上海酒店式公寓市場專題研究報(bào)告

1、上海酒店式公寓市場專題研究范圍定義：統(tǒng)一經(jīng)營，不分割產(chǎn)權(quán)銷售特點(diǎn)：提供最好的服務(wù)，品質(zhì)較高包裝：品質(zhì)，服務(wù)服務(wù)式公寓定義：一般分割產(chǎn)權(quán)銷售，可商可住特點(diǎn)：功能與服務(wù)更偏向與辦公包裝：區(qū)位，低總價，多功能多用途為訴求SOHO商住兩用（偏辦）定義：產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主，注重居住功能特點(diǎn)：小業(yè)主自主經(jīng)營，難以保證品質(zhì)包裝：以小戶型打造低總價，高回報(bào)為訴求點(diǎn)酒店式公寓（偏住）定義：分割銷售產(chǎn)權(quán)，再由酒店統(tǒng)一經(jīng)營管理特點(diǎn)：小業(yè)主收取穩(wěn)定回報(bào)，但無使用權(quán)包裝：低總價，穩(wěn)定回報(bào)為主訴求產(chǎn)權(quán)式酒店整體市場歷年酒店式公寓產(chǎn)品供求情況歷年酒店式公寓產(chǎn)品成交情況分析（占同期商辦性質(zhì)商品房、住宅比例）歷年酒店式公寓產(chǎn)品成交

2、價格情況分析（與同期住宅對比）2001 200220052003 20042006市中心向外擴(kuò)散無明顯特征（爛尾改建新建）區(qū)域市場浦東區(qū)域特點(diǎn)浦東浦東中高檔產(chǎn)品統(tǒng)一經(jīng)營外籍商務(wù)人士世紀(jì)公園世紀(jì)公園浦東浦東個案分布陸家嘴陸家嘴開盤時間銷售周期短，市場銷售情況較為理想。陸家嘴浦東浦東世紀(jì)公園面積分布面積范圍在23-126之間，不同面積段滿足不同客層的需要。陸家嘴世紀(jì)公園浦東浦東價格走勢陸家嘴區(qū)域住宅價格高于酒店式公寓價格世紀(jì)公園酒店式公寓價格比住宅略高陸家嘴世紀(jì)公園浦東浦東客源投資客占有絕對比例，本區(qū)域適合打造小面積投資型產(chǎn)品。浦東浦東投資回報(bào)售價售價租金租金投資回報(bào)率投資回報(bào)率區(qū)域內(nèi)均價區(qū)域內(nèi)均

3、價（20032003年）年）11000110004.34.312.12%12.12%區(qū)域內(nèi)均價區(qū)域內(nèi)均價（20072007年）年55.510.03%10.03%售價售價租金租金投資回報(bào)率投資回報(bào)率區(qū)域內(nèi)均價區(qū)域內(nèi)均價（20032003年）年）10000100003.73.711.48%11.48%區(qū)域內(nèi)均價區(qū)域內(nèi)均價（20072007年）年54.59.03%9.03%陸家嘴世紀(jì)公園浦東浦東市場展望浦東浦東 由于浦東的特殊區(qū)位和強(qiáng)大的產(chǎn)由于浦東的特殊區(qū)位和強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，區(qū)域市場有充足的客源保障，業(yè)支撐，區(qū)域市場有充足的客源保障，因此區(qū)域酒店式

4、公寓市場的前景良好。因此區(qū)域酒店式公寓市場的前景良好。長寧(古北) 區(qū)域特點(diǎn)長寧長寧高品質(zhì)高品質(zhì)高租金高租金傳統(tǒng)富人區(qū)傳統(tǒng)富人區(qū)個案分布長寧長寧兆豐園林天下兆豐園林天下延安路高架開盤時間長寧長寧區(qū)域內(nèi)以高檔住宅為主，從04年開始有酒店式公寓產(chǎn)品面積分布長寧長寧古北區(qū)域內(nèi)以中大面積為主價格走勢長寧長寧區(qū)域內(nèi)總體價格走勢平穩(wěn)，酒店式公寓價格比同期住宅價格高10%-15%客源長寧長寧傳統(tǒng)富人區(qū)，以海外華僑為主要客源,多以自住為主要需求。投資回報(bào)售價售價租金租金投資回報(bào)率投資回報(bào)率20032003年年（區(qū)域均價）（區(qū)域均價）150003.47.6%20072007年年（區(qū)域均價）（區(qū)域均價）26000

5、4.35.7%長寧長寧市場小結(jié)長寧長寧區(qū)域發(fā)展成熟，具有穩(wěn)定的客源支區(qū)域發(fā)展成熟，具有穩(wěn)定的客源支撐，適合開發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品。撐，適合開發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品。黃浦區(qū)域特點(diǎn)地段優(yōu)勢旅游、商務(wù)南北分化黃浦北黃浦南黃浦個案分布黃浦開盤時間集中于2001年-2004年北黃浦南黃浦黃浦面積分布小面積戶型為主北大南小北黃浦南黃浦黃浦0500010000150002000025000300002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006年份單價（元/平方米）價格走勢北黃浦：價格領(lǐng)先于住宅類物業(yè)。南黃浦：低品質(zhì)，價格上升慢于住宅。北黃浦南黃浦050001000015000200002000

6、 2001 2002 2003 2004 2005 2006年份單價（元/平方米）酒店式公寓住宅黃浦客源購買客源租賃客源黃浦40%30%30%外籍大陸港臺投資回報(bào)售價租金投資回報(bào)率開盤售價240004.5-4.96.5%-7.1%目前二手售價250005.2-5.77.2%-7.9%售價租金投資回報(bào)率開盤售價120004.110.4%-11.8%目前二手售價160005.09.1%-10.3%北黃浦（天賜公寓）南黃浦（賽元大廈）黃浦 北黃浦：酒店眾多，競爭激烈，但需求大，收益率穩(wěn)中有升。 南黃浦：戶型面積小，提高了單位租金水平，回報(bào)率較高。投資回報(bào)率與銀行利率的對比 北黃浦：土地稀缺，難介入。

7、 南黃浦：軌道、世博，發(fā)展前景良好。區(qū)域小結(jié)黃浦北區(qū)閘北、虹口、楊浦區(qū)域特點(diǎn)分布特征明顯以辦公用途為主物業(yè)檔次較低出租率85%以上個案分布開盤時間開盤時間分散低總價導(dǎo)致銷售持續(xù)期較短不夜城四川路大連路不夜城四川路大連路面積分布30-80 1R低總價小面積產(chǎn)品為主不夜城四川路大連路不夜城四川路大連路價格走勢不夜城四川路大連路開盤時間分散低總價導(dǎo)致銷售持續(xù)期較短客源不夜城四川路大連路辦公替代居住區(qū)域價格售價租金投資回報(bào)率不夜城開盤售價140001.2-1.53.75%二手售價135001.4-1.83.89%大連路開盤售價90001.55.33%二手售價117001.85.33%四川路開盤售價10

8、0001.34.2%二手售價160001.6-1.83.88%回報(bào)率普遍偏低投資回報(bào)市場小結(jié)地域?qū)傩詻Q定低租金區(qū)域特征明顯起步較晚，發(fā)展依托交通缺乏投資潛力徐匯區(qū)區(qū)域特點(diǎn)豪華高檔頂級商圈人文環(huán)境外籍人士個案分布衡山路衡山路徐家匯徐家匯面積分布徐家匯酒店式公寓偏向居家型，2R集中在90-110 ，3R集中在130-160 。衡山路區(qū)域的戶型面積較大，比較集中在200 左右。徐家匯衡山路衡山路衡山路徐家匯徐家匯開盤時間區(qū)域酒店式公寓集中供應(yīng)在03年、06年。衡山路衡山路徐家匯徐家匯徐家匯衡山路價格走勢徐家匯由于地段屬性相似，高檔公寓集中，價格高，住宅與酒店式公寓價差不大；而衡山路由于其酒店式公寓豪

9、華定位高端，其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊住宅價格。衡山路衡山路徐家匯徐家匯客源投資可客是主要的購買客源；外籍人士成為區(qū)域最主要的租賃客源，并且非常穩(wěn)定。購買客源租賃客源衡山路衡山路徐家匯徐家匯投資回報(bào)兆豐帝景苑售價租金投資回報(bào)率開盤售價190005-6.4 8.2%-10.5%目前二手售價240006.0-7.8 7.8%-9.5%芝大廈售價租金投資回報(bào)率開盤售價300006.1-6.8 7.4%-8.3%目前二手售價320007.5-8.28.5%-9.4%徐家匯衡山路衡山路徐家匯徐家匯衡山路徐家匯、衡山路區(qū)域的酒店式公寓的投資匯報(bào)率在 8.5-9.0%之間，較高。總結(jié) 徐匯區(qū)的酒店式公寓投資回報(bào)較高

10、，中心區(qū)域在8.5%-9%之間。依托眾多外籍人士，以及成熟繁華的商業(yè)氛圍，濃厚的人文底蘊(yùn)，區(qū)域未來酒店式公寓整體發(fā)展看好。靜安寺區(qū)域特點(diǎn)二號線海外華人群居戶型精簡出租率高個案分布世紀(jì)時空世紀(jì)時空美麗園公寓美麗園公寓面積分布區(qū)域酒店式公寓類型多樣，即有40-80小戶型，也有140 左右的大戶型。開盤時間區(qū)域酒店式公寓集中供應(yīng)在03年-04年。價格走勢隨著05、06年靜安四季苑、經(jīng)典茂名等高檔樓盤的推出，住宅價格一度超過了酒店式公寓的價格。客源鎮(zhèn)寧路、靜安寺區(qū)域的酒店式公寓及高檔公寓聚集了很大一部分港臺地區(qū)人士。一部份小面積酒店公寓也吸納了一部分高級 白領(lǐng)。投資回報(bào)協(xié)和麗豪售價租金投資回報(bào)率開盤售

11、價22000 3.8-4.06.0%-6.5%目前二手售價240004.5-4.9 6.5%-7.1%國際麗都公館售價租金投資回報(bào)率開盤售價260006.59.1%目前二手售價2800079.1%靜安寺區(qū)域的酒店寺公寓的租金回報(bào)，以協(xié)和麗豪為代表的集中在67%左右。但具備鮮明特色的國際麗都公館投資回報(bào)率卻達(dá)到了9.1% ?？偨Y(jié) 靜安寺附近大部分酒店式公寓投資回報(bào)率不高，基本在6 % 7%之間，只有極少部分特色鮮明的酒店式公寓項(xiàng)目有比較高的回報(bào)率，達(dá)到9%以上，如“國際麗都公館”。 區(qū)域未來普通酒店式公寓市場介入的可行性不大，除非在產(chǎn)品、服務(wù)上有突出的特色。北靜安、普陀區(qū)域特點(diǎn) 位于上海傳統(tǒng)市中

12、心區(qū)域。位于上海傳統(tǒng)市中心區(qū)域。 酒店式公寓較少酒店式公寓較少，分布較為分散。分布較為分散。 酒店式公寓檔次普遍不高。酒店式公寓檔次普遍不高。 區(qū)域整體租售情況理想。區(qū)域整體租售情況理想。北靜安、普陀北靜安、普陀個案分布君悅靜安君悅靜安圣天地圣天地大眾河濱大眾河濱綠地世家綠地世家麗都新貴麗都新貴藍(lán)朝部落藍(lán)朝部落北靜安普陀北靜安、普陀北靜安、普陀開盤時間區(qū)域內(nèi)酒店式公寓大多在區(qū)域內(nèi)酒店式公寓大多在20022002年年及及20032003年開盤。年開盤。普陀北靜安北靜安、普陀北靜安、普陀2001200220032004200520062007君悅靜安同濟(jì)佳苑麗都新貴藍(lán)朝部落200120022003

13、2004200520062007大眾河濱(星光名門)綠地世家圣天地面積分布區(qū)域內(nèi)酒店式公寓主力面積為區(qū)域內(nèi)酒店式公寓主力面積為40-7040-70平米左右。平米左右。普陀北靜安3370247418055020406080100120140160180200君悅靜安同濟(jì)佳苑麗都新貴藍(lán)朝部落41422163685101020304050607080大眾河濱(星光名門)綠地世家圣天地北靜安、普陀北靜安、普陀價格走勢區(qū)域內(nèi)酒店式公寓價格基本比住區(qū)域內(nèi)酒店式公寓價格基本比住宅價格高，并且增長勢頭相當(dāng)。宅價格高，并且增長勢頭相當(dāng)。北靜安、普陀北靜安、普陀北靜安北靜安05000100001500020000

14、25000200120022003200420052006住宅均價酒店式公寓均價普陀普陀050001000015000200002002200320042005住宅均價酒店式公寓均價客源區(qū)域內(nèi)投資客比例較大，而實(shí)際使區(qū)域內(nèi)投資客比例較大，而實(shí)際使用者以國內(nèi)客源為主。用者以國內(nèi)客源為主。北靜安、普陀北靜安、普陀投資回報(bào)售價售價租金租金投資回報(bào)率投資回報(bào)率開盤售價開盤售價700070002.2.0 08.868.86% %目前二手售價目前二手售價19000190002.52.54.1%4.1%售價售價租金租金投資回報(bào)率投資回報(bào)率開盤售價開盤售價11000110001.81.85.385.38% %

15、目前二手售價目前二手售價16000160002.32.34.7%4.7%北靜安北靜安普陀普陀北靜安、普陀北靜安、普陀北靜安、普陀北靜安、普陀市場展望由于本區(qū)域處于上海傳統(tǒng)市中心區(qū)域，人文底蘊(yùn)有限，目前酒店式公寓基本無高端客源，但由于交通便捷，地段良好，因此較適合辦公性質(zhì)的SOHO型產(chǎn)品。成功個案 兆豐帝景苑戶型面積（）月租金 （美金/套）日租金 （元/套）1R561600500-6002R71-862000-2500650-7003R1563000-35001388基本情況基本情況位 置：肇嘉浜路999弄，徐家匯公園對面產(chǎn) 品：1棟25層的高層建筑，112套，56-156 經(jīng)營方式：統(tǒng)一經(jīng)營，上海毅德投資顧問有限公司裝修配備：43寸等離子彩電、分體式空調(diào)、微波爐、1 滾筒式洗衣機(jī)、烘干機(jī)、電冰箱、寬帶等設(shè)備提供服務(wù)：商務(wù)服務(wù)、報(bào)刊訂閱、代購物品、預(yù)定機(jī)票、叫車服務(wù)、機(jī)場接送等。配備大型會所，包括中西餐廳、會議室、健身房、游泳池等。成功要素：白金地段 統(tǒng)一經(jīng)營硬件配套完善服務(wù)芝大廈（衡山路41號）戶型面積（）月租金 （美金/套）2R87-1103000-40003R160-1865000-