曲江通善坊項目可行性分析報告

1、ng曲江通善坊項目可行性分析報告陜西新龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司二00七年四月32 / 32文檔可自由編輯打印目 錄一. 項目概況1. 項目名稱2項目簡介3項目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容4開發(fā)企業(yè)二西安房地產(chǎn)市場分析及行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展1西安市房地產(chǎn)概況2西安市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展3. 項目區(qū)域現(xiàn)狀及房地產(chǎn)發(fā)展三項目價值及SWOT分析1項目概況2項目核心價值解構(gòu)3項目SWOT分析及策略四項目市場前景分析1項目開發(fā)背景及西安市房地產(chǎn)市場前景分析2“曲江通善坊”同檔次房地產(chǎn)市場狀況3“曲江通善坊”項目的競爭優(yōu)勢五項目建設(shè)條件1項目開發(fā)手續(xù)進展情況2項目工程進展狀況六項目財務(wù)分析1項目成本分析2銷售額估算3銷售利潤估算

2、4. 投資評價5投資方式6資金籌措七. 項目風險性分析1項目建設(shè)風險2市場風險八. 研究結(jié)論九. 附表及附件一項目總論1項目名稱曲江通善坊項目2項目簡介 “曲江通善坊” 項目土地使用權(quán)面積為46.44畝，土地性質(zhì)為綜合用地。總建筑面積為60251.2平米，建筑密度50.4%，綠化率 %；建筑規(guī)劃設(shè)計單位：中國建筑西北設(shè)計研究院。建設(shè)施工單位：陜西省第一建筑工程有限公司。項目位于全國文化與旅游產(chǎn)業(yè)示范區(qū)西安曲江新區(qū)，該區(qū)域獨特的文化與旅游產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)賦予項目無法匹敵的優(yōu)勢與特點。整個項目的建筑風格采用仿唐手法，建筑立面不僅保留傳統(tǒng)風格，同時兼?zhèn)洮F(xiàn)代氣息。高檔住宅區(qū)的建筑更是吸取了關(guān)中民俗建筑特色

3、和精華，不但考慮小區(qū)環(huán)境的優(yōu)雅與情趣，更注重居住空間的內(nèi)在品質(zhì)。項目規(guī)劃設(shè)計集商業(yè)、寫字樓和高檔住宅于一體。商業(yè)面積：20536平米。 寫字樓面積12502.3平米；高檔住宅戶型面積：27212.9平米。所有物業(yè)類型皆是目前市場非常暢銷的戶型，戶型設(shè)計結(jié)構(gòu)合理，定位準確。3項目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容項目建設(shè)規(guī)劃指標占地面積 46.44畝總建筑面積 60251.2平米其中住宅 27212.9平米寫字樓 12502.3平米商業(yè) 20536平米地上建筑面積 41214.5平米地下建筑面積 19036.7平米容積率 1.69綠化率4開發(fā)企業(yè)陜西新龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，于2003年注冊成立，注冊資金3000萬

4、元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房地產(chǎn)全程策劃、銷售；代理、咨詢；裝飾裝修；園林綠化及建材銷售的企業(yè)。2005年取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。公司于2007年3月在西安曲江新區(qū)土地儲備中心掛牌出讓活動中竟得國有土地使用權(quán)46.44畝 ，位于曲江新區(qū)雁塔南路東側(cè),現(xiàn)計劃對該宗土地進行開發(fā)，項目名稱“曲江通善坊”，總投資約5億元人民幣，開發(fā)建筑總面積60251.2平方米。目前該項目即將進入施工階段，銷售前景看好。二西安房地產(chǎn)市場分析及行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展1西安市房地產(chǎn)概況2007年西安市房地產(chǎn)市場在2006年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場形勢良好，商品房市場表現(xiàn)活躍，投資量、施工面積

5、、竣工面積、銷售面積等指標快速增長，市場成交活躍，空置量持續(xù)減少，同時房價穩(wěn)步上漲。隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場，今年準備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于

6、市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當?shù)慕巧呓?jīng)濟性。未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的某些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速度。2西安市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展21 市場供給房地產(chǎn)投資開發(fā)                             

7、60;       單位：萬元年份2000200120022003200420052006房地產(chǎn)投資額442982518460674211793689商品房建設(shè)投資額187767238644501776582664936450 房地產(chǎn)投資及商品房建設(shè)投資額西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資勢頭從2000年到2005年保持快速的發(fā)展狀態(tài)。尤其從2003年開始，投資增長率從2002年17%的投資增長率猛增到57%。2004年和2005年房地產(chǎn)投資相對減緩。說明房地產(chǎn)投資在政府的引導和房地產(chǎn)開發(fā)商的理性投資下向成熟的方向發(fā)展。但進入到2006年，西安市房

8、地產(chǎn)投資額增長率達到33%，而商品房建設(shè)投資額增長率達到55%，表明西安在經(jīng)濟快速發(fā)展、政府政策偏向的情勢下，商品房開發(fā)呈現(xiàn)新一輪強勁勢頭！房地產(chǎn)竣工與施工面積西安市房地產(chǎn)竣工面積與施工面積對比圖房屋竣工面積和施工面積可以進一步反映西安市房地產(chǎn)市場房屋的供應(yīng)情況，并且這一指標與國家宏觀政策和金融政策有密切關(guān)系。從上圖可以看出西安市歷年的房屋竣工面積都比較穩(wěn)定，增長比較緩慢，但是施工面積卻在逐年增長。這一方面反映了房地產(chǎn)業(yè)的滯后效應(yīng)，同時也反映了西安市房地產(chǎn)市場存在一定的問題，即盡管施工面積在逐年增長但是竣工面積卻遲遲沒有顯著增長，這與房地產(chǎn)開發(fā)籌資緩慢、金融緊縮、很多開發(fā)商出于占地目的而使大量

9、土地閑置等原因有關(guān)。今后政府部門須做好房地產(chǎn)存量市場和增量市場之間的協(xié)調(diào)發(fā)展和規(guī)劃，促進西安市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。22 房地產(chǎn)市場需求GDP與人均可支配收入西安市與人均可支配收入年份2000200120022003200420052006GDP(億元)689734823.5940.4112012701450人均可支配收入(元)63646704.9718477488217962810936西安市人均可支配收入變化圖從上表可以看出近年來西安市國內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)快速增長的趨勢，西安市經(jīng)濟發(fā)展迅速。另外從上表還可以看出自2000年之后，西安市人均可支配收入也在快速穩(wěn)步增長，人民生活水平在逐年提高。伴隨著

10、西安市人口的增長、家庭收入的增加以及人們消費結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)的變化，面對西安市經(jīng)濟發(fā)展的大好形勢，房地產(chǎn)需求也在不斷地增長。大量的居民從沒有住房升級到有住房；從小住房升級到大住房。隨后的城鎮(zhèn)化進程加快和西安經(jīng)濟多年積累成果帶來的住房升級換代需求將房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。因此自1999年來，西安的住宅商品房銷售速度一直保持很高的增長。而且這兩趨勢依然會保持非常強勁的增長速度，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。銷售面積西安地產(chǎn)自2001年以來迅猛發(fā)展，2001年至2003年為穩(wěn)步增長階段，2001年、2002年、2003年房地產(chǎn)市場銷售總量分別為180萬平方米、220萬平方米和300萬平方米，年

11、均增長29；進入2004年，西安房地產(chǎn)市場突然發(fā)力，市場銷售量從2003年的300萬平方米一舉沖到2004年的488萬平方米，增長幅度達62，自此，西安房地產(chǎn)市場跨入一個新的增長平臺。2004年、2005年、2006年房地產(chǎn)市場銷售面積分別達到488萬平方米、588萬平方米、681萬平方米，市場銷售總面積年均增長超過100萬平方米。2007年上半年房地產(chǎn)市場銷售面積已經(jīng)突破400萬平方米，西安房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入以2006年的681萬平方米交易量為大基數(shù)之下的穩(wěn)步增長階段，市場將每年以新增100萬平方米乃至超過100萬平方米交易量的速度向前發(fā)展。銷售額 西安市作為西部地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟中心，在房地產(chǎn)行

12、業(yè)自然成為該區(qū)域的領(lǐng)軍城市，因此也成了開發(fā)商們在西北區(qū)域投資的首選之地。從上圖可以看出西安市商品房銷售額呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢，尤其從年伴隨著銷售面積的大幅度增大，銷售額也有相應(yīng)回報。在產(chǎn)品方面，隨著綠地、和黃、中海外、珠江投資、富力等巨頭陸續(xù)進入西安市場，上海大華、福建融僑、上海復(fù)地、深圳金地、首創(chuàng)置業(yè)、順馳中國等國內(nèi)知名公司也把目光瞄準了西安市場，大量一線城市房地產(chǎn)商的進入，使得西安的房地產(chǎn)市場開始了群雄逐鹿的戰(zhàn)國時代。這使得西安房地產(chǎn)的產(chǎn)品類型和總體開發(fā)水平不斷提高，購房者對于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、高性價比。另外，大量開發(fā)商的進入，會使得西安

13、的建設(shè)用地需要緊張，土地的稀缺將部分導致房價的走高。住宅市場區(qū)位均價從西安房地產(chǎn)竣工面積、銷售面積分析20012003年緩慢增長，在2005年有一定比例地下降。但是商品房均價逐年增長，在2005年達到2900元/平方米左右。西安的房地產(chǎn)近年來得到長足的增長，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為西安的支柱產(chǎn)業(yè)，也表明政府對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴以及支持，同時另一方面也表明了房地產(chǎn)商對整體行業(yè)的看好。商品房均價逐年增長，在2006年達到均價3258元/平方米雖然國家有關(guān)部門聯(lián)合出臺國六條、國八條以及在稅收、金融、土地等方面進行一系列宏觀調(diào)控措施，無疑將會對房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)價格提升產(chǎn)生一定的抑制作用，但西安經(jīng)濟總量飛速提升

14、，龐大的人口基數(shù)，人均可支配收入的穩(wěn)定增加，形成了相當穩(wěn)定的剛性需求。同時因為高新、曲江、城南、城內(nèi)以及迎賓大道至城運公園沿線等區(qū)域樓價的節(jié)節(jié)攀升，帶動了其他區(qū)域房價的穩(wěn)定上揚，在2006年，西安商品房價格增長率比全國水平高2%。23 西安市房地產(chǎn)市場未來預(yù)測u 市場供需結(jié)構(gòu)趨于合理，供需兩旺伴隨著近幾年來房地產(chǎn)市場的良性、健康發(fā)展，供市民可選擇的商品房無論從結(jié)構(gòu)、供應(yīng)量及開發(fā)區(qū)域方面均逐漸豐富，由此也使得近幾年來商品房市場銷售逐年遞增，并且增幅均保持在高位運行，市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。開發(fā)商的競爭格局將進一步發(fā)生改變綠地、中海、珠投、和記黃埔的相繼亮相，他們不但為西安的樓市帶來了精工細作的產(chǎn)

15、品，也使得專業(yè)的操盤理念與細分的市場意識在西安的房市中嶄露頭角，這如同一股清新而迅猛的“陣風”刮入了沉悶的西安樓市，一掃積聚以久的陰霾。 u 剛性需求空間巨大據(jù)統(tǒng)計，西安市目前還有35萬戶居民沒有住房，調(diào)查結(jié)果顯示在這35萬戶中，其中48%的住戶想通過購買二手房解決住房問題， 52%也就是近18.2萬戶將是潛在購買人群。根據(jù)目前外來購房者與西安市本地購房者的比例大致為1：3推算，外來購房人群大約6.07萬戶，市場商品房需求者戶數(shù)總計約為24.27萬戶，以平均每戶需求100 m2 空間計算，目前西安市居民尚需2427萬平方米住房。u 房地產(chǎn)價格相對穩(wěn)定，房產(chǎn)性價比將有一個較大的提高伴隨著房地產(chǎn)市

16、場格局（如2002年的二手房開放）的不斷完善以及政府對市場的不斷引導及調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的市場化運作趨勢已經(jīng)越來越為顯化，而市場競爭及需求的提高會促使商品房性價比大幅提高。近幾年，隨著地價的攀升、城市綜合配套建設(shè)的不斷投入、提升居住環(huán)境品質(zhì)等因素影響，拉動著商品房價格逐步攀升，但市場銷售價格年增幅均保持在5%左右，表現(xiàn)為小幅增長態(tài)勢，商品房購買以自住型占絕對比重，居住需求有剛性支撐，西安商品房的價格將是穩(wěn)中有升。 u 西安的商圈將展現(xiàn)出更大的輻射力未來西安的商圈將不再局限于以往的發(fā)展格局而呈現(xiàn)“突變”的態(tài)勢。已經(jīng)趨于飽和的鐘樓商圈發(fā)揮自身不可匹敵的魅力向外延擴張，從而將周邊更大的范圍納入自己的勢力圈

17、之內(nèi)；小寨商圈的改造，成為繼鐘樓商圈之后的西安又一大消費旺地；曲江商圈則依托旅游產(chǎn)業(yè)、全國獨有的文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)效應(yīng)以依然崛起并吸引著全國數(shù)以萬計的旅游消費群。其余的商圈則會借助商業(yè)地產(chǎn)更加專業(yè)的開發(fā)理念，發(fā)動已有的潛力，積聚更多的人氣從而促成自身的羽化成蝶?？傮w來說，西安的商圈將會增大自身輻射力，帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展，使得整體市場互動有序，強調(diào)特色化和專業(yè)化，各具風格。 u 寫字樓市場將重新煥發(fā)活力2002年是西安寫字樓的開發(fā)年，市場新盤供應(yīng)層出不窮，但市場同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，2003、2004年以來寫字樓市場銷售開始回落，同時該物業(yè)開發(fā)也急劇下降，新開發(fā)項目寥寥無幾，進入2006年市場銷售急劇回升，

18、但主要是對以前的存量進行的消化過程，而各類公司和企業(yè)都為了展示企業(yè)形象，愿意選擇新的寫字樓項目辦公。市場在呼喚新的符合其要求的寫字樓項目出現(xiàn)，未來幾年，寫字樓市場供應(yīng)量不會出現(xiàn)劇增現(xiàn)象，而配套完善的純寫字間項目會再次受到青睞。 3項目區(qū)域現(xiàn)狀及房地產(chǎn)發(fā)展3.1 曲江新區(qū)簡介：西安曲江新區(qū)原名西安曲江旅游度假區(qū)是陜西省人民政府于1993年批準設(shè)立的省級旅游度假區(qū)，2003年7月經(jīng)西安市政府批準，更名為"曲江新區(qū)"。曲江新區(qū)開發(fā)建設(shè)是西安確立旅游產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的重大舉措，是西安建設(shè)國際旅游名城，華夏歷史文化園的重要板塊。曲江新區(qū)位于西安市東南，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中

19、心，近期規(guī)劃面積15.88平方公里，遠期規(guī)劃面積47平方公里。其是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分，也是未來五年西安城市建設(shè)的重點區(qū)域。區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風光、人文景觀、民俗風情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。其中大雁塔風景區(qū)已成為中外游客來西安的必游之地，年接待游客200多萬人次，境外游客達40多萬人次。 西安曲江新區(qū)管理委員會是西安市人民政府的派出機構(gòu)，在轄區(qū)范圍內(nèi)履行市級管理權(quán)限。實現(xiàn)項目審批、規(guī)劃定點、建設(shè)管理、土地出讓、企業(yè)管理一條龍服務(wù)，為投資者提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。同時設(shè)有曲江文化產(chǎn)業(yè)投資（集團）公司。3.2 曲江新區(qū)發(fā)展規(guī)劃u 曲江規(guī)劃在總體布

20、局上，曲江新區(qū)既考慮區(qū)域所處位置和周邊環(huán)境，又體現(xiàn)園林風景區(qū)特色；既注重歷史文化資源的保護、利用和開發(fā)，又滿足現(xiàn)代旅游度假需要；既考慮各個項目開發(fā)建設(shè)的需要，又合理利用現(xiàn)狀地形、地貌。曲江新區(qū)在規(guī)劃格局上形成了“一心、兩帶、三軸、四個板塊”的機構(gòu)形態(tài)。u 功能定位：“一心”：以大雁塔為整個曲江的核心；“兩帶”： 既貫穿整個新區(qū)，寬100米的唐城遺址保護綠帶；分布在繞城高速兩側(cè)共100米寬的綠化景觀帶；“三軸”：既雁塔南路旅游商業(yè)發(fā)展軸線、芙蓉東路生態(tài)休閑發(fā)展軸線和曲江達到景觀軸線；“四個功能板塊”：既唐風商業(yè)板塊、旅游休閑板塊、科教文化板塊和會展商務(wù)板塊。u 唐風商業(yè)板塊位于曲江新區(qū)的西北部，

21、占地約2平方公里。依托大雁塔大慈恩寺歷史風貌區(qū)及大雁塔南北廣場，由大唐不夜城、大唐商業(yè)廣場、大唐通易坊、慈恩鎮(zhèn)、芙蓉坊、秦漢唐等以唐風為主題，涵蓋歷史文化、民俗文化的大型綜合性商業(yè)板塊，是西安特色鮮明、規(guī)模最大的文化商業(yè)區(qū)。u 旅游休閑板塊整個曲江區(qū)域的核心，占地約7平方公里。依托70公頃的曲江南、北湖水面，利用起伏變化的地形地貌、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和豐富的歷史文化資源，營造規(guī)模宏大、配系齊全的旅游休閑板塊。主要包括大雁塔大慈恩寺景區(qū)、陜西民俗大觀園、陜西戲曲大觀園、唐華賓館、唐歌舞廳、唐代藝術(shù)博物館（三唐工程）、大唐芙蓉園、曲江海洋世界、西安廣電世紀園、絲路風情園、大唐愛情谷、大唐文化藝術(shù)長廊等

22、人文特色的旅游休閑觀光景點。u 科教文化板塊位于曲江新區(qū)的東北部，占地約3平方公里。依托西安交通大學、西安理工大學、西安國際旅游學院、西安電影制片廠等資源優(yōu)勢，形成以教育為龍頭，以影視、動漫、創(chuàng)意、傳媒、廣告、出版為核心的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。u 商務(wù)會展板塊位于曲江新區(qū)西南部，西安中軸線長安南部西安未來CBD核心區(qū)，占地約3平方公里。在現(xiàn)有西安國際會議展覽中心的基礎(chǔ)上，建設(shè)15萬平方米的展館、60萬平方米的建筑群、5500個國際標準展位、3.5萬平方米30個不同規(guī)格國際會議中心，同現(xiàn)有的曲江國際會議中心、曲江賓館、惠賓苑酒店、曲江行政商務(wù)區(qū)一起構(gòu)成具有國際一流水準的會展產(chǎn)業(yè)集群和商務(wù)港，整個區(qū)域包括

23、展覽中心、會議中心、會展商務(wù)寫字樓、星級酒店、餐飲娛樂、商業(yè)超市、商務(wù)公寓、停車場、物流中心、展覽總部基地、會展科技產(chǎn)業(yè)園、會展旅游中心。u 曲江發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略三步走：第一步：從2006年到2008年，實現(xiàn)曲江新區(qū)從旅游區(qū)向文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)的轉(zhuǎn)變。建立初具規(guī)模的文化旅游區(qū)、影視演藝區(qū)、會展廣告區(qū)、創(chuàng)意傳媒區(qū)。第二步：從2009年到2011年，強化曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)主導文化產(chǎn)業(yè)的核心競爭力。讓曲江文化企業(yè)走出國門，走向世界。使全區(qū)達到世界同類園區(qū)初級水平標準。第三步：從2012年到2015年，進一步提升曲江文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)文化行業(yè)的發(fā)展境界。提高服務(wù)水平，提高產(chǎn)出效益?；旧线_到同類園區(qū)世界中

24、等水平。3.3 房地產(chǎn)發(fā)展狀況曲江新區(qū)不僅僅是文化旅游區(qū)，而且是城市發(fā)展新區(qū)，是未來西安城市發(fā)展的重中之重。曲江新區(qū)擁有完善的會展和商務(wù)配套服務(wù)體系。目前擁有唐華賓館、曲江賓館等四星級以上園林式酒店四座，擁有西安國際會議中心，西安曲江國際展覽中心。還規(guī)劃中的三座酒店正在建設(shè)之中。截至2005年底，曲江新區(qū)已基本完成15.88平方公里范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，城市建成區(qū)面積已達7.48平方公里，完成各類拆遷已達40余萬平方米，建設(shè)各類市政道路40公里，鋪設(shè)市政管網(wǎng)20公里。大唐圣境、曲水丹青。這里不僅具備完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施，而且資訊發(fā)達，打造與國際直接接軌的平臺，是未來西安最佳的人居社區(qū)，是高品質(zhì)生

25、活的策源地。曲江新區(qū)擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購物等生活設(shè)施，同時座擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長安路生活圈和教育圈之內(nèi)，生活、教育、醫(yī)療配套成熟方便，“距城市不遠，離自然很近”，被譽為“魅力曲江，人居樂土”，是西安公認的最佳居住地。在這里陸續(xù)開發(fā)的居住項目，都受到了業(yè)主的厚愛，銷售均取得了不俗的業(yè)績。這里的住宅價格，每平方米要比西安其他配套成熟的地區(qū)高出1000-1500元。目前，這里，小高層售價已經(jīng)普遍突破5000元/平方米，多層高檔住宅售價已達10000元/平方米，別墅類項目最高售價已達17000元/平方米。區(qū)內(nèi)和區(qū)外附近的數(shù)十個樓盤都被冠以“曲江”名字。如曲江

26、公館、曲江6號、曲江城市花園等等。城以市成，市以城興。城市優(yōu)勢是曲江品牌的有力支撐，曲江品牌也是城市品牌。四項目價值及SWOT分析1項目概況11 地理位置：曲江通善坊項目位于12 技術(shù)指標：土地使用權(quán)面積為46畝，土地性質(zhì)綜合，容積率1.69，項目建筑面積為60251.2平方米，地上建筑面積為41214.5平方米，地下建筑面積為19036.7平方米。目前項目用地已經(jīng)平整，并完成前期勘探工作，準備進行土方施工。2項目核心價值解構(gòu)根據(jù)本公司對曲江通善坊項目目前所具有的先天優(yōu)勢及外部環(huán)境資源等綜合各方面考慮，發(fā)現(xiàn)該項目存在著五大核心價值。對這五大價值的理解有利于我們認識本項目的本質(zhì)與優(yōu)勢，指導項目的

27、后期開發(fā)，保證充分利用該地塊，最大程度的獲得其所能帶來的商業(yè)利潤與社會價值。21 區(qū)位價值u 依托曲江新區(qū)五大資源支持：I. 資源支撐曲江擁有極其豐富的歷史文化和旅游資源，擁有眾多的城市資源，西北稀缺的水資源。而且，擁有諸多的知名資源品牌。在曲江15.8平方公里的土地上，匯聚了4個國家級文物保護單位；2個國家級旅游景區(qū)和3個省級文物保護單位資源之密集、品位之高，國內(nèi)罕見。大雁塔，世界級的文化遺存，不僅是聞名世界的佛教圣地，也是西安旅游的金字招牌。唐玄奘，享譽國際的大翻譯家、大旅行家、東西方文化交流的大使者，每天都接受著中外朝圣者的頂禮膜拜。這些世界級的資源，是曲江打造西部意義文化品牌的資源支撐

28、II. 文化支撐“長安自古帝王都”。陜西不僅有周秦漢唐，更有近現(xiàn)代的文化藝術(shù)輝煌。涌現(xiàn)出了柳青、杜鵬程、陳忠實、賈平凹等文壇巨匠；石魯、趙望云、何海霞、劉文西等畫壇巨匠；劉熾、趙季平等樂壇巨匠；衛(wèi)俊秀、劉自核、鐘明善等書壇名家?？芍^大師輩出，燦如星河。西影集團、陜北信天游、關(guān)中眉戶戲、秦腔戲和戶縣農(nóng)民畫等文化資源、民間瑰寶與深厚的歷史文化一起，使西安赫然躋身世界四大古都之列，吸引著數(shù)以萬計的海內(nèi)外游客紛至沓來。巨大的文化消費市場是曲江打造西部第一文化品牌的依據(jù)所在。III. 旅游支撐作為全國五大國際旅游熱點城市，西安2004年接待國內(nèi)游客首次一舉突破2000萬人次，境外游客50萬人次。其中，曲

29、江和大雁塔是游客的首選目的地之一，形成了穩(wěn)固的旅游市場。曲江擁有“雁塔題名”、“曲江流飲”、“杏園盛宴”、“紫云高樓”等膾炙人口的歷史故事，擁有大雁塔慈恩寺、大雁塔南北廣場，民俗、戲曲、佛教、文學藝術(shù)四個大觀園，大唐芙蓉園、曲江海洋世界等旅游景點，形成巨大項目集群，是來西安必游之地。大雁塔北廣場每年接待游客近800萬人次，成為名副其實的西安“城市客廳”。隨著大唐芙蓉園、曲江海洋館的盛大開放，到2006年曲江年旅游人數(shù)將突破1500萬人次，躋身世界級景區(qū)。為曲江打造西部第一文化品牌提供了強大的市場支撐。IV. 城市支撐曲江新區(qū)不僅僅是文化旅游區(qū)，而且是城市發(fā)展新區(qū)，是未來西安城市發(fā)展的重中之重。

30、曲江新區(qū)擁有完善的會展和商務(wù)配套服務(wù)體系。目前擁有唐華賓館、曲江賓館等四星級以上園林式酒店四座，擁有西安國際會議中心，西安曲江國際展覽中心。還規(guī)劃中的三座酒店正在建設(shè)之中。大唐圣境、曲水丹青。這里不僅具備完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施，而且資訊發(fā)達，打造與國際直接接軌的平臺，是未來西安最佳的人居社區(qū)，是高品質(zhì)生活的策源地。曲江新區(qū)擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購物等生活設(shè)施，同時座擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長安路生活圈和教育圈之內(nèi)，生活、教育、醫(yī)療配套成熟方便，“距城市不遠，離自然很近”，被譽為“魅力曲江，人居樂土”，是西安公認的最佳居住地。城以市成，市以城興。城市優(yōu)勢是曲江品牌的

31、有力支撐，曲江品牌也是城市品牌。V. 政策支撐曲江新區(qū)是西北惟一的旅游度假區(qū)，國家級文化產(chǎn)業(yè)示范基地，享受國家級旅游度假區(qū)優(yōu)惠政策和管理權(quán)限，有完善的服務(wù)和支撐體系。被陜西省委、省政府命名為文化產(chǎn)業(yè)改革實驗園區(qū)，并得到了西安市委、市政府、雁塔區(qū)委、區(qū)政府的大力支持。VI. 生態(tài)曲江曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染，1200畝的曲江池水面，緊鄰杜陵10000畝的生態(tài)森林，自然起伏、豐富多彩的地貌，超過40的綠化控制率，營造出一個各項生態(tài)指標最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。u 依托唐風商業(yè)板塊和大唐不夜城商業(yè)街區(qū) 唐風商業(yè)板塊位于曲江新區(qū)的西北部，占地約2平方公里。依托大雁塔大慈恩寺歷史風貌區(qū)及大

32、雁塔南北廣場，由大唐不夜城、大唐商業(yè)廣場、大唐通易坊、慈恩鎮(zhèn)、芙蓉坊、秦漢唐等以唐風為主題，涵蓋歷史文化、民俗文化的大型綜合性商業(yè)板塊，是西安特色鮮明、規(guī)模最大的文化商業(yè)區(qū)。大唐不夜城商業(yè)街區(qū)大唐不夜城是中國第一個文化MALL。項目選址：大雁塔南廣場以南，唐城墻遺址公園以北，總投資30億元，總占地約1000畝，總建筑面積52萬平方米。由世界著名的日本日建公司進行規(guī)劃設(shè)計。將建設(shè)長1500米，寬480米，集歷史街區(qū)、旅游觀光和商貿(mào)文化設(shè)施為一體的景觀步行街。她以歷史文化為依托，將旅游資源和文化產(chǎn)品融為一體，憑借獨特的商業(yè)模式，搭建起平臺，成為向中外游客提供多方位、多層次的文化消費市場的國際性文化

33、MALL她將擁有全亞洲規(guī)模最大、街景最長的文化商業(yè)步行街，成為西安國際化大城市建設(shè)的重要支撐之一。22 商務(wù)和商業(yè)價值大堂不夜城的歷史街區(qū)、旅游觀光和商貿(mào)文化設(shè)施為一體的景觀步行街，商業(yè)和商務(wù)空間無限。西安人居伊甸園曲江，高檔住宅產(chǎn)品升值潛力極大。23 項目自身價值中式建筑風格，傳統(tǒng)文化延續(xù)集商業(yè)、商務(wù)、居住于一體的綜合布局人性化的設(shè)計理念24 品質(zhì)價值高尚居住區(qū)居住區(qū)域品質(zhì)上層建筑，品質(zhì)生活，傳統(tǒng)街區(qū)，獨樹一幟的產(chǎn)品品質(zhì)全新的客戶服務(wù)理念鑄造服務(wù)品質(zhì)25 品牌價值曲江品牌8月8日，在上海舉行的“2007中國旅游精品推廣大會”上，西安曲江新區(qū)被授予“中國最受歡迎旅游目的地”榮譽稱號。同日，在北

34、京舉辦的“首屆中國品牌節(jié)中國自駕車旅游品牌高峰論壇”上，曲江新區(qū)又榮獲“中國自駕游十大目的地”。同一天，在不同地方，曲江新區(qū)分別榮獲“最受歡迎旅游目的地”、“中國自駕游十大目的地”兩大殊榮，這在我省、甚至西北地區(qū)還是第一次，曲江新區(qū)文化旅游魅力綻放全國并得到廣泛認可和肯定。組委會的專家認為，西安是十三朝古都，擁有眾多國家級文物古跡和旅游景區(qū)，本身就是中國重要的旅游目的地之一。曲江新區(qū)以盛唐文化演繹旅游大發(fā)展，大雁塔北廣場所在的大雁塔景區(qū)、大唐芙蓉園、曲江海洋世界在國內(nèi)的旅游景點聲名顯赫，展現(xiàn)的文化旅游魅力讓國人嘆服。 曲江新區(qū)內(nèi)擁有聞名中外的大雁塔、大慈恩寺、秦二世陵、漢宣帝杜陵、唐城墻遺址、

35、曲江寒窯等文物古跡，旅游資源豐富。同時擁有科教文化、商貿(mào)會展等眾多城市資源。近年來，曲江新區(qū)始終堅持“文化立區(qū)、旅游興區(qū)，大項目帶動”戰(zhàn)略，引發(fā)曲江更加強盛的生命力和更大的輝煌魅力。曲江盛唐文化如同一團熊熊的火焰燃燒著曲江，燃燒著西安。曲江新區(qū)，打開了西安文化旅游積蓄已久的閘門。從2003年年底開始，亞洲最大的唐文化音樂噴泉廣場“大雁塔北廣場”、國內(nèi)唯一的唐文化主題遺址公園“大唐芙蓉園”以及國內(nèi)一流藝術(shù)家精心創(chuàng)作的大型歌舞劇“夢回大唐”、中國西部最大的海洋主題公園“曲江海洋世界”等一批文化旅游業(yè)龍頭項目相繼對外開放，先后建成了集中代表地方民俗文化、戲曲文化、文藝成就的開放式文化園林 “陜西戲曲

36、大觀園”、“陜西民俗大觀園”、“陜西文學藝術(shù)大觀園”等文化休閑勝地，“走進歷史，感受人文，體驗生活”成為曲江文化旅游業(yè)的著力點。2006年，大唐芙蓉園、大雁塔景區(qū)、曲江海洋世界順利成為國家級4A景區(qū)，在2平方公里范圍內(nèi)同時擁有三個4A級景區(qū)，這在國內(nèi)絕無僅有。2006年，曲江新區(qū)共接待游客1600萬人次（包含大雁塔北廣場），旅游綜合收入達38億元人民幣，較去年同比增長71。大唐芙蓉園、大雁塔景區(qū)、曲江海洋世界已經(jīng)成為西安最主要游覽目的地和最大的散客集散地，成為帶動西安旅游業(yè)大發(fā)展的龍頭，促進西安旅游產(chǎn)業(yè)升級換代的核心板塊。在一批重大文化旅游項目的強勁拉動下，目前西安曲江已基本形成了集吃、住、行

37、、游、購、娛于一體的十大類，近百個旅游項目的宏大旅游體系，形成西安乃至西部最完善的旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，曲江新區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)真正開始向旅游產(chǎn)業(yè)集群邁進。景區(qū)類旅游項目：大雁塔北廣場，亞洲最大的音樂噴泉廣場、最大的唐文化主題廣場。與大雁塔、大雁塔南廣場、陜西戲曲大觀園、陜西民俗大觀園、陜西主題廣場。與大雁塔、大雁塔南廣場、陜西戲曲大觀園、陜西民俗大觀園、陜西文學藝術(shù)大觀園、大唐通易坊等形成大雁塔景區(qū)。現(xiàn)代旅游類項目：曲江海洋世界，西北最大的海洋主題公園，填補了此類項目的西北空白，創(chuàng)西部唯一。歷史古跡和博物館類項目：大慈恩寺、陜西歷史博物館、玄奘佛教中心、寒窯、秦二世陵等。酒店服務(wù)類項目：曲江賓館、唐華賓館、

38、惠賓苑、芳林苑、富唐酒店。會展旅游類項目：西安曲江國際會展中心、西安曲江國際會議中心，和諧廣場。公共服務(wù)類項目：陜西旅游咨詢中心、西安旅游服務(wù)中心、老西安博物館。目前，正在籌建的還有西安文物交易中心。餐飲服務(wù)類項目：御宴宮、三皇三家、日本天龍寶嚴素食館、肯德基曲江店等10多家餐飲項目。旅游購物類項目：大唐通易坊；以及正在建設(shè)的西部第一個文化MALL、亞洲最大的商業(yè)步行街大唐不夜城。旅游演藝類項目：大型詩樂歌舞劇夢回大唐、實景歌舞劇印象·西安、東倉古樂、水幕電影追夢大唐等。超大型綜合類旅游項目：大唐芙蓉園，是集體驗觀光、休閑度假、餐飲娛樂為一體，濃縮盛唐文化的大型主題博物苑，園內(nèi)有民俗

39、、民藝表演、茶藝、園林景觀、劇院、商業(yè)街以及娛樂活動等30多項，成為西安“迎客廳”，大凡各地政要和重點客商入陜，都會到大唐芙蓉園感受一回盛唐文化；海內(nèi)外游客來到西安，都會主動要求進入大唐芙蓉園一睹風采。曲江新區(qū)還將陸續(xù)啟動建設(shè)曲江池遺址公園、唐城墻遺址公園等六大遺址公園；啟動建設(shè)西安音樂廳，西安歌劇院，曲江電影城，陜西藝術(shù)家展廊，陜西民間藝術(shù)館，陜西文學館等六大文化場館。這些重大文化工程和旅游項目建成后，將在西部地區(qū)形成一個令人震撼的文化項目“矩陣”，充分彰顯古都西安的人文魅力。一個昆明世博會，歷時90天，卻從此改變了云南的旅游形象和旅游形態(tài)。一個世界遺產(chǎn)申報成功，使平遙古城聞名天下，改變了山

40、西旅游的格局。同樣，以大唐芙蓉園等為代表的曲江旅游業(yè)，將促進陜西和西安旅游業(yè)態(tài)升級，由觀光時代進入體驗旅游的時代，由支柱產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)集群邁進，從而帶來一連串的旅游變革，帶動陜西旅游發(fā)展邁上新臺階。3項目SWOT分析及策略31 項目SWOT分析項目優(yōu)勢（strength）分析Ø 優(yōu)勢一：區(qū)位優(yōu)勢Ø 優(yōu)勢二：區(qū)域開發(fā)優(yōu)勢Ø 優(yōu)勢三：稀缺優(yōu)勢，高檔住宅僅90余戶Ø 優(yōu)勢四：文化優(yōu)勢項目劣勢（weakness）分析Ø 劣勢一：項目體量小，產(chǎn)品類別多，不利于整體推廣Ø 劣勢二：項目進展緩慢項目機會點（opportunity）分析Ø 機會

41、一：區(qū)域開發(fā)熱度高，客戶認可度高，區(qū)域需求大于供給Ø 機會二：大唐不夜城商業(yè)街區(qū)個項目都開工建安，并進入銷售周期，有利于項目借勢推廣Ø 機會三：曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機項目潛在威脅（Threat）分析Ø 威脅一：區(qū)域內(nèi)競爭激烈Ø 威脅二：房價不斷上漲的房地產(chǎn)市場風險31 SWOT策略充分挖掘項目地塊的商務(wù)商業(yè)價值，使項目價值最大化，降低項目操作風險；借勢突圍，創(chuàng)造差異化產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品特色；營造企業(yè)和項目新品牌，確立項目全新市場形象；實施專業(yè)化管理，完善客戶服務(wù)體系，采取大客戶策略。五項目市場前景分析1項目開發(fā)背景及西安市房地產(chǎn)市場前景分析伴隨著西安經(jīng)濟

42、的快速健康發(fā)展，西安市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、快速、健康的發(fā)展勢頭帶動了房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)升溫，商品房價格保持了持續(xù)上漲的趨勢，銷售形勢保持了較好的局面，銷售額同步增加，商品住宅銷售更是因為居民收入的增加而有了快速的提升，西安的商品房市場需求量進入了一個穩(wěn)定增長期。從銷售狀況來看，近兩年西安房地產(chǎn)的銷售總量仍保持了持續(xù)的增長趨勢，顯示了西安房地產(chǎn)市場巨大的需求空間。從政策環(huán)境來看，為通過打擊房地產(chǎn)投機來調(diào)控房地產(chǎn)市場，發(fā)展經(jīng)濟適用住房和普通商品住房，政府在近年頻繁出臺房產(chǎn)政策，自央行121號文件出臺后，融資、拿地政策門檻升高，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭與整合。特別是去年 “七部委”頒布的房地產(chǎn)政策和今

43、年的國六條，對房地產(chǎn)市場有一些影響。 去年“8·31”后，土地招拍掛政策的全面實施，結(jié)束了以往的“暗箱交易”，為有資金優(yōu)勢和經(jīng)營專長的企業(yè)提供了良好的經(jīng)營環(huán)境和發(fā)展機會。同時西安近幾年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展已經(jīng)逐漸得到業(yè)界的認可，業(yè)內(nèi)人士認為宏觀的房產(chǎn)政策將不會對西安房產(chǎn)投資和銷售帶來太大影響，現(xiàn)實中西安房地產(chǎn)項目投資和銷售兩旺的情形也證實了這一點，西安房地產(chǎn)的銷售和需求還將保持穩(wěn)定健康的增長。另外西安入選全國“十大最具投資潛力的城市”行列，更為西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入了一劑興奮劑。根據(jù)西安市十一五發(fā)展規(guī)劃，西安曲江新區(qū)將在十一五期間建設(shè)成為全國領(lǐng)先的旅游文化產(chǎn)業(yè)基地，成為古城西安的對

44、外形象展示的樣板。曲江通善坊項目是西安市政府規(guī)劃的大雁塔南大唐不夜城商業(yè)街區(qū)其中一個項目，大唐不夜城是西安政府在曲江新區(qū)打造的商業(yè)核心街區(qū)，是未來曲江的商業(yè)中心。截止目前，曲江通善坊項目所在的地區(qū)政府規(guī)劃的大唐不夜城諸多項目已經(jīng)開工建設(shè)，該項目作為其中之一也即將開工。2“曲江通善坊”同檔次房地產(chǎn)市場狀況 “曲江通善坊”項目區(qū)市場現(xiàn)狀“曲江通善坊”位于西安市曲江新區(qū)大雁塔南， “曲江通善坊”項目周邊同檔次房地產(chǎn)市場狀況“曲江通善坊”項目在大唐不夜城的核心區(qū)域規(guī)劃設(shè)計商業(yè)和寫字樓，在邊緣區(qū)域設(shè)置了高檔住宅。其中高檔住宅全為花園洋房，僅90余戶，戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計合理，生活設(shè)施齊全，以省內(nèi)外來投資者及中高

45、收入家庭為目標消費群，定位明確。項目商業(yè)房及寫字樓可商、可投資，擁有非常廣泛的目標客戶群體。項目周邊已經(jīng)進入銷售的同檔次項目曲江公館項目銷售情況良好，客戶認可度較高，這為項目的入市提供了良好的基礎(chǔ)和難得的市場契機。3“曲江通善坊”項目的競爭優(yōu)勢無與倫比的價值優(yōu)勢本項目占有極其突出的六大競爭優(yōu)勢，使本項目開發(fā)具有非常獨到的價值，保證項目開發(fā)成功，有效降低風險：區(qū)位價值（1）地段價值：（2）地塊價值：（3）交通價值,（4）配套價值， 商務(wù)和商業(yè)價值（1）商業(yè)價值，（2）商務(wù)價值， 項目自身價值（1）社會價值，（2）規(guī)模價值，（3）形象價值品質(zhì)價值（1）區(qū)位品質(zhì)，（2）產(chǎn)品品質(zhì)，（3）服務(wù)品質(zhì)品牌價

46、值（1）曲江品牌，（2）大唐不夜城品牌，（3）曲江通善坊品牌優(yōu)越的產(chǎn)品價格性能比 （1）產(chǎn)品成本控制，（2）產(chǎn)品質(zhì)量控制，（3）管理費用控制五項目建設(shè)條件1.項目開發(fā)手續(xù)進展情況“曲江通善坊”項目建設(shè)已按國家有關(guān)規(guī)定辦理了立項、用地、規(guī)劃、設(shè)計、建審等手續(xù)。項目施工所需地內(nèi)外部條件已具備。建設(shè)項目土地使用證、規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等證照即將辦理齊全，同時，公司有多年從事房地產(chǎn)開發(fā)及管理經(jīng)驗，可保證項目建設(shè)及建成后銷售管理工作的正常進行。以上條件可以看出，“曲江通善坊”項目的前期準備工作已完成，項目基本完成籌備工作、各項手續(xù)齊全，即將進行樁基和土方工程，依靠公司豐富的管理

47、經(jīng)驗及高效有序的組織管理，該項目建設(shè)一定能夠按期高質(zhì)量完成。國有土地使用證見附件建設(shè)用地規(guī)劃許可證在辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證在辦建筑工程施工許可證在辦2.項目工程進展情況曲江通善坊項目土地已經(jīng)平整，并完成前期勘探工作，現(xiàn)在已經(jīng)進入土方挖掘階段，全面開工在即。六項目財務(wù)分析1.項目成本分析1）土地成本及來源本項目通過在西安曲江新區(qū)土地儲備中心掛牌出讓活動中竟得，包含各種稅費后土地成本9752萬元。土地成本估算：9752萬元2）建安成本： （建筑、安裝及城市配套費等）商品房建筑面積約 60251.2 ，其中商業(yè)20536，寫字樓12502.3住宅 27212.9建安成本估算：商業(yè)：4000元×

48、; 20536=8214.4萬元寫字樓：3000元× 12502.3=3750.69萬元住宅： 2500元× 27212.9=6803.225萬元建安成本：18768萬元3）室外工程費用：900萬元室外工程包括小區(qū)道路、綠化、庭院景觀以及小區(qū)內(nèi)的各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。4）、策劃銷售費用（含廣告費、策劃費、銷售活動推廣費、銷售人員薪資及行政辦公費用）：1000萬元銷售總額×2%= 1000萬元5）、勘察設(shè)計費（含土地測量費 地質(zhì)初、詳勘費 地裂縫勘測費 市政基礎(chǔ)勘測設(shè)計費 建筑方案設(shè)計費 建筑施工設(shè)計費）：360萬元60251.2×60元/平方米=360萬元6）、工程監(jiān)理費：248萬元18768萬元×1.32%=248萬元7）、供電 供水 供氣 采暖及市政公網(wǎng)初裝、設(shè)備費約800萬元8）、建設(shè)期貸款利息：1000萬元5000萬×10%×2 =1000萬元9）、消防設(shè)施：600萬元10）、地下室工程費用：約1903萬元19036×100