土地增值稅與計(jì)算公式與9個(gè)實(shí)例

1、-土地增值稅的計(jì)算公式及9 個(gè)實(shí)例時(shí)間： 2014-04-16信息來(lái)源互聯(lián)網(wǎng), 僅供參考計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅增值額×適用稅率扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（ 1 ）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（ 2 ）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（ 3 ）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（ 4 ）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（ 5 ）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：例

2、 1 ：我公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金300 萬(wàn)元，獲得土地使用權(quán)后，立即開(kāi)始開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以4,000元/M2 價(jià)格全部出售，開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，賬面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為200 萬(wàn)元。已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170 萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)如何繳納土地增值稅。第一步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額.-1、購(gòu)買土地使用權(quán)費(fèi)用：300 萬(wàn)元2、開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：1,500元 × 10,000平方米1,500萬(wàn)元3、計(jì)算加計(jì)扣除：（

3、300 1500 ） × 20 1800 × 20 360 萬(wàn)元4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：因?yàn)槟闫髽I(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除限額為：（300 1500 ） × 10 180萬(wàn)元，應(yīng)按照180 萬(wàn)元作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。5、稅金： 170萬(wàn)元扣除項(xiàng)目金額300 1,500 360 180 170 2,510萬(wàn)元第二步，計(jì)算增值額商品房銷售收入元4,000×10,000平方米4,000萬(wàn)增值額商品房銷售收入扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 4,000 2,5101,490萬(wàn)元第三步，確定增值率增值率 1,490 2,510× 100 5

4、9.3650，未超100 增值率超過(guò)扣除項(xiàng)目金額過(guò)第四步，計(jì)算土地增值稅稅額× 40 扣除項(xiàng)目金額土地增值稅稅額增值額×5 1,490 × 40 2,510 × 5 596 125.50 470.50 萬(wàn)元例 2 ：企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000 萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本萬(wàn)元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400 萬(wàn)元（能提供貸款證明），其中超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為 100 萬(wàn)元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為60005% ；該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為多少？.-允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（ 400-100） +

5、（ 1000+6000） × 5%=650 （萬(wàn)元）例 3 ：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊倉(cāng)庫(kù)，取得轉(zhuǎn)讓收入600 萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)32 萬(wàn)元。該倉(cāng)庫(kù)原造價(jià) 400萬(wàn)元，重置成本800 萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)六成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊倉(cāng)庫(kù)應(yīng)繳納土地增值稅多少萬(wàn)元？收入總額 =600（萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目合計(jì)=800 × 60%+32=512 （萬(wàn)元）增值額 =600-512=88（萬(wàn)元）增值額占扣除項(xiàng)目比例=88 ÷ 512×100%=17.19%，適用稅率為30% 。應(yīng)繳納土地增值稅稅額=88 × 30%=26.4（萬(wàn)元）例 4: 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢寫(xiě)字樓取

6、得萬(wàn)元。已知該企業(yè)為取得土地使用收入1000權(quán)所支付的金額為50 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本200 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為40 萬(wàn)元，該企為業(yè)沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該項(xiàng)目在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例按10%計(jì)算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60 萬(wàn)元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)為多少萬(wàn)元？扣除項(xiàng)目金額（ 200+50）=50+200+×10%+60+ （ 50+200 ） × 20%=385 （萬(wàn)元）增值額 =1000-385=615（萬(wàn)元）增值率 =615 ÷ 385× 100%=159.74%應(yīng)納稅額 =615 ×

7、50%-385× 15%=249.75（萬(wàn)元）5 年前購(gòu)入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收例 5:2009年 7 月某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓入1800 萬(wàn)元，該土地購(gòu)進(jìn)價(jià)1200 萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)40 萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相稅費(fèi)關(guān)稅費(fèi)35萬(wàn)元。該公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納多少土地增值稅？扣除項(xiàng)目金額=1200+40+35=1275（萬(wàn)元）增值額 =1800-1275=525（萬(wàn)元）增值率 =525 ÷ 1275× 100%=41.18%應(yīng)納稅額 =525 ×30%=157.5（萬(wàn)元）500 萬(wàn)元，辦公樓原價(jià)480萬(wàn)例 6 ：某公司銷售一棟已經(jīng)使用過(guò)的辦公樓

8、，取得收入元，.-已提折舊 300 萬(wàn)元。 經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該樓重置成本價(jià)為800 萬(wàn)元，成新度為50% ，銷售時(shí)繳納有關(guān)稅費(fèi)30 萬(wàn)元。該公司銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅多少萬(wàn)元？扣除項(xiàng)目金額 =800× 50%+30=430 （萬(wàn)元）增值額 =500-430=70（萬(wàn)元）增值率 =70 ÷ 430× 100%=16.28%應(yīng)納稅額 =70 ×30%=21 （萬(wàn)元）例 7：某縣城一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2008 年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中： 80%的建筑面積對(duì)外銷售，取得銷售收入7648 萬(wàn)元；其余部分暫時(shí)對(duì)外出租，本年度內(nèi)取得租金收入 63

9、 萬(wàn)元。與該住宅樓開(kāi)發(fā)相關(guān)成本、費(fèi)用有：（1）支付土地使用權(quán)價(jià)款1400萬(wàn)元；（2）取得土地使用權(quán)繳納契稅42萬(wàn)元；（ 3）前期拆遷補(bǔ)償費(fèi) 90 萬(wàn)元，直接建筑成本2100 萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)用60 萬(wàn)元；（4 ）發(fā)生管理費(fèi)用450萬(wàn)元、銷售費(fèi)用280萬(wàn)元、利息費(fèi)用370萬(wàn)元（利息費(fèi)用雖未超過(guò)同期銀行代扣款利率，但不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?。?dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅額時(shí)的扣除比例為9% 。1、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2008 年度應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加共計(jì)多少萬(wàn)元？營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加=7648×5%&#

10、215; （ 1+5%+3% ） +63 ×5%× （ 1+5%+3% ） =412.99+3.40=416.39（萬(wàn)元）2、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額共計(jì)有多少萬(wàn)元？?jī)r(jià)款 =1400 × 80%=1120 （萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本 = （ 42+90+2100+60） ×80%=1833.6（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)費(fèi)用 = （ 1120+1833.6） ×9%=265.82（萬(wàn)元）稅金 =7648 × 5%× （ 1+5%+3%） =412.99（萬(wàn)元）加計(jì)扣除 = （ 1120+1833.6） ×2

11、0%=590.72（萬(wàn)元）允許扣除費(fèi)用合計(jì)=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（萬(wàn)元）-.-3、 2008年度該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳土地增值稅多少萬(wàn)元？增值額 =7648-4223.14=3424.86（萬(wàn)元）增值率 =3424.86 ÷ 4223.14× 100%=81.10%應(yīng)納土地增值稅額=3424.86 × 40%-4223.14 × 5%=1158.78（萬(wàn)元）4、該企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅多少萬(wàn)元？（不考慮房產(chǎn)稅、印花稅）。應(yīng)納所得稅額= （ 7648+63-1120-1833.6-416.39-450

12、-280-370-1158.78）× 25%=520.56 （萬(wàn)元）例 8：某縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，簽訂商品房銷售合同，取得銷售收入 9500 萬(wàn)元，分別按國(guó)家規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅。該公司為建造此住宅支付地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用1000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本2000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用500萬(wàn)元，其中利息支出200 萬(wàn)元，但由于該公司同時(shí)建造別墅，貸款利息無(wú)法分?jǐn)?，該地?guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為10% 。轉(zhuǎn)讓該普通住宅應(yīng)繳納土地增值稅多少萬(wàn)元？1、應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=9500 × %=475 （萬(wàn)元）2、應(yīng)繳納城建稅、教育費(fèi)附加=475

13、5;（ 5%+3% ） =38（萬(wàn)元）3、扣除項(xiàng)目金額=1000+2000+ （ 1000+2000）× 10%+475+38+ （ 1000+2000）× 20%=4413（萬(wàn)元）4、增值額 =9500-4413=5087（萬(wàn)元）5、增值率 =5087 ÷ 4413×100%=115.27%6、應(yīng)納稅額=5087 × 50%-4413× 15%=1881.55 （萬(wàn)元）例 9:2009年王某因改善居住條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓其已居住兩年的非普通住宅一套，取得轉(zhuǎn)讓房?jī)r(jià)款24 萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估，該住房的重置成本為20 萬(wàn)元，成新度為

14、70% 。住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，李某已按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納手續(xù)費(fèi)0.18萬(wàn)元、評(píng)估費(fèi)0.5萬(wàn)元、稅金1.32萬(wàn)元。王某應(yīng)繳納多少土地增值稅？從 2008年 11月 1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。例 10：某中外合資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2009 年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：（ 1 ） 1月份通過(guò)競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地使用權(quán)，支付土地出讓金600 萬(wàn)元，繳納相關(guān)費(fèi)用-.-24 萬(wàn)元；（ 2）以上述土地開(kāi)發(fā)建和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、寫(xiě)字樓各一棟，占地面積1/2 ；各為（ 3）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓開(kāi)發(fā)成300 萬(wàn)元，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本620本萬(wàn)元；萬(wàn)元，寫(xiě)字樓的利息（ 4）分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?0 萬(wàn)元，包括超過(guò)貸款期限的利息4

15、無(wú)法分?jǐn)?；?9月初全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收萬(wàn)元，其中包括像購(gòu)（5入1080 房者一并代收的市政施工費(fèi)共計(jì)50 萬(wàn)元；（ 6 ） 9 月底將寫(xiě)字樓與他人聯(lián)營(yíng)開(kāi)設(shè)一商場(chǎng)，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，寫(xiě)字樓稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定價(jià)格是 1500 萬(wàn)元。其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在的省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)像購(gòu)買方一并收取，則可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅，相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20% 扣除的基數(shù)。（ 1 ）公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是多少萬(wàn)元？（ 2 ）該公司應(yīng)納的銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅

16、樓的土地增值稅是多少萬(wàn)元？（ 3 ）公司寫(xiě)字樓對(duì)外投資繳納土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額是多少萬(wàn)元？（ 4 ）公司寫(xiě)字樓對(duì)外投資業(yè)務(wù)應(yīng)納的土地增值稅是多少萬(wàn)元？（ 1 ）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額 = （ 600+24 ） × 1÷ 2=312 （萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本 =300 （萬(wàn)元）公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用= （ 40-4） + （ 300+312 ） × 5%=66.6 （萬(wàn)元）稅金 =1080 × 5%=54 （萬(wàn)元）其他扣除項(xiàng)目= （ 300+312） ×20%=122.4（萬(wàn)元）代收費(fèi)用可在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候扣除，但是不可以加計(jì)扣除

17、。可扣除項(xiàng)目合計(jì)=312+300+66.6+54+122.4+50=905（萬(wàn)元）（ 2 ）收入總額 =1080 （萬(wàn)元）可扣除項(xiàng)目合計(jì) =905 （萬(wàn)元）.-增值額 =1080-905=175（萬(wàn)元）增值率 =175 ÷ 905× 100%=19.34建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額為超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20% ，予以免稅。（ 3 ）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額 = （ 600+24 ） × 1÷ 2=312 （萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本 =620 （萬(wàn)元）應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用= （ 312+620）× 10%=93.2 （萬(wàn)元）以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，不繳納營(yíng)業(yè)稅。其他扣

18、除項(xiàng)目=312+620+93.2+186.4=1211.6（萬(wàn)元）（4 ）收入總額=1500（萬(wàn)元）可扣除的項(xiàng)目合計(jì)=1211.6（萬(wàn)元）增值額 =1500-1211.6=288.4（萬(wàn)元）增值率 =288.4÷ 1211.6× 100%=23.8%，適用稅率為30%應(yīng)繳納土地增值稅=288.4× 30%=86.52（萬(wàn)元）計(jì)算題：1、 2008 年某國(guó)有商業(yè)企業(yè)利用庫(kù)房空地進(jìn)行住宅商品房開(kāi)發(fā)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金2 840萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)160 萬(wàn)元；住宅開(kāi)發(fā)成本2 800萬(wàn)元，其中含裝修費(fèi)用500 萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300 萬(wàn)元（不

19、能提供金融機(jī)構(gòu)證明）；當(dāng)年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計(jì)19 000萬(wàn)元；繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加495 萬(wàn)元；繳納印花稅4.5萬(wàn)元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。計(jì)算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。2、某市一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)競(jìng)拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款、稅費(fèi)合計(jì)6000 萬(wàn)元，本年度占用80%開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓。開(kāi)發(fā)期間發(fā)生開(kāi)發(fā)成本4000萬(wàn)元；發(fā)生管理費(fèi)用2800萬(wàn)元、銷售費(fèi)用1600萬(wàn)元、利息費(fèi)用400萬(wàn)元（不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明）。 9月份該寫(xiě)字樓竣工驗(yàn)收，10 12 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將寫(xiě)字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合

20、同記載取得收入為12000萬(wàn)元。 12 月，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價(jià)款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司用所開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的1/5抵償材料價(jià)款。剩余的1/5公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。（注：開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的比例為10%。）計(jì)算寫(xiě)字樓應(yīng)納的土地增值稅。計(jì)算題答案：1、非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除；非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)數(shù)的20%加計(jì)扣除。（ 1）住宅銷售收入為 19 000萬(wàn)元.-（ 2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為： 2840 160 3 000 萬(wàn)元住宅開(kāi)發(fā)成本為 2800 萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（3000 2800）× 10% 580 （萬(wàn)元）與轉(zhuǎn)讓