常州市市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法討論稿

1、常州市市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法（討論稿）第一條 為了促進我市物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服 務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)民法 通則、物權法、物業(yè)管理條例、物業(yè)服務收費管理辦法 和江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法等法律法規(guī)及有關規(guī)定，制 定本辦法。第二條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)，在工商行政管理機 關登記注冊，符合物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)管理要求的物業(yè)服 務企業(yè)，對各類物業(yè)實施管理提供服務的收費行為。第三條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行 維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主 或物業(yè)使

2、用人所收取的費用。第四條政府提倡并引導通過公開、 公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。第五條 市價格行政主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部 門負責本市市區(qū)物業(yè)服務收費的管理和監(jiān)督工作。第六條 物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、 標準與服務內(nèi)容、服務質(zhì)量相適應的原則，根據(jù)物業(yè)服務成本、 法定稅費和合理利潤確定。第七條 物業(yè)服務收費，根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和特點等不同情 況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的物業(yè)公共服務收費，實行政府指導價。非普通住宅以及辦公用房、商業(yè)用房、廠房等物業(yè)的公共服 務收費

3、，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務 和代收代辦服務收費等實行市場調(diào)節(jié)價。非普通住宅是指容積率等于或低于 1 的住宅、各類純低密度 住宅和在同一區(qū)域內(nèi)相對獨立的低密度住宅等住宅。第八條 實行政府指導價的普通住宅物業(yè)公共服務收費， 應 根據(jù)常州市人民政府市政府辦公室關于轉(zhuǎn)發(fā)市物價局、房管局常州市市區(qū)普通住宅物業(yè)公共服務實行分項目收費辦法（試行）的通知（常政辦發(fā) 2009 46 號）和市物價局、房管局 關于發(fā)布常州市市區(qū)普通住宅物業(yè)公共服務實行分項目收費 標準的通知 （常價房 2009 50 號）文件精神執(zhí)行。業(yè)主委員會成立前的普通住宅物業(yè)公共服務收費標準，由開 發(fā)建設單位根據(jù)物業(yè)特

4、點和服務要求，在政府指導價范圍內(nèi)通過 規(guī)范的招投標方式選擇前期物業(yè)服務企業(yè)后確定，并報當?shù)貎r格 行政主管部門備案。同時，物業(yè)服務企業(yè)或開發(fā)建設單位應與物 業(yè)買受人在前期物業(yè)服務協(xié)議或買賣（租賃 ） 合同中預先約定收費標準，并同時約定物業(yè)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量及有關事項。價格行 政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應加強對招投標過程及之 后價格行為的管理和監(jiān)督。業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)公共服務收費標準由業(yè)主 委員會經(jīng)業(yè)主代表大會同意后，在當?shù)貎r格行政主管部門公布的 政府指導價范圍內(nèi)與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，同時 約定物業(yè)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量及有關事項，并報當?shù)貎r格行政主 管部門備案 第九條

5、實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，業(yè)主委員會成立 前，由開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務合 同中約定執(zhí)行；業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同 意后與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行。各級價格、物業(yè)管理行政主管部門，應加強對實行市場調(diào)節(jié) 價的物業(yè)服務收費行為的引導與規(guī)范，促進物業(yè)相關各方依法、 合理約定收費及有關事項。第十條物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約 定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用， 盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者約定 數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服

6、務合同 約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計 費方式。第十一條 物業(yè)公共服務費用構成一般包括以下部分：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;（二）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用；（六）辦公費用；（七）管理費分攤；（八）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（九）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。（十一）合理利潤；（十二）法定稅費。其中，合理利潤：普通住宅最高不超過8%。物業(yè)共用部位、共用設施設備的中修、大修和更新、改造

7、費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務費用。第十二條物業(yè)服務收費按照房屋登記簿記載的建筑面積計算；尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。 不能辦理權屬登記的獨立附屬房以使用面積計算物業(yè)公共服務 費。住宅小區(qū)內(nèi)的非營業(yè)性公建配套用房的物業(yè)公共服務費標準 由物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人在住宅實際執(zhí)行標準的范 圍內(nèi)協(xié)商確定。第十三條 業(yè)主、使用人應當按照物業(yè)服務協(xié)議或買賣（租 賃）合同中的約定時間作為交納物業(yè)服務費的起始交費時間；沒 有合同約定的，應當按照入住通知書（符合竣工驗收交付條件） 約定的房屋交付時間作為交納物業(yè)服務費的起始交費時間。物業(yè)服務企業(yè)可按物業(yè)服務協(xié)

8、議或買賣（租賃）合同約定分期預收物業(yè)服務費，預收時間一般不超過半年。 合同另有約定的, 從其約定。第十三條 納入物業(yè)管理和服務范圍的已竣工但尚未售出 或者因開發(fā)建設單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè) 服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。分期開發(fā)建設、分批交付使用的物業(yè)，給先期入住業(yè)主造成 噪音、粉塵等環(huán)境污染的，先期入住的業(yè)主物業(yè)公共服務費應按 規(guī)定標準的80%交納，差額部分由開發(fā)建設單位補償物業(yè)服務企 業(yè)。因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入 住或未使用的物業(yè)，業(yè)主應事先書面向物業(yè)服務企業(yè)備案，經(jīng)物 業(yè)服務企業(yè)認可后，期間的物業(yè)服務費由業(yè)主按規(guī)定標準的80%交納。物業(yè)出租

9、或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務費由業(yè)主或 使用人交納，但業(yè)主負最終交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在 產(chǎn)權或使用權轉(zhuǎn)移前及時結清物業(yè)服務費用。第十四條 物業(yè)的中央空調(diào)、水泵等設備運行電費及公共照 明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)服務企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié) 商確定；業(yè)主委員會尚未成立的，物業(yè)服務企業(yè)應按實際發(fā)生的 費用和約定方式向業(yè)主合理、公開分攤。第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅電梯運行維護收費、二次 供水運行維護收費、車輛停放服務收費、住宅室內(nèi)裝飾裝修服務 收費等，按我市相關的收費管理規(guī)定執(zhí)行。第十六條 住

10、宅業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位（或 裝修人）應在裝修前與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝修管理協(xié)議，并按每 平方米建筑面積不超過 3元的標準交納裝修管理服務費用。物業(yè) 服務企業(yè)不得再向業(yè)主和裝修單位收取任何形式的裝修垃圾清 運費、裝修人員出入證工本費（遺失補證除外） 、裝修施工許可 證工本費和裝修結構押金等費用。為確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用 部位和共用設施設備的完好，在裝修期間，物業(yè)服務企業(yè)對負責裝修的施工單位（或裝修人）可收取裝修保證金，標準不超過1000元。待裝修完畢，經(jīng)驗收修保證金必須在3個月共用部位和共用設施設備未受損壞，裝內(nèi)全額退還：若共用部位和共用設施設備丿 受到

11、損壞，應當由施工單位（或裝修人）承擔賠償或進行修復，其費用可在裝修保證金中抵付，裝修保證金余額必須在3個月內(nèi)全部退還。非住宅房屋裝修所發(fā)生的垃圾清運費、出入證工本費用和裝修保證金等，由物業(yè)服務企業(yè)與裝修的施工單位（或裝修人）進 行協(xié)商確定。第十七條 實行小區(qū)出入證管理的，應當為業(yè)主免費配置不 少于3張出入證（含IC卡等）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損 壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費。第十八條 物業(yè)管理和服務區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供 熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè) 服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償代理合 同，由物業(yè)服務企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費

12、。不得向業(yè)主收取手 續(xù)費等額外費用。第十九條 業(yè)主委員會成立前，利用物業(yè)共用部位、共用設 施設備進行經(jīng)營的，所得收益在扣除物業(yè)服務企業(yè)代辦經(jīng)營成本 后，按30%用于補貼物業(yè)服務費，70%納入住宅專項維修資金。 業(yè)主委員會成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營 的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補充住宅專項維 修資金，也可以按照業(yè)主大會決定并合同約定使用第二十條市價格主管部門在制定或調(diào)整本市市區(qū)范圍內(nèi) 普通住宅物業(yè)公共服務收費標準的總體水平時，應以物業(yè)公共服 務所需社會平均成本為基礎測算，充分聽取業(yè)主、使用人和物業(yè) 服務企業(yè)等社會各界的意見。第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)不得擅自向業(yè)主

13、、使用人收取一 年以上押金、保證金等費用。第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)將部分專業(yè)服務事項轉(zhuǎn)包給其 他企業(yè)的，不得降低服務質(zhì)量、減少服務內(nèi)容、提高收費標準。第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應完善內(nèi)部財務管理制度，強化 成本、收支約束。同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)管理區(qū) 域的，服務成本和收支應按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。實行物業(yè)公共服務費用包干制的，物業(yè)服務企業(yè)應對實施管 理和服務的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为毥◣?，按照服務合同的約定公 布財務收支狀況，接受監(jiān)督。實行物業(yè)公共服務費用酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主 大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務費的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè) 主大會可以按照物業(yè)服務合同約定，聘請專業(yè)機

14、構對物業(yè)服務費 年度預決算和收支情況進行審計，審計費用的承擔，應在物業(yè)服 務合同中約定。第二十四條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè) 服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同逾期不交納服務費用，業(yè)主委 員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以 依法追繳。第二十五條 物業(yè)服務收費實行明碼標價，服務內(nèi)容、收費 項目、標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或服務地點醒目位置公布， 每半年（或財務年度）向業(yè)主、使用人公布物業(yè)公共服務費收支、 利用業(yè)主共用、共有設施經(jīng)營收益和支出情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人、價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。第二十六條各級政府價格主管部門和物業(yè)管理行政主管 部門，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和收費項 目、標準的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反國家和省物業(yè)管理法規(guī)及有 關規(guī)定，未提供相應物業(yè)服務的，由物業(yè)管理行政主管部門根據(jù) 國家與省的有關規(guī)定予以處理。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法 規(guī)和規(guī)定，由價格主管部門依據(jù) 中華人民共和國價格法 和價 格違法行為行政處罰規(guī)定等法律法規(guī)予以處罰。第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管 部門依法查處：（一）未經(jīng)當?shù)貎r格主管部門批準，超過政府指導價標準收 費的；（二）擅自設立強制性收費項目的；（三）不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價的；（四）