廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告范文

1、2009年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組（廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處）一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境2009年廣東經(jīng)濟(jì)逐季回暖，全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值39081.59億元，同比增長(zhǎng)9.5%，增幅同比回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資13366.78億元，同比增長(zhǎng)19.5%，增幅同比提高3個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21574.72元，同比增長(zhǎng)9.3 %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)12.0 %，增幅同比提高6.3個(gè)百分點(diǎn)。二、數(shù)據(jù)分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資1、完成開發(fā)投資廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資從第二季度開始止住了年初

2、下跌的態(tài)勢(shì)，全年完成2961.32億元，同比小幅增長(zhǎng)0.99%，比前三季度提高了9.11個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為34.2%，比上年高出2.9個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重為7.58%，比上年降低了0.6個(gè)百分點(diǎn)（見表1、圖一）。 表1 完成開發(fā)投資增長(zhǎng)數(shù)據(jù)表 單位：億元地 區(qū)時(shí) 間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資固定資產(chǎn)投資占GDP比重(%)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重(%)房地產(chǎn)投資占GDP比重(%)全 國(guó)2008年3006701722913058057.3017.7510.172009年3353532248463623267.0516.1110.80同比增長(zhǎng)(%)8

3、.730.116.19.75百分點(diǎn)-1.64百分點(diǎn)0.63百分點(diǎn)廣 東2008年3569611181293231.3226.238.212009年3908213367296134.2022.157.58同比增長(zhǎng)(%)9.519.50.992.88百分點(diǎn)-4.08百分點(diǎn)-0.63百分點(diǎn)圖一 廣東近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)比較從單季度來看，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資額逐季增加，第四季度達(dá)1094.45億元，接近上半年投資額的總和（見圖二）。圖二 2009年各季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資比較按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅投資同比下降1.34%，與前三季度相比，收窄了近6個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓、商業(yè)用房投資

4、均有較大幅度的回升，同比分別增長(zhǎng)35.38%和23.28%；其他投資同比小幅下降5.66%，降幅比前三季度收窄了約21個(gè)百分點(diǎn)（見表2）。 表2 按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表 單位：億元完成投資總額住宅投資辦公樓投資商業(yè)用房投資其他投資2009年前三季度1868.591357.1776.91173.31261.20同比增長(zhǎng)（%）-8.12-7.2723.5215.54-27.022009年度2961.322103.92126.62274.51456.27同比增長(zhǎng)(%)0.99-1.3435.3823.28-5.66從近年房地產(chǎn)各類投資走勢(shì)來看，住宅投資首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但降幅不到1.4%，投資額僅略

5、低于2008年度；辦公樓、商業(yè)用房投資額則分別達(dá)到2002年以來的最高（見圖三）。圖三 廣東近年房地產(chǎn)各類投資走勢(shì)分季度來看，今年住宅完成開發(fā)投資額逐季增長(zhǎng)，且第三、第四季度分別超過上年同期，保持著較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)（見圖四）。圖四 2008年以來各季度廣東住宅開發(fā)投資走勢(shì)2、開發(fā)資金來源全年到位資金4909億元，同比增長(zhǎng)30.49%，增幅比上年同期提高了約35個(gè)百分點(diǎn)；從近年房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比例看，2002年以來呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，到2008年首次出現(xiàn)下滑，2009年重新回升，且為近年同期最高，到位資金充裕（圖五）。圖五 廣東近年房地產(chǎn)到位資金情況從資金來源結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款與自籌同比分別增

6、長(zhǎng)11.74%和6.21%，銷售回籠資金（定金、預(yù)付）同比大幅增長(zhǎng)52.01%，這主要是得益于2009年國(guó)家適度寬松貨幣政策及省市出臺(tái)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠等政策的實(shí)施；利用外資同比則下降12.41%（見表3、圖六）。表3 房地產(chǎn)資金來源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 單位：億元資金來源國(guó)內(nèi)貸款外 資自 籌其他（定金、預(yù)付）金額%金額%金額%金額%2008年3762.08869.1323.165.371.741249.6733.221577.9141.942009年4909.21971.1519.7857.261.171327.327.042553.4952.01同比增長(zhǎng)(%)30.4911.74-3.33個(gè)百分點(diǎn)-12.4

7、1-0.57個(gè)百分點(diǎn)6.21-6.18個(gè)百分點(diǎn)61.838.07個(gè)百分點(diǎn)圖六 廣東近年房地產(chǎn)資金來源變動(dòng)資金結(jié)構(gòu)發(fā)生較大調(diào)整。國(guó)內(nèi)貸款、外資及自籌資金占到位資金的比例均比上年有所降低；相應(yīng)地，其他資金（定金、預(yù)付）占到位資金的比例升至52.01，表明市場(chǎng)暢旺，銷售資金回籠較快（見圖七）。圖七 廣東近年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)（二）土地購(gòu)置（注1）與上年相比，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積減少14.34%，購(gòu)置金額增長(zhǎng)28.98%，購(gòu)置單價(jià)增長(zhǎng)50.58%，這與市場(chǎng)回暖復(fù)蘇企業(yè)購(gòu)置土地欲望增強(qiáng)以及政府批地相對(duì)有限密切相關(guān)（見表4、圖八）。表4 房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地?cái)?shù)據(jù)表 單位：萬元、萬m2時(shí)間土地購(gòu)置金額面積單

8、價(jià)（元/m2）2008年2635.5811202009年2257.531687同比增長(zhǎng)(%)28.98-14.3450.58圖八 廣東近年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地情況（三）商品房建設(shè)商品房施工面積和竣工面積同比分別增長(zhǎng)7.51%和7.71%。分用途來看，各用途的施工面積比上年均有不同幅度的增長(zhǎng)；竣工面積中，住宅和其他同比分別增長(zhǎng)10.4%和12%，辦公樓和商業(yè)同比則分別下降38.7%和4.9%。值得關(guān)注的是，第四季度與第三季度相比，各用途的施工面積和竣工面積均有較大幅度的增長(zhǎng)。可見，在各利好因素的刺激下，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷加快工程的進(jìn)度（見表5）。表5 各類商品房建設(shè)數(shù)據(jù)表 單位：萬m2項(xiàng)目總數(shù)住宅

9、辦公樓商業(yè)其他第四季度環(huán)比增長(zhǎng)施工面積30.13%28.88%56.17%13.29%46.34%竣工面積72.54%68.40%190.04%154.42%38.37%2009年度施工面積24719.87 18929.42 842.56 2264.47 2683.42 竣工面積4695.13 3836.69 86.21 332.61 439.63 同比增長(zhǎng)施工面積7.51%5.03%6.33%17.74%19.02%竣工面積7.71%10.37%-38.74%-4.86%11.95% 新開工面積同比下降3.74%，降幅比前三季度收窄了25.79個(gè)百分點(diǎn)。從各季度來看，第三季度開始各類用途環(huán)比

10、均有所增長(zhǎng)。尤其是第四季度，總數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)約80%，辦公樓環(huán)比增長(zhǎng)255%，住宅、商業(yè)及其他的環(huán)比增幅均超過70%（見表6）。表6 商品房新開工面積數(shù)據(jù)表 單位：萬m2總數(shù)住宅辦公樓商業(yè)其他2009年度6262.46 4903.67 159.41 520.74 678.65 同比增長(zhǎng)-3.74%-5.52%-2.48%4.69%3.64%第一季度1263.62 1028.79 24.11 89.00 121.71 環(huán)比增長(zhǎng)2.47%6.91%-30.83%-27.05%6.81%第二季度1034.06 823.34 17.07 93.94 99.71 環(huán)比增長(zhǎng)-18.17%-19.97%-29.

11、19%5.56%-18.08%第三季度1417.87 1114.22 25.96 121.51 156.17 環(huán)比增長(zhǎng)37.12%35.33%52.06%29.35%56.63%第四季度2546.92 1937.31 92.26 216.28 301.06 環(huán)比增長(zhǎng)79.63%73.87%255.39%77.99%92.78%從近年數(shù)據(jù)來看，2009年的新開工面積已超過2006年以前、接近2008年水平，但與2007年相比仍有一定差距；施工面積和竣工面積則分別達(dá)到近年同期最高（見圖九）。圖九 廣東近年商品房建設(shè)情況（四）商品房交易全年商品房銷售量?jī)r(jià)齊升，銷售面積7035.89萬平方米，同比增長(zhǎng)

12、45.84%；銷售額4585.93億元，同比增長(zhǎng)59.24%；商品房銷售均價(jià)6518元/平方米，同比增長(zhǎng)9.18%。其中，商品住宅銷售面積和銷售金額同比分別增長(zhǎng)49.75%和65.67%，均價(jià)6366元/平方米，同比增長(zhǎng)10.64%。分季度看，前三季度銷售均價(jià)逐季升高，相應(yīng)地，第三季度的銷售面積較第二季度有所減少，呈價(jià)漲量跌態(tài)勢(shì)；第四季度銷售面積放量增長(zhǎng)，但均價(jià)相比第三季度有所下降（見表7）。商品房銷售面積（萬m2）商品房銷售額（億元）商品房均價(jià)（元/m2）住宅銷售面積（萬m2）住宅銷售額（億元）住宅均價(jià)（元/m2）2008年度4824.412879.9659704378.372519.345

13、7542009年度7035.894585.9365186556.644173.726366同比增長(zhǎng)(%)45.8459.249.1849.7565.6710.64第一季度1121.37 672.68 59991049.25 609.86 5812第二季度1824.31 1138.40 62401724.89 1053.06 6105第三季度1686.531175.2369681573.051079.696864第四季度2403.68 1599.62 66552209.45 1431.12 6477 環(huán)比增長(zhǎng)（%）42.5236.11-4.4940.4632.55-5.64表7 房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)表

14、從近年各年水平來看，2009年商品房的銷售面積、銷售額和銷售均價(jià)分別達(dá)到歷史新高（見圖十、十一），說明在適度寬松的貨幣政策、購(gòu)房減免稅費(fèi)政策的實(shí)施等利好因素的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到快速發(fā)展。圖十 廣東近年商品房銷售情況圖十一 廣東近年住宅銷售情況（五）市場(chǎng)消化系數(shù)（注2）與上年相比，2009年市場(chǎng)消化系數(shù)有較大幅度的增長(zhǎng)，表明市場(chǎng)活躍，消化能力強(qiáng)（見表8、圖十二）。表8 生成指標(biāo)數(shù)據(jù)表2008年度2009年度同比增長(zhǎng)市場(chǎng)消化系數(shù)(X)1.18731.64150.4542圖十二 廣東近年商品房消化系數(shù)走勢(shì)（六）商品房空置2009年期末累計(jì)商品房空置總量2040.73萬平方米，比上年年末增加216

15、.12萬平方米，其中第四季度新增42.28萬平方米。按用途分類來看，住宅和其他空置面積分別比上年期末增加182.22萬和46.95萬平方米，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用途的空置面積分別減少7.59和5.46萬平方米（見表9、圖十三）。表9 房地產(chǎn)空置數(shù)據(jù)表 單位：萬m2時(shí)間空置類型總數(shù)住宅辦公樓商業(yè)其他累計(jì)2008年末空置面積1824.611030.6698.44421.83273.67其中待銷575.80357.0127.11101.7989.89滯銷889.12559.0534.33186.43109.32積壓359.69114.6037.00133.6274.47滯銷和積壓1248.81673.6

16、571.33320.05183.78累計(jì)2009年末空置面積2040.73 1212.88 90.85 416.37 320.62 其中待銷530.20 369.72 9.49 77.68 73.31 滯銷1147.12 723.65 49.12 211.27 163.08 積壓363.41 119.52 32.24 127.41 84.23 滯銷和積壓1510.53 843.17 81.36 338.68 247.31 2009年度新增空置面積216.12182.22-7.59-5.4646.95其中待銷-45.612.71-17.62-24.11-16.58滯銷和積壓261.72169.5

17、210.0318.6363.53圖十三 廣東近年年末商品房空置情況（七）珠三角各市簡(jiǎn)況表10 珠三角各城市（不含深圳）房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)比較情況 單位：億元、萬m2、元/m2城市時(shí) 間開發(fā)投資施工面積新開工面積竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房銷售均價(jià)年末空置面積廣州市2008年762.435500.371193.92943.761079.68955.868853403.562009年817.345505.561073.79961.241375.421286.159351363.94同比（%）7.200.09-10.061.8527.3934.555.62-9.82珠海市2008年147

18、.651143.98307.14405.47174.27121.77698851.222009年168.441132.31207.53366.77280.44209.91748571.19同比（%）14.08-1.02-32.43-9.5560.9272.387.1239.00佛山市2008年403.681980.46517.11321.44542.88292.325384138.202009年358.252085.41519.60240.69779.50487.236251131.62同比（%）-11.255.300.48-25.1243.5966.6816.08-4.76惠州市2008年1

19、86.832059.25641.21242.80295.90121.94412169.162009年175.332311.43516.64535.65543.81232.014266189.65同比（%）-6.1512.25-19.43120.6283.7890.273.53174.20東莞市2008年270.151695.18294.3598.66509.63283.705567155.602009年277.662221.94269.26188.83604.11353.175846235.63同比（%）2.7831.07-8.5391.3918.5424.495.0251.43中山市2008

20、年191.611839.24670.24350.30320.43140.784394174.432009年192.371877.09595.77381.72562.39258.384594233.85同比（%）0.392.06-11.118.9775.5183.544.5734.07江門市2008年104.641008.40395.27191.46226.1371.943182102.922009年95.651124.38415.63241.95349.64130.05372089.90同比（%）-8.5911.505.1526.3754.6280.7716.91-12.66肇慶市2008年5

21、4.32601.30170.42176.90149.8743.96293361.732009年60.66763.39328.64202.98275.3193.49339693.39同比（%）11.6726.9692.8514.7483.70112.7015.7951.28表11 珠三角各市（不含深圳）2009年各季度商品住宅銷售均價(jià)變化情況 廣州珠海佛山惠州東莞中山江門肇慶第一季度環(huán)比增長(zhǎng)-4.21%3.03%-5.76%5.49%-6.02%-0.58%5.14%35.75%第二季度環(huán)比增長(zhǎng)-5.96%1.49%27.46%3.71%1.35%-0.05%4.79%-23.20%第三季度環(huán)比

22、增長(zhǎng)14.09%7.70%13.23%4.74%4.91%22.05%8.79%19.30%第四季度環(huán)比增長(zhǎng)26.62%-19.89%-15.58%-1.66%11.44%-8.17%16.91%5.95%年度同比增長(zhǎng)5.73%8.31%15.61%4.59%6.28%6.36%16.86%15.62%三、結(jié)論1、關(guān)于開發(fā)投資和資金狀況。房地產(chǎn)完成開發(fā)投資從第二季度開始止住了年初下跌的態(tài)勢(shì)，投資額逐季增加，年度同比略有增長(zhǎng)。寬松的貨幣政策和暢旺的銷售市場(chǎng)使得房地產(chǎn)到位資金充裕、銷售回籠資金增長(zhǎng)較快。2、關(guān)于土地購(gòu)置和商品房供應(yīng)。與上年相比，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積減少14.34%，購(gòu)置金額增長(zhǎng)28.98%，購(gòu)置單價(jià)增長(zhǎng)50.58%。商品房施工面積和竣工面積同比分別增長(zhǎng)7.51%和7.71%，開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信心增強(qiáng)。新開工面積從第三季度開始增長(zhǎng)，第四季度增長(zhǎng)幅度較大，但年度同比仍是負(fù)增長(zhǎng)，下降3.74%，這將影響今年市場(chǎng)的供應(yīng)量。3、關(guān)于市場(chǎng)銷售。商品房銷售面積和銷售額同比分別上漲45.84%和59.24%，市場(chǎng)消化能力已接近歷史最高水平。全省第四季度環(huán)比呈量升價(jià)跌的局面，但個(gè)別城市量跌價(jià)升。4、關(guān)于房?jī)r(jià)。商品房銷售均價(jià)達(dá)6518元/平方米，商品住宅銷售均價(jià)達(dá)6366元/平方米，均創(chuàng)歷史新高；同比分別上漲9.18%和10.64%。