房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案整體思路

1、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案整體思路第一章 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著 項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行 策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。一 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 .地理位置 .地質(zhì)地貌狀況 .土地面積及紅線圖 .土地規(guī)劃使用性質(zhì) .七通一平現(xiàn)狀 2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 .地塊周邊的建筑物 .綠化景觀 .自然景觀 .歷史人文景觀 .環(huán)

2、境污染狀況3、地塊交通條件調(diào)查 .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 .項(xiàng)目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 .購(gòu)物場(chǎng)所 .文化教育 .醫(yī)療衛(wèi)生 .金融服務(wù).郵政服務(wù).娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng).生活服務(wù).娛樂(lè)休息設(shè)施.周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素.歷史人文區(qū)位影響區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù).國(guó)家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策.固定資產(chǎn)投資總額：全國(guó)及項(xiàng)目所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)比重.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格

3、指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù).中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī).項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重.政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī).短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析.各種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購(gòu)買行為分析三土地SWOT （深層次）分析1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難

4、點(diǎn)四 項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研.類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料.綜合評(píng)判2、項(xiàng)目定位.市場(chǎng)定位：區(qū)域定位主力客戶群定位.功能定位.建筑風(fēng)格定位五 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念.商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法） ：選擇可類比項(xiàng)目確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià).類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值A(chǔ) 市政交通及直入交通的便利性的差異B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人

5、文景觀的差異各種污染程度的差異社區(qū)素質(zhì)的差異C 周邊市政配套便利性的差異項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B 單體戶型設(shè)計(jì)C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)D 小區(qū)配套和物業(yè)管理E 形象包裝和營(yíng)銷策劃 F 發(fā)展商品牌和實(shí)力 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 A 經(jīng)濟(jì)因素 B 政策因素 2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 .類比樓盤分析與評(píng)價(jià) .項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析： 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六 項(xiàng)目定價(jià)模擬 1、均價(jià)的確定 .住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法 有效需求成本加價(jià)法 A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 B 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià) 2、項(xiàng)目

6、中具體單位的定價(jià)模擬 .商品住宅定價(jià)法： 差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價(jià) 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價(jià)模擬七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 .項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2、項(xiàng)目首期成本模擬 .成本模擬表及其說(shuō)明 3、項(xiàng)目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價(jià)假設(shè) 銷售收入模擬表 .利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：模擬說(shuō)明 利潤(rùn)模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià) .價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：

7、項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周 邊項(xiàng)目的類比價(jià)值 項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性 .減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 .對(duì)銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) .國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化 .國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九 開發(fā)節(jié)奏建議1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 .政策法規(guī)因素 .地塊狀況因素 .發(fā)展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 .市場(chǎng)供求因素 .上市時(shí)間要求 2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè) .項(xiàng)目開發(fā)步驟 .項(xiàng)目

8、投入產(chǎn)出評(píng)估 .結(jié)論第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將 " 以人為本 " 的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是基于市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)

9、格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。一 總體規(guī)劃1、項(xiàng)目地塊概述.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀.項(xiàng)目臨界四周狀況.項(xiàng)目地貌狀況2、項(xiàng)目地塊情況分析.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素.土地 SWOT 分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避.項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)3、建筑空間布局.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明4、道路系統(tǒng)布局.地塊周邊交通環(huán)境示意：地塊周邊基本路網(wǎng)項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：項(xiàng)目主要出入口設(shè)置項(xiàng)目主要干道設(shè)置項(xiàng)目車輛分流情況說(shuō)明項(xiàng)目停車場(chǎng)布置5、綠化系統(tǒng)布局.地塊周邊景觀環(huán)境示意：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項(xiàng)

10、目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)6、公建與配套系統(tǒng).項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.項(xiàng)目配套功能配置及安排 .公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示： 會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示 營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示： 公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示 項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)7、分期開發(fā) .分期開發(fā)思路 .首期開發(fā)思路 8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度二 建筑風(fēng)格定位1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃 .項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 .建筑色彩計(jì)劃 2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示 .

11、商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示： 多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示 不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示 針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示 其他特殊設(shè)計(jì)提示 .商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示三 主力戶型選擇1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例 3、主力戶型設(shè)計(jì)提示 .一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示 .躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示 .別墅戶型設(shè)計(jì)提示 4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示 .商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示 .商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示.寫字樓平面設(shè)計(jì)提示室內(nèi)空間布局裝修概念提示1、室內(nèi)空間布局提示 2、公共空間主題選擇3、庭院景觀提示五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析 2、

12、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想 .地塊已有的自然環(huán)境利用 .項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造 3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì) .組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì) .組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì) .組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示 .組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示 .組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) .項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì) .項(xiàng)目營(yíng)銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) .項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) .項(xiàng)目營(yíng)銷示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì) .針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)六 公共家具概念設(shè)計(jì)提示1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè) .營(yíng)銷中心大堂 .管理辦公室 2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)1、項(xiàng)目周邊同類

13、樓盤公共裝飾材料比較 2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思 3、項(xiàng)目營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì) .客廳裝修概念設(shè)計(jì) .廚房裝修概念設(shè)計(jì) .主人房裝修概念設(shè)計(jì).兒童房裝修概念設(shè)計(jì) .客房裝修概念設(shè)計(jì) .室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門窗）裝修提示 4、項(xiàng)目營(yíng)銷中心裝修風(fēng)格提示 5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 .多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 .躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 .別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八 燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì) .項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì) .項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì) .項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì) .項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)2、背景音樂(lè)指導(dǎo) .廣場(chǎng)音樂(lè)布置 .項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置九 小區(qū)未來(lái)

14、生活方式的指導(dǎo)1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià) 2、營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式 .住戶特征描述 .社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)第三章 項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過(guò)程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購(gòu)樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策 劃營(yíng)銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。一 建筑材料選用提示1、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤建筑材料選用類比2、新型建筑裝飾材料提示3、建筑材料選用提示二 施工工藝流程指導(dǎo)1、工程施工規(guī)范手冊(cè)2、施工工藝特殊流程提示三 質(zhì)量控制1、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示2、文

15、明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四 工期控制1、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度提示2、施工組織與管理天宏商務(wù)中心（策劃提案 ）一、項(xiàng)目背景本項(xiàng)目位于株洲市城市核心位置，雖是多年?duì)€尾樓，但其地段商業(yè)價(jià)值不可小覷。雖然項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)無(wú)法再進(jìn)行改良，但其初的規(guī)劃較現(xiàn)今還較為實(shí)用，立柱之間 3.6 米間距恰好適宜分割組合。二、項(xiàng)目定位根據(jù)與開發(fā)商的溝通， 我們認(rèn)為本案定位為 24 小時(shí)辦公空間將吸引眾多中小投資者與創(chuàng)業(yè)型企業(yè)關(guān)注。項(xiàng)目周邊配套完善，交通便利是株洲市辦公首選區(qū)域之一。三、項(xiàng)目案名1、主選：天宏商務(wù)中心2、備選：第一大道、天宏中心、天宏廣場(chǎng)；3、主打廣告語(yǔ)：CBD核心，24小時(shí)商務(wù)空間，成就卓越。四、 SWOT 分

16、析優(yōu)勢(shì)（S）1、地處 CBD 商業(yè)圈，蘆淞商圈核心位置，交通發(fā)達(dá)，商業(yè)分為濃厚。2、小戶型，總價(jià)低，客戶置業(yè)門檻不高。劣勢(shì)（ W）1、爛尾樓的形象，購(gòu)房者容易產(chǎn)生抗性。因?yàn)橘?gòu)房者注重使用年限,從而直接影響項(xiàng)目銷售。2、建設(shè)南路是一條交通要道，是連接株洲各個(gè)區(qū)域的紐帶，項(xiàng)目南北都比較嘈雜。項(xiàng)目有一個(gè)主要入口，連接金都市場(chǎng)的一個(gè)方向?yàn)轱堭^一條街，周邊環(huán)境較差。3、缺少高配比停車場(chǎng)等其他相關(guān)配套設(shè)施，直接造成項(xiàng)目硬傷。4、距蘆淞商圈有一定距離，相對(duì)而言作為蘆淞商圈寫字樓配套有一定難度。機(jī)會(huì)（ O）1、項(xiàng)目周圍無(wú)新開工樓盤競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)本年度株洲市寫字樓項(xiàng)目入市量很少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，有助于項(xiàng)目銷售。2、

17、屬于CBD核心地段，交通發(fā)達(dá)、升值潛力巨大。3、目前小戶型項(xiàng)目入市較多，但其投資回報(bào)率與抗風(fēng)險(xiǎn)能力很差，而本案作為小戶型寫字樓推向市場(chǎng)有效瓦解小戶型項(xiàng)目投資客。4、蘆淞商圈服裝配套經(jīng)營(yíng)戶逐步進(jìn)駐寫字樓，為本案的入市奠定部分客源基礎(chǔ)。威脅（T）1、今年房地產(chǎn)調(diào)控力度加大， “國(guó)六條” 出臺(tái)打擊投資信心。2、 銀行按揭首付門檻提高， 非自住房 5 年內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額收取營(yíng)業(yè)稅， 限制短線投資客進(jìn)入。3、本地房地產(chǎn)投資逐步趨于理性。五、項(xiàng)目定位項(xiàng)目1F-4F為商業(yè)部分，面積300 nf 500 nf各獨(dú)立式門面，5F-16F全部規(guī)劃為中小戶型精裝高檔寫字樓，面積 40 m2- 120 m201、規(guī)劃建議：

18、1F：群樓部分劃分為整體商鋪對(duì)外招租，塔樓部分作為高檔電梯大堂，部分作為寫字樓配套門面。2F 4F： 臨街群樓部分劃分為兩個(gè)獨(dú)立門面， 后側(cè)群樓劃分為兩個(gè)獨(dú)立門面， 整體出售，各門面要求單獨(dú)樓梯進(jìn)出。5F-16F:臨街群樓西側(cè)規(guī)劃為7個(gè)開間7.2米X8.3米左右大戶型寫字樓，東側(cè)按原酒店規(guī)劃開問(wèn)3.6米X6.7米，過(guò)道側(cè)全玻璃隔斷。2、寫字樓裝修建議：寫字樓均配備精裝修洗手間；電信、寬帶入戶，預(yù)留室外空調(diào)機(jī)位；地面瓷磚，墻面仿瓷，每10褶預(yù)留電源及電話寬帶接口；3、配套設(shè)施建議：豪華電梯大堂，公共區(qū)域保安監(jiān)控系統(tǒng)，自備發(fā)電系統(tǒng)。4、物業(yè)管理建議：聘請(qǐng)?zhí)J淞市場(chǎng)群有經(jīng)驗(yàn)的寫字樓管理公司或?qū)I(yè)寫字樓

19、管理公司，給予投資者強(qiáng)大的品牌保障和信心保障，有效提高產(chǎn)品附加值。六、項(xiàng)目建議項(xiàng)目1F-4F為商業(yè)部分，面積300 nf 500 nf各獨(dú)立式門面，5F-16F全部規(guī)劃為中 小戶型精裝高檔寫字樓，面積 40 m2- 120 m20 1、規(guī)劃建議：1F：群樓部分劃分為整體商鋪對(duì)外招租，塔樓部分作為高檔電梯大堂，部分作為寫字樓 配套門面。2F 4F： 臨街群樓部分劃分為兩個(gè)獨(dú)立門面， 后側(cè)群樓劃分為兩個(gè)獨(dú)立門面， 整體出售，各門面要求單獨(dú)樓梯進(jìn)出。5F-16F:臨街群樓西側(cè)規(guī)劃為7個(gè)開間7.2米X8.3米左右大戶型寫字樓，東側(cè)按原酒店 規(guī)劃開問(wèn)3.6米X6.7米，過(guò)道側(cè)全玻璃隔斷。2、寫字樓裝修建

20、議：寫字樓均配備精裝修洗手間；電信、寬帶入戶，預(yù)留室外空調(diào)機(jī)位；地面瓷磚，墻面仿瓷，每10褶預(yù)留電源及電話寬帶接口；3、配套設(shè)施建議：豪華電梯大堂，公共區(qū)域保安監(jiān)控系統(tǒng)，自備發(fā)電系統(tǒng)。4、物業(yè)管理建議：聘請(qǐng)?zhí)J淞市場(chǎng)群有經(jīng)驗(yàn)的寫字樓管理公司或?qū)I(yè)寫字樓管理公司，給予投資者強(qiáng)大的品牌保障和信心保障，有效提高產(chǎn)品附加值七、價(jià)格定位商業(yè)部分：2F均價(jià)7500元/ nf, 3F均價(jià)5500元/ nf, 4F均價(jià)：4080元/褶。寫字樓部分：層次56789101112131415主樓25502550260026002650265025802620266027002780附樓245024502550255026002600八、營(yíng)銷思路：1、營(yíng)銷周期初定為 6 個(gè)月：預(yù)熱期 2 個(gè)月，開盤期 2 個(gè)月，強(qiáng)銷期 1 個(gè)月，尾盤期 1個(gè)月。2、預(yù)熱期：進(jìn)行VIP 卡購(gòu)買和排號(hào)， VIP 卡采取開發(fā)商渠道發(fā)行30 張，市場(chǎng)渠道發(fā)行30 張，每卡 5000 元， 根據(jù)購(gòu)買卡號(hào)排序選房，每卡購(gòu)房可優(yōu)惠5000 元。開發(fā)商發(fā)卡渠道須控制好，應(yīng)僅限銀行工作人員、業(yè)務(wù)相關(guān)單位、房產(chǎn)系統(tǒng)、