地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制建議方案設(shè)計(jì)

1、江蘇久盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成本控制建議方案部門(mén)：工程部編制人：蔡順紅審核人：審批人：大豐海洋經(jīng)濟(jì)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)湖心美域項(xiàng)目部二一二年八月八日目 錄一、 冃U言3二、投資決策階段31. 決策階段首期工作 31.1組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)31.2投資決策市場(chǎng)調(diào)研 32. 決策階段的難題和對(duì)策4三、成本控制前期估算41. 土地出讓金估算42. 前期工程費(fèi)用估算43. 建筑安裝工程造價(jià)成本估算54. 區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化55. 園林環(huán)境工程費(fèi)56. 三通一平工程費(fèi)用5四、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段51. 根據(jù)項(xiàng)目定位確定合理的容積率 52. 做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審53. 實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)64. 成本控制設(shè)計(jì)監(jiān)理制度6五

2、、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)辦理階段6六、招投標(biāo)與合同洽商階段 61. 招標(biāo)71.1做好招投標(biāo)工作的幾個(gè)主要措施 71.2招標(biāo)階段控制造價(jià)的主要方法有： 72. 合同72.1合同管理體系中的成本控制 8七、銷(xiāo)售階段81. 時(shí)間控制82. 避稅節(jié)稅能力的控制 8八、結(jié)算階段的成本控制 8九、其他費(fèi)用管理91. 銷(xiāo)售費(fèi)用92. 財(cái)務(wù)費(fèi)用91.1財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面監(jiān)視管控 91.2.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析 93. 稅金10.4. 管理費(fèi)用控制1.0.十、 成本控制的分析 10十一、補(bǔ)充內(nèi)容：征地、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、報(bào)建等前期階段.11十二、 安排合理的融資方案 .12江蘇久盛房地產(chǎn)成本控制建議方案一、前言（一）成本控

3、制的意義隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。這就要求我們開(kāi) 發(fā)企業(yè)必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專(zhuān)業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)過(guò)程中每一階段的成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。下面 就從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的幾個(gè)階段具體談一下成本控制。（二）項(xiàng)目概況湖心美域項(xiàng)目位于江蘇大豐海洋經(jīng)濟(jì)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)，位于星光大道以南，日月湖以北。該項(xiàng)目四面沿路，地段周邊的各種生活配套正逐步完善， 是理想的居住 生活用地。項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分利用地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造一個(gè)位于大豐經(jīng)濟(jì)港區(qū)周邊 的具有品質(zhì)的高檔次、高品位居住社區(qū)。該項(xiàng)目包含 9-17層高層住宅及2-5層 低多層住宅，一所幼兒園，沿街

4、1層商業(yè)裙房，地下車(chē)庫(kù)、架空停車(chē)庫(kù)、設(shè)備用 房及配套公建等內(nèi)容，地塊用地面積為210056.0平方米，總計(jì)容面積210056.0 平方米。二、投資決策階段投資決策階段是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書(shū)、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。（一）決策階段首期工作1. 組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目可行性研究以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)策劃是一個(gè)系統(tǒng)性、專(zhuān)業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)由集團(tuán)公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才組 成的項(xiàng)目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。 項(xiàng)目組應(yīng)由以下人 員組成：建筑師、安裝工程師、造價(jià)工程師、（營(yíng)銷(xiāo)人員或委托專(zhuān)業(yè)策劃公司）

5、、 工程技術(shù)人員投資分析人員、（經(jīng)營(yíng)管理人員或項(xiàng)目經(jīng)理）。2. 投資決策市場(chǎng)調(diào)研在投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)完成從市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分 析到投資估算與分析的全過(guò)程工作。其中，成本控制人員主要對(duì)城市的市場(chǎng)狀況 和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情況、貸款利率等做出充分的了 解、分析和判斷。（二）決策階段的難題和對(duì)策：1、 項(xiàng)目的初步控制方案一定找有實(shí)力的規(guī)劃院做，況且需根據(jù)項(xiàng)目特征，宜 與實(shí)力強(qiáng)有專(zhuān)業(yè)規(guī)劃院合作。并要考查規(guī)劃設(shè)計(jì)單位與圖審機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系是否 融洽，避免非合理圖審引起造價(jià)增加。2、對(duì)于商業(yè)等特殊的非住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 宜在企業(yè)內(nèi)發(fā)展建立專(zhuān)門(mén)的工程設(shè)計(jì)管理部門(mén)，制定詳

6、細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)， 并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施 工圖進(jìn)行審核；對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料及外顏色設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。其督查手段有：1）通過(guò)招標(biāo)和方案競(jìng)賽，縮短設(shè)計(jì)周期和優(yōu)化規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案；2）按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算來(lái)控制初步方案設(shè)計(jì)；3）通過(guò)合同對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任，避免誤勘帶來(lái)的設(shè)計(jì)失誤；4）監(jiān)控國(guó)家頒布設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的合理應(yīng)用及企業(yè)內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的修訂完善等。5）設(shè)計(jì)要有細(xì)度，力求每個(gè)環(huán)節(jié)和節(jié)點(diǎn)都到位明了，從而避免設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本增加或與施工單位的結(jié)算時(shí)產(chǎn)生困難。三、成本控制前期估算（一）土地出讓金估算1.土地的確定，其成本的確

7、定應(yīng)包含：土地出讓金，土地出讓金可參考政 府近期出讓的類(lèi)似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。（二）前期工程費(fèi)用估算前期開(kāi)發(fā)費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3%左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大 差別?！叭ㄒ黄健焙团R時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨 時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開(kāi)發(fā)成本。前期工程費(fèi)用的其它 費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，我們開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意同相關(guān)部門(mén)協(xié) 調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，我們開(kāi) 發(fā)企業(yè)應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。（三）建筑安裝工程造價(jià)成本估算因地域差異比例數(shù)也不盡相

8、同。其成本分析應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)， 掌握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類(lèi)似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，了解市場(chǎng)人工、 材料變動(dòng)情況，對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正， 合理科學(xué)地確定項(xiàng)目的建 安成本指標(biāo)。并對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。（四）社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化在決策階段，成本控制的重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及 區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì) 定位及差異化的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性， 為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)； 配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應(yīng)考慮其適應(yīng) 性。小區(qū)智能化的

9、定位應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿(mǎn)足基本所需”的原則，繁瑣的智能 化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加難度，而且技術(shù)折舊非?？?。（五）園林環(huán)境工程費(fèi)其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位相關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。（六）三通一平工程費(fèi)用三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。通?？山Y(jié)合土建建筑施 工招標(biāo)時(shí)、一同組價(jià)綜在總價(jià)中發(fā)包，以便節(jié)省部分成本。施工圍墻和路基安排、 臨時(shí)用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后道路管網(wǎng)的需要進(jìn)行綜合計(jì) 劃和安排，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75 %以上。在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)

10、商的建筑師、設(shè)計(jì)院的 設(shè)計(jì)師密切配合，可取得事半功倍的效果。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相 適應(yīng)，積極推行價(jià)值系統(tǒng)工程的管理，設(shè)計(jì)前必須向設(shè)計(jì)單位提出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù) 限定指標(biāo)。1.根據(jù)項(xiàng)目定位確定合理的容積率項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和建造成本。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀， 提高土地利用率。2做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、 平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。同時(shí)，對(duì)設(shè) 計(jì)方案的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值 上。3.

11、實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)明確獎(jiǎng)懲辦法。對(duì)設(shè)計(jì)單位施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：（1）每平方米鋼筋含量指標(biāo)；（2）每平方米砼含量指標(biāo)；（3）單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；（4）設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。4. 設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)監(jiān)理制度（1 ）加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理；加強(qiáng)施工全過(guò)程的材料驗(yàn)收和分部、分項(xiàng)、工序質(zhì)量的現(xiàn)場(chǎng)管理。（2 ）自購(gòu)材料、設(shè)備的選用，在采購(gòu)前，應(yīng)深入了解建材市場(chǎng)行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格相對(duì)低廉 的材料；或者當(dāng)條件成熟，達(dá)到一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模的時(shí)候，采用自行招投標(biāo)采購(gòu)或 與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)采購(gòu)，實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)。（3）處理好質(zhì)量與成

12、本的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場(chǎng)定位聯(lián)系起來(lái)，研究目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)某項(xiàng)材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。（4）確保工程進(jìn)度按期完成。開(kāi)發(fā)商應(yīng)主動(dòng)為各主體參建單位或協(xié)建部門(mén)提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價(jià)。五、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)辦理階段勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分需以公關(guān)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策取得來(lái)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？碧健⒃O(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照現(xiàn)行招投標(biāo)法與地方習(xí)慣約定進(jìn)行，通過(guò)多輪議標(biāo)等合理招標(biāo)方式確定中標(biāo)單位，在合理低價(jià)位上爭(zhēng)取素質(zhì)高的施工 單位選進(jìn)來(lái)。六、招投標(biāo)與合同洽商階段根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招

13、投標(biāo)計(jì)劃，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫(kù)，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。 制訂招標(biāo)計(jì)劃的同時(shí)，應(yīng)明確招標(biāo)原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲 供材料的范圍、方式、分包項(xiàng)目等主要合同洽商條款。（一）招標(biāo)1. 招標(biāo)階段控制造價(jià)的主要方法有：（1）單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項(xiàng)目分包。單位工程實(shí) 行平方米造價(jià)包干或總價(jià)包干方式，對(duì)于有規(guī)模效益的分項(xiàng)工程，如門(mén)、窗、樓 梯欄桿等采用分包，同樣實(shí)行單方造價(jià)包干。（2）甲供材料方面：對(duì)于涉及工程品質(zhì)的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機(jī)電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采購(gòu)。 在資金允許的 條件

14、下，因季節(jié)因素價(jià)格變動(dòng)較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發(fā) 揮開(kāi)發(fā)商的規(guī)模效益進(jìn)行甲供。甲供材料價(jià)格也應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)定價(jià)， 公司必須確保 比承包商有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，避免損傷承包商的積極性。（3 ）區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)形式招標(biāo)，同時(shí)招標(biāo) 時(shí)應(yīng)對(duì)主材的規(guī)格、價(jià)格、品質(zhì)予以明確。（4 ）智能化工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采用可調(diào)價(jià) 款的方式。招標(biāo)時(shí)應(yīng)約定主要材料價(jià)格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時(shí)，超過(guò)此差值， 其價(jià)格將進(jìn)行調(diào)整（因?yàn)殡娮赢a(chǎn)品更新?lián)Q代快，價(jià)格降幅大，智能化系統(tǒng)由施工 到投入正常使用時(shí)間跨度大）文檔（5 ）土方工程方面：區(qū)內(nèi)的土方平衡工程也是成本控制的重點(diǎn)，在

15、招標(biāo)時(shí) 宜選擇專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行施工，專(zhuān)業(yè)公司之間可采用單方報(bào)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)方式進(jìn)行投標(biāo)、 競(jìng)標(biāo)。（6）招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。 一方面, 加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查。詳細(xì)審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力，避 免“魚(yú)目混珠”擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來(lái)難度，甚至做出錯(cuò)誤的判斷。另一方 面，加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計(jì)算過(guò)程具有專(zhuān)業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的 特點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機(jī)制，避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低 價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來(lái)困難。（7）通過(guò)施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程 質(zhì)量。（二）合同1. 合同管理體系中的成本控制（

16、1）合同的嚴(yán)密性除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽 證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理方法 等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾。（2）合同的可操作性合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、 承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。 避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款， 從而影響工程進(jìn)度以及項(xiàng)目 的各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。（3）自行采購(gòu)既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧。如大 型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì) 項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)的材料要自行集中采 購(gòu)。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過(guò)競(jìng)標(biāo)

17、自行采購(gòu)。（4）總承包單位采購(gòu)開(kāi)發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、 性能的前提下，可讓承包單位采購(gòu)，這樣可發(fā)揮承包商比開(kāi)發(fā)商更熟悉市場(chǎng)的優(yōu) 勢(shì)，從而調(diào)動(dòng)其積極性。（5 ）甲方限價(jià)承包單位采購(gòu)一些沒(méi)有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過(guò)發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序來(lái)確認(rèn)價(jià)格， 結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算， 限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。上述材料采購(gòu)的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān) 控下才能投入使用。七、銷(xiāo)售階段（一）時(shí)間控制：銷(xiāo)售力求早些介入，制定銷(xiāo)售策略，及時(shí)啟動(dòng)預(yù)售；實(shí)行銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的激勵(lì)制度，促進(jìn)銷(xiāo)售收入的快速實(shí)現(xiàn)；監(jiān)控售房款的及時(shí)回收，以便 及時(shí)歸還銀行貸款。（

18、二）避稅節(jié)稅能力的控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的主要稅種（所得稅前）有：營(yíng)業(yè)稅 及其附加；耕地占用稅；土地增值稅等。房開(kāi)商要挑選最有資格和操作經(jīng)驗(yàn)的財(cái) 務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作上的稅務(wù)管控， 而財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，制定相 應(yīng)的避稅措施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)檫@些既是可控制的、又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用， 控制住這些費(fèi)用就控制住了開(kāi) 發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。八、結(jié)算階段的成本控制結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生 主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客

19、觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制：1合同原則及會(huì)議確認(rèn)制：結(jié)算原則按照雙方合同確定的原則進(jìn)行。對(duì)正常 結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問(wèn)題以及合同沒(méi)有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目，采用會(huì)議確認(rèn)制。2. 二次復(fù)核、審計(jì)制：建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，使結(jié)算工作處 于受監(jiān)控狀態(tài)。一方面，加強(qiáng)內(nèi)部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人 員應(yīng)聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。3獎(jiǎng)懲制度：結(jié)算完畢后，對(duì)照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單 位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門(mén)）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場(chǎng)簽證（含本企業(yè)工程 部）的管理情況，進(jìn)行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎(jiǎng)罰。九、其他費(fèi)用管理（一）銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)

20、用一般確定在銷(xiāo)售收入的2-3 %，銷(xiāo)售費(fèi)用的控制應(yīng)注意選擇好適當(dāng) 的廣告媒體，處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。（二）財(cái)務(wù)費(fèi)用：投資決策階段應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確運(yùn)用資本 的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿(mǎn)足項(xiàng)目資金鏈的連續(xù)性。 資金的使用成本將對(duì)開(kāi)發(fā) 商最終利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。1財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面監(jiān)視管控。首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，算清開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入 多少，運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個(gè) 環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制， 其中主要是 貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階段控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、縮短開(kāi)發(fā)周期，降低資 金占用

21、時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。2. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)一般為除去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用外的直接 成本的3-5 %。投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)做好項(xiàng)目的土地成本變化、建造成本變 化、房屋售價(jià)變化、開(kāi)發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析， 基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的 5-8 %。（三）稅金：在決策階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭(zhēng)取獲得政 府支持，減免部分稅費(fèi)。在二線城市，稅費(fèi)的減免對(duì)于異地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是至關(guān)重 要的。（四）管理費(fèi)用控制稅金 根據(jù)開(kāi)發(fā)商自營(yíng)的實(shí)際情況，在投資估算和成本控 制體系上，將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資

22、、福利、 勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān) 鍵在于開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模。除非是囤地升值所必須，通常情形下，應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開(kāi) 發(fā)強(qiáng)度或開(kāi)發(fā)規(guī)模，有效來(lái)降低單位管理費(fèi)用水平。1、定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵 業(yè)務(wù)，尤其對(duì)成本效益考核有利的部門(mén)或需用崗位， 不但不能過(guò)于從簡(jiǎn)，而且有 必要增加、充實(shí)定員。2、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用明確 出來(lái)，并按照項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分?jǐn)偂?、由于目前房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，施工、工程監(jiān)理、銷(xiāo)售、物業(yè)管 理等均有專(zhuān)業(yè)的公司和隊(duì)伍，可能的話(huà)對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的 專(zhuān)業(yè)

23、公司，前提是這樣做比自己做得更快、更省。4、推行各部門(mén)管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲，調(diào)動(dòng)節(jié)約管理費(fèi)用的積極性和 責(zé)任心。十、成本控制的分析（一）.詳細(xì)的成本建筑每平方米價(jià)格分析序號(hào)名稱(chēng)基本價(jià)格元綜合價(jià)格1土地開(kāi)發(fā)成本435-600 元2650/川元左右2三通一平10-20 元3建筑安裝成本，勘察1300-2000 元設(shè)計(jì)別墅、裙房、車(chē) 庫(kù)、高層、層低多層、 監(jiān)理費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)、白螞 蟻防止費(fèi)、防雷公司費(fèi) 用、等。4節(jié)能、內(nèi)外墻保 溫、屋面保溫、太陽(yáng) 能、等150-200 元5配套設(shè)施、社區(qū)管 網(wǎng)、小區(qū)智能化、市政、 園林、電力、圍墻80-120 元配套設(shè)施安裝投 影面積每平方米價(jià) 格160-250 元6

24、總經(jīng)理、經(jīng)理、 工程部、財(cái)務(wù)部、招 投標(biāo)、售樓處、廣告、 策劃、銷(xiāo)售代理費(fèi)：30-200 元高者可達(dá)500元7企業(yè)所得稅土地使用稅入費(fèi)用還是入成本，入成本有一個(gè)加 計(jì)扣除20%.稅務(wù)局要求入費(fèi)用.8說(shuō)明：以上內(nèi)容是初步市場(chǎng)分析，具體要圖紙出來(lái)由專(zhuān)業(yè)造價(jià)事 務(wù)所再進(jìn)行市場(chǎng)分析。補(bǔ)充內(nèi)容：征地、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、報(bào)建等前期階段預(yù)計(jì)用時(shí)較多的征地階段，可通過(guò)委托給專(zhuān)業(yè)的公司來(lái)做而縮短時(shí)間； 對(duì)規(guī) 劃設(shè)計(jì)階段，可利用市場(chǎng)機(jī)制、通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的 單位，通過(guò)合同把規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間鎖定，以加快進(jìn)度。在搞好工程招標(biāo)和認(rèn)真簽訂 好承包合同的基礎(chǔ)上，抓好以下工作：根據(jù)工程進(jìn)度目標(biāo)逐級(jí)編制工作計(jì)劃， 包 括工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目年度計(jì)劃、建設(shè)監(jiān)理單位的計(jì)劃系統(tǒng)和設(shè)計(jì)單位的 設(shè)計(jì)系統(tǒng)。然后進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分解，把目標(biāo)逐個(gè)分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。根據(jù)進(jìn)度要求配備足夠的工程技術(shù)管理人員， 以保證技 術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督適時(shí)到位。協(xié)調(diào)好銀行關(guān)