二手車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案

1、機(jī)密2012001號(hào)急件二手車市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案一、項(xiàng)目基本情況二手車市場(chǎng)坐落于西環(huán)路與西區(qū)工業(yè)路交匯處。將廠房改造為二手車市場(chǎng)，占地面積約60畝，建筑總面積約3.1萬(wàn)平方米，其中廠房一層改造二手車交易區(qū)及配件、維修區(qū)，建筑面積約 1.91.9 萬(wàn)平方米；廠房夾層改造辦公區(qū)，建筑面積約2000平方米；辦公宿舍樓改造為配套商務(wù)區(qū)，建筑面積1萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)總投資350萬(wàn)改造費(fèi)用，2012年12月二手車市場(chǎng)開業(yè)。二手車市場(chǎng)規(guī)劃分為車輛交易區(qū) 20000m20000m2（設(shè)置200m2為一單元卡） ；配件區(qū)1000m m2;檢測(cè)線或維修區(qū)3000m m2;辦公區(qū)2000m2;配套商務(wù)10000m2?？偨?jīng)營(yíng)面

2、積約達(dá)3.6萬(wàn) m m2。項(xiàng)目周邊示意圖：二、二手車市場(chǎng)租賃方案1.市場(chǎng)統(tǒng)一租金為35元/平米；管理費(fèi)6.5元/平米；車輛交易區(qū)以200平米為一個(gè)單元卡；配件及維修區(qū)按租戶要求進(jìn)行分隔；合同租賃三押一付；2.享受半年租金全免服務(wù)；首批入駐租戶第一次合同簽訂3年，之后每?jī)赡暌缓灒?.保底租賃分成： 租金彳底5折優(yōu)惠， 余下的按分成率進(jìn)行提?。?.獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃：對(duì)已經(jīng)簽訂入駐合同的商戶，若能帶其他商戶入駐，給予一月租金的回贈(zèng)獎(jiǎng)勵(lì)；5.租戶改投資戶：對(duì)首批入駐的租戶，可以一次性交付一年的租金，在合同時(shí)間范圍內(nèi)（不超過(guò)半年），可以隨時(shí)改租戶為投資戶；6.配套商務(wù)區(qū)整體出租租金為22元/平米；三個(gè)月裝修期；

3、合同5年一簽。三、二手車市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)投資方案1.五年投資周期，每卡總投資21萬(wàn)，保底收益36萬(wàn)，投資年收益率高達(dá)14.3%;2.可先交7萬(wàn)首期款，余款按銀行計(jì)息兩年內(nèi)繳清；3.承諾設(shè)立一年觀察期，期間市場(chǎng)不成功，可以全額退還首期款；4.投資五年，市場(chǎng)優(yōu)惠一年，四年租金全額返回投資者；商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)分析：時(shí)間租金（元/m2*月）租金收益利潤(rùn)年收益率第一年優(yōu)惠運(yùn)作第二年358.4萬(wàn)第三年358.4萬(wàn)第四年409.6萬(wàn)第五年409.6萬(wàn)投資回報(bào)36萬(wàn)15萬(wàn)14.3%周邊物流市場(chǎng)租金情況：迎賓車城租金38元/m2+管理費(fèi)5元/m2;五金市場(chǎng)45元/m2;畜牧市場(chǎng)65元/m2;遠(yuǎn)洋冷凍28元/m2;博

4、皇家居65元/m2;華鴻建材50元/m2四、運(yùn)營(yíng)收益分析項(xiàng)目采取商業(yè)地產(chǎn)投資模式，估計(jì) 1 1 年半內(nèi)收回所有投資成本。1 1 .二手車交易區(qū)利益分析成本組成：a改造費(fèi)用約350萬(wàn)（車輛交易區(qū)工程改造費(fèi)用：1.6萬(wàn)m2*200元/m2=320萬(wàn)； 汽配區(qū)改造費(fèi)用約為：1000m2*100元/m2=10萬(wàn)；維修區(qū)改造費(fèi)用2000m2*100元/m2=20萬(wàn)）；b土地租賃費(fèi)用約276萬(wàn)/年；c開辦費(fèi)用45萬(wàn)；d前期公關(guān)費(fèi)用50萬(wàn)；第一年固定投入約 721721 萬(wàn)。改造及經(jīng)營(yíng)基本情況：1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13號(hào)廠房改造為二手車市場(chǎng)交易區(qū)：廠房面積為15718平方米（不

5、含汽配區(qū)）；夾層1774平方米；輔道5076平方米（不含汽配區(qū)），主道2184平方米。可用做二手車交易區(qū)面積為廠房面積十輔道面積=20794平方米；汽配區(qū)面積為1000平方米（720平方廠房面積+280平方輔道面積）；7號(hào)廠房和廢水廠改造為檢測(cè)線或維修區(qū)，建造面積為2152平方米；夾層269平方米；輔道848平方米，可用做檢測(cè)線或維修區(qū)面積為3000平方米；辦公樓和宿舍樓規(guī)劃為配套商務(wù)，實(shí)行整體打包出租，面積為9976m2。收益組成：商業(yè)地產(chǎn)投資五年回報(bào)21萬(wàn)*100卡=21002100 萬(wàn)；管理費(fèi) 156156 萬(wàn)/年利潤(rùn)：見(jiàn)下表。2 2 . .汽配區(qū)及檢測(cè)線或維修區(qū)利益分析成本組成：已全部

6、計(jì)入二手車交易區(qū)內(nèi)。收益組成：4000m2*41.5元/m2*12月=199.2199.2 萬(wàn)利潤(rùn)：199.2萬(wàn)/年3 3 .商業(yè)配套區(qū)利益分析車行世界二手車市場(chǎng)配套商務(wù)約10000m2,將實(shí)現(xiàn)整體出租， 主要招商范圍包括住宅公寓、飲食酒店、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公等，以22元/m2的租金實(shí)現(xiàn)整體出租。成本組成：土地租賃費(fèi)用144萬(wàn)；收益組成：總收入為10000m2*22元/m2*12月=264264 萬(wàn)。合同期為五年。利潤(rùn)：120萬(wàn)/年4 4 .成本組成：第一年固定投入費(fèi)用：721萬(wàn)+144萬(wàn)=865萬(wàn)；地產(chǎn)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用：100萬(wàn)；土地租賃費(fèi)用420萬(wàn)/年；運(yùn)彳 f f 費(fèi)用200萬(wàn)/年（工資、獎(jiǎng)金、

7、運(yùn)營(yíng)等）；5 5.利潤(rùn)分析表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年成本投資、土地成本865420420420420-2545地產(chǎn)獎(jiǎng)勵(lì)成本100-100運(yùn)行成本200200200200200-1000地產(chǎn)收益210000002100汽配、維修租金199.2199.2199.2199.2796.8管理費(fèi)156156156156624配套商務(wù)租金2642642642641056利潤(rùn)931.8前五年總利潤(rùn)為 931.8931.8 萬(wàn)元；后五年所有租賃經(jīng)營(yíng)回報(bào)歸公司所有，年收入預(yù)計(jì)達(dá) 18001800 萬(wàn)，除去成本后純利潤(rùn)約為 11801180 萬(wàn)/年。6 6 .運(yùn)營(yíng)目標(biāo)二手車市場(chǎng)一期開發(fā)1萬(wàn)平方米交易區(qū)面積，預(yù)計(jì)2013年8月以地產(chǎn)投資模式運(yùn)營(yíng)收回前期工程款項(xiàng)。五、提成獎(jiǎng)勵(lì)分配方案1 1 .商業(yè)地產(chǎn)投資部分以每卡為單位，每銷售一卡給予銷售金額5%做為提成傭金。一次性付款的客戶，以資金入賬當(dāng)月給予全額提成；分期付款