老年公寓可行性報(bào)告

1、老年公寓可行性報(bào)告作者:日期:銀色港灣老年公寓可行性報(bào)告二0 0七年十月一、項(xiàng)目提由的依據(jù)二、老年公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對(duì)分析三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件四、老年公寓規(guī)劃五、老年公寓風(fēng)險(xiǎn)分析六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施七、項(xiàng)目實(shí)施 八、結(jié)論一、項(xiàng)目提由的依據(jù)（一）政策依據(jù)1、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利化意見的通知（國辦發(fā)200019號(hào)）2、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老 服務(wù)業(yè)意見的通知（國辦發(fā)2006 6號(hào)）3、財(cái)政部和國家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知（財(cái)稅2 0 00 9 7 號(hào)6、中華人民共和國土地管理法（

2、二）老年公寓市場(chǎng)機(jī)遇我國已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū) 65歲以上人口占總?cè)丝?7 斌60歲以上 人口占總?cè)丝?10姒上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國是 世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1. 4 5億，占我國總?cè)?口的1 1 . 2%,而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%勺速度增長(zhǎng)。我國進(jìn)入老齡化社會(huì)已 是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，至U 2 02 5年，老年人將占全國總?cè)?口 19. 3 4 % ;到20 4 0年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%,屆時(shí)每三個(gè)半人口 中就有一個(gè)老年人口。“老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大到本世紀(jì)一十年代末，國家有

3、關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，中國退休勞動(dòng)者 一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3;另據(jù)中國老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人 的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居 民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家

4、庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少 兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn) ，因此老年人不堪忍受“空巢”的 孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā) 生根本性變化。家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的 主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工 作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。國家、省、市各級(jí)政府鼓勵(lì)進(jìn)行老年公寓的建設(shè)面對(duì)我國

5、進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所關(guān)注。19 9 8年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。 在2 0 03年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事 ，中央領(lǐng)導(dǎo) 對(duì)此十分重視。近日國家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心 和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。河南省政府更是認(rèn)識(shí)到全國人口第一大省老齡化形勢(shì)的嚴(yán)峻性，出臺(tái)的政策更具有可 執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率 優(yōu)惠；財(cái)政可給一次性開辦補(bǔ)助；向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)繳所得稅前扣 除案例說明：老年住宅在

6、京、滬兩地倍受熱寵最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海老年公寓的成 功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社 會(huì)效益?？偨Y(jié)：如果說1.4 5億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì)問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵(lì)和京滬兩地老年 公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說是一 種機(jī)

7、遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時(shí)，水到渠成?？梢灶A(yù)見，老年公寓必將逐步被老 年人極其子女所接受。（三）老年人公寓現(xiàn)狀分析國內(nèi)老年公寓的現(xiàn)狀據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過1. 3億的60歲以上的老年人相比較， 我國只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到1 0 0萬張，只能為1%（1 . 32億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計(jì)，目前全國老年人的退休金、再就 業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)?口數(shù)的4%5 %勺數(shù)據(jù)，全國要為5 60萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總 額在1 6 0彳乙至1 20 0彳乙元。國內(nèi)老年人的居住模式A、購買房屋居住2000年人

8、口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%,購 買經(jīng)濟(jì)適用房的占2. 1 %,購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品 房的家庭占6.2%和5 .6%,購買經(jīng)濟(jì)適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分 別為 37.1 %和1 2 .7%?？h購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不 超過1.9 %?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有 三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。B、自行建房居住個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。 個(gè)人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2 0 0 0年人口普查資料顯示，我國

9、老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占3 0.3% 和64. 7%,而縣自建住房高9 5.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng) 民家庭住房來源的主要途徑。C、租房居住這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消 費(fèi)形式。2 00 0年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5. 2%, 其中，租用公有住房的為4. 6 %,租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15. 37 %和6. 5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 1.6%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用 房?，F(xiàn)有的養(yǎng)老院戶

10、型面積大小不等，主要為單人問、雙人問和多人問，房屋布局 不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充 分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式目前有大型的退休社區(qū)一一北京東方太陽城、廣州頤年園 ；酒店式服務(wù)的老年公寓一一浦東老年公寓、上海假日老年公寓；按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院一一上海松江社會(huì)福利院；各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、營利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。（四）鐵嶺市老年公寓現(xiàn)狀老年人口高齡化日趨明顯2006年8 0歲及以上的高齡老年人口占 6 5歲及以上老年人口的16. 0 5%, 比2 0 00年提高1. 5 2個(gè)百分點(diǎn)。戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一、服務(wù)范圍

11、狹窄目前遼寧現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人問、雙人問和多人問， 房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求， 更不能從規(guī)劃設(shè) 計(jì)上體現(xiàn)人性化關(guān)懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人 ， 把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足、管理水平低下目前；遼寧省的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有2 00個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、 休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能 滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)在養(yǎng)老院從事服

12、務(wù)的人員多為下崗職工和農(nóng)民工， 他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗 培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、 洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服 務(wù)。而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞?？傊?，目前社會(huì)提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群 ，提供的是最基本的服 務(wù)。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴(yán)、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此, 目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。（五）老年公寓發(fā)展趨勢(shì)社會(huì)需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念社會(huì)需要規(guī)模化的養(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨

13、勢(shì)縱觀遼寧省老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟 件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的 喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮， 在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老 年人喜愛。他們的成功建設(shè)，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年住宅發(fā)展 主流。老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染 相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向

14、城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特 殊要求。老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品對(duì)老年公寓白檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現(xiàn)有的多家養(yǎng) 老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不 足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換 代?？傊袡n老年公寓的建設(shè)將成為未來一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。二、老年住公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對(duì)分析(一)老年公寓目標(biāo)客戶需求特征分析老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面(1)老年社會(huì)的來臨我國是世界上老年人口最

15、多、增長(zhǎng)最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%勺速度持續(xù)增長(zhǎng),目前已經(jīng)超過1. 3億，占世 界老年人口的1/ 5 ,占全國總?cè)丝诒戎氐?0%Z上，中國已開始進(jìn)入人口老年型 國家行列。專家預(yù)計(jì)我國到21世紀(jì)中葉 ，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%約占世界老年人口總數(shù)的2 2 .3%我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有 的。隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增 多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，子女 工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出經(jīng)商、留

16、學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越 多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素， 為老年住宅 產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。(2 )老年人收入水平隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻， 而隨著現(xiàn)階 段高收入人群的增加，未來具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn) 等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。(3) 老年人福利水平隨著社會(huì)保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，未來老年人的福利水平將會(huì)

17、大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積 蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場(chǎng)的壯大提供了有力保 障。(4) 老年人居住狀況二十世紀(jì)末，年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5 .9 %的家 庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5 . 9 %勺戶是合住房，有 3 3. 4%住房少于2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占14.2 %,鎮(zhèn)占1. 4%。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。當(dāng)前，中國老年人口正以年均約3 % 勺速度增長(zhǎng)，國務(wù)院新聞辦公室今日發(fā)表 了中國老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書，分析了 2 1世紀(jì)中國人口老齡化發(fā)展趨勢(shì) ，

18、 并指出，2051年，老年人口規(guī)模將達(dá)到峰值4. 37億，約為少兒人口數(shù)量的2倍。 屆時(shí)，老齡化水平可達(dá)3 1 % 80歲及以上高齡老人占老年總?cè)丝诘谋戎貙⒈３?在 25%-30%目前，中國已有21個(gè)省（區(qū)、市）成為人口老年型地區(qū)，其中11個(gè)老齡化 水平超過全國平均值，前四位分別為：上海（1 8 .48%）、天津（13.75 %）、江蘇 （13.7 5%）、北京（13. 6 6%）。 ？中國人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)？2 001年202 0年，快速老齡化階段每年平均新增老年人口 596萬,80歲及以上老年人口將達(dá)到 3067萬人 ?2 0 21年-205 0年，加速老齡化階段每年平均新增老年人口 62

19、0萬，80歲及以上老年人口將達(dá)到 944 8萬， 占老年人口的21 . 78% ?2 051年-2100年，穩(wěn)定的重度老齡化階段?這一階段，老年人口規(guī)模將穩(wěn)定在 3億-4億老有所養(yǎng)他們?cè)谀睦镳B(yǎng)老？可見，國內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。這一現(xiàn)狀，蘊(yùn)涵了老年住宅的巨大需求。老年住宅的外在需求主要 包括以下兩方面老年住宅的外在需求包括以下兩個(gè)部分：(1)社會(huì)居住觀念的改變中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化 ， 而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計(jì)劃生育政策的 實(shí)施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭 矛盾也隨之增加。

20、同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量 的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老” 的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。 文化程度較 高,中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有 的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。由此可見，隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。(2)子女改善父母居住狀況的需求子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的老年公寓，成為了老 年養(yǎng)老消費(fèi)的主力。年輕的一輩因?yàn)楣ぷ鞯木壒?，在購房時(shí)均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣 的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增

21、大，對(duì)生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長(zhǎng)壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住 環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)的主要誘因。在實(shí)際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個(gè)方面考慮：為父母提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護(hù)了老人、子女的雙重尊嚴(yán)；老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障 ；老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細(xì)致的照顧，解除了子女們的后顧之憂；社區(qū)活動(dòng)可以豐富父母的生活。以彌補(bǔ)因?yàn)楣ぷ鞣泵ι罹o張而對(duì)父母 陪護(hù)不足的歉疚。（二）老年住宅目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)有如下特點(diǎn)：1）老年消費(fèi)是一個(gè)純消費(fèi)階段，這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。絕大多數(shù)

22、的 老年人在退休后就成為純消費(fèi)者，部分老年人還可能會(huì)再參加一段時(shí)間的社會(huì)勞 動(dòng),但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，一般在65歲前后還是會(huì)真正退回 到純消費(fèi)人口的行列之中。2）老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長(zhǎng)的純消費(fèi)年數(shù)，這是老年消費(fèi)的時(shí)限特征。按照我國的勞動(dòng)制度，人們滿16歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人 口的純消費(fèi)年限應(yīng)以1 5年計(jì)。而據(jù)19 9 8年公布的資料，我國人口目前的平均出 生預(yù)期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。按平均預(yù)期壽命推算，老 年人口純消費(fèi)年限為男9年，女18歲,平均為13. 5年，接近低齡純消費(fèi)人口的 消費(fèi)年限。平均預(yù)期壽命是按生命表計(jì)算的，它概括了

23、總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡 概率。而實(shí)際上，社會(huì)上相當(dāng)部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費(fèi)年限就超出了低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。對(duì)于女性老年人口而主，純消費(fèi)年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費(fèi)年限都要 長(zhǎng)得多。3）老年消費(fèi)是一種自主消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的行為特征。與低齡消費(fèi)其消費(fèi)意 志主要通過父母來體現(xiàn)不同，老年消費(fèi)在意志上是自主的，老年即使到了高齡 行 動(dòng)不便，消費(fèi)行動(dòng)可能會(huì)發(fā)生障礙，需要?jiǎng)e人幫助方可完成時(shí) ，只要老人獨(dú)立思考的能力依然存在，老年消費(fèi)意志的自主性就不會(huì)消失。 再者，少年人口由于尚未進(jìn)入社會(huì) 他們的消費(fèi)實(shí)際上是一種依賴消費(fèi)。而作為純消費(fèi)人口的老

24、人口，其經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)是相對(duì)獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。4）老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少，這是老年消費(fèi)的思想特征。當(dāng)然，這種成熟的消費(fèi)觀與新時(shí)代的消費(fèi)觀相比較顯 得相對(duì)保守老年人對(duì)消費(fèi)新潮的反應(yīng)會(huì)顯得較為遲鈍，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠, 兼顧家庭，個(gè)人消費(fèi)還富有犧牲性，但老年人口的這種消費(fèi)觀又相對(duì)穩(wěn)定，他們 一旦形成消費(fèi)傾向，不會(huì)輕易改變與放棄，反過來這會(huì)使老年型商品市場(chǎng)變得相 對(duì)穩(wěn)定。5）老年消費(fèi)對(duì)商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的質(zhì) 量特征。目前，商品市場(chǎng)常常以經(jīng)濟(jì)效益來確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量 ，在服務(wù)質(zhì)量 上對(duì)老年消費(fèi)者往往缺乏耐心，更談不上周到

25、。這種市場(chǎng)消費(fèi)質(zhì)量?jī)A向?qū)嶋H上對(duì) 老年消費(fèi)起到了抑制作用，許多老年人因?yàn)樵谙M(fèi)中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而 產(chǎn)生害怕消費(fèi)、躲避消費(fèi)的心理，在行動(dòng)上則表現(xiàn)為不進(jìn)行消費(fèi)或只進(jìn)行惰性消 費(fèi)。這種消費(fèi)心態(tài)與消費(fèi)現(xiàn)象對(duì)積極發(fā)展老年消費(fèi)是很不利的。6）老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大 ，這是老年消費(fèi)的內(nèi)在 特征。大致是低齡老人以休閑性消費(fèi)為主，高齡老人以服務(wù)性消費(fèi)為主。隨著老 人所處的年齡段的不同，在消費(fèi)上會(huì)各有側(cè)重，各具特色。三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件項(xiàng)目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會(huì)務(wù)為一體。根據(jù)老年人的 生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情

26、的地方 應(yīng)滿足以下幾個(gè)方面的要求地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野 ，因?yàn)橹挥羞@樣 的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會(huì)優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好 的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入應(yīng)該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。地塊規(guī)模宜大不宜小，小則1 00200畝，大則50080 0畝，因?yàn)槔夏耆?雖需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需 要對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開始的精 神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人

27、口多，才有條件滿足老年人的這種 生理和心理需求。地塊距離城郊不易超過1 0 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求 清靜而簡(jiǎn)單的把老年住宅與社會(huì)隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地 方，老人突發(fā)狀況較多，遠(yuǎn)離社會(huì)，心理將會(huì)承受很大的壓力，不利于身心健康。四、社區(qū)規(guī)劃我們對(duì)項(xiàng)目的具體定位是構(gòu)筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的 精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過對(duì)“退休社區(qū)一進(jìn)修生活”的倡 導(dǎo),把社區(qū)構(gòu)建為一個(gè)退休者的超級(jí)文化生活園地，進(jìn)而達(dá)到以全新退休方案解 決養(yǎng)老問題的目的。結(jié)合我們的定位，在此提出社區(qū)規(guī)劃方案，以期達(dá)成美好的 愿景。（一）社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求在老年人的住

28、宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求 ，還要無處不在的體現(xiàn)出對(duì)老 人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問題。環(huán)境要園林化（低容積率0. 7 5 - 1 . 2 ）幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安 全的娛樂、鍛煉場(chǎng)所。公建設(shè)施要高比例化配套要完善化小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、 閱覽室、書畫室、花房、棋牌娛樂室、球場(chǎng)、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施。設(shè)計(jì)要人性化平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過多的臺(tái)階（有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通 道）；電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活

29、動(dòng)范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于14 0 nlm，踏面寬度不小于300 nlm，坡道坡度小于1 /I 2,兩側(cè)要有扶手，每間隔2 00m應(yīng)設(shè)休息坐椅；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防 跌扶手；各種開關(guān)、按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便； 入戶陽光花園、陽臺(tái)相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無障 礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。生活要智能化配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系 統(tǒng)等保障老人安全。 戶型要合理化充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，大 部分戶面積控制在4 060 1tf左右。戶型設(shè)計(jì)要個(gè)

30、性化、合理化。建筑要藝術(shù)化在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng)要有較高水平的 建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。滿足以上這些要求的同時(shí)，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝 修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)。（二）社區(qū)規(guī)劃特征項(xiàng)目占地為國資委提供舊場(chǎng)區(qū)，規(guī)劃建筑總面積 38萬平方米;低密度、低 容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔之以少量低層；有相應(yīng)的配套 服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以的田園風(fēng)光為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑 元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語言展現(xiàn)田園風(fēng)貌 同時(shí)在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡(jiǎn)單

31、粗陋，注重細(xì)部處理創(chuàng)造性的展 現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感,與周邊建筑物有鮮明的色彩對(duì)比，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。建議采用坡屋頂， 用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園風(fēng)光。（三）社區(qū)構(gòu)架社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架 ，以住宅、公建配套、 園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林 景觀三塊。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。整個(gè)社區(qū)分四個(gè)小區(qū)， 每個(gè)小區(qū)規(guī)劃總建筑面積1 0萬褶；每個(gè)組團(tuán)既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個(gè) 小區(qū)既自成體系，又與整個(gè)社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保 障行

32、人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè)34個(gè)主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置2個(gè)出入通道。（四）總體平面布置所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當(dāng)偏西 南、偏東南15。,避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿湖、主題公園。各組團(tuán) 住宅部分底層部分架空，設(shè)有小型會(huì)所、休閑娛樂和公共活動(dòng)場(chǎng)所。在同一小區(qū) 內(nèi)既有低層，又有多層及高層，要正確處理低層和多層及高層的平面布置關(guān)系。（五）產(chǎn)品功能組合產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對(duì)老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要 ，無論是 住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒有孤寂

33、失落感。住宅產(chǎn)品要保證 能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊 需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動(dòng)，能調(diào)動(dòng)老人活動(dòng)的積極性等，讓他們?cè)谛睦砩细械侥贻p。（六）社區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布置社區(qū)會(huì)所分兩大塊，一是整個(gè)社區(qū)的大會(huì)所，一是各小區(qū)的小會(huì)所。所有 會(huì)所都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能， 還具有景觀功能和商業(yè)價(jià)值。會(huì)所配套用房占總建筑面積5%,用于配套服務(wù)的商 業(yè)用房占總建筑面積的3 %。（七）社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場(chǎng)所。老年人，特別 是6070歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的

34、轉(zhuǎn)變帶來了身 心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對(duì)戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。主要的活動(dòng)有：敘談、 飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同 經(jīng)濟(jì)條件，不同文化水平，不同活動(dòng)能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一特殊群體的特殊需要。整個(gè)社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其 充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機(jī)能，促 進(jìn)健康長(zhǎng)壽。園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景 觀功能作用，同時(shí)可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動(dòng)場(chǎng)所。完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是

35、老年人日常重 要活動(dòng)。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線， 將居民日常生活出行置于 步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑 步或者散步；道路要進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，每間隔直線距離2 00m左右即修建休息坐 椅，方便老人休息。道路設(shè)計(jì)應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計(jì)，老年人可以通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺，找到認(rèn)同感和歸屬感，消除孤獨(dú)和自閉癥。為保證景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn) 中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的封閉式花園，供 老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。整個(gè)社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團(tuán)到單體，

36、多層次，多樣化景觀體系。 同時(shí)，各組團(tuán)景觀和各小區(qū)景觀既相對(duì)獨(dú)立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈 絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。（八）單體建筑設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu):低層和多層均為框架結(jié)構(gòu)；樓層：多層為 4 5層，高層610 層均配有電梯。部分底層架空，用作組團(tuán)小型會(huì)所和娛樂活動(dòng)中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達(dá)到3. 6米，提升物業(yè)檔次。采用環(huán)保地?zé)峁┡?，分戶?jì)費(fèi)。分戶空調(diào)室外機(jī)懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證立 面整齊美觀?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、 集中供熱水管。隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷, 尤其在管線布置上要集中布

37、線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個(gè)陽光花房。（九）戶型面積控制及戶內(nèi)設(shè)施戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi)；一房面積控制在40 1tf左右,二房面 積控制在506 0 m2, 一房、二房占總套數(shù)的70%。低層建大戶型，滿足兩代、三 代甚至四代同堂的需要。陽光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個(gè)角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁 合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮 ，滿足老人交流、 活動(dòng)之需要。房間每個(gè)細(xì)節(jié)都需要求設(shè)計(jì)師深思熟慮： 無障礙設(shè)計(jì)，保證家中老 人安全。

38、長(zhǎng)柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個(gè)老人并排攙扶通過。步入式 浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助 系統(tǒng)等。（十）車位、商業(yè)配套的設(shè)置在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米4個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團(tuán)道 路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)商業(yè)配套設(shè)置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確 定，商業(yè)步行街應(yīng)該既具備商業(yè)配套功能，同時(shí)具備休閑游玩景觀功能。五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一 段時(shí)間鐵嶺市屬于中型中心城市，有？萬人口，但就

39、老年人住宅市場(chǎng)而言，面對(duì)的是新的特殊客戶群體，在社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多， 傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老 方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此 ，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老 年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng) 短。六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施1、認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和 生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年公寓個(gè)性

40、和特色的載體和必 須的物資條件，老年公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏?，是其它條件不可替代的。2、本項(xiàng)目土地使用現(xiàn)有廢舊場(chǎng)區(qū)，總建筑面積 38萬平方米，分期建設(shè)，總 周期約3 6個(gè)月。因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個(gè)性 特色的總體規(guī)劃，項(xiàng)目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了 “量身定做”的依據(jù) 和藍(lán)圖，就可避免項(xiàng)目建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個(gè)性特色，整體風(fēng)格。3、項(xiàng)目總體方案和建筑設(shè)計(jì)必須遵從三條原則 ：一是建筑設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)老年公寓的個(gè)性、特色及建筑風(fēng)格；二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特 殊需要，以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；三是老年公寓必須“量身定做

41、” ，“量身定 做”應(yīng)從設(shè)計(jì)開始。4、本案”項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析” 一章對(duì)老年人公寓項(xiàng)目提出了風(fēng)險(xiǎn)提示，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，在硬件完備的基礎(chǔ)上，還必須在軟件上下功夫 ，提高管理水平，保證服 務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對(duì)性的可操作方案 ，以服務(wù)為導(dǎo)向 化 解人們對(duì)老年公寓的疑慮。七、項(xiàng)目實(shí)施1、項(xiàng)目發(fā)起人：2、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱：3、項(xiàng)目名稱：鐵嶺綠色陽光養(yǎng)老公寓4、簽訂國資與建企合作協(xié)議5、籌辦申請(qǐng)6、獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關(guān)手續(xù)7、實(shí)施建設(shè) （同時(shí)完成項(xiàng)目紅線土地規(guī)劃，分四期建設(shè)，首期建1 0萬平方 米。）8、申領(lǐng)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書9、開展養(yǎng)老服務(wù)八、結(jié)論老齡問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域 ，是關(guān)系國計(jì)民生和國家長(zhǎng)治久安的重大社會(huì)問題。我國是人口大國，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，人民生活水平提高，