據(jù)耒源中國統(tǒng)計(jì)年鑒T箕7數(shù)據(jù)和2W7年國宗統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)數(shù)據(jù)二2004年第一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長 43%比上年同期提高 15.2 個(gè)百分點(diǎn)。國家為防止經(jīng)濟(jì)過熱，著力控制固定資產(chǎn)投資過快增長，進(jìn)而采取了控制土地供

13、應(yīng)、加強(qiáng)信貸管理、提高投資門檻、嚴(yán)格項(xiàng)目審批、控制拆遷規(guī)模等一系列政策措施，控制房地產(chǎn)投資過快增長。從表 2-3 及表 2-4 可以看出， 2004 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額13158.3 億元，同比增長29.91%，低于上年30.33%的增長率，增幅放緩；2005年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額15909.2 億元， 同比增長20.91%，比上年降低8.68 個(gè)百分點(diǎn)； 2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額19422.9億元，同比增長22.09%，增幅回升，但仍遠(yuǎn)低于2004 年 29.59%的增長率；2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額25279.7 億元， 同比增長30.15%，比上年提升5.06 個(gè)百分點(diǎn)，

14、增幅高于 2004 年的水平， 我國的房土地產(chǎn)業(yè)又初露投資過熱的勢頭。2008 年，在國際金融危機(jī)的形勢下，我國政府以審慎靈活的宏觀調(diào)控政策， 基本上保持了經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展， 而對(duì)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控則更體現(xiàn)了這種審慎靈活性。 2008 年上半年，在國家調(diào)控政策主導(dǎo)下，全國房地產(chǎn)市場逐漸由 2007 年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過度需求泡沫得到有效的抑制；但2008 年第三季度，市場開始快速下行， 并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。 在國家“保增長”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下， 第四季度房地產(chǎn)市場進(jìn)一步惡化的趨勢得到遏制， 整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。 上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額

15、延續(xù)了 2007 年略高于30%的同比增長幅度，而整體市場處于理性回歸的態(tài)勢， 宏觀調(diào)控起到了明顯成效。 下半年，國際上受金融危機(jī)的影響， 國內(nèi)由于“抑制過熱”政策疊加、 住房保障制度的推進(jìn)， 以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響， 出現(xiàn)漲幅下降的趨勢。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從1-6 月的33.5%一路下滑到1-11 月的22.72%。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對(duì)值仍超過了20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動(dòng)，仍維持了相對(duì)穩(wěn)定的增長速度2007年11月-2006年11月全國房堆產(chǎn)開發(fā)投出入鼻30000250002000015000100005000

16、0房耀產(chǎn)并發(fā)翌賽井左按庚長率*據(jù)來源1國熨統(tǒng)計(jì)扃*中國指數(shù)研究院2008年，竣工面積、新開工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過程，竣工面積、新開工面積和施工面積漲幅分別由年初的 31.6% 27.2% 和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%口 17.7%, 1-11月新開工面積 8.4億平方米，超過銷售面積71%而施工面積25.5億平方米，相當(dāng) 于前三年平均銷售面積的近4倍。圖23 2007年11月2006年11月竣工面積.新開工面積.篇工而枳堵長情況3H 3W2* 2MF in一城上而取通長辛 催工者磔電修率，開工函理也帔孝數(shù)據(jù)來源】國家統(tǒng)計(jì)局中國指數(shù)研究院2008年商品房銷售量理性回

17、歸。商品房銷售面積同比漲幅由08年上半年的-7.2%,下降到1-11月的-18.3%。圖 24 2007 年11月-2年11月精售面積及增長情況”ao4flfi 70000 6000V 5000 0400110 3QOOD 20004 lOdDfi有鼻后謂隹諺枳（萬平方米）一播留面職也畏軍數(shù)據(jù)來源；國家統(tǒng)計(jì)肩、中國指數(shù)研究院2008年1-11月的銷售面積比2005年同期增長13.3%,比2006 年增長6.6%。如果不考慮2007年這個(gè)特殊因素的話，可以看到2008 年銷售面積仍處上行趨勢，只是增長幅度有所下降。固255 200于年11月-加田年11 H銷售面積風(fēng)增長情抗，aaoflo-I昵r

18、- 31HOOD 數(shù)據(jù)來源；國家統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院2008年商品房銷售面積62088.9萬平方米，同比減少20%其中, 現(xiàn)房銷售面積 19629.3萬平方米，同比減少 22%期房銷售面積 42459.7萬平方米，同比減少19%2009年商品住宅投資增幅繼續(xù)減少。商品住宅投資同比增幅在2009年年初陡然下降至0.8%,為近年來的最低水平。之后，投資增 幅逐月回升。1-12月，商品住宅完成投資25619億元，同比增長14.2%, 增幅比去年同期減少8.4個(gè)百分點(diǎn)。圖2 6 近年來益晶住宅投置須及其變化-15-10商品推定收直億無3C0C0 110000 她犯 前斛 加0$2007如0白加092

19、009年，商品房銷售面積大幅增加。全年商品房銷售面積93713萬平方米，同比增加42.1%,增幅增加62個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-11月 現(xiàn)房銷售面積為20129萬平方米，同比增加47%增幅增加66個(gè)百 分點(diǎn)；期房銷售面積為55074萬平方米，同比增加55%增幅增加73 個(gè)百分點(diǎn)。2009年1-12月，商品住宅銷售面積85294萬平方米，同比增加43.9%,增幅增加64.2個(gè)百分點(diǎn)。1-11月，商品住宅現(xiàn)房銷售面積為17540萬平方米，同比增加48.2%,增幅增加68.4個(gè)百分點(diǎn)；期 房銷售面積為51412萬平方米，同比增加56.7%,增幅增加75.0個(gè) 百分點(diǎn)近年的品匕同比增加f險(xiǎn)I70 -I60

20、50 40 “銷售面積現(xiàn)房一期房o O-10 -在從價(jià)格的環(huán)比變化來看，新建住宅價(jià)格環(huán)比變化于 2008 年 8 月份表現(xiàn)為負(fù)增長，持續(xù)7 個(gè)月； 2009 年 3 月份，新建住宅價(jià)格環(huán)比變化由負(fù)轉(zhuǎn)正，之后價(jià)格逐月回升， 2009 年全年，新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲9.0%。二手住宅價(jià)格環(huán)比變化于2008年 10月份出現(xiàn)負(fù)增長，持續(xù) 5 個(gè)月； 2009 年 3 月份，二手住宅價(jià)格環(huán)比變化由負(fù)轉(zhuǎn)正，之后價(jià)格逐月回升， 2009年全年，二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲6.9%。從價(jià)格的同比變化來看， 新建住宅與二手住宅價(jià)格的同比變化均在 2008 年 12 月出現(xiàn)負(fù)增長，二手住宅價(jià)格的同比變化于 2009 年 4

21、月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，新建住宅價(jià)格同比負(fù)增長持續(xù) 7 個(gè)月，于 2009 年 7月份由負(fù)轉(zhuǎn)正。 2009 年全年，新建住宅與二手住宅價(jià)格分別同比上漲 1.3%和 2.4%。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2009 年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元， 比上年增長16.1%;全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 31906萬平方米， 比上年下降18.9%。 全國商品房銷售面積9.3713億平方米， 比前年增長42.1%。全國商品房銷售額43995億元， 比 2008年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和 45.5%。 全國商品房成交價(jià)格約4695元

22、/平方米，比 2008 年的 3882 元/ 平方米上漲近24%。這一漲幅是近15 年最大的。統(tǒng)計(jì)顯示， 2009 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96 億平方米，比上年增長12.8%；房屋新開工面積11.54 億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02 億平方米，增長5.5%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%；完成土地開發(fā)面積23000 萬平方米，下降19.9%。表 2 5 2009 年全國房地產(chǎn)主要指標(biāo)數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)據(jù)同比1房地產(chǎn)開發(fā)投資36236億元16.1 %2房屋施_L卸積31.96億平方米12.8%3房屋新開工面積11.54億平方

23、米12.5%4房屋竣，卸積7.02億平方米5.5%5房企土地購置面積31906萬平方米-18.9 %6房企土地開發(fā)面積23006萬平方米-19.9 %7商品房銷售卸積93713萬平方米42.1 %8商品房銷售額43995億元75.5%9商品房平均價(jià)格4695元/平方米24%根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2010年1-3月，全國完成房地產(chǎn) 開發(fā)投資6594億元，同比增長35.1%,其中，商品住宅完成投資4552 億元，同比增長33.0%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 69.0%;全國房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積24.22億平方米，同比增長35.5%;房屋 新開工面積3.23億平方米，同比增長 60.8%;房屋竣工面積11117 萬平方米，同比增長12.0%,其中，住宅竣工面積8914萬平方米， 增長9.8%;全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 6166萬平方米， 同比增長30.0%, 土地貝置費(fèi)1203億元，同比增長56.5%;全國商品 房銷售面積15361萬平方米，同比增長35.8%。其中，商品住宅銷售 面積增長34.2%。1-3月，商品房銷售額7977億元，同比增長57.7%。 其中，商品住宅銷售額增長55.2%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)