土地使用權(quán)法律制度(1)

1、第三章第三章 土地使用權(quán)法律制度土地使用權(quán)法律制度第一節(jié)第一節(jié) 國有土地使用權(quán)劃撥制度國有土地使用權(quán)劃撥制度第二節(jié)第二節(jié) 土地有償使用制度土地有償使用制度第三節(jié)第三節(jié) 土地承包經(jīng)營法律制度土地承包經(jīng)營法律制度城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第22條：土地使用權(quán)劃撥條：土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)過縣級以上人民政府依法批準，在土地是指經(jīng)過縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用。使用。一、國有土地使用權(quán)劃撥概念一、國有土地使用權(quán)劃撥概念第一節(jié)第一節(jié)

2、 國有土地使用權(quán)劃撥制度國有土地使用權(quán)劃撥制度二、國有土地使用權(quán)劃撥特點二、國有土地使用權(quán)劃撥特點無期無期沒有明確的期限沒有明確的期限無償無償無需支付土地使用權(quán)出讓金，但可能無需支付土地使用權(quán)出讓金，但可能繳納相應補償繳納相應補償無自由流轉(zhuǎn)權(quán)利無自由流轉(zhuǎn)權(quán)利不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押三、土地使用權(quán)劃撥的范圍三、土地使用權(quán)劃撥的范圍下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：國家機關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施和國家機關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地、重點項目用地、法律

3、行政法公益事業(yè)用地、重點項目用地、法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。規(guī)規(guī)定的其他用地。 土地使用權(quán)劃撥是一種行政行為，有利于維土地使用權(quán)劃撥是一種行政行為，有利于維護社會公共利益，提高行政效率；但造成了護社會公共利益，提高行政效率；但造成了國有土地收益大量流失，土地資源配置效率國有土地收益大量流失，土地資源配置效率差。差。案例： 某市自來水廠擬與某房地產(chǎn)開發(fā)公司合作，在城郊結(jié)合部興建一個高標準水廠。由自來水公司提供土地，辦好一切建設(shè)手續(xù)；由房地產(chǎn)公司負責建設(shè)。自水廠投產(chǎn)之日起，前十年的水費收入歸房地產(chǎn)公司；期滿之后，水廠一切權(quán)益歸自來水公司。討論：這種情況下欲想取得土地使用權(quán) 是否符合“確屬必需”的

4、條件？四、土地使用權(quán)劃撥的程序四、土地使用權(quán)劃撥的程序 預審預審由市、縣人民政府頒發(fā)國有土地使用證（劃撥） 申請申請審查審查批準批準登記登記案情介紹：案情介紹： 2003年6月，某糧站在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，拆掉場區(qū)東側(cè)院墻，扒掉一間廠房，擅自將坐落在國道旁的繁華地段原行政劃撥的600平米生產(chǎn)辦公用地改為商業(yè)用地，并將底層作為商場出租給一些單位和個人，用做經(jīng)商場地。問題：上述行為是否合法？問題：上述行為是否合法？五、劃撥使用的限制條件五、劃撥使用的限制條件 1、不得擅自改變土地用途、不得擅自改變土地用途2、服從人民政府對土地使用權(quán)的收回、服從人民政府對土地使用權(quán)的收回無償收無償收回原因：回原因：社

5、會公共利益；社會公共利益；土地使用者遷移、破產(chǎn)等原因停止使用土地。土地使用者遷移、破產(chǎn)等原因停止使用土地。 收回劃撥土地使用權(quán)時，雖然是無償收回，但對其地上建筑物、其他附著物、市、縣人民政府應當根據(jù)實際情況給予適當補償。 注意：注意：3、權(quán)利流轉(zhuǎn)必須遵守有關(guān)規(guī)定、權(quán)利流轉(zhuǎn)必須遵守有關(guān)規(guī)定 符合下列條件的，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑符合下列條件的，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用證；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其

6、他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補交土地使依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。交土地使用權(quán)出讓金。 六、劃撥土地使用權(quán)的終止六、劃撥土地使用權(quán)的終止 國家征收國家征收使用人不再需要使用人不再需要特定項目終止特定項目終止土地滅失土地滅失企業(yè)改制中劃撥土地使用權(quán)處置P119（自學）第二節(jié)第二節(jié) 土地有償使用制度土地有償使用制度 土地所有者將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)提供給土地所有者將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)提供給使用者，其按照合同

7、規(guī)定支付有償使用費。使用者，其按照合同規(guī)定支付有償使用費。土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)租賃土地使用權(quán)租賃土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)作價入股土地使用權(quán)作價入股土地承包經(jīng)營土地承包經(jīng)營一、土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓（一）概念（一）概念土地使用權(quán)出讓是指：國家將國有土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓是指：國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓壟斷土地一級市場壟斷土地一級市場（二）

8、土地使用權(quán)出讓特征（二）土地使用權(quán)出讓特征1. 期限性期限性 居住用地居住用地70年；工業(yè)用地年；工業(yè)用地50年；教育、科技、年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛年；商業(yè)、旅游、娛樂用地樂用地40年；綜合或者其他用地年；綜合或者其他用地50年。年。2. 有償性有償性與劃撥土地使用權(quán)的明顯區(qū)別與劃撥土地使用權(quán)的明顯區(qū)別3. 權(quán)利行使的相對任意性權(quán)利行使的相對任意性4. 本質(zhì)是民事法律行為本質(zhì)是民事法律行為問題：問題：土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)劃撥的土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)劃撥的區(qū)別？區(qū)別？（三）土地使用權(quán)出讓的程序（三）土地使用權(quán)出讓的程序擬訂出讓方案

9、擬訂出讓方案報批報批組織實施和發(fā)證組織實施和發(fā)證備案備案土地征用審批權(quán)限土地征用審批權(quán)限由國務院批準由國務院批準基本農(nóng)田；基本農(nóng)田； 基本農(nóng)田以外的耕地超過基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；公頃的； 其他土地超過其他土地超過70公頃的。公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案直轄市人民政府批準，并報國務院備案。 原規(guī)定：耕地原規(guī)定：耕地10001000畝以上、其他土地畝以上、其他土地20002000畝以上，由國務院批準；耕地畝以上，由國務院批準；耕地3 3畝以下、畝以下、其土地其土地1010畝以下，由縣級人民政府

10、批準。畝以下，由縣級人民政府批準。（四）土地使用權(quán)的出讓方式（四）土地使用權(quán)的出讓方式協(xié)議出讓協(xié)議出讓拍賣出讓拍賣出讓招標出讓招標出讓掛牌出讓掛牌出讓招標拍賣掛牌出讓國有土招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定地使用權(quán)規(guī)定第四條第四條：商商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出招標、拍賣或者掛牌方式出讓。讓。成都市國有土地使用權(quán)拍賣出讓公告成都市國有土地使用權(quán)拍賣出讓公告（五）土地使用權(quán)出讓合同（五）土地使用權(quán)出讓合同目的：明確雙方的權(quán)利目的：明確雙方的權(quán)利義務關(guān)系。義務關(guān)系。合同的主要條款合同的主要條款 1雙方當事

11、人的名稱、雙方當事人的名稱、住所；住所； 2所出讓土地的位置、所出讓土地的位置、四鄰界至、面積等自然四鄰界至、面積等自然狀況；狀況； 3土地使用期限，即出土地使用期限，即出讓期限；讓期限；4出讓金的數(shù)額及給出讓金的數(shù)額及給付方式；付方式；5土地使用規(guī)則；土地使用規(guī)則；6違約責任；違約責任；7雙方認為應約定的雙方認為應約定的其他方式；其他方式；8糾紛的解決方式；糾紛的解決方式；9訂立的地點、日期訂立的地點、日期二、土地轉(zhuǎn)讓二、土地轉(zhuǎn)讓（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)涵（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)涵土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)人在其權(quán)利年限土地使用權(quán)人在其權(quán)利年限有效范圍內(nèi)，將其受讓的土地使用權(quán)

12、依法轉(zhuǎn)移有效范圍內(nèi)，將其受讓的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移給他人的民事法律行為。給他人的民事法律行為。 （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則權(quán)利義務同時移轉(zhuǎn)權(quán)利義務同時移轉(zhuǎn)“認地不認人認地不認人”產(chǎn)權(quán)一致產(chǎn)權(quán)一致“房地一致房地一致”效益不可損效益不可損效益不可損原則效益不可損原則土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格時，市、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格時，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)；縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格不合理上漲時，市、縣人土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施給予調(diào)節(jié)。民政府可以采取必要的措施給予調(diào)節(jié)。（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件（三）土

13、地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件1、以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件：、以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件：已經(jīng)支付全部出讓金，取得土地使用權(quán)證書；已經(jīng)支付全部出讓金，取得土地使用權(quán)證書；按照合同約定進行投資開發(fā)按照合同約定進行投資開發(fā)屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)總投資的屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)總投資的25以上，以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件；他建設(shè)用地條件；持有房屋所有權(quán)證。持有房屋所有權(quán)證。2、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓辦理土地使用權(quán)

14、出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。出讓金。 （四）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式（四）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售出售交換交換贈與贈與繼承繼承入股入股 五通一平土地土地五通一平土地土地五通一平土地土地五通一平土地土地三、土地使用權(quán)出租三、土地使用權(quán)出租（一）含義（一）含義土地使用權(quán)出租：土地使用權(quán)出租：土地使用權(quán)人作為出租人，土地使用權(quán)人作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他定著物出將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他定著物出租給承租人使用，承租人向出租人支付租金的租給承租人使用，承租人向出租人支付租金的雙方民事法律行為。雙方民事法律行為。租賃土地使用權(quán)必須以書面形

15、式訂立租賃合同，租賃土地使用權(quán)必須以書面形式訂立租賃合同，并到有關(guān)部門進行登記。并到有關(guān)部門進行登記。出租期限？出租期限？（二）基本條件（二）基本條件1、出租人是合法的土地使用權(quán)受讓人、出租人是合法的土地使用權(quán)受讓人2、出租人須持有合法的證件、出租人須持有合法的證件3、出租時已支付全部出讓金并對土地進行一、出租時已支付全部出讓金并對土地進行一定投資開發(fā)定投資開發(fā)4、出租不能違背原出讓合同、出租不能違背原出讓合同5、沒有權(quán)屬糾紛、未受到司法或行政機關(guān)的、沒有權(quán)屬糾紛、未受到司法或行政機關(guān)的限制；限制；6、如存在共有人，必須征得其他共有人的同、如存在共有人，必須征得其他共有人的同意。意。土地出租土

16、地出租 房屋出租房屋出租 目的在于目的在于 目的在于目的在于 利用土地利用土地 利用房屋利用房屋可以在合同允許的可以在合同允許的范圍內(nèi)對土地及地范圍內(nèi)對土地及地上物合理改變上物合理改變不能擅自改變不能擅自改變土地狀況和地土地狀況和地上物狀態(tài)上物狀態(tài)四、土地使用權(quán)抵押四、土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)將土地使用權(quán)作為履行債務的擔保土地使用權(quán)將土地使用權(quán)作為履行債務的擔保而抵押給債權(quán)人的行為。而抵押給債權(quán)人的行為。土地土地抵押抵押權(quán)權(quán)變價處變價處分權(quán)：分權(quán)：優(yōu)先受優(yōu)先受償權(quán)：償權(quán)：債務人無法清償債務時，債權(quán)人債務人無法清償債務時，債權(quán)人依法定程序拍賣、變賣該土地使依法定程序拍賣、變賣該土地使用權(quán)，以實現(xiàn)

17、清償債務的權(quán)利。用權(quán)，以實現(xiàn)清償債務的權(quán)利。清償債務時，土地抵押權(quán)優(yōu)先于清償債務時，土地抵押權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)，登記在先的土地抵押普通債權(quán)，登記在先的土地抵押權(quán)優(yōu)于登記在后的土地抵押權(quán)。權(quán)優(yōu)于登記在后的土地抵押權(quán)。（二）土地使用權(quán)抵押客體的范圍（二）土地使用權(quán)抵押客體的范圍（1）出讓土地使用權(quán)）出讓土地使用權(quán)（2）劃撥土地使用權(quán)，符合以下條件：）劃撥土地使用權(quán)，符合以下條件：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用證；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；簽訂出讓合同

18、，補交出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、簽訂出讓合同，補交出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交出讓金。抵押所獲效益抵交出讓金。不可以設(shè)定抵鉀的土地使用權(quán)不可以設(shè)定抵鉀的土地使用權(quán) 以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其它社會公益設(shè)施以及所施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其它社會公益設(shè)施以及所占用的土地使用權(quán)占用的土地使用權(quán)權(quán)屬不明或有爭議的土地使用權(quán)、依法被查封權(quán)屬不明或有爭議的土地使用權(quán)、依法被查封監(jiān)管的土地使用權(quán)監(jiān)管的土地使用權(quán) （三）當事人的權(quán)利義務（三）當事人的權(quán)利義務1、抵押人、抵押人 繼續(xù)享有占有、使用和收益的權(quán)利繼續(xù)享有占有、使用和收益的

19、權(quán)利處分權(quán)土地使用權(quán)，處分權(quán)土地使用權(quán)， 包括轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，但必須通知抵押包括轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，但必須通知抵押權(quán)人并征得同意。權(quán)人并征得同意。必須按照出讓和抵押合同的約定使用土地必須按照出讓和抵押合同的約定使用土地 2、抵押權(quán)人、抵押權(quán)人 優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先受償權(quán) 優(yōu)先于一般債務，但不得優(yōu)于工資、稅金等優(yōu)先于一般債務，但不得優(yōu)于工資、稅金等 保全抵押權(quán)保全抵押權(quán)物上代位權(quán)物上代位權(quán)讓與處分權(quán)讓與處分權(quán) 連同債權(quán)一起讓與他人，須通知抵押人連同債權(quán)一起讓與他人，須通知抵押人（四）土地抵押權(quán)的效力（四）土地抵押權(quán)的效力1、土地抵押權(quán)擔保的范圍、土地抵押權(quán)擔保的范圍主債權(quán)及其所生之利息主債權(quán)及

20、其所生之利息 債權(quán)未獲清償所生的違約金或損害賠償金債權(quán)未獲清償所生的違約金或損害賠償金 實現(xiàn)抵鉀權(quán)的費用實現(xiàn)抵鉀權(quán)的費用2、對抵押權(quán)人抵押權(quán)的限制、對抵押權(quán)人抵押權(quán)的限制3、對抵押人抵押物所有權(quán)的限制、對抵押人抵押物所有權(quán)的限制4、優(yōu)先效力、優(yōu)先效力5、從屬效力、從屬效力6、保護效力、保護效力（五）土地使用權(quán)抵押權(quán)的實現(xiàn)（五）土地使用權(quán)抵押權(quán)的實現(xiàn) 1、土地抵押權(quán)實現(xiàn)的條件、土地抵押權(quán)實現(xiàn)的條件主債權(quán)已屆清償期而未獲清償主債權(quán)已屆清償期而未獲清償?shù)盅喝耍▊鶆杖耍┦芷飘a(chǎn)宣告解散或被依法撤銷抵押人（債務人）受破產(chǎn)宣告解散或被依法撤銷而不能即時清償債務；而不能即時清償債務； 債務人死亡而無繼承人或受

21、遺贈人；債務人死亡而無繼承人或受遺贈人；債務人死亡有繼承人或受遺贈人，但其繼承人或債務人死亡有繼承人或受遺贈人，但其繼承人或遺贈人拒絕履行債務；遺贈人拒絕履行債務； 債務人有不利于土地抵押權(quán)人利益的行為或不作債務人有不利于土地抵押權(quán)人利益的行為或不作為。為。五、集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押五、集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押P146（一）集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租（一）集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租1、集體農(nóng)業(yè)用地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租條件、集體農(nóng)業(yè)用地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租條件類型類型承包取得的土地使用權(quán)（土地承包經(jīng)營權(quán)）承包取得的土地使用權(quán)（土地承包經(jīng)營權(quán)）出讓取得的土地使用權(quán)出讓取得的土地使用權(quán)其他

22、依法有償取得的土地使用權(quán)其他依法有償取得的土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)不等轉(zhuǎn)讓出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)集體土地使用權(quán)不等轉(zhuǎn)讓出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)自留地、自留山、口糧田土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、自留地、自留山、口糧田土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租出租2、 集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租條件集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租條件宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán) 但轉(zhuǎn)讓和出租后不得在申請宅基地但轉(zhuǎn)讓和出租后不得在申請宅基地依法取得的企業(yè)建設(shè)用地，且符合以下條件：依法取得的企業(yè)建設(shè)用地，且符合以下條件：n已經(jīng)依法批準的建設(shè)用地已經(jīng)依法批準的建設(shè)用地n符合土地利用總體規(guī)劃符合土地利用總體規(guī)劃n企業(yè)破產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)1)依法轉(zhuǎn)移依法轉(zhuǎn)移討

23、論：討論：村民利用集體土地建房售給城鎮(zhèn)居民？村民利用集體土地建房售給城鎮(zhèn)居民？物權(quán)法規(guī)定：物權(quán)法規(guī)定：宅基地宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；禁止城條件的農(nóng)戶；禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?；?。案例分析：案例分析：19991999年年3 3月月6 6日，農(nóng)民范某與市民常某簽訂了一份房日，農(nóng)民范某與市民常某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議。協(xié)議約定：范某將位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)屋買賣協(xié)議。協(xié)議約定：范某將位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)前辛莊村的前辛莊村的4 4間北房賣給常某，房價

24、款為間北房賣給常某，房價款為1.51.5萬元。萬元。協(xié)議簽訂后，常某把房款交給范某，范某也交付了協(xié)議簽訂后，常某把房款交給范某，范某也交付了房屋。同時，常某與此村經(jīng)濟合作社簽訂了房宅基房屋。同時，常某與此村經(jīng)濟合作社簽訂了房宅基地有償使用地有償使用5050年的合同，并交付了第一個年的合同，并交付了第一個1010年的有年的有償使用費償使用費15001500元。元。20032003年，作為賣家的范某看房價年，作為賣家的范某看房價看漲，于是訴至法院，要求確認他與常某簽訂的房看漲，于是訴至法院，要求確認他與常某簽訂的房屋買賣合同無效，常某向其返還房屋。屋買賣合同無效，常某向其返還房屋。你認為法院將如何

25、判決？你認為法院將如何判決？ 1985 1985年年2 2月，王某的父親以一家三口人（王某父母月，王某的父親以一家三口人（王某父母與王某）名義，向當?shù)卮逦瘯暾堈亟ǚ?。與王某）名義，向當?shù)卮逦瘯暾堈亟ǚ俊?9921992年王某考上省城的一所大學，戶口隨之遷出，年王某考上省城的一所大學，戶口隨之遷出，后在縣城就業(yè)。后在縣城就業(yè)。20032003年，王某的父母先后去世，老年，王某的父母先后去世，老宅已無人居住。宅已無人居住。問題：問題：王某能繼承父母的房屋連同土地嗎？王某能繼承父母的房屋連同土地嗎？村委會有權(quán)收回宅基地使用權(quán)嗎？村委會有權(quán)收回宅基地使用權(quán)嗎？案例分析：案例分析：（一）集體

26、土地使用權(quán)抵押（一）集體土地使用權(quán)抵押抵押范圍：抵押范圍：n以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒山、取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒溝、荒丘、荒灘等土地承包經(jīng)營權(quán)；土地承包經(jīng)營權(quán)； n鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。n其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定（國家土地管理局（國家

27、土地管理局1995.9.11）規(guī)定：）規(guī)定：集體抵押權(quán)實現(xiàn)后集體土地使用權(quán)的處分：集體抵押權(quán)實現(xiàn)后集體土地使用權(quán)的處分：未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)和用途未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)和用途因處分抵押權(quán)而改變土地集體所有權(quán)的必須辦因處分抵押權(quán)而改變土地集體所有權(quán)的必須辦理征地和其他手續(xù)。理征地和其他手續(xù)。耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；第三節(jié) 土地承包經(jīng)營法律制度土地承包經(jīng)營法律制度一、一、土地承包經(jīng)營與土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營與土地承包經(jīng)營權(quán)二、承包經(jīng)營法律關(guān)系二、承包經(jīng)營法律關(guān)系三、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)三、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)一、一、土

28、地承包經(jīng)營與土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營與土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營：土地承包經(jīng)營：指農(nóng)戶、其他經(jīng)濟組織或公民指農(nóng)戶、其他經(jīng)濟組織或公民個人依照法律規(guī)定和合同約定對集體所有或者個人依照法律規(guī)定和合同約定對集體所有或者國家所有的土地在一定期限內(nèi)承包，進行農(nóng)業(yè)國家所有的土地在一定期限內(nèi)承包，進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的行為。生產(chǎn)經(jīng)營的行為。n土地承包經(jīng)營權(quán)：土地承包經(jīng)營權(quán)：承承包經(jīng)營人依據(jù)土地承包經(jīng)營人依據(jù)土地承包合同所取得的對承包合同所取得的對承包土地依法自主經(jīng)營包土地依法自主經(jīng)營的權(quán)利。的權(quán)利。二、承包經(jīng)營法律關(guān)系二、承包經(jīng)營法律關(guān)系1、主體、主體發(fā)包主體：發(fā)包主體：國有土地管理部門（相對較少）；國有土地

29、管理部門（相對較少）；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。承包主體：承包主體：有權(quán)簽訂土地承包經(jīng)營合同的農(nóng)戶、有權(quán)簽訂土地承包經(jīng)營合同的農(nóng)戶、單位和個人單位和個人 承包人的身份規(guī)定：承包人的身份規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營承包經(jīng)營也可以由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承也可以由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包經(jīng)營。包經(jīng)營。 （土地管理法土地管理法第第15條條2款，款，承包法承包法第第18條條3款）規(guī)定：款）規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包經(jīng)營，

30、必須經(jīng)村民會議營，必須經(jīng)村民會議23以上以上成員或者成員或者23以上村民代表的以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn)鎮(zhèn))人民政府批準。人民政府批準。2 2、客體、客體國有土地：國有土地：國家所有的用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地。國家所有的用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地。集體土地：集體土地：除非農(nóng)業(yè)用地以外的，包括耕地、除非農(nóng)業(yè)用地以外的，包括耕地、森林、山嶺、草原、四荒地等，同時包括農(nóng)業(yè)森林、山嶺、草原、四荒地等，同時包括農(nóng)業(yè)生產(chǎn)輔助設(shè)施設(shè)備，如水庫、農(nóng)田水利設(shè)施。生產(chǎn)輔助設(shè)施設(shè)備，如水庫、農(nóng)田水利設(shè)施。3、內(nèi)容、內(nèi)容發(fā)包方權(quán)利：發(fā)包方權(quán)利：發(fā)包權(quán)、監(jiān)督管理權(quán)、收益權(quán)發(fā)包權(quán)、監(jiān)督管理權(quán)、收益權(quán)（收取承包費）（收取

31、承包費） 義務：義務：維護承包人的權(quán)益、創(chuàng)造良好的生產(chǎn)經(jīng)維護承包人的權(quán)益、創(chuàng)造良好的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境營環(huán)境承包方權(quán)利：承包方權(quán)利：經(jīng)營自主權(quán)、收益權(quán)、產(chǎn)品處分經(jīng)營自主權(quán)、收益權(quán)、產(chǎn)品處分權(quán)、優(yōu)先承包權(quán)、流轉(zhuǎn)權(quán)權(quán)、優(yōu)先承包權(quán)、流轉(zhuǎn)權(quán) 義務：義務：繳納費用、合理利用土地、接受管理繳納費用、合理利用土地、接受管理案例分析：案例分析： 甲村委會與乙村村民趙某甲村委會與乙村村民趙某簽訂承包合同簽訂承包合同，將甲村，將甲村的的5050畝荒地承包給趙某，承包期畝荒地承包給趙某，承包期3 3年，承包費年，承包費9 9萬。萬。 趙某依合同付款后，未經(jīng)批準在該地上建起了三間趙某依合同付款后，未經(jīng)批準在該地上建起了三間

32、臨時住房臨時住房。甲村村民代表與趙某進行交涉，要求其。甲村村民代表與趙某進行交涉，要求其返還土地，并拆除房屋。但趙某以與村委會簽過承返還土地，并拆除房屋。但趙某以與村委會簽過承包合同為由拒不同意。包合同為由拒不同意。 村民們一氣之下將趙某的臨時住房拆除。趙某村民們一氣之下將趙某的臨時住房拆除。趙某于是向所在縣人民法院提起訴訟，要求村民賠償損于是向所在縣人民法院提起訴訟，要求村民賠償損失。失。被告被告代表代表原告原告趙某趙某（1 1）本案中趙某與村委會簽訂的承包合同）本案中趙某與村委會簽訂的承包合同是否有效？為什么？是否有效？為什么？（2 2）趙某的房屋是否可以由村民拆除？）趙某的房屋是否可以由

33、村民拆除？（3 3）此案法院最終將作如何判決？）此案法院最終將作如何判決？（4 4）假設(shè)甲村在發(fā)包這）假設(shè)甲村在發(fā)包這5050畝耕地前發(fā)出公畝耕地前發(fā)出公告，看到公告后本村村民王某與趙某都想承告，看到公告后本村村民王某與趙某都想承包。這種情況下誰將取得承包權(quán)？包。這種情況下誰將取得承包權(quán)？請問：請問：三、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)：土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)：是指得到土地承包經(jīng)營是指得到土地承包經(jīng)營權(quán)人把土地的經(jīng)營權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給其他經(jīng)權(quán)人把土地的經(jīng)營權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給其他經(jīng)營人的行為，也可稱為農(nóng)地流轉(zhuǎn)。營人的行為，也可稱為農(nóng)地流轉(zhuǎn)。 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的意義是什么？土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的意義是什么？案例分析：案例