膠南房地產(chǎn)市場調查報告

1、膠南房地產(chǎn)市場調查報告一、膠南市概況膠南市地處山東半島西南部的膠州灣畔。南臨黃海，北靠膠州市，東接青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，西鄰諸城市、五蓮縣和日照市。與日韓隔海相望。城市總面積 1894 平方公里，轄 17處鎮(zhèn)（街道辦事處），總人口833837人（2008年底）。城區(qū)位于市境中部、靈山灣畔，三面低丘環(huán)抱，東南瀕海。城區(qū)規(guī)劃面積膠南市是青島西海岸的一座新興濱海城市，依山傍海，風光秀麗，海岸線長130公里，占青島西海岸總面積的88 。其綜合經(jīng)濟實力和基本競爭力在 2005年分別躍居全國百強縣（市）第 34 位和第 25 位。膠南市是青島的衛(wèi)星城市之一，是青島市經(jīng)濟重心戰(zhàn)略西移的主要依托和發(fā)展腹地，也是

2、正在迅速崛起的“青島西海岸都市新區(qū)”，成為“環(huán)渤海經(jīng)濟圈”有一發(fā)展新亮點?？绾４髽蚣昂５姿淼婪謩e計劃在明后年建成通車，膠南與青島的城市對接也將成為現(xiàn)實,必將促進膠南市各行業(yè)進一步發(fā)展。二、膠南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況。近年來膠南房地產(chǎn)市場和中國大部分城市一樣水漲船高，從02、03年千元左右增長至現(xiàn)在均價近4000元/平米。從08年下半年開始，由于金融危機影響等原因，房地產(chǎn)市場進于調整狀態(tài)，消費者持幣觀望，房地產(chǎn)企業(yè)全面收縮戰(zhàn)線，市場存量房較多。膠南市房地產(chǎn)市場也受到一定影響：   1、房地產(chǎn)市場投資情況    房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫。2009年

3、一季度，膠南市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1.64億元，同比下降55.6%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅完成投資1.52億元，同比下降50.9%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資0.03億元，同比下降82.1%。    土地開發(fā)面積及新開工面積大幅下降。一季度，膠南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積4.26萬平方米，同比下降81.0%；房屋新開工面積4.06萬平方米，其中住宅新開工面積3.73萬平方米，同比分別下降86.9%和86.1%。   2、房地產(chǎn)市場銷售情況   商品房銷售面積減少。1月份以來，膠南市商品房竣工面積

4、增長緩慢。一季度，房屋竣工面積12.09萬平方米，同比增長7.0%。其中住宅竣工面積12.01萬平方米，同比增長29.6 %。商品房銷售面積達到8.24萬平方米，同比下降18.2%，其中商品住宅銷售面積8.00萬平方米，同比下降4.3%。在總的銷售面積中，現(xiàn)房銷售面積為5.91萬平方米，其中住宅5.71萬平方米；期房銷售面積2.33萬平方米，其中住宅2.29萬平方米。    房屋空置面積加大。截止3月末，膠南市房屋空置面積為34.70萬平方米，同比增長8.5%，其中住宅空置面積31.00萬平方米，同比增長35.3%。   &

5、#160;3、房地產(chǎn)市場價格走勢商品房平均銷售價格小幅下挫。一季度，商品房銷售額為2.80億元，同比下降26.2%，其中商品房住宅銷售額2.73億元，同比下降12.9%。商品房住宅每平方米平均銷售價格3407.31元，同比下降9.0%。從五一前后開始，房地產(chǎn)市場又趨向活躍，出現(xiàn)回升趨勢。二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3.2億元，同比增長0.7%。商品房銷售價格小幅上漲，同比增長2.92%，目前銷售均價約在3800元/平米左右。二、膠南市房產(chǎn)板塊分區(qū)目前，膠南市的房地產(chǎn)開發(fā)主要分為三個版塊：1、老城區(qū)版塊目前，老城區(qū)開發(fā)量相對新城區(qū)和海濱工業(yè)園較小，而且所有開發(fā)項目普遍規(guī)模不大。但老城區(qū)由于市政配套完

6、善，生活便利，所以所有樓盤開盤后銷售都比較好。目前，老城區(qū)在售樓盤不是很多，而且，在售房源面積普遍以100以上為主，樓層也不是很理想（五、六樓居多），價格基本在32004000元/。2、 海濱工業(yè)園版塊（含大珠山一帶） 該版塊屬于膠南最近幾年新發(fā)展區(qū)域，開發(fā)量比較大，樓盤規(guī)模普遍較大，社區(qū)規(guī)劃比較成型，而且，該版塊內的樓盤價格普遍較低，所以吸引了不少中低消費者的注意。但由于該版塊相對位置偏遠，與農村混居，周邊市政配套相對不完善，生活很不便利，所以也限制了不少消費者的購買欲望。目前，該版塊在售樓盤比較多，可選擇性比較強，戶型主要以80100為主，價格基本在3000-3800元/左右。3、 新城區(qū)

7、版塊 新城區(qū)版塊自膠南政府東遷之后，一直是開發(fā)熱點區(qū)域，本區(qū)域內的樓盤普遍定位較高，社區(qū)規(guī)劃設計比較先進。但該版塊由于靠近海邊，靠近政府，所以區(qū)域內樓盤價格漲幅較快。相對其他兩個版塊，價格懸殊太大，所以，限制大部分本地客源的消費欲望。目前，該版塊內樓盤開發(fā)量比較大，面積主要以100以上為主，價格基本在45006000元/左右，消費群體主要以外地客源為主。 三、各樓盤調查情況說明：（1）老城區(qū)版塊。老城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況主要能夠體現(xiàn)當?shù)厝说馁彿肯M水平。老城區(qū)目前在建在售新樓盤非常少，因此調查樓盤包含新樓盤及近幾年建成的項目，主要調查樓盤情況如下：1、 櫻珠山花園城位置：泰山路北上海路東開發(fā)商

8、：天一集團規(guī)模：項目占地1200畝，建有別墅及多層，現(xiàn)在銷售的為2期玫瑰莊園，住宅面積從78-140平方米，別墅面積200-400平方米。面積：78-140，主力戶型80左右。價格：31003500元/ 車庫：2800元/ 儲藏室（全地上）：1430元/ 07年初時銷售均價為2800元/平米銷售狀況：80%，別墅已售完優(yōu)劣勢比較： 優(yōu)勢：大型住宅社區(qū)，內部配置比較完善 社區(qū)建設基本成型，基本上屬于現(xiàn)房銷售 知名度比較高 價位相對較低 劣勢：位置偏僻，周邊市政配套不完善，生活不便利 在膠南市名聲不是太好 2、吉利花園, 地處人民路上(人民路143號)，青島吉利達房地產(chǎn)07年初開發(fā)，2008年4月

9、份交房。戶型面積：5694平米左右，主力戶型75平米、80平米左右。價格：07年銷售價格：一樓為2720元/平方米，六樓2560元/平方米；均價為2700元/平方米左右。目前小區(qū)二手房價格：為3000-3300元左右。優(yōu)勢：戶型設計合理，面積以中小型為主，很受客戶喜愛，離汽車站較近，交通方便。劣勢：位于人民路西，但周邊全是平房，有點雜亂，小區(qū)規(guī)模不大，個別單元一梯三戶。周邊的黃海小區(qū)二手房價格為2800-3200元左右。同泰裕嘉園二手房價格3300元左右。 （2）新城區(qū)版塊1、歐美世紀花園位置：膠南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大連路南側，溫州路東側開發(fā)商：青島金世紀房地產(chǎn)有限公司投資商：歐美投資集團規(guī)模：一期8

10、棟多層，二期有13棟多層，6棟小高層，5棟高層。戶型面積：面積96148之間，主力戶型是110115價格：均價在42004700元/左右，兩套特價房3700元/平米。銷售狀況：一期在08年初交房，目前入住率很低。二期銷售周期較長，以外地購房戶為主。優(yōu)劣勢比較：優(yōu)勢：小區(qū)成大型社區(qū)，配套齊全。戶型比較受年輕人的歡迎。 劣勢：周邊環(huán)境配套不成熟，交通不方便，公交路線少，出行不方便，小區(qū)位于東部，處于發(fā)展中地段，可能有升值潛力，但是起價高，已經(jīng)超出了當?shù)卮蠖鄶?shù)客戶的接受范圍。2、 海韻麗都位置：位于青島西海岸都市新區(qū)，膠南市人民政府廣場前，大小珠山，靈山島環(huán)繞四周，濱海大道，水城、經(jīng)貿大廈、電力調度

11、大廈等在其周圍，區(qū)域中心優(yōu)勢凸顯。開發(fā)商：青島光大集團規(guī)模：分兩期工程，共有個樓座，一期有個樓座，二期有個樓座，其中一期有一座高層，個小高層。戶型面積：178、 155 、 108.99、 111、 138、 161、 168 價格：價位在：47006700元/ 精裝修房再加裝修費750元/平米。銷售狀況：一期去年2月份交房。二期目前只有150平米以上大戶型，二期中的兩棟高層計劃于年底開工。優(yōu)劣勢比較：優(yōu)勢：配套先進新穎，在山東省屬先進配套，有吸引力。 戶型設計比較合理 靠近海邊，靠近新市府，地段升值潛力大劣勢：周邊市政配套不完善，生活不是很便利戶型面積較大，客戶群范圍狹小。主要以外地客源為主

12、首付款至少30萬以上，對消費者壓力太大3、 慧海星光苑位置：膠南珠海路與青島路交匯處開發(fā)商：膠南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司規(guī)模：共個樓座戶型面積：106.09、108.50 、126.16、139.48、129.57、153.58、 146.78價格：起價4200元/ 二樓4600元/ 車庫：3600元/，草房：1500元/ （車庫和草房可以不要，自由選擇）銷售情況：已售完。優(yōu)劣勢比較： 優(yōu)勢：小區(qū)配套齊全，小區(qū)內環(huán)境好，外觀漂亮，車庫和草房以自由選擇。綠化率高。 劣勢：周邊環(huán)境不是很好，人文環(huán)境不是很好，價格偏高，每平米還要加元的裝修費。4、香檳海岸位置：青島膠南經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)西河路開發(fā)商：頤榮置業(yè)

13、房地產(chǎn)有限公司規(guī)模：共有七個樓座，已全部在建，其中有32層、26層、18層?？偨ㄖ娣e170萬平米。價格：均價48005500元/。每平米收700元/裝修費。車位10萬元一個。銷售情況：石油大學老師集體團購300戶，團購價格3000左右。其余銷售以外地客戶為主。優(yōu)劣勢比較：優(yōu)勢：屬大型社區(qū)，小區(qū)內規(guī)劃配套齊全。劣勢：目前周邊配套不齊全，購物不是很方便。 面積較大，單價高，以外來客戶為主。（3）海濱工業(yè)園版塊1、項目名稱：清水盧開發(fā)商：青島魚得水房地產(chǎn)開發(fā)公司地址：膠南市上海路與海濱五路交匯處規(guī)模：13.5萬平，8棟多層，6棟高層。面積：84120平米 銷售價格：多層現(xiàn)在已售完，08年銷售均價為

14、2800元/平米。目前高層在售，3000-3800元/平米。銷售狀況：一期多層已交房，但入住率低。二期現(xiàn)房發(fā)售，北京、山西等外來客戶居多。優(yōu)劣勢比較：優(yōu)勢：價格較低，外地銷售渠道較好。 劣勢：周邊配套設施不全；交通不便利；樓體每層凈層高僅為2.7米，影響銷售。2、項目名稱：世紀綠洲（二期）開發(fā)商：青島金海濱置業(yè)有限公司地址：膠南市世紀大道東端規(guī)模：14.8萬平方米。面積：80150平米 銷售價格：3300-4000元/平米。銷售狀況：銷售周期從06年中期開始，銷售進度緩慢。優(yōu)劣勢比較：優(yōu)勢：戶型為全明設計，南北通透 小區(qū)自身配套網(wǎng)點已營業(yè)，方便小區(qū)業(yè)主購物 單價不算太高，有利于銷售 劣勢： 戶

15、型面積大，都為中大戶型 屬新城區(qū)，周圍生活配套設施不齊全。通過對膠南市三個板塊十多個項目的調查，初步歸納出以下幾個特點：1、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展遠遠領先老城區(qū)市場。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場盡管起步晚，卻發(fā)展很快。由于政府政策、城市配套、景觀環(huán)境、發(fā)展?jié)摿Φ确矫孢h遠優(yōu)于老市區(qū)，特別是受惠于跨海大橋和海底隧道的修建，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場可以說方興未艾，仍有一定的發(fā)展空間。2、開發(fā)區(qū)各項目一般銷售周期較長。目前開發(fā)區(qū)各項目均價4500-5000左右，高于老城區(qū)均價1500元/平米以上。當?shù)厝速徺I力不足，以外地城市客源銷售為主。目前很多項目主要依托外地看房團，可以說開放區(qū)已明顯出現(xiàn)旅游房地產(chǎn)的特點：季節(jié)性強，常住人口少；對銷售渠道要求嚴格，以周