長興米蘭安居房工程可行性研究報告

1、第一章 總 論一、項目背景（一）項目名稱：長興米蘭安居房工程項目（二）承辦單位：浙江長興濱河實業(yè)有限公司（三）項目可研報告編制依據 1、湖州市建設局湖州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定2、長興縣建設局長興米蘭安居房工程設計要求附規(guī)劃紅線圖3、長興米蘭安居房工程規(guī)劃及建筑設計4、長興縣建設局關于長興米蘭安居房工程設計方案項目規(guī)劃例會審批意見書5、項目可研報告編制委托書6、建設項目經濟評價方法與參數（第三版）7、投資項目可行性研究指南8、現行有關的建設法規(guī)、規(guī)范二、項目概況（一）建設要求本項目旨在將長興米蘭安居房工程建設成為廿一世紀現代人文住宅社區(qū)，提升小區(qū)品味。充分利用周邊資源，營造一個環(huán)境優(yōu)美，建筑典雅

2、，商住相宜，管理便捷的現代化的高品質住宅小區(qū)，并體現 “親、善、美”的和諧宗旨。創(chuàng)建新型居住空間環(huán)境，實現住宅日照、朝向、通風、景觀的均好性，提供便捷合理的人車分流交通系統。 （二）建設范圍長興米蘭安居房工程位于長興環(huán)境優(yōu)美的城北地塊，西邊鄰接護城河，北部為風鈴綠洲住宅項目，南部臨近長興縣人民醫(yī)院，東側為國際金座城市綜合空間開發(fā)。地塊周邊自然景觀資源豐富。項目規(guī)劃總用地面積為約4.8公頃，分三期實施。 （三）建設內容本項目建設內容分為45層安置房住宅和商品房住宅。安置房住宅共計300戶；商品房住宅共計280戶，其中多層商品房40戶，高層商品房240戶。住宅層高2.9米，多層住宅建筑高度小于20

3、米，高層建筑高度在60米以內，建筑底層設置架空自行車停車庫。并集中設置地下機動車停車庫存，半地下機動車停車庫。同時建設相應的基礎設施工程、景觀綠化工程以及其他公共配套設施。（四）建設規(guī)模項目規(guī)劃總用地面積48017.5平方米，其中一期用地面積16160.3平方米，二期用地面積17027.5平方米，三期用地面積14829.7平方米。項目總建筑面積93228.6平方米，其中高層住宅面積33289.6平方米，多層住宅面積35635.2平方米，配套及公建建筑面積8372平方米，地下建筑面積12005.2平方米，半地下建筑面積3926.6平方米。（五）主要建設條件本項目建設符合長興縣城市總體規(guī)劃要求，區(qū)

4、域內供水、供電、通訊等配套設施在規(guī)劃中都能妥善解決，基本具備項目建設的條件。（六）項目投入總資金、資金籌措及使用計劃1、項目投入總資金項目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共30138萬元，其中土地成本10080萬元，建安工程費15173萬元，前期工程費659萬元，基礎設施建設費825萬元，公共配套建設費20萬元，其他費用560萬元，開發(fā)期稅費1236萬元，管理費用150萬元，不可預見費1435萬元。2、資金籌措計劃本項目資金來源有二個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。3、資金使用計劃投入計劃如下，自有資金1.2138億全部用于投資；商請銀行五年期貸款1.8億元。（七）主要技術經濟指標表1-1 主要技

5、術經濟指標項目單位數量規(guī)劃總用地面積m248017.5總建筑面積m293228.6地上建筑面積m277296.8地下建筑面積m212005.2半地下建筑面積m23926.6住宅建筑面積m268924.8其中高層住宅m233289.6多層住宅m235635.2配套及公建建筑面積m28372其中沿街商業(yè)建筑面積m27469.4物業(yè)管理用房面積m2456社區(qū)服務用房面積m2446.6容積率m21.61建筑占地面積m211487.3建筑密度%23.9綠地率%30.1總戶數戶580其中安置房戶數戶300商品房戶數戶280停車數個402其中地下停車個297半地下停車個105三、主要結論與建議 （一）主要結

6、論本項目系安居房建設項目，雖不直接產生經濟效益，但是項目的社會效益比較明顯，維護了長興的社會穩(wěn)定，為經濟發(fā)展提供空間，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活環(huán)境和生活質量。同時，該項目還會衍生一定的經濟效益，進一步加快投資的步伐，推動了城市基礎設施建設，促進房地產行業(yè)發(fā)展。因此，項目建設的綜合效益顯著。（二）建議建議在工程建設中建立權責分明、制約有效的機制，更有效地控制項目的投資、工期、質量，使投資的效益最大化，以提高項目開發(fā)建設的總效益。期間嚴格按照公開、公正、公平原則實行招投標，并加強過程管理，明確權責。 第二章 項目建設背景及必要性一、項目建設背景長興地處長江三角洲杭嘉湖平原，位于浙江省

7、最北端，與蘇、皖兩省接壤。東鄰上海、西連安徽，南望杭州，北接寧錫常。處于長江三角洲的地理中心，全縣面積1430平方公里，轄10鎮(zhèn)6鄉(xiāng)和1個省級經濟技術開發(fā)區(qū)，現有人口62萬，長興山清水秀，氣候濕潤，有“魚米之鄉(xiāng)”、“文化之邦”、“絲綢之府”美稱。是長江三角洲經濟區(qū)迅速崛起的新興城市。近年來，長興縣在新一輪跨越式發(fā)展中突飛猛進，國民經濟保持穩(wěn)定增長，綜合實力進一步增強，按照建設山水園林型現代化新興城市的目標，長興縣正努力打造“中國人居環(huán)境獎”、“全國生態(tài)縣”、“省級示范文明城市”、“國家園林縣城”、“國際花園城市”等五張名片，并已榮獲全省“小康縣”、國家級科技先進縣、全國綜合實力“百強縣”、“

8、省級示范文明城市”、“ 國家園林縣城”、“國際花園城市”等稱號。工業(yè)經濟提速增效，運行質量得到改善，以技術改造和新產品開發(fā)為抓手，建材、輕紡等傳統產業(yè)得到改造，機械電子、生物醫(yī)藥等新興產業(yè)快速崛起，技術含量高、附加值大的高新技術產品發(fā)展較快；長興實施了大力發(fā)展高效農業(yè)，走農業(yè)產業(yè)化經營的農業(yè)經濟振興戰(zhàn)略，著力調整糧經比例，大力推進效益農業(yè)發(fā)展，壯大了糧油、蔬菜、瓜果、禽獸、特種水產和花卉苗木等六大農業(yè)主導產業(yè)規(guī)模，形成規(guī)?；霓r產品生產基地，同時農業(yè)產業(yè)化經營初具成效；長興縣還以區(qū)位和交通條件為依托，積極拓展第三產業(yè)發(fā)展領域，第三產業(yè)發(fā)展加快，旅游、房地產、社區(qū)服務業(yè)發(fā)展勢頭良好，金融保險、郵

9、電通訊、信息咨詢、交通運輸業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，以五大市場為重點的商貿物流中心初具規(guī)模。2009年全縣實現地區(qū)生產總值（GDP）240億元，2009年全縣完成財政總收入33.89億元，比2008年增長10%；完成地方財政收入18.47億元，比2008年增長13.3%；全年完成固定資產投資157.56億元；社會消費品零售總額91.15億元?？梢?， 長興以科學發(fā)展為主題，結構調整為主線，擴大開放為主調，堅持發(fā)展為第一要務，已真正步入一個高速、穩(wěn)定的良性發(fā)展期。長興縣經濟及財政的快速增長，加快了城市化進程，縣城城區(qū)作為向外拓展空間的第一著力點，更是掀起大建設大開發(fā)的熱潮。在縣委、縣政府的正確領導下、按照“人民

10、城市人民建”的方針，經過多年的建設發(fā)展，城市的基礎設施基本齊全，城市的服務功能不斷完善。特別是改革開放二十多年來，城市建設步入快車道。縣委、縣政府堅持以人為本，提出了創(chuàng)建園林化城市的目標，使城市環(huán)境更加美好。同時大膽改革城建投資體制和管理體制，引入經營城市理念，突破了城建資金瓶頸束縛，加大基礎設施建設力度，有力地拉動了全縣經濟增長。在加快城市基礎設施建設的同時，房地產開發(fā)建設穩(wěn)步有序發(fā)展。城市美化、綠化、亮化、凈化取得顯著成果，園林化城市初具規(guī)范。長興縣居民普遍感到城市天空藍了，馬路寬了，環(huán)境美了，生活更舒適了。為進一步完善城市住宅供應體系，滿足中低收入家庭需要，改善中低收入家庭的住房條件，促

11、進房地產市場健康發(fā)展，加快實施安居房建設工程勢在必行。長興米蘭安居房工程位于明珠路以西、龍山大道以南的長興環(huán)境優(yōu)美的城北地塊，西邊鄰接護城河，北部為風鈴綠洲住宅項目，南部臨近長興縣人民醫(yī)院，東側為國際金座城市綜合空間開發(fā)。二、項目建設必要性 （一）本項目建設對于加快長興城區(qū)建設，推進長興跨越式發(fā)展意義重大。推進長興大建設、打造現代化城市，是縣委、縣政府順應經濟發(fā)展規(guī)律，推進長興崛起作出的重大決策。為了繼續(xù)強力推進“大發(fā)展、大建設、大環(huán)境”，經濟適用房無疑是最大的前提，誰先把社會保障性質住宅工作做好、做到位，誰將率先搶得建設先機，贏得發(fā)展主動?？梢姡洕m用房建設工作在城市建設中的先行作用日益明

12、顯，一是保障了城市總體規(guī)劃和建設項目的順利實施，使市區(qū)的建成面積不斷擴大；二是為住房困難的低收入家庭提供社會保障性質的住宅，使其能安居樂業(yè)，促進社會和諧穩(wěn)定；三是促進了房地產開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展。本項目是長興現代化城市建設的重要組成部分，也是長興向城西擴展、發(fā)展的主陣地。如果不抓緊做好經濟適用房工作，必將錯失加快建設發(fā)展的良機，喪失新一輪區(qū)域競爭的主動權。而且，經濟適用房工作宜快不宜慢，時間拖得越長，風險就越大，付出的成本就越高。從這個意義上說，抓好經濟適用房工作，就是抓機遇、抓發(fā)展、抓融入，因此，在思想上、行動上都不能有絲毫的懈怠，一定要以快速推進的工作成效，把機遇轉化為現實。 （二）本項目的建

13、設是提升城區(qū)形象、改善城市環(huán)境的迫切需要。長興縣的經濟是新興城市經濟，而城市的發(fā)展往往取決于良好的城市環(huán)境，環(huán)境出形象、出效益、出生產力已成為人們的共識。長興近幾年的快速發(fā)展，無不得益于城市基礎設施的改善、環(huán)境形象的提升。通過建設經濟適用房，使住房困難的低收入家庭“居者有其屋” 確保人民安居樂業(yè)，維護社會安定團結。本著對人民負責的態(tài)度，站在長興長遠發(fā)展大局的高度，本著對民眾負責的態(tài)度，加快經濟適用房建設，以住房困難的低收入家庭居住條件的改善，進而提升長興縣雉城鎮(zhèn)環(huán)境吸引力，贏得新一輪發(fā)展機遇已迫在睫。本項目以長水港沿河綠帶為景觀核心，營造點、線、面的不同形態(tài)景觀水景，通過幾何形與自然形的組合并

14、與廣場、綠地相結合營造通透靈秀的人文景觀。而且小區(qū)綠地并不僅為小區(qū)內住戶所有，將輻射向城市，與城市共享，成為長興縣又一道亮麗的風景線。本項目建筑形態(tài)簡潔、明快，采用平屋頂設計，將生動的建筑符號與現代形體相結合。注重建筑材質及色彩的呼應，喚起人們心中對親切、優(yōu)雅、悠閑生活的回歸感，在喧囂、激烈、多變的現代都市中，營造人們企盼已久的家。 （三）本項目的建設是維護社會穩(wěn)定的需要。經濟適用房工作不僅關系到城市建設是否可以順利進行和城市是否可持續(xù)發(fā)展的問題，而且還涉及低收入家庭的切身利益和社會的穩(wěn)定問題。對此，長興縣委、縣政府對經濟適用房工作給予高度重視，將經濟適用房管理工作納入重要議事日程，全縣經濟適

15、用房工作已納入了法制化、規(guī)范化、科學化及管理有序的運行軌道。近年來，長興縣不斷加快經濟適用房建設步伐，但仍存在經濟適用房的建設速度跟不上低收入家庭要求改善住房條件的現象，建成并投入使用的經濟適用房還不能完全滿足低收入家庭的需要，在一定程度上影響了社會安定。為此長興縣委、縣政府極力加快經濟適用房建設進度。進一步創(chuàng)新和發(fā)展經濟適用房建設模式，積極推行經濟適用房建設市場化運作，采取切實可行的辦法和措施，鼓勵和引導實力強、信譽好的開發(fā)建設單位參與經濟適用房建設，切實解決資金瓶頸問題。 本項目的建設順應長興縣經濟適用房建設發(fā)展思路，所有新建經濟適用房全部出售給住房困難的中低收入家庭，開發(fā)建設的宗旨就是最

16、大限度地滿足住房困難的中低收入家庭的住房條件，加快工程建設，努力把經濟適用房建設成為群眾滿意的“精品工程”，力爭讓中低收入家庭早日住上經濟適用房。 （四）本項目的建設是以民為本、造福于民的體現。以民為本，想群眾之所想，急群眾之所急，造群眾之所福，這是獲得群眾支持的唯一途徑。長興縣根據國家和浙江省有關規(guī)定，以“高起點規(guī)劃、高水平設計、高標準建設、高效能管理”為要求，讓中低收入家庭從中感受到了新舊變化，生活質量明顯提高，成為政府建立經濟適用房制度的最大受益者。對于群眾來說，經濟適用房的建設一方面將優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提供越來越多的就業(yè)機會；另一方面，新的經濟適用房小區(qū)建設將極大地改善中低收入家庭的居住條

17、件和生活質量，因建設經濟適用房而取得的發(fā)展成果必將在最大范圍、最大程度上惠及百姓。 具體到本項目的建設，還將充分利用城市水面周邊環(huán)境資源，營造一個環(huán)境優(yōu)美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的現代化的高品質住宅小區(qū)，并體現本安居房小區(qū) “親、善、美”的和諧宗旨。因此，抓好本項目經濟適用房建設工作，既是落實長興縣委、縣政府關于加快解決中低收入家庭住房問題的具體舉措，又是維護群眾利益、促進長興發(fā)展的現實需要。可見，本項目的建設是十分迫切和必要的。第三章 建設單位概況浙江長興濱河實業(yè)有限公司成立于2009年5月，注冊資本80000萬元。由長興城市建設有限公司與長興縣城市建設發(fā)展總公司共同出資組建而成，公司

18、地址長興縣雉城鎮(zhèn)金陵中路257號，主要經營范圍是：房地產開發(fā)經營、城市基礎設施建設、旅游資源開發(fā)、城市建筑物等項目。浙江長興濱河實業(yè)有限公司自成立以來，就選擇了一條對環(huán)境、資源、生態(tài)充分保護利用的可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展道路，積極倡導 “花園中建城市”、“規(guī)劃就是財富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢”等現代發(fā)展理念。公司建立了現代化企業(yè)管理模式，采取直線職能機構管理方式，構筑了一個精簡高效的組織框架。初步擁有一支分工專業(yè)、高度合作的優(yōu)秀員工隊伍，保證了公司的專業(yè)水準和創(chuàng)新能力。雖然成立時間不長，但已開始致力于企業(yè)文化建設，強調以物質文化為基礎、制度文化為關鍵、精神文化為核心。營造獨特的居住文化是該公司房屋

19、開發(fā)的原則。建筑有其獨特的語言，但意義不在建筑本身，更多的則是一種文化的體現。一個定位準確、獨具特色的樓盤往往具有濃厚的居住文化氛圍，它給業(yè)主提供的不僅是一個容身的居所，更是一種生活方式，甚至能體現業(yè)主自身的一種價值取向。該公司倡導“與時俱進、超越自我”的企業(yè)精神，與時俱進是時代提出的要求，沒有最好只有更好，沒有停頓只有前進。超越自我是企業(yè)精神的核心與靈魂，超越意味著永不滿足，只有不斷地超越自己、超越過去、超越今天才能超越別人，才能謀求明天的發(fā)展。這是企業(yè)長遠發(fā)展所需的實踐精神，是企業(yè)員工的精神紐帶、心理依存、行為導向和實踐哲學，是實現企業(yè)根本目標的動力。公司將秉承“與時俱進 超越自我”的企業(yè)

20、精神，高瞻遠矚，緊抓市場脈搏，規(guī)劃企業(yè)發(fā)展藍圖。該公司以開拓創(chuàng)新、誠信經營為經營方針。當今時代是競爭時代、信息時代、創(chuàng)新時代，企業(yè)要發(fā)展，決不能因循守舊，固步自封，在思想上、觀念上、管理上、技術上、產品上都要有所創(chuàng)新。市場經濟是法制經濟，是信譽經濟，必須遵紀守法，遵守社會公德，遵守職業(yè)道德，重合同、守信用。企業(yè)在開發(fā)房產的背后實際上是在經營自己的信譽，誠信是企業(yè)巨大的重要無形資產。因此，該公司始終堅持經濟效益、社會效益、生態(tài)效益三兼顧的前提，發(fā)揚團結、奉獻、求實、創(chuàng)新的精神，實現規(guī)劃高標準，全力為城市人民營造綠色生態(tài)家園；堅持建設高質量，全力為客戶建造滿意放心房；貫徹服務高效益，全力為消費者提

21、供既優(yōu)質高效、又便捷周到的售前售中售后服務的房地產開發(fā)建設項目。 第四章 建設規(guī)模一、建設規(guī)模依據與原則 （一）建設規(guī)模依據根據長興縣政府關于對經濟適用房開發(fā)建設構思和該區(qū)域經濟適用房現狀及住房困難的中低收入家庭對用房的實際需求，按照國家、浙江省關于經濟適用房的現行政策和有關規(guī)定，參照目前省內類似經濟適用房規(guī)模，研究確定本項目規(guī)模。 （二）建設規(guī)?；驹竸t堅持適度發(fā)展，加快建設，不斷完善的愿則。從經濟適用房實際需要出發(fā)，利用現有的建設條件和優(yōu)勢。力求使本項目在規(guī)模上，既滿足當前需要又兼顧今后發(fā)展，在標準上，既符合我國國情又適應人民群眾不斷增長的生活消費水平。堅持經濟適用房市場化的原則。按照產業(yè)

22、化思想和市場經濟規(guī)律建設經濟適用房，應充分體現多元化服務及多種形式的建筑規(guī)模的合理配比，達到社會效益和經濟效益的統一。堅持經濟適用房建設規(guī)范化的原則。本項目應按照國家、浙江省關于經濟適用房的有關政策、要求和基本標準建設，以中低收入家庭的需要。 （三）建設規(guī)模本項目所建安居房，將分為三期開發(fā)： 1、一期用地面積16160.3平方米，二期用地面積17027.5平方米，三期用地面積14829.7平方米。2、項目總建筑面積93228.6平方米，其中高層住宅面積33289.6平方米，多層住宅面積35635.2平方米，配套及公建建筑面積8372平方米，地下建筑面積12005.2平方米，半地下建筑面積392

23、6.6平方米。 3、項目45層安置房住宅300戶，多層商品房40戶，高層商品房240戶。 第五章 項目選址及建設條件一、項目選址本項目位于長興環(huán)境優(yōu)美的城北地塊，西邊鄰接護城河，北部為風鈴綠洲住宅項目，南部臨近長興縣人民醫(yī)院，東側為國際金座城市綜合空間開發(fā)。地塊周邊自然景觀資源豐富。項目規(guī)劃總用地面積為約4.8公頃，分三期實施。二、項目建設條件 （一）自然環(huán)境1、地形長興位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原過渡的地區(qū)，三面環(huán)山，一面靠湖（太湖），是杭嘉湖平原的一部分。全縣東西長53公里，南北長52公里，境內海拔較低，地勢呈西北和南部高，中間和東部低平的特征。本項目范圍內地形總體平坦。2、氣候長興屬中

24、緯度亞熱帶季風氣候區(qū)，氣候溫暖濕潤，雨量充沛，四季分明。年平均降雨量1266.7mm，日降雨量超過10mm的年平均天數為41天，每年49月降水比較集中，為852mm，其中56月為霉雨期，89月為臺風雨期。8級臺風年平均一次，風速大于14m/s，最大風速26m/s。3、水文長興東瀕太湖，縣域主干河流均發(fā)源于西部山區(qū)，由西向東，分別由干流和婁港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、長興港、泗安塘等31條澗港，全長417.4公里，流域面積約1735平方公里；南部水系有西苕溪等5條港，全長59公里，流域面積約2275平方公里。長興多年平均年降水量為1309毫米，多年平均年徑流深為500700毫米。境內河流

25、的水文特征主要受季節(jié)雨量分布不均的影響，洪枯期分明。歷史最高洪水位（1999年）6.30m（吳淞），長興港最高洪水位為5.57m。（二）社會經濟條件1、社會經濟全面發(fā)展。近年來，長興經濟快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，社會事業(yè)全面進步。2009年長興縣實現地區(qū)生產總值240億元，人均GDP 5500美元，財政總收入33.89億元，其中地方財政收入18.47億元。長興縣先后獲得全國衛(wèi)生縣城、全國文化先進縣、全國科技進步先進縣、省文明城市、省園林城市、省教育強縣、雙擁模范縣、國家園林縣城、國際花園城市等稱號。2、交通優(yōu)勢得天獨厚。杭寧、申蘇浙皖兩條高速公路和104、318兩條國道穿境而過；宣杭、新

26、長、長牛三條鐵路橫貫東西；被譽為“東方萊茵河”的長湖申航線發(fā)端于此、直達上海。長興距上海、杭州、南京、寧波、蘇州等長三角地區(qū)城市均在200公里以內。3、城市建設突飛猛進。近年來，長興縣按照“拉開框架、增強功能、改善環(huán)境、提升品位”的思路，積極實施“東擴南進、北延西控、中間完善”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理，城市建設取得突破性進展。在長興城市總體規(guī)劃的指導下，相繼編制了中心城區(qū)城市設計、長興城市綠地系統規(guī)劃等一批專項規(guī)劃，形成了科學合理的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。“十一五”期間長興城市建設投資力度空前，城市發(fā)展空間有序拓展，城區(qū)每年以近3平方公里的速度擴張，一座設施完善、環(huán)境優(yōu)美、

27、經濟發(fā)達的山水園林型現代化新興城市已雄姿態(tài)初現。4、文化底蘊深厚悠久。茶圣陸羽撰寫了曠世巨作茶經，長興因此成為茶文化發(fā)祥地；長興也是陳朝開國皇帝陳霸先的故鄉(xiāng)，仙山顯圣寺、水口壽圣寺聞名海內外，史稱“帝鄉(xiāng)佛國”。長興資源廣博，物產豐饒，金釘子、古銀杏、揚子鱷三大自然瑰寶聞名中外，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、建材之庫、中國銀杏之鄉(xiāng)”的美稱。5、城市品位不斷提升。長興縣大力開展生態(tài)環(huán)境建設，進一步美化、綠化、亮化城市，以山水園林景觀凸現城市特色，先后建成了齊山植物公園、臺基山遺址公園、和睦塘公園等，城市綠地率、綠化覆蓋率、人均公共綠地三大指標均有提高。堅持高水準設計城市街景，一批優(yōu)秀設計、精品建筑相繼

28、出現，城市品位不斷提高。（三）市政基礎設施根據市政規(guī)劃，本地塊內設城市加壓給水泵站，電信、網通、有線電視機房等公用設施，配套齊全。因此，有較為成熟的基礎條件，有水資源條件等景觀基礎，有利于建設人性化的居住空間和功能復合的城市發(fā)展區(qū)。第六章 項目建設內容及建設方案一、建設內容本項目建設內容分為45層安置房住宅和商品房住宅。安置房住宅共計300戶；商品房住宅共計280戶，其中多層商品房40戶，高層商品房240戶。住宅層高2.9米，多層住宅建筑高度小于20米，高層建筑高度在60米以內，建筑底層設置架空自行車停車庫。并集中設置地下機動車停車庫存，半地下機動車停車庫。同時建設相應的基礎設施工程、景觀綠化

29、工程以及其他公共配套設施。二、規(guī)劃設計技術指標項目單位數量規(guī)劃總用地面積m248017.5總建筑面積m293228.6地上建筑面積m277296.8地下建筑面積m212005.2半地下建筑面積m23926.6住宅建筑面積m268924.8其中高層住宅m233289.6多層住宅m235635.2配套及公建建筑面積m28372其中沿街商業(yè)建筑面積m27469.4物業(yè)管理用房面積m2456社區(qū)服務用房面積m2446.6容積率m21.61建筑占地面積m211487.3建筑密度%23.9綠地率%30.1總戶數戶580其中安置房戶數戶300商品房戶數戶280停車數個402其中地下停車個297半地下停車個1

30、05三、規(guī)劃布局與建筑總體設計(一)整體布局根據城市設計定位及總體構思，本規(guī)劃西北、東北側為城市護城河及綠化景觀帶，東側為明珠路。沿護城河及西南側臨近人民醫(yī)院布置多層建筑，通過建筑間位置變化，形成豐富優(yōu)美的城市天際線，并將城市景觀資源更好的引入到小區(qū)內。沿明珠路布置高層商住樓，形成富于變化的城市界面。流線組織上強調人車分流，強調小區(qū)的安靜、和諧、人性化。配套物管用房，根據要求，結合住宅設置在小區(qū)中心底層，另外，獨立設置服務用房，便于整體管理。出入口考慮到南太湖總部經濟園的規(guī)劃設計以及原有米西村道路，結合分期實施條件，綜合設計，用一條回環(huán)式主要道路將建筑串聯起來，充分考慮地塊同城市道路的聯系，方

31、便出行。設計了點式樓和架空層，使周邊自然景觀能滲透到小區(qū)內部。(二)交通組織通過基地、人流、交通分析，我們將地塊的小區(qū)主次入口設在東側，由明珠路城市道路導入，一期實施道路考慮同米西村原有道路相接。小區(qū)內部由寬6米的人車混行道路相連接，形成回環(huán)式交叉路網體系。地塊內部道路系統簡潔、高效，服務區(qū)域均衡。結合主要出入口路段設置地下車庫出入口。板式建筑間通過基面抬升形成半地下機動車停車庫。通過建筑架空層設置自行車停車庫。在建筑之間形成連續(xù)的步行通道，使得小區(qū)內部形成環(huán)形獨立步行交通系統，實現理想的人車分離系統。(三)綠化系統由于基地的用地狀況較為緊張，而周邊的景觀資源較好，本規(guī)劃以充分利用周邊景觀資源

32、為最大出發(fā)點。內部景觀以周邊水體為景觀核心，通過對水體及沿河綠化帶園林化設計，形成開敞空間，將護城河景觀資源充分引入到小區(qū)內部及城市之中。在整體基礎上，著意強調組團環(huán)境的塑造，將集中綠地融合到每個庭院環(huán)境中，達到“均好性”，繼而營造出一個和諧可親、充滿詩情畫意的人居環(huán)境。通過半地下車庫的基面抬升，形成立體景觀綠化。集中綠地沿小區(qū)環(huán)線展開，動靜結合，與住宅相互映襯。宅間綠地的布置很大程度上實現了自然居住工作交流娛樂的和諧，與中心綠地相呼應，創(chuàng)造了宜人多趣的空間環(huán)境。綠化種植充分發(fā)揮植物造景，達到一定意境?；赝鈬暮笸诵纬芍苓吘G帶，以樹林、灌木、草坪組合的綠帶為住區(qū)提供良好的周邊綠化屏障。四、建

33、筑設計 (一)平面設計根據規(guī)劃條件要求及考慮到使用者接受度，本小區(qū)主要布置45層安置房住宅、18層商品房住宅?？紤]居住人群的多元性及特殊性，分別針對不同人群設計了不同的戶型。不同類型的戶型，均遵循朝向、景向、高得房率、高經濟性和實用空間的原則。（1）安置房戶型：總計300戶。 60戶型40戶，80戶型40戶，100戶型110戶，120戶型110戶為主，設置45層多層住宅，戶型設計上強調廚房和陽臺的設計，小戶型設計緊湊，功能分區(qū)合理，最大限度的提高空間使用率。（2）商品房戶型：總計280戶。其中多層商品房40戶，高層商品房240戶。以市場經典的戶型為主，品種豐富，以家庭結構單元進行戶型設計。戶型

34、設計均采用全明設計，自然采光通風良好， 以點式高層形式布置在小區(qū)中。(二)豎向設計住宅的層高為2.9米，多層住宅的建筑高度小于20米，高層建筑高度控制在60米以內。建筑底層設置架空自行車停車庫。并集中設置地下機動車停車庫，半地下機動車停車庫。(三)立面設計在總平面布置基礎上，建筑造型力求簡潔、大氣，強調建筑的體量穿插關系，在風格上，追求創(chuàng)新的同時，又不失住宅建筑的穩(wěn)重及親和力。在建筑細節(jié)上，精心推敲梁柱、墻面、窗、屋頂的細節(jié)構成。從整體建筑造型出發(fā)，設計合適的開窗、實墻比例，并以陽臺為靈活造型元素，再結合線腳、窗臺、收邊、屋頂等細節(jié)元素，力求整體造型細節(jié)豐富，又不失整體比例的協調。在建筑材料應

35、用上，方案一以暖灰色調為主，以白色面磚、玻璃和木色百葉為主，體現簡潔的設計風格。沿街商住同住宅小區(qū)造型統一，形成整體的城市形象。方案二以冷灰色面磚、玻璃和碳灰色鋁制百葉為主。色彩以灰色調為主，體現住宅建筑的莊重典雅的氣氛。五、施工組織與工程管理 （一）工程材料供應與質量控制本工程所需建設材料主要為水泥、鋼筋、碎石、塘渣、片塊石、黃沙、粉煤灰、瀝青、石灰等。為保證工程質量，今后工程實施過程中應嚴格控制原材料的質量，施工單位采購的材料、半成品、購配件，須采用大中型廠家生產的優(yōu)質產品，符合施工圖紙和有關標準、規(guī)范的要求，并有相關的產品合格證明及相應的檢測數據，其產品品牌、產地、質量均須發(fā)包方和監(jiān)理簽

36、證認可，在使用前應按發(fā)包方和監(jiān)理要求進行檢驗或試驗，不合格的不得使用。各種砼的配合比在施工前由材料檢測中心實配，并取得報告。各種工程試驗按照驗收規(guī)范要求抽檢。對鋼筋、預應力鋼絞線、錨具等按照相關的質量標準進行嚴格檢驗，不得有裂縫、傷痕、銹蝕或變形等。 （二）工程施工與管理 本項目從監(jiān)理單位、施工單位的選擇均實施招投標制度，以公開招標的方式選擇報價合理，能夠滿足建設工期及質量，安全有保證，技術力量和管理水平符合要求以及資信業(yè)績好的單位。 施工時應與建筑、結構、水、電、暖通等各專業(yè)施工和安裝企業(yè)密切配合，做好各種預埋件和預留洞的施工，確保位置準確、表面平整、連接牢固且無遺漏，嚴禁事后敲鑿。施工過程

37、中施工單位必須嚴格按施工圖紙、國家現行有關標準和規(guī)范、工程質量檢驗評定統一標準等文件及雙方確認的施工組織設計，精心施工、記錄、檢驗，通過健全質量保證體系和檢查制度，嚴格把好每道工序的質量關，以確保全部工程達到良好以上質量。 施工過程中施工單位還應保證文明、安全、協調施工，采取嚴格的安全防護措施，并符合市政、市容、交通等要求。 第七章 節(jié)能節(jié)水措施一、節(jié)能為貫徹國家頒布的節(jié)能法，同時保持能源、環(huán)境與經濟的協調發(fā)展，本項目將采取具體措施，合理利用和節(jié)能能源，主要有：總體布局上除符合規(guī)劃要求外，變配電盡量靠近負荷中心，以減少能量損耗，同時選用節(jié)能安全型的電力變壓器及配電設施。選用國家推薦的節(jié)能型產品

38、和設備，選用節(jié)能的照明器材，以達到最大的節(jié)能效果，同時盡量降低峰值負荷和縮短運行時間，起到最大節(jié)能效果。二、節(jié)水創(chuàng)建節(jié)水型城鎮(zhèn)，做到“三同時、四到位”，即建設項目的主體工程與節(jié)水措施的同設計、同時施工、同時投入使用；取水單位必須做到用水計劃到位、節(jié)水目標到位、節(jié)水 措施到位、節(jié)水制度到位；采取有措施，降低管網漏損率；積極推廣節(jié)水型工藝、設備，降低單位耗水率；科學制定各類用水定額，實行計劃用水；積極推廣節(jié)水型用水器具。綠化、道路清洗及其他沖洗用水均采用二級處理后的污水，以節(jié)約用水。 第八章 環(huán)境保護、衛(wèi)生、消防本項目環(huán)境污染主要來自于施工期間所產生的塵土、噪聲、建筑與生活垃圾，必須對其加以治理。

39、一、環(huán)境保護標準按照國家環(huán)境保護的有關規(guī)定，本項目主要采用如下標準：開發(fā)建設項目水土保持方案技術規(guī)范（SL204-98）水土保持綜合治理技術規(guī)范（GB/T16453-1996）污水綜合排放標準（GB89781996）地表水環(huán)境質量標準（GB3838-2002）環(huán)境空氣質量標準（GB30951996）城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（GB30961993）大氣污染物綜合排放標準（GB16297-1996）城市公共廁所規(guī)劃和設計標準（GJJ14-87）鍋爐大氣污染物排放標準（GWPB3-1999）建筑施工場界噪聲標準（GB12523-90）其他有關標準二、 污染因素分析（一）項目建設對環(huán)境影響空氣污染：建筑材

40、料裝卸、運輸、使用及堆放等環(huán)節(jié)和攪拌作業(yè)中的施工揚塵，運輸機動車排放尾氣是空氣污染的主要原因。噪聲污染：打樁、混凝土振搗、施工機械、運輸車輛噪聲等。廢水及固廢污染：施工隊伍生活污水排放、泥漿廢水、建筑垃圾、建筑中棄土、廢建材、生活垃圾等。（二）項目營運期對環(huán)境的影響廢水：主要為生活廢水，包括廁所污水和盥洗污水等。所含污染物有COD、BOD5、大腸桿菌等。廢氣：主要為機動車行駛排放的汽車尾氣和車輛停泊產生的汽車尾氣，其中排放量較大的有CO、THC、NOX三項。固體廢棄物：主要是生活垃圾，有果皮、果殼、飲料罐、包裝袋等。噪聲：主要為設備噪聲，包括水泵、發(fā)電機、排風機等設備噪聲。三、施工期間環(huán)境污染

41、防治措施本項目應嚴格按照長興縣有關規(guī)定進行文明施工，落實具體的安全文明施工措施。施工期間將產生塵土、噪聲、建筑與生活垃圾等污染，并可能產生一定的水土流失，必須對其加以治理。 （一）施工揚塵施工中的揚塵來自露天堆場和裸露場地的風力揚塵以及車輛行駛中的動力揚塵。施工期間必須進行灑水抑塵，每天灑水45次，可使揚塵量減少70%左右，揚塵造成的TSP污染距離可縮小到2050m。施工車輛在進入施工場地后，需減速行駛，以減少施工場地揚塵，建議行駛速度不大于5km/hr。施工現場應采用防護網罩、圍墻，減少揚塵對周圍環(huán)境的影響，同時又可保護周圍的安全。為了減少施工揚塵，保持施工場地、進出道路以及施工車輛的清潔。

42、避免大風天氣作業(yè)，應避免在風天氣進行水泥、黃沙等的裝卸作業(yè)，對水泥類物資盡可能不要露天堆放，即使必須露天堆放，也要注意加蓋防雨布，減少大風造成的施工揚塵。 （二）施工噪聲施工期產生的噪聲具有階段性、臨時性和不固定性。主要分為機械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲，其中影響較大的為機械噪聲，主要來自挖土機、打樁、混凝土攪拌機及裝卸、切割等，在多臺機械同時作業(yè)時，噪聲疊加，對周邊將會產生一定的影響。施工期盡可能選用機械噪聲較低的設備，各機械設備的動力噪聲源聲級一般在85dB以上，白天與夜間的噪聲級均應達到建筑施工場界噪聲限值(GB12523-90)的標準。在施工過程中，除搶修、搶險作業(yè)和因生產工藝上

43、要求或特殊要求必須連續(xù)作業(yè)外，一般不得在夜間進行產生環(huán)境噪聲污染的施工作業(yè)。 （三）施工污水建設期間污水來源主要為大量淤泥的工地污水、生活污水等。工地污水含有大量的淤泥，若直接就近排入河道會使河道淤積，造成清理困難；生活污水含有大量的殘渣及有機物，將會影響排水系統及水體?；A設施中的泥漿廢水，應經沉淀后排放入道路中的雨水接納井。為防止在施工過程中的水土流失造成對周圍水體的影響在工地周圍要開挖排水溝；不得在河溝、道路、雨水管口附近堆土；地基工程應盡可能避開雨季；及時平整場地，減少工地坡度。施工由于建材的堆放、管理不當，遇暴雨時將被沖刷進入水體，必須對堆場采取防沖刷措施，減少施工物質的流失。 （四

44、）建筑與生活垃圾項目施工期間產生的表層土、墻體廢渣等建筑垃圾，可用作為填土，妥善處理，不隨意拋棄、轉移和擴散而污染環(huán)境，制造新的“垃圾堆場”。施工人員日常生活垃圾應收集至指定的垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門統一處理。 嚴格執(zhí)行環(huán)保建設項目“三同時”制度，項目建成后，污染防治設施須經環(huán)保部門驗收合格后方可正式投入使用。三、消防工程本著“預防為主，防治結合”的原則，城市消防安全布局和消防站、消防給水、消防通道、消防通訊等公共消防設施，將與城市其他基礎設施統一規(guī)劃，統一設計，同步建設。依據中華人民共和國消防法、建筑設計防火規(guī)范、消防站建筑設計標準、城市消防站布局與技術裝備標準、城市消防規(guī)劃建設管理規(guī)定等規(guī)范制定

45、規(guī)劃。 按照有關規(guī)定設置火災報警和消防通訊指揮系統。各類公共設施應規(guī)劃建設相應消防設施。嚴格消防管理，加強消防監(jiān)督、消防教育和消防宣傳，增強消防意識。第九章 項目實施進度項目進度計劃包括前期準備階段和實施階段。以項目建議書的批準為起點，將可研編制一直到項目建成列入項目進度計劃中。具體劃分為：可行性研究編制及審批階段、初步設計編制及審批、施工圖設計階段；施工階段及竣工驗收準備幾個階段。項目建設工期初步考慮為36個月。實施進度安排如下：1、前期工作 3個月 包括項目建議書及可研報告的報批、投資批復、初步設計的報批、施工圖設計、工程招投標。2、項目施工 33個月 完成本項目住宅及附屬配套設施建設，完

46、成竣工驗收。 表9-1 項目實施進度表序號工作階段2010年2011年2012年123412341前期工作項目建議書及可研報告的報批、投資批復、初步設計的報批、施工圖設計、工程招投標。2建安施工完成本項目住宅及附屬配套設施建設，竣工驗收。 第十章 項目投資估算與資金籌措一、投資估算 （一）投資估算范圍 本項目建設實施區(qū)域內的住宅建安工程，基礎設施工程及其它附屬設施工程的建設費用。 （二）投資估算說明1、建設項目經濟評價方法與參數（第三版）國家發(fā)展與改革委員會、建設部，2006年7月2、建安工程投資估算采用類似工程估算指標。3、浙江省建筑工程預算定額（2003年）4、全國統一安裝工程預算定額浙江

47、省常用項目單位估價匯總表（2003年）5、全國統一施工機械臺班費用定額浙江省單位估價表（2003年）6、浙江省建筑安裝材料預算價格（2003年）7、浙江省建筑安裝工程費用定額（2003年）8、浙江省現行的有關取費標準及文件規(guī)定9、勘察設計費按工程費用的2%估算10、建設管理費按工程費用的2%估算11、建設監(jiān)理費按工程費用的2%估算12、本項目不可預見費按5%估算。 （三）投資估算明細 1、開發(fā)成本（1）、土地成本 土地成本按公開掛牌出讓價140萬元/畝估算。項目占地面積72畝， 土地費用為140萬元/畝72畝=10080萬元。（2）、建筑安裝成本 2、項目總建筑面積93228.6平方米，其中高

48、層住宅面積33289.6平方米，多層住宅面積35635.2平方米，配套及公建建筑面積8372平方米，地下建筑面積12005.2平方米，半地下建筑面積3926.6平方米。建安成本為15173萬元。（3）、前期工程費用 前期工程費主要包括開發(fā)項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質勘測等階段的費用支出。表10-1 前期工程費用匯總序號項目計算依據金額（萬元）1建設管理費151732%3032可行性研究費計價格19991283號文503勘察設計費151732%3034日照分析費用估35合計659 （4）、基礎設施建設費用 基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路等工程

49、的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施的建設費用。 表10-2 基礎設施建設費用表序號項目計算依據金額（萬元）1室外工程715其中：道路廣場150（元/平方米）9941（平方米）其中含路燈雨、污、給水管道工程149室外管線30元/平方米93228（平方米）280綠化工程70元/平方米26589（平方米）186景觀水系估算1002管道煤氣估算503電信工程估算604合計825 （5）、公共配套設施建設費 公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用。 表10-3 公共配套設施建設費用表序號項目單價（元/平方米）工程

50、量（平方米）金額（萬元）1物業(yè)管理45621092會所446.6250113合計20 （6）、其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。 表10-4 其他費用表序號項目計算依據金額（萬元）1場地準備及臨時設施費151730.8%1212勞動安全衛(wèi)生評價費151730.03%43環(huán)境評價費估算64建設工程質量監(jiān)督費0.9元/平方米93228平方米85工程保險費151730.3%456工程監(jiān)理費151732%3037合同公證費、施工執(zhí)照費、防雷檢測費、節(jié)能檢測費竣工圖編制費估算258

51、工程造價咨詢費151730.2%309施工圖審查費2元/平方米93228平方米1810合計560 （7）、開發(fā)期稅費 開發(fā)期稅費是指項目所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括土地使用稅、白蟻防治費、散裝水泥專項資金、墻改費、分散建設市政費等。表10-5 開發(fā)期稅費序號項目計算依據金額（萬元）1土地使用稅2元/平方米11487平方米22城市基礎設施建設費100元/平方米93228平方米9323白蟻防治費1.5元/平方米93228平方米144散裝水泥押金1.5元/噸32000噸55新型墻體材料專向資金8元/平方米93228平方米746高校教育基金10元/平方米9

52、3228平方米937供電貼費住宅按4KVA/戶，500元/KVA，共580戶1168合計1236 （8）、開發(fā)間接費 本項目將不設立現場機構，由開發(fā)企業(yè)定期或者不定期派人員到開發(fā)現場組織開發(fā)建設活動時，所發(fā)生的費用直接計入開發(fā)費用的管理費用中。（9）管理費用管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各種費用。本項目編制定員10人，每人工資福利按8萬元/年估算，年管理費用為150萬元。 （10）、不可預見費 不可預見費按（1）-（9）項合計的5%進行估算，即：（10080+15173+659+825+20+560+1236+150）5%=287035%=1435萬元 （11）、開發(fā)成本 開發(fā)成本為（1）-（10）項的總和，即：28703+1435=30138（萬元） 45 / 45文檔可自由編輯打印（四）投資成