土地增值稅政策與清算實(shí)務(wù)

1、土地增值稅政策與清算實(shí)務(wù)土地增值稅政策與清算實(shí)務(wù) 納稅評估局納稅評估局 肖簫肖簫土地增值稅政策土地增值稅政策123稅種淵源稅種淵源征收政策征收政策清算基本政策清算基本政策1稅種淵源稅種淵源1稅種淵源稅種淵源孫中山提出：平均地權(quán)孫中山提出：平均地權(quán)南京國民政府南京國民政府19271927年開征地價(jià)稅年開征地價(jià)稅征收土地增值稅的國家和地區(qū)在具體征收上有所不征收土地增值稅的國家和地區(qū)在具體征收上有所不同，例如征稅對象就有差別。臺灣和韓國相近，僅同，例如征稅對象就有差別。臺灣和韓國相近，僅針對土地增值課稅；中國內(nèi)地和意大利相同，包括針對土地增值課稅；中國內(nèi)地和意大利相同，包括土地極其建筑物和附著物，即

2、房和地。土地極其建筑物和附著物，即房和地。廣東省廣東省19931993年年1 1月月1 1日開征房地產(chǎn)增值費(fèi)日開征房地產(chǎn)增值費(fèi)我國我國19931993年出臺年出臺中華人民共和國土地增值稅暫行中華人民共和國土地增值稅暫行條例條例，19941994年年1 1月月1 1日開征土地增值稅日開征土地增值稅1994年年1月月1日始征收日始征收1993中華人民共和國中華人民共和國土地增值稅暫行條例土地增值稅暫行條例1995實(shí)施細(xì)則實(shí)施細(xì)則清算清算基本政策基本政策基本政策基本政策1994年年1月月1日始征收日始征收基本政策基本政策1稅種淵源稅種淵源轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑

3、物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。稅。1994年年1月月1日始征收日始征收清算清算基本政策基本政策1994年年1月月1日始征收日始征收預(yù)征預(yù)征要素要素稅種各要素的規(guī)定稅種各要素的規(guī)定1稅種淵源稅種淵源征稅對象征稅對象納稅人納稅人稅率稅率征收方法征收方法納稅期限納稅期限稅種要素稅種要素一、征稅對象一、征稅對象1稅種淵源稅種淵源要素要素一、征稅對象一、征稅對象中華人民共和國土地

4、增值稅暫行條例第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額增值額。1稅種淵源稅種淵源要素要素二、納稅人二、納稅人中華人民共和國土地增值稅暫行條例 第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入收入的單位和個(gè)人單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人）義務(wù)人（以下簡稱納稅人）。1稅種淵源稅種淵源要素要素二、納稅人二、納稅人判斷三標(biāo)準(zhǔn)判斷三標(biāo)準(zhǔn)國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)只

5、對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征收土地增值稅，對于轉(zhuǎn)讓非國有土地使用權(quán)的行為不征稅。轉(zhuǎn)讓的土地是否為國有土地是判斷第一標(biāo)準(zhǔn)。（轉(zhuǎn)讓集體土地不屬于）轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓只有國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，才征收土地增值稅，對不發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的不征收土地增值稅。是否發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。（土地出讓、代建房、房地產(chǎn)出租、抵押、重新評估不屬于）取得收入取得收入只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的行為征稅。這里，是否取得收入是判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。（繼承、贈與不屬于）1稅種淵源稅種淵源要素要素三、稅率三、稅率中華人民共和國土地增值稅暫行條例第

6、七條 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50、未超過扣除項(xiàng)目金額100的 部分，稅率為40。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100、未超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。1稅種淵源稅種淵源要素要素三、稅率三、稅率中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十條 條例第七條所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目

7、金額50%土地增值稅稅額=增值額30%（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%扣除項(xiàng)目金額5%（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%扣除項(xiàng)目金額15%（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%扣除項(xiàng)目金額35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。1稅種淵源稅種淵源要素要素三、稅率三、稅率土地增值稅稅率表土地增值稅稅率表級數(shù)級數(shù)計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)適用稅率適用稅率速算扣除數(shù)速算扣除數(shù)1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%02增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部

8、分40%5%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分50%15%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%1稅種淵源稅種淵源要素要素四、納稅期限四、納稅期限中華人民共和國土地增值稅暫行條例第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起日內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條 納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。（國稅函2004538號

9、文規(guī)定，從2004年7月1日起取消細(xì)則第十五條第一款對土地增值稅納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，定期進(jìn)行納稅申報(bào)須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意的規(guī)定。）1稅種淵源稅種淵源要素要素五、征收方法五、征收方法中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條第十五條 根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：（一）納稅人應(yīng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意

10、后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。（二）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定核定的稅額及規(guī)定的期限的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。第十六條第十六條 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)預(yù)征征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。1稅種淵源稅種淵源要素要素五、征收方法五、征收方法1稅種淵源稅種淵源要素要素正常申報(bào)：正常申報(bào)：條例第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起日轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起日內(nèi)內(nèi)向房地產(chǎn)

11、所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。定期申報(bào)：定期申報(bào)：實(shí)施細(xì)則第十五條（一）納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。預(yù)征及清算：預(yù)征及清算：實(shí)施細(xì)則第十六條第十六條 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。核定：核定：實(shí)施細(xì)則第十五條（二

12、）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。五、征收方法五、征收方法1稅種淵源稅種淵源要素要素納稅地點(diǎn)：納稅地點(diǎn)：1994.1.1-2004.12.31條例第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起日內(nèi)向房地產(chǎn)房地產(chǎn)所在地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。2005.1.1-2007.6.30穗地稅發(fā)2005106號 第五條 納稅地點(diǎn)土地增值稅由納稅人機(jī)構(gòu)所在地機(jī)構(gòu)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（以下簡稱“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”）負(fù)責(zé)征收；納稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。2007.7.1至今穗地稅發(fā)2007177號 第二十二條 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)管轄。1994

13、年年1月月1日始征收日始征收規(guī)定與優(yōu)惠規(guī)定與優(yōu)惠1993中華人民共和國中華人民共和國土地增值稅暫行條例土地增值稅暫行條例1995實(shí)施細(xì)則實(shí)施細(xì)則要素要素征稅范圍征稅范圍稅種各要素的規(guī)定稅種各要素的規(guī)定1稅種淵源稅種淵源一般規(guī)定一般規(guī)定1稅種淵源稅種淵源征稅范圍征稅范圍1稅種淵源稅種淵源征稅范圍征稅范圍一般規(guī)定一般規(guī)定1 1、轉(zhuǎn)讓與出讓：、轉(zhuǎn)讓與出讓：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者限內(nèi)讓與土地使用者,并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。按照“土地法”的規(guī)定

14、，商業(yè)用地的出讓期限最長不得超過50年，居民用地的最長期限不得超過70年。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。是指土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓行為征稅。1稅種淵源稅種淵源征稅范圍征稅范圍一般規(guī)定一般規(guī)定2 2、國有土地和集體用地：、國有土地和集體用地：中華人民共和國土地管理法第二章第八條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”第六十三條明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用

15、總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”即使要征地也只能由政府來收并轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)，把耕地轉(zhuǎn)成工業(yè)或住宅用地，由國土部門登記，個(gè)人不能買賣和租用農(nóng)耕地。 1稅種淵源稅種淵源征稅范圍征稅范圍一般規(guī)定一般規(guī)定3 3、有償：、有償：取得收入，包括貨幣、實(shí)物等。 繼承：繼承：根據(jù)中華人民共和國繼承法規(guī)定的行為。 贈與：贈與：粵地稅發(fā)（1995）126號 文限制的行為范圍。4 4、建筑物與附著物：、建筑物與附著物：土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 條例第二條所稱的附著物

16、，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。1稅種淵源稅種淵源征稅范圍征稅范圍1 1、以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用、以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)權(quán)、地上的建筑物及附著物的、地上的建筑物及附著物的。（1 1）出售國有土地使用權(quán)的。出售國有土地使用權(quán)的。即取得國有土地使用權(quán)后僅進(jìn)行土地開發(fā)，這種情況是指土地使用者通過受讓方式，向政府交納土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等基礎(chǔ)開發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，即所謂的“將生地變熟地”，然后直接將空地賣出去。這屬于國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。（2 2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造再轉(zhuǎn)

17、讓的。取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造再轉(zhuǎn)讓的。這種情況是指一般所說的房地產(chǎn)開發(fā)。這種行為通常被稱作賣房，按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，賣房的同時(shí)，土地使用權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。（3 3）存量房地產(chǎn)的買賣。存量房地產(chǎn)的買賣。這種情況是指已經(jīng)建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人。這種行為按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)，原土地使用權(quán)屬于無償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得

18、了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。具體情況具體情況1稅種淵源稅種淵源征稅范圍征稅范圍2 2、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 只發(fā)生了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng)的收入，因而不能將其納入土地增值稅的征稅范圍?；浀囟惏l(fā)（1995）126號 第四條 關(guān)于細(xì)則中“贈與”所包括的范圍問題細(xì)則所稱的“贈與”是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。具體情況具體情況1稅種淵源稅種

19、淵源征稅范圍征稅范圍3 3、房地產(chǎn)的出租。、房地產(chǎn)的出租。 房地產(chǎn)的出租是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)的出租，出租人雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。具體情況具體情況1稅種淵源稅種淵源征稅范圍征稅范圍4 4、房地產(chǎn)的抵押。、房地產(chǎn)的抵押。 房地產(chǎn)的抵押是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不移轉(zhuǎn)占有的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生

20、權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人仍能對房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權(quán)利。因此，對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征收范圍。（穗地稅發(fā)（穗地稅發(fā)19951131995113號號 對典當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)收入若在典當(dāng)?shù)盅浩陂g產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，則典當(dāng)、抵押對典當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)收入若在典當(dāng)?shù)盅浩陂g產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，則典當(dāng)、抵押期間不征土地增值稅，期滿后拍賣的，應(yīng)在拍賣時(shí)按規(guī)定繳納土地增值稅。）期間不征土地增值稅，期滿后拍賣的，應(yīng)在拍賣時(shí)按規(guī)定繳納土地增值稅。）具體情況具體情況1稅種淵源稅種淵源征稅范圍

21、征稅范圍5 5、房地產(chǎn)的交換。、房地產(chǎn)的交換。 房地產(chǎn)的交換是指以一方房地產(chǎn)與另一方房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按條例規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。（粵地稅發(fā)（粵地稅發(fā)（19951995）126126號號文文 對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可免征對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可免征土地增值稅。）土地增值稅。）具體情況具體情況6 6、合作建房合作建房。 粵地稅發(fā)1995126號 第二條 關(guān)于合作建房的征免稅問題 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫

22、免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。1稅種淵源稅種淵源征稅范圍征稅范圍7 7、房地產(chǎn)的代建房行為。、房地產(chǎn)的代建房行為。 是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的，因而，不屬于土地增值稅的征稅范圍。具體情況具體情況8 8、房地產(chǎn)的重新評估。房地產(chǎn)的重新評估。 主要是指國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而使其升值的情況。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。1稅種

23、淵源稅種淵源征稅范圍征稅范圍9 9、企業(yè)、企業(yè)改制重組改制重組財(cái)稅財(cái)稅2015520155號號（1）非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責(zé)任公司）。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。本通知所稱整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。 （2）兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值。稅。（3）企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬

24、轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（4）單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 具體情況具體情況上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1稅種淵源稅種淵源征稅范圍征稅范圍1010、實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓、實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓 國稅函國稅函20076452007645號號 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分

25、該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。具體情況具體情況1稅種淵源稅種淵源征稅范圍征稅范圍思考：土地使用者抵押土地，是否應(yīng)該繳納土地增值稅？思考：土地使用者抵押土地，是否應(yīng)該繳納土地增值稅？理解：理解：土地使用權(quán)的抵押是抵押人以不轉(zhuǎn)移占有的土地使用權(quán)方式作為按期履行債務(wù)的擔(dān)保，在不能按期履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物，并優(yōu)先得到償還的民事行為。土地使用權(quán)抵押也是國稅函國稅函20076452007645號號文規(guī)定的雖未辦理土地使用權(quán)屬變更，但應(yīng)繳納有關(guān)稅收的行為之一

26、，那么是否抵押人在以土地使用權(quán)設(shè)為抵押物時(shí)就產(chǎn)生相應(yīng)的納稅義務(wù)呢？我們知道，在所擔(dān)保的債務(wù)到期之前債務(wù)到期之前，抵押人實(shí)際上仍對設(shè)為抵押物的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利，土地使用權(quán)屬并未發(fā)生轉(zhuǎn)移行為，在抵押期間，抵押人也并因未將土地使用權(quán)設(shè)為抵押物而取得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，因而抵押人將土地使用權(quán)設(shè)為抵押物的行為，并不是國稅函國稅函20076452007645號號文所說的土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收的情形。只有在抵押期滿后抵押期滿后，如果債務(wù)人不能如期清償債務(wù)，而以作為抵押物的土地使用權(quán)清償債務(wù)時(shí)，抵押的土地使用權(quán)被債權(quán)人實(shí)質(zhì)性依法取得，抵押人實(shí)際

27、上也取得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益?zhèn)鶆?wù)清償或債務(wù)減少，這個(gè)時(shí)候無論是否辦理土地使用權(quán)屬變更，都是國稅函2007645號文所說的土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅收的情形。 1稅種淵源稅種淵源征稅范圍征稅范圍1111、股權(quán)轉(zhuǎn)讓。股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 主要是指投資或聯(lián)營的一方將所持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的行為，不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。 （國稅函2000687號 鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。）具體情況具體

28、情況19941994年以來土地增值稅優(yōu)惠條款年以來土地增值稅優(yōu)惠條款1稅種淵源稅種淵源征稅范圍征稅范圍1納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的土地增值稅暫行條例2因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅土地增值稅暫行條例 3個(gè)人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 4一九九四年一月一日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論

29、其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅（注：財(cái)政部國家稅務(wù)總局財(cái)稅199548號文適用范圍，限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的行為，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的，不適用此規(guī)定）財(cái)法字（1995）7號 5一九九四年一月一日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在一九九四年一月一日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)上房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)（注：財(cái)政部國家稅務(wù)總局財(cái)稅字1999293號文期限延至2000年底）財(cái)法字（1995）7號19941994年以來土地增值稅優(yōu)惠條款年以來土地增值稅優(yōu)惠條款1稅種淵源稅種淵源征稅范圍征稅范圍6

30、對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可免征粵地稅發(fā)（1995）126號7對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅財(cái)稅字（1999）210號8對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅財(cái)稅（2008）137號9整體改建、合并、分立、改制重組（房地產(chǎn)企業(yè)除外），暫不征財(cái)稅（2015）5號10企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。（根據(jù)財(cái)稅201452號的規(guī)定，財(cái)稅200824號中有關(guān)廉租住房稅收政策的規(guī)定廢止。）財(cái)稅（2008）24號11對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住

31、房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20 的，免征土地增值稅。財(cái)稅（2014）52號土地增值稅政策土地增值稅政策123稅種淵源稅種淵源征收政策征收政策清算基本政策清算基本政策2 征收政策征收政策細(xì)則：細(xì)則：第十六條 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。穗財(cái)法（穗財(cái)法（20062006）5252號號- -財(cái)稅財(cái)稅200621200621號：號：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)

32、增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。穗地稅發(fā)穗地稅發(fā)20101382010138號號- -國稅發(fā)國稅發(fā)201053201053號：號：為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1

33、%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。2 征收政策征收政策預(yù)征預(yù)征2 征收政策征收政策預(yù)征預(yù)征預(yù)征對象：預(yù)征對象：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。預(yù)征率：預(yù)征率：2015年7月1日-2016年6月30日，廣州市預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：（一）住宅類普通住宅2，別墅4%，其他非普通住宅3%。（二）生產(chǎn)經(jīng)營類寫字樓（辦公用房）3，商業(yè)營業(yè)用房4%。（三）車位4（四）對符合廣州市人民政府“廉租住房”、“公共租賃住房”及“經(jīng)濟(jì)適用住房（含解困房）”規(guī)定的房地

34、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，暫不預(yù)征土地增值稅，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。預(yù)征方法：預(yù)征方法：符合土地增值稅預(yù)征規(guī)定的納稅人應(yīng)按月申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，申報(bào)期為次月15日前。滯納金計(jì)算：滯納金計(jì)算：對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。2 征收政策征收政策預(yù)征預(yù)征相關(guān)概念相關(guān)概念廣州市地方稅務(wù)局公告廣州市地方稅務(wù)局公告20102010年第年第1 1號號普通住宅：普通住宅：按省政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知（粵府辦200556號）中明確普通住房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套

35、建筑面積144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。非普通住宅：非普通住宅：指除普通住宅、別墅、“經(jīng)濟(jì)適用住房（含解困房）”和“限價(jià)商品住宅”以外的住宅項(xiàng)目。別墅：別墅：指獨(dú)戶獨(dú)院的住宅項(xiàng)目。寫字樓（辦公用房）：寫字樓（辦公用房）：指該項(xiàng)目“廣東省廣州市商品房預(yù)售許可證”上載明其類別為“辦公”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)經(jīng)營用房：商業(yè)經(jīng)營用房：指該項(xiàng)目“廣東省廣州市商品房預(yù)售許可證”上載明其類別為“商業(yè)”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。車位：車位：指該項(xiàng)目“廣東省廣州市商品房預(yù)售許可證”上載明其類別為“車位”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。經(jīng)濟(jì)適用住房（含解困房）：經(jīng)濟(jì)適用住房（含解困房）：

36、按廣州市人民政府廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施辦法（穗府200748號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。限價(jià)商品住宅：限價(jià)商品住宅：按廣州市人民政府關(guān)于限價(jià)商品住宅銷售管理辦法（穗府20081號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2 征收政策征收政策預(yù)征預(yù)征特殊規(guī)定：特殊規(guī)定：穗地稅函200518號 （已全文失效）按上述（一）點(diǎn)分類的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)賬冊上不能分開核算的，則從高適用從高適用預(yù)征比例征收土地增值稅。穗地稅發(fā)2007277號 （已全文失效）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對普通住宅和其他商品房的收入應(yīng)分別核算，不分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，按從高適用從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。廣州市地方稅務(wù)局公告2010年第1號自2010年7月1日

37、起至2011年6月30日止（稅款所屬時(shí)期）。關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的通知（穗地稅發(fā)2007277號）停止執(zhí)行停止執(zhí)行。此后再無出現(xiàn)從高適用預(yù)征率的規(guī)定。此后再無出現(xiàn)從高適用預(yù)征率的規(guī)定。2 征收政策征收政策預(yù)征預(yù)征廣州市土地增值稅預(yù)征率廣州市土地增值稅預(yù)征率 有效期限有效期限 房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)類型普通普通住宅住宅綜合綜合樓樓別墅別墅其他非普其他非普通住宅通住宅寫字寫字樓樓商業(yè)營商業(yè)營業(yè)用房業(yè)用房車位車位廉租住房、廉租住房、公共租賃住公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適房、經(jīng)濟(jì)適用住房（含用住房（含解困房）解困房）相關(guān)文件相關(guān)文件1995.10.1-2003.4.301%-1%1%1%1%1

38、%0穗地稅發(fā)（1995）139號2003.5.1-2004.12.3100000000穗地稅發(fā)（2003）84號2005.1.1-2006.12.310.5%0.7%1%1%1%1%1%0穗地稅函（2005）18號2007.1.1-2010.6.301%-2%2%2%2%2%0穗地稅發(fā)（2007）277號2010.7.1-2011.6.302%-4%3%2%4%4%0市局公告（2010）第1號2011.7.1-2012.6.302%-4%3%2%4%4%0市局公告（2011）第3號2012.7.1-2013.6.302%-4%3%3%4%4%0市局公告（2012）第2號2013.7.1-201

39、4.6.302%-4%3%3%4%4%0市局公告（2013）第9號2014.7.1-2015.6.302%-4%3%3%4%4%0市局公告（2014）第10號2015.7.1-2016.6.302%-4%3%3%4%4%0市局公告（2015）第12號2 征收政策征收政策核定核定條例條例第九條第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收： （一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； （二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； （三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。細(xì)則第十四條 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地

40、產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本核算價(jià)乘以成新度折舊率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。2 征收政策征收政策核定核定國稅發(fā)國稅發(fā)2006187號號文文七、土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法

41、規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。2 征收政策征收政策核定核定國稅發(fā)國稅發(fā)200991號號 第五章第五章第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。第三十六條

42、對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。穗地稅發(fā)穗地稅發(fā)2010138號號 第五條第五條（根據(jù)穗地稅函201424號文規(guī)定，穗地稅發(fā)2010138號第五條規(guī)定停止執(zhí)行。）對符合國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）有關(guān)核定征收條件要求，需進(jìn)行核定征收的項(xiàng)目，主管區(qū)（市）局形成合議意見后，要以專題報(bào)告形式上報(bào)市局重大案件審理委員會進(jìn)行審批。專題報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目詳細(xì)基本情況、未能據(jù)實(shí)清算原因、建議采用的核定征收率及依據(jù)等內(nèi)容。核定征收率原則上不得低于5。2 征收政策征收政策核定核定穗地稅函穗地稅函201424號號四、嚴(yán)控核定清算 對符

43、合國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）有關(guān)核定清算條件，需進(jìn)行核定清算的項(xiàng)目，在上級部門未制定具體土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)前，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定清算，由本單位土地增值稅清算工作領(lǐng)導(dǎo)小組合議通過。同時(shí)，制作專題報(bào)告報(bào)市局土地增值稅清算工作辦公室（設(shè)在稅政一處）備案。具體的核定審核流程及內(nèi)容另行下發(fā)。 核定征收率原則上不得低于5%。2 征收政策征收政策核定核定廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收工作指引廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收工作指引適用對象：舊房的核定征收不適用本指引適用對象：舊房的核定

44、征收不適用本指引適用范圍：五個(gè)情形之一適用范圍：五個(gè)情形之一核定征收方法：確定收入核定征收方法：確定收入確定核定征收率確定核定征收率確定應(yīng)納稅額確定應(yīng)納稅額核定征收相關(guān)要求：三項(xiàng)核定征收相關(guān)要求：三項(xiàng)核定征收管理流程：相關(guān)文書核定征收管理流程：相關(guān)文書2 征收政策征收政策核定核定轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)讓舊房中華人民共和國土地增值稅暫行條例中華人民共和國土地增值稅暫行條例 第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額： （二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；或者舊房及建筑物的評估價(jià)格； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財(cái)政部規(guī)

45、定的其他扣除項(xiàng)目。國家稅務(wù)總局土地增值稅宣傳提綱國家稅務(wù)總局土地增值稅宣傳提綱 五、土地增值稅的征稅對象是什么？（四）舊房及建筑物的評估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評估機(jī)構(gòu)的主平估而確認(rèn)的價(jià)格。 六、具體計(jì)算增值額時(shí)應(yīng)注意什么？（四）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額（即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值），以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金。這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價(jià)能夠相對消除通

46、貨膨脹因素的影響，比較合理。 2 征收政策征收政策核定核定轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)讓舊房粵地稅發(fā)粵地稅發(fā)19951261995126號號七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程序標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、自轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。（對新建房與舊房的界定問題，省局補(bǔ)充規(guī)定，新建房是指建成后未使用、未轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，凡已使用或轉(zhuǎn)讓過的房產(chǎn)均屬舊房。請一并執(zhí)行。）十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅

47、金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款賃據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。十二、關(guān)于評估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。2 征收政策征收政策核定核定轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)讓舊房穗財(cái)法穗財(cái)法200652200652號號財(cái)稅財(cái)稅200621200621號號二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房

48、及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。 對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡稱稅收征管法）第35條規(guī)定，實(shí)行核定征收。國稅函國稅函20102202010220號號七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問題 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅20

49、0621號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。2 征收政策征收政策核定核定轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)讓舊房穗地稅函穗地稅函20121982012198號號十九、由于歷史遺留問題，單位或個(gè)人購買房地產(chǎn)未取得購房發(fā)票，經(jīng)廣州市解決歷史遺留的辦理房地產(chǎn)證問題辦公室解決房地產(chǎn)證后再轉(zhuǎn)讓，不能提供購房發(fā)票和評估價(jià)格的，可根據(jù)21號文第二條規(guī)定，核定征收土地增值稅。以單位或個(gè)人購買房地產(chǎn)所支付金額核定為中華人民共和國土地增值稅暫行條例第六條第（一）項(xiàng)取得土地使用權(quán)所支付金額和第（三）項(xiàng)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評估價(jià)格，按有關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。穗地稅發(fā)穗地稅發(fā)20131522013152號號二、對于納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票的，根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621號）第二條規(guī)定實(shí)行核定征收。其中：（一）