日本房地產(chǎn)的發(fā)展史

1、日本房地產(chǎn)的發(fā)展史1 關(guān)于房地產(chǎn)的發(fā)展史（絕對精彩）以前，有個(gè)地主有很多地，找了很多長工干活，地主給長工們蓋了一批團(tuán)結(jié)樓住著，一 天，地主的謀士對地主說：東家，長工們這幾年手上有點(diǎn)錢了，他們住你的房子，每月交租 子，不劃算，反正他們永遠(yuǎn)住下去，你干脆把房子賣給他們起個(gè)名堂叫做 公房出售！告訴他們房子永遠(yuǎn)歸他們了， 可以把他們這幾年攢的錢收回來， 地主說： 不錯(cuò)，那租金怎么辦？ 謀士說：照收不誤，起個(gè)日本名兒，叫物業(yè)費(fèi)！地主很快實(shí)行了，賺了好多錢，長工們那個(gè) 高興啊！ ?過了幾年，地主的村子發(fā)展成城鎮(zhèn)了，有錢人越來越多，沒地方住，謀士對地主說：東 家，長工們這幾年手上又有錢了，咱們給他們蓋新房子

2、， 起個(gè)名堂叫做舊城改造， 他們把手 上的錢給我們， 我們拆了房子蓋新的，叫他們再買回去， 可以多蓋一些賣給別人， 地主又實(shí) 行了，這次， 有些長工們不高興了， 地主的家丁派上用途了， 長工們打掉牙只好往肚子里咽， 地主又賺了好多錢。 ?又過了幾年，地主的村子發(fā)展成大城市了，有錢人更多了，地主的土地更值錢了，謀士 對地主說： 東家，咱們把這些長工的房子拆了，在這個(gè)地方建別墅，拆出來的地蓋好房子賣 給那些有錢的大款還能賺一筆，地主說：長工們不干怎么辦？謀士說：咱給他們錢多點(diǎn)兒， 起個(gè)名堂叫貨幣化安置， 咱再到咱們的豬圈旁邊建房子， 起個(gè)名堂叫經(jīng)濟(jì)適用房， 給他們修 個(gè)馬車道讓他們到那邊買房住，

3、地主說： 他們錢不夠怎么辦？謀士說： 從咱家的錢莊借前給 他們，一年 6 分利，咱這錢還能生錢崽，又沒風(fēng)險(xiǎn)，地主又實(shí)行了，長工們拿到錢，地主的 經(jīng)濟(jì)適用房到現(xiàn)在才建了一間，長工們只好排隊(duì)等房子，直到現(xiàn)在，還等著呢 ?于是，長工們開始鬧事了，地主有點(diǎn)慌，忙問謀士怎么辦？謀士說：趕緊通知長工們， 房子要跌價(jià)了，別買了，租房住吧，正好把我們的豬圈租給他們，結(jié)果，這么多年后，長工 們的錢全沒了，還在租房住，直到永遠(yuǎn) ?。調(diào)控當(dāng)前房價(jià)重要的是壓低消除通脹預(yù)期2007 年 10 月 20 日 09:30 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道9 月底以來，一系列的政策“組合拳”再次打到了持續(xù)火爆的樓市身上。9 月 27 日，

4、央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 （359 號 文） ，不但規(guī)定“第二套住房”的首付比例不得低于40%，而且將住房貸款利率提到基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。10月 9日，國土資源部在官方網(wǎng)站上公布了新的 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè) 用地使用權(quán)規(guī)定 （39 號令 ），明確要求，通過招拍掛方式取得國有建設(shè)用地的受讓人，只有 在付清全部土地出讓價(jià)款后，才能獲得土地使用權(quán)證。對于近年來屢調(diào)屢高的中國房價(jià)來說， 一方面是調(diào)控政策失效后的尷尬， 一方面是民眾 對房價(jià)日益高漲的不滿， 以及隨之而來的對在房地產(chǎn)調(diào)控上的 “缺位、 越位和錯(cuò)位” 的討論。就在央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布 359號文之后不久，

5、政策的市場效應(yīng)就開始顯現(xiàn)。 據(jù)報(bào)道， 國慶 一周，北京市商品住宅成交量環(huán)比下降 56% ，深圳市七天長假的一手房總成交量甚至只有 82 套。雖然關(guān)于“第二套住房”的認(rèn)定以及執(zhí)行效果仍存在爭議，但此次調(diào)控從銀行信貸 著手的方式已經(jīng)獲得了部分學(xué)者和市場人士的贊許。 然而， 有鑒于之前調(diào)控效果上的南轅北 轍，目前市場對于這些政策最終的結(jié)果仍然充滿了狐疑。事實(shí)上， 經(jīng)過了幾年的快速上漲之后， 人們對于中國樓市的反思日益深入， 無論是從土 地財(cái)政的角度、 流動(dòng)性泛濫的角度， 還是從政府調(diào)控的角度。 但假如跳出這些框架，放在新 興市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下，樓市的發(fā)展會(huì)呈現(xiàn)出什么樣的狀況呢？日本樓市的發(fā)展歷程

6、從表象上似乎可以給中國一定的借鑒。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 土地的價(jià)值將會(huì)上升， 假如同時(shí)處于城市化過 程中，那么新創(chuàng)造出的經(jīng)濟(jì)成果將如何分配呢？房價(jià)從中長期來 看，有沒有一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)去衡量呢？假如有， 對于目前的中國 房地產(chǎn)市場來說，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的具體數(shù)值是多少呢？帶著這些問 題，本報(bào)專訪了長江商學(xué)院和美國紐約大學(xué)金融學(xué)的梅建平教 授，請他來談?wù)勅毡緲鞘械陌l(fā)展史對中國房地產(chǎn)市場的借鑒。1. 房價(jià)漲幅應(yīng)與 GDP 增長同步 21 世紀(jì)： 2002 年以來， 中國各大城市的房價(jià)上漲比較快， 由此在社會(huì)上引起了較大 的關(guān)注，那么您如何看待目前的中國房地產(chǎn)市場呢？梅建平：這個(gè)問題我們可以從基本的理論談起。

7、GDP 增長后，所有的生產(chǎn)要素包括土 地、資本和勞動(dòng)力都要參與分配。如果 GDP 增長速度很快，那么意味著勞動(dòng)工資要增長， 資本的回報(bào)率會(huì)比較高， 土地的價(jià)格也就是土地的回報(bào)也會(huì)比較高。 假如土地、 勞動(dòng)力和資 本的供應(yīng)都比較充足，那么這三者的增長率基本上應(yīng)該和 GDP 的增長同步，這里的 GDP 指的是名義 GDP 。 21世紀(jì)：名義 GDP 就是通常我們在報(bào)道中看到的那個(gè)經(jīng)濟(jì)增長10%、11%嗎？梅建平：不是，是每年的經(jīng)濟(jì)增長率再加上通貨膨脹率，比如今年 CPI 同比增長在 3% 到 4%之間，那么今年的名義 GDP 增長率就是經(jīng)濟(jì)增長 11%再加上 3%或 4%的通貨膨脹率， 也就是 1

8、5%左右。如果今年地價(jià)上漲的幅度在 15%左右，那么在供給和需求都比較平衡的 市場中，土地、勞動(dòng)力和資本的回報(bào)基本上應(yīng)該是同步的。對此，我們可以看看日本的數(shù)據(jù)，從 1955 年到 1965 年，日本的 地價(jià)增長了 589%，換算成年增長率應(yīng)該是 21.3%。再看日本同時(shí)期 的名義 GDP 增長，速度也在 20%左右，所以這兩者的速度還是基本 一致的。另外， 從 1965 年到 1975 年，日本的地價(jià)上漲速度平均每年 是 15.2%，這個(gè)速度只是略高于同時(shí)期的日本名義 GDP 增長率。為什么會(huì)是這樣呢？因?yàn)樵谝粋€(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的初期階段， 農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移， 勞動(dòng) 力供應(yīng)相對于土地供應(yīng)來說比較

9、充沛， 價(jià)格相對也會(huì)比較低。 所以在經(jīng)濟(jì)增長初期， 勞動(dòng)力 在國民經(jīng)濟(jì)的分配中， 相對處于弱勢， 特別是大城市的土地供給比較稀少， 所以它的價(jià)格會(huì) 比勞動(dòng)力價(jià)格漲的更快。21 世紀(jì)：但地價(jià)并不是房價(jià)。像北京、梅建平：對，并不是房價(jià)。但現(xiàn)在地價(jià)在房價(jià)中已經(jīng)占了很重要的部分，上海、深圳這樣的大城市，地價(jià)在房價(jià)中占的比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過50%。在這種情況下，房價(jià)很大程度上會(huì)由地價(jià)來決定。所以在北京、上海、深圳等地，只要房價(jià) 的上漲速度和當(dāng)?shù)孛x GDP 的增長率基本同步， 或略高于名義 GDP 的增長速度， 那么我認(rèn) 為這個(gè)房價(jià)還是合理的。另外，由于在改革開放初期，土地由政府控制，土地價(jià)格的增長速度遠(yuǎn)低于

10、名義 GDP 的增長速度，因此現(xiàn)在有很大一部分的上漲實(shí)際上是對過去的彌補(bǔ)。2. 興建廉租房是合理政策21 世紀(jì)：既然您認(rèn)為地價(jià)和房價(jià)上漲有其自身的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，那您怎么看最近政府出 臺(tái)的廉租房政策呢？梅建平： 從社會(huì)和諧的角度看， 我比較贊同政府在土地價(jià)格市場化之外， 再拿出一部分 土地來興建廉租住房。中國的城市化進(jìn)程目前還處于快速發(fā)展時(shí)期， 勞動(dòng)力供給會(huì)相當(dāng)充裕， 這意味著目前還 有相當(dāng)部分的人口紅利， 因此勞動(dòng)工資的上漲速度肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上名義 GDP 和地價(jià)上漲的速度。也就是說會(huì)有相當(dāng)一部分中低收入的人， 他們付房租或者買房的能力會(huì)跟不上經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 生活水平甚至?xí)?所下降。在 這種情形下，

11、政府拿出一部分錢來保證低收入階層的居住權(quán)利，讓其基本上 與 GDP 增長同步，我認(rèn)為這是一個(gè)合理的政策。21 世紀(jì)：但目前在一些大城市，房價(jià)在不到一年的時(shí)間內(nèi)就上漲50%以上。據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)， 2007 年 8 月，全國 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 8.2%，那您對此怎 么看呢？梅建平：這已經(jīng)超過了合理的范圍，因?yàn)檎鬯阆聛?8 月的名義 GDP 增長速度也就 2% 左右。 但我要說一點(diǎn)， 我對這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性有懷疑。 根據(jù)我自己的研究以及 和業(yè)界交流， 我認(rèn)為現(xiàn)在房價(jià)和地價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并不科學(xué)， 例如統(tǒng)計(jì)房價(jià)時(shí)用的是平均價(jià)格， 但平均價(jià)格往往是不可比的， 一年和另外一年的

12、價(jià)格之間都沒有可比性， 更不要說一個(gè)月和 另外一個(gè)月之間了。因此，這個(gè)數(shù)據(jù)中可能存在相當(dāng)“噪音” 。另外，房價(jià) 8.2%的上漲速度可能還包括預(yù)期因素。例如老百姓看到物價(jià)漲的那么快， 就認(rèn)為還會(huì)漲的更快， 因此突然就產(chǎn)生了大量的需求， 無論這種需求是否理性。 但房屋的不 是打鹵面，需求增多的時(shí)候無法馬上增加供應(yīng)，因此會(huì)造成價(jià)格迅速上漲。如果房價(jià)一個(gè)月上漲 8.2% 是準(zhǔn)確的，那么政府需要非常關(guān)注這個(gè)問題，要考慮怎樣通 過加速廉租房的建設(shè)，來解決工資增長遠(yuǎn)跟不上房價(jià)增長的那部分人的居住問題。除此以外， 還要考慮宏觀經(jīng)濟(jì)層面的問題， 要關(guān)注整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行偏熱的問題。 例如通 貨膨脹預(yù)期出現(xiàn)后， 老百姓

13、的消費(fèi)行為就會(huì)發(fā)生很大的改變， 他們往 往會(huì)追逐可以保值的資產(chǎn)，這樣就會(huì)給股市和房市帶來泡沫。而且我認(rèn)為現(xiàn)在宏觀上最主要的問題就是對付通貨膨脹。 只有把通貨膨脹解決好， 才會(huì) 形成一個(gè)比較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境， 老百姓的消費(fèi)行為才會(huì)比較理性， 投資行為也才會(huì)理性。 21 世紀(jì)：您認(rèn)為只要房價(jià)的上漲和名義 GDP 的增長率同步，房價(jià)就是合理的，但 我們也看到最近幾年對于房地產(chǎn)的調(diào)控一直沒有間斷，那您怎么看這些調(diào)控措施呢？ 梅建平：對房地產(chǎn)的調(diào)控從 2003 年就開始了。政府的出發(fā)點(diǎn)我認(rèn)為是好的，但由于市 場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律， 地價(jià)， 尤其是大城市地價(jià)的上漲速度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過工資上漲的速度， 只要 是自由

14、市場經(jīng)濟(jì)， 就一定會(huì)有這樣的結(jié)果。 但政府又不愿意看到這樣的問題太嚴(yán)重， 因?yàn)閯?動(dòng)力在國民經(jīng)濟(jì)分配中處于弱勢， 絕對的生活水平隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展甚至可能下降， 住宅消費(fèi)在 整個(gè)消費(fèi)中占的比重越來越高，因此出現(xiàn)了“房奴”這樣的現(xiàn)象。從社會(huì)和諧和公平的角度， 我們應(yīng)該對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控。 近年來， 政府出臺(tái)了各種各樣的 調(diào)控措施， 我認(rèn)為當(dāng)中有一些政策的效果可能和原來的期望存在背離， 比如緊縮地根。 如果 土地供應(yīng)變的更緊張，地價(jià)上漲的速度會(huì)更快，藥方和癥狀之間并不匹配。隨著政府在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作上越來越熟練， 現(xiàn)在的政策取向 也越來越合理，我認(rèn)為政府官員也應(yīng)該逐漸認(rèn)識(shí)到，地價(jià)的 上漲實(shí)際上還是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律支配

15、的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地價(jià) 漲的越來越高，會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)結(jié)果，一是經(jīng)濟(jì)增長速度放慢， 一是越來越多的公司在土地和房屋的使用上更加節(jié)約。這 一 點(diǎn)你可以從日本的數(shù)據(jù)中看到，日本 1976 年到 1985 年的 GDP 增速比之前下降了很多， 同時(shí)地價(jià)平均每年的增速也只有 6.3%， 從 1996 年到 2005 年，地價(jià)甚至是負(fù)增長的。從和諧社會(huì)的目標(biāo)來看， 政府對自由市場經(jīng)濟(jì)的結(jié)果采取重新分配的措施， 使得分配對 勞動(dòng)力有所傾斜， 這是合理的。 但這里面有一個(gè)度的問題， 因?yàn)橄騽趧?dòng)力傾斜的太過會(huì)違反 經(jīng)濟(jì)規(guī)律， 也會(huì)產(chǎn)生一些問題， 例如一些土地資源可能會(huì)被浪費(fèi)， 還有可能會(huì)提高公共權(quán)力 的尋租空間。

16、3. 衡量房價(jià)的合理標(biāo)桿21 世紀(jì)：您剛才使用了日本的歷史數(shù)據(jù)來說明房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展的規(guī)律，但我們也看 到，日本在上世紀(jì) 80 年代后期，為了對沖日元升值的影響， 奉行了寬 松的貨幣政策， 最終導(dǎo)致出現(xiàn)了大規(guī)模的資產(chǎn)泡沫， 等到泡沫破滅之 后，房價(jià)、股價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格大幅回落，經(jīng)濟(jì)增長多年停滯。 我們現(xiàn)在討 論中國的房價(jià)上漲問題， 除了討論老百姓是否買得起房以外， 還有一個(gè)很重要的考慮， 就是 害怕中國像日本那樣， 出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫并最終破滅， 給宏觀經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響， 不知道您怎么 看？梅建平：我用的這個(gè)方法和所謂的泡沫-危機(jī)分析方法有一點(diǎn)不同，我主要看房地產(chǎn)發(fā)展的長期規(guī)律， 例如十年， 而非三五年的

17、規(guī)律。 房價(jià)和股價(jià)的上漲在短期里都受到投資者心 理因素的影響。 如果價(jià)格和基本面背離太多，就會(huì)出現(xiàn)泡沫，就像日本 1985年以后的確出現(xiàn)了一個(gè)泡沫。但另一方面，我們看數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)， 1986年到 1995年地價(jià)每年的平均增長率僅有 2.7%，而 1986年到 1990 年地價(jià)的上漲速度是很快的， 所以地價(jià)在這十年呈現(xiàn)出先上漲、 后下 跌的局面。 我們從中也可以看出， 如果土地價(jià)格的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于名義GDP 的增長，那么過一段時(shí)間地價(jià)會(huì)自動(dòng)回調(diào)。這種情況在中國是 不是有可能出現(xiàn)？我認(rèn)為是可能的但從宏觀數(shù)據(jù)來說， 我主要是想建立一個(gè)基本的地價(jià)標(biāo)桿， 也就是說在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 現(xiàn)階段，衡量地價(jià)和房價(jià)是否

18、合理的標(biāo)準(zhǔn)是什么？我覺得比較合理的標(biāo)桿就是名義 GDP 的 增長率， 地價(jià)和房價(jià)的上漲幅度應(yīng)該略高于名義 GDP 的增長率。 按照近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 狀況來說，地價(jià)每年上漲15%20%應(yīng)該是合理的。同樣，房價(jià)每年上漲10% 15%也應(yīng)該是合理的。 21 世紀(jì)：對于目前的房價(jià)和地價(jià)，人們有一個(gè)感受就是 2002 年之前，中國的房價(jià) 并沒有出現(xiàn)快速的上漲， 但隨著中國經(jīng)濟(jì)走出通縮以及人民幣升值預(yù)期形成之后， 宏觀流動(dòng) 性過剩的現(xiàn)象日益明顯， 房價(jià)開始快速上漲， 從去年開始，股市也開始大漲 ，這樣一個(gè)解釋 的模式似乎和您的框架有一些不同，不知道您怎么看這個(gè)說法？梅建平： 流動(dòng)性過剩是一個(gè)很好的問題。

19、現(xiàn)在資產(chǎn)增值確實(shí)比較快， 這其中有幾個(gè)方面 的原因， 一是中國資本市場在經(jīng)歷了 2001 年到 2005 年的大熊市之后， 股票價(jià)格已經(jīng)低于其 基本面了，遠(yuǎn)不能反映中國 GDP 的增長。所以近兩年的牛市，在很大程度上包括了恢復(fù)性 的上漲。1000 點(diǎn)恢復(fù)到 4000點(diǎn)是正常的話， 那也就是說股價(jià)翻了三倍是正常的。在這種情形下， 如果土地價(jià)格沒有一兩股票的大幅度上漲勢必會(huì)帶動(dòng)土地的升值。如果我們認(rèn)為股指從6那么房價(jià)會(huì)怎么樣呢？倍的上漲， 我認(rèn)為反而是不正常的。 如果土地的價(jià)格能夠漲一兩倍， 所以深圳房價(jià)今年這樣的暴漲，從這個(gè)意義上也是可以解釋的。而且， 目前的這個(gè)資產(chǎn)泡沫，與宏觀經(jīng)濟(jì)的偏熱存在相

20、當(dāng)大的關(guān)聯(lián)。因此，我認(rèn)為不要 把土地市場妖魔化， 就是說我們不要認(rèn)為所有的問題都是出在炒房炒股上。 實(shí)際上炒房炒股 有相當(dāng)一部分是和宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱相關(guān)聯(lián)的。 我認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急是要把整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控好， 使GDP 增速適當(dāng)放慢，特別是把通脹預(yù)期降下來。21 世紀(jì)：您剛才還提到了人口紅利，我們知道日本戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快和人口紅利也 有關(guān)， 而日本近來經(jīng)濟(jì)低迷也和紅利后的負(fù)債有關(guān)。 我們要知道， 中國現(xiàn)在雖然處在人口紅 利中， 但由于計(jì)劃生育等因素， 中國的人口負(fù)債期可能會(huì)較快到來， 您覺得這對于中國的地 價(jià)房價(jià)會(huì)有什么影響嗎？梅建平： 你這個(gè)問題提得很好。 根據(jù)我看的聯(lián)合國的資料， 目前中國的人口紅利還

21、會(huì)持 續(xù)一段時(shí)間。 而且，我想有一點(diǎn)是可以肯定的， 就是今后十年我們還會(huì)處于城市化的過程中。 那么，這種趨勢就決定了社會(huì)的平均工資， 特別是低技能員工的工資， 其增長速度會(huì)比較慢， 甚至有時(shí)候會(huì)停止不前。 而高端人群， 比如說掌握了資本和技術(shù)的那些人， 其收入可能會(huì)增 長比較快。所以， 我認(rèn)為土地價(jià)格的漲幅超過平均工資漲幅， 尤其是超過低技能員工工資漲幅的情 形，可能還會(huì)持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。21 世紀(jì)：從另一方面說，按照日本的經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)人口負(fù)債期來臨的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)增 速放慢，地價(jià)這時(shí)候會(huì)停滯，甚至下跌。梅建平： 我想日本后來地價(jià)的下跌有兩方面的原因，一是對上世紀(jì) 80 年代末期泡沫的 調(diào)整。 一是人口負(fù)債期的開始 ，我認(rèn)為這也是更重要的因素。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入人口負(fù)債期以 后，會(huì)出現(xiàn)工資增長的速度遠(yuǎn)高于地價(jià)增長速度的現(xiàn)象。 因?yàn)閷脮r(shí)人口減少， 勞動(dòng)力供應(yīng)不 足，工資相應(yīng)會(huì)上升，而名義 GDP 的增長幾乎是停滯的，所以在國民經(jīng)濟(jì)的分配中，土地 開始處于劣勢，于是就出現(xiàn)了土地價(jià)格下降的現(xiàn)象。4. 穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期 21 世紀(jì)：那您