項(xiàng)目建議書(shū)與可行性研究報(bào)告及區(qū)別

1、項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究是項(xiàng)目前期兩個(gè)不同的階段。 項(xiàng)目建議書(shū)又稱(chēng)立項(xiàng)報(bào)告，往往是在項(xiàng)目早期，由于項(xiàng)目條件還不夠成熟，僅有規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，對(duì)項(xiàng)目的具體建設(shè)方案還不明晰，市政、環(huán)保、交通等專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)尚未辦理。項(xiàng)目建議書(shū)主要論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，建設(shè)方案和投資估算也比較粗，投資誤差為±30%左右。常常，項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)是可行性研究的依據(jù)之一。此外，在可行性研究階段，項(xiàng)目至少有方案設(shè)計(jì)，市政、交通和環(huán)境等專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)也必不可少了。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般還要有詳規(guī)或修建性詳規(guī)的批復(fù)。此階段投資估算要求較細(xì)，原則上誤差在±10%；相應(yīng)地，融資方案也要詳細(xì)，每年的建設(shè)投資要落到實(shí)處，有銀行貸

2、款的項(xiàng)目，要有銀行出具的資信證明。很多項(xiàng)目在報(bào)立項(xiàng)時(shí)，條件已比較成熟，土地、規(guī)劃、環(huán)評(píng)、專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)等基本具備，特別是項(xiàng)目資金來(lái)源完全是項(xiàng)目法人自籌，沒(méi)有財(cái)政資金并且不享受什么特殊政策，這類(lèi)項(xiàng)目常常是項(xiàng)目建議書(shū)(代可行性研究報(bào)告)，兩個(gè)階段合為一階段。以上基本上在傳統(tǒng)的項(xiàng)目審批制環(huán)境下項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究的大致要求和區(qū)別。隨著我國(guó)投資體制的改革深入，特別是隨著今年7月20日國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定的出臺(tái)和落實(shí)，除政府投資項(xiàng)目延續(xù)上述審批要求外，非政府投資類(lèi)項(xiàng)目一律取消審批制，改為核準(zhǔn)制和備案制。像房地產(chǎn)等非政府投資的經(jīng)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目基本上都屬于備案制之列，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只需依法辦理環(huán)境保護(hù)、土地

3、使用、資源利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)和減免稅確認(rèn)手續(xù)，項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告可以合并，甚至不是畢經(jīng)流程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照屬地原則向地方政府投資主管部門(mén)(一般是當(dāng)?shù)匕l(fā)改委)進(jìn)行項(xiàng)目備案即可。淺談項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究、項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的作用及其區(qū)別    來(lái)源：咨詢(xún)協(xié)會(huì)   日期：2004-10-15 廣州市國(guó)際工程咨詢(xún)公司陳均萬(wàn) 筆者通過(guò)學(xué)習(xí)和實(shí)踐，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目部分前期工作有一定了解，現(xiàn)就“項(xiàng)目建議書(shū)”、“可行性研究”、“項(xiàng)目評(píng)估”及“項(xiàng)目后評(píng)價(jià)”的作用及其區(qū)別談?wù)勔稽c(diǎn)認(rèn)識(shí)。 一、 項(xiàng)目建議書(shū)的主要概念眾所周知

4、，項(xiàng)目建議書(shū)是建設(shè)項(xiàng)目前期工作的第一步，它是對(duì)擬建項(xiàng)目的輪廓性設(shè)想。主要是從客觀(guān)考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性，看其是否符合國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的方針和要求，同時(shí)初步分析建設(shè)項(xiàng)目條件是否具備，是否值得進(jìn)一步投入人力、物力作進(jìn)一步深入研究。從總體上看，項(xiàng)目建議書(shū)是屬于定性性質(zhì)的。 二、項(xiàng)目建議書(shū)的作用 項(xiàng)目建議書(shū)的作用概括為以下幾方面： 1項(xiàng)目建議書(shū)是國(guó)家挑選項(xiàng)目的依據(jù)，國(guó)家對(duì)項(xiàng)目，尤其是大中型項(xiàng)目的比選和初步確定是通過(guò)審批項(xiàng)目建議書(shū)來(lái)進(jìn)行的。項(xiàng)目建議書(shū)的審批過(guò)程實(shí)際就是國(guó)家對(duì)新提議的眾多項(xiàng)目進(jìn)行比較篩選，綜合平衡的過(guò)程。項(xiàng)目建議書(shū)經(jīng)批準(zhǔn)后，項(xiàng)目才能列入國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃。 2經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)是編制可行性研究報(bào)告和作

5、為擬建項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)。 3涉及利用外資的項(xiàng)目，在項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)后，方可對(duì)外開(kāi)展工作。 因此編制項(xiàng)目建議書(shū)既要全面論述，更要突出重點(diǎn)，一般側(cè)重于項(xiàng)目建議的必要性，建設(shè)條件的可能性，獲利的可能性這三方面，結(jié)論要明確客觀(guān)。做到重點(diǎn)突出，層次分明，切忌繁雜。 三、可行性研究主要概念 可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析汁匕較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及

6、建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。 四、可行性研究報(bào)告的作用 可行性研究是投資前期工作的重要內(nèi)容，它一方面充分研究建設(shè)條件，提出建設(shè)的可能性。另一方面進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析評(píng)估，提出建設(shè)的合理性。它既是項(xiàng)目工作的起點(diǎn)，也是以后一系列工作的基礎(chǔ)，其作用概括起來(lái)有以下幾方面： 1作為建設(shè)項(xiàng)目論證、審查、決策的依據(jù)。 2作為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和初步設(shè)計(jì)的依據(jù)。 3作為籌集資金，向銀行申請(qǐng)貸款的重要依據(jù)。 4作為與項(xiàng)目有關(guān)的部門(mén)簽訂合作，協(xié)作合同或協(xié)議的依據(jù)。 5作為引進(jìn)技術(shù)，進(jìn)口設(shè)備和對(duì)外談判的依據(jù)。 6作為環(huán)境部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。 五、可行性研究與項(xiàng)目建議書(shū)的主要區(qū)別 1研究任務(wù)不

7、同。項(xiàng)目建議書(shū)是初步選擇項(xiàng)目，其決定是否需要進(jìn)行下一步工作，主要考察建議的必要性和可行性；可行性研究則需進(jìn)行全面深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，作多方案比較，推薦最佳方案，或者否定該項(xiàng)目并提出充分理由，為最終決策提供可靠依據(jù)。 2基礎(chǔ)資料依據(jù)不同。項(xiàng)目建議書(shū)是依據(jù)國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和行業(yè)、地區(qū)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)政策，擬建項(xiàng)目的有關(guān)的自然資源條件和生產(chǎn)布局狀況，項(xiàng)目主管部門(mén)的有關(guān)批文?？尚行匝芯砍岩雅鷾?zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)作為研究依據(jù)外，還需把文件詳細(xì)的設(shè)計(jì)資料和其他數(shù)據(jù)資料作編制依據(jù)。 3內(nèi)容繁簡(jiǎn)和深度不同。兩個(gè)階段的基本內(nèi)容大體相似，但項(xiàng)目建議書(shū)不可能也不要求做得很細(xì)致，內(nèi)容比較粗略簡(jiǎn)單，屬于定性性質(zhì)的，可行性研究

8、報(bào)告則是正在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行充實(shí)補(bǔ)充，使其更完善，具有更多的定量論證。 4投資估算的精度要求不同。項(xiàng)目建議書(shū)的投資估算一般根據(jù)國(guó)內(nèi)外類(lèi)似已建工程進(jìn)行測(cè)算或?qū)Ρ韧扑悖`差準(zhǔn)許控制在上20，可行性研究必須對(duì)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行比較詳盡精確的計(jì)點(diǎn)，誤差要求不應(yīng)超過(guò)10。 六、項(xiàng)目評(píng)估的簡(jiǎn)要概念 建設(shè)項(xiàng)目咨詢(xún)?cè)u(píng)估是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的評(píng)價(jià)，從客觀(guān)經(jīng)濟(jì)和微觀(guān)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度，在不同的建設(shè)方案中篩選并提出更優(yōu)化的方案或措施，供主管部門(mén)決策、使項(xiàng)目投資效果最好，或者用最少的投資來(lái)取得最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 七、項(xiàng)目評(píng)估的作用 通過(guò)項(xiàng)目評(píng)估，促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目前期工作，促進(jìn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，民主化，促進(jìn)投資管

9、理的加強(qiáng)和投資效益的提高。項(xiàng)目的作用概括為以下的幾方面： 1優(yōu)化建設(shè)方案，完善項(xiàng)目可行性研究。 2實(shí)事求是的校核投資，落實(shí)資金籌措辦法和渠道。 3促進(jìn)項(xiàng)目決策科學(xué)化、避免重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)。 4有利于客觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控，落實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃。 5有助于統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，協(xié)調(diào)行動(dòng)，為項(xiàng)目實(shí)施創(chuàng)造條件。 八、項(xiàng)目評(píng)估與可行性研究的主要區(qū)別 1立足點(diǎn)不同?？尚行匝芯恳话闶钦驹谟觅Y角度考慮問(wèn)題，項(xiàng)目評(píng)估一般是站在銀行、國(guó)家投資角度考慮問(wèn)題。 2側(cè)重點(diǎn)不同。可行性研究側(cè)重于項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的論證。項(xiàng)目評(píng)估則著重于對(duì)可行性研究的質(zhì)量和可靠性的審查和評(píng)估。 3作用不同?？尚行匝芯恐饕亲鳛轫?xiàng)目決策的依據(jù)，更確切的說(shuō)它是為項(xiàng)

10、目評(píng)估提供依據(jù)和資料。項(xiàng)目評(píng)估不僅是為項(xiàng)目決策服務(wù)，而且是銀行參與決策和決定貸款與否的依據(jù)，同時(shí)，兩者相互不能替代。 4單位不同?？尚行匝芯繄?bào)告由有資格的設(shè)計(jì)或咨詢(xún)機(jī)構(gòu)來(lái)編制，項(xiàng)目評(píng)估則由項(xiàng)目隸屬的政府部門(mén)（計(jì)委、經(jīng)委等）、項(xiàng)目主管部門(mén)、貸款銀行等有權(quán)機(jī)構(gòu)，或由上述部門(mén)委托有資格的專(zhuān)門(mén)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)做。 九、項(xiàng)目評(píng)估與可行性研究報(bào)告的內(nèi)在聯(lián)系項(xiàng)目評(píng)估與可行性研究有著密切的聯(lián)系，兩者的理論基礎(chǔ)，基本內(nèi)容和要求都是一致的，同時(shí)，兩者具有因果關(guān)系，沒(méi)有項(xiàng)目的可行性研究，就不會(huì)有項(xiàng)目的評(píng)估，不經(jīng)項(xiàng)目評(píng)估，項(xiàng)目的可行性研究也就不能最后成立。 十、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的主要概念 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是指對(duì)已經(jīng)完成的項(xiàng)目（或規(guī)劃）

11、的目的、執(zhí)行過(guò)程、效益、作用和影響進(jìn)行的系統(tǒng)的、客觀(guān)的分析；通過(guò)項(xiàng)目活動(dòng)實(shí)踐的檢查總結(jié)，確定項(xiàng)目預(yù)期的目標(biāo)是否達(dá)到，項(xiàng)目的主要效益指標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)，通過(guò)分析評(píng)價(jià)達(dá)到肯定成績(jī)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、提出建議、改進(jìn)工作、不斷提高項(xiàng)目決策水平和投資效果的目的。 十一、后評(píng)價(jià)的作用 后評(píng)價(jià)是在項(xiàng)目投資完成以后，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目的、執(zhí)行過(guò)程、效益、作用和影響所進(jìn)行的全面系統(tǒng)的分析，總結(jié)正反兩方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，使項(xiàng)目的決策者和建設(shè)者學(xué)習(xí)到更加科學(xué)合理的方法和策略，提高決策、管理和建設(shè)水平。后評(píng)價(jià)是增強(qiáng)投資活動(dòng)工作者責(zé)任心的重要手段。后評(píng)價(jià)主要是為投資決策服務(wù)的，即通過(guò)后評(píng)價(jià)建議的反饋，完善和調(diào)整相關(guān)方針。 政策和管理

12、程序，提高決策者的能力和水平，進(jìn)而達(dá)到提高和改善投資效益的目的，總之，后評(píng)價(jià)要從投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，再運(yùn)用到未來(lái)的開(kāi)發(fā)實(shí)踐中去。 十二、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)與項(xiàng)目前評(píng)估的主要區(qū)別： 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)與項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段的評(píng)估，在評(píng)價(jià)原則和方法上沒(méi)有太大的區(qū)別。都采用定量與定性相結(jié)合的方法。但是，由于兩者的評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，目的也不完全相同，因此存在一些區(qū)別。前評(píng)估的目的是確定項(xiàng)目是否可以立項(xiàng)，它是站在項(xiàng)目的起點(diǎn)，主要應(yīng)用預(yù)測(cè)技術(shù)來(lái)分析評(píng)價(jià)項(xiàng)目未來(lái)的效益，以確定項(xiàng)目投資是否值得及可行。后評(píng)價(jià)則是在項(xiàng)目建成之后，總結(jié)項(xiàng)目的準(zhǔn)備，實(shí)施，完工和運(yùn)營(yíng)，并通過(guò)預(yù)測(cè)對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)進(jìn)行新的分析評(píng)價(jià)，其目的是為了總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教

13、訓(xùn)，為改進(jìn)決策和管理服務(wù)。所以后評(píng)價(jià)是站在項(xiàng)目完工的時(shí)點(diǎn)上，一方面檢查總結(jié)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程，找出問(wèn)題，分析原因；另一方面，要以后評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)為基點(diǎn)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展。前評(píng)估的重要判別標(biāo)準(zhǔn)是投資者要求獲得的效益率或基準(zhǔn)收益率，而后評(píng)價(jià)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)側(cè)重點(diǎn)是前評(píng)估的結(jié)論，主要采用對(duì)比的方法，這就是后評(píng)價(jià)與前評(píng)估的主要區(qū)別。 第三部分、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序 程序3.2：項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）的編制 主管機(jī)關(guān) 1.北京市發(fā)展和改革委員會(huì)（市發(fā)展改革委），是北京市投資建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)及計(jì)劃主管機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)投資建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃審批和登記備案工作； 2.北京市投資項(xiàng)目辦理中心（市投資辦理中心

14、），是市發(fā)展改革委下屬機(jī)構(gòu)，具體承辦市發(fā)展改革委權(quán)限內(nèi)非政府投資建設(shè)項(xiàng)目的審批和登記備案工作； 3.各區(qū)、縣發(fā)展和改革委員會(huì)（區(qū)縣發(fā)展改革委），在審批權(quán)限內(nèi)負(fù)責(zé)本轄區(qū)非政府投資建設(shè)項(xiàng)目的審批和登記備案工作。 相關(guān)各方 1.從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（建設(shè)單位）； 2.具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢(xún)單位。 工作內(nèi)容 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申報(bào)立項(xiàng)時(shí)一般分為兩個(gè)步驟，即項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告的編制、申報(bào)和審批。 2.可行性研究的任務(wù)是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃的要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)、工程和經(jīng)濟(jì)上是否合理和可行，進(jìn)行全面分析、論證，作多方案比較，提出評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目決策提供可靠的依據(jù)

15、。 3.在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)之前，必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行科學(xué)的分析論證，即對(duì)選定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，并在此基礎(chǔ)上作出正確的房地產(chǎn)投資決策，從而取得最好的投資經(jīng)濟(jì)效益。 4.所謂可行性研究是指具體實(shí)施某一開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前，對(duì)擬建項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性進(jìn)行論證、研究及評(píng)價(jià)?？尚行匝芯康墓ぷ髦攸c(diǎn)是研究新建或改建一個(gè)工程項(xiàng)目究竟是否可行，也就是通過(guò)調(diào)查研究，綜合論證一個(gè)投資建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、是否實(shí)用可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否贏(yíng)利，是否值得投資于這個(gè)項(xiàng)目。 5.可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目前期工作的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和基本建設(shè)程序中的重要組成部分，是

16、項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)的重要依據(jù)?？尚行匝芯渴情_(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行投資決策，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，與各有關(guān)部門(mén)商談合同、簽訂協(xié)議，進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備，籌集資金、向銀行申請(qǐng)貸款，環(huán)保部門(mén)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境影響審查等項(xiàng)工作的依據(jù)。 工作要求 項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）應(yīng)包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容： 1.項(xiàng)目概況，包括： （1）項(xiàng)目背景及來(lái)源情況； （2）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位基本情況； （3）項(xiàng)目建設(shè)的必要性、目的、意義； （4）編制依據(jù)； （5）項(xiàng)目概況及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)情況。 2.市場(chǎng)需求分析，包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的現(xiàn)狀、前景預(yù)測(cè)和對(duì)本項(xiàng)目的影響。 3.項(xiàng)目選址及建設(shè)條件，包括： （1）項(xiàng)目選址情況，

17、包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位置及周?chē)h(huán)境； （2）建設(shè)條件，主要是大市政條件，包括供水、排水、供熱、供電、燃?xì)?、通信、道路等現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展情況。 4.總體設(shè)想和規(guī)劃構(gòu)思，包括：總體設(shè)想、規(guī)劃方案、配套設(shè)施、交通組織、綠化方式、建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)類(lèi)型等。 5.建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容，包括：各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，如總占地面積、規(guī)劃用地面積、規(guī)劃建筑面積、綠化面積、容積率、建筑密度、綠地率等。 6.物資供應(yīng)，包括：建設(shè)項(xiàng)目工程所需主要原材料如鋼材、水泥、木材等的用量及水、電、氣等的用量。 7.環(huán)境保護(hù)，包括：本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境污染狀況，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工時(shí)的環(huán)境保護(hù)方案。 8.經(jīng)營(yíng)管理組織安排，包括： （1）經(jīng)營(yíng)管理

18、體制； （2）管理機(jī)構(gòu)設(shè)置； （3）人員配備； （4）建設(shè)周期。 9.投資估算，包括： （1）土地費(fèi)用，包括征地、拆遷、安置及補(bǔ)償費(fèi)； （2）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)及四源費(fèi)）； （3）地價(jià)款（土地出讓金）； （4）前期工程費(fèi)； （5）紅線(xiàn)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； （6）紅線(xiàn)外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； （7）建安工程費(fèi)； （8）公共設(shè)施費(fèi)； （9）環(huán)境及綠化工程費(fèi)； （10）項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)； （11）管理費(fèi)； （12）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)； （13）建設(shè)期利息； （14）稅金。 10.資金來(lái)源和外匯平衡。 11.效益評(píng)價(jià)，包括： （1）銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)分析； （2）經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用分析； （3）稅金、利潤(rùn)預(yù)測(cè)； （4）現(xiàn)金流量分析

19、：主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等； （5）不確定性分析； （6）盈虧平衡分析； （7）敏感性分析； （8）財(cái)務(wù)效益綜合評(píng)價(jià)； （9）社會(huì)效益評(píng)價(jià)； （10）環(huán)境效益評(píng)價(jià)。 12.結(jié)論，總結(jié)本項(xiàng)目的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)意義及其必要性，并運(yùn)用各項(xiàng)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述該建設(shè)項(xiàng)目的可行性，推薦一個(gè)以上的可行方案，提供決策參數(shù)，指出項(xiàng)目存在的問(wèn)題和改進(jìn)建議。 13.附表，包括： （1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表； （2）物料供應(yīng)表； （3）投資估算表； （4）投資使用和資金來(lái)源估算表； （5）銷(xiāo)售收入計(jì)劃表； （6）利潤(rùn)估算表； （7）財(cái)務(wù)平衡表； （8）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（總投資、自

20、有資金、外方投資、中方投資）； （9）建設(shè)投資還本付息結(jié)算表； （10）外匯平衡表； （11）現(xiàn)金流量分析表； （12）盈虧分析表； （13）敏感性分析表。 14.附圖。 15.附件。 所需文件 專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)單位編制項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）時(shí)，需要開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)助提供以下各項(xiàng)主要文件和資料： 1.項(xiàng)目來(lái)源有關(guān)文件； 2.項(xiàng)目建設(shè)用地的征地、拆遷情況； 3.項(xiàng)目地勘資料、初步規(guī)劃方案及規(guī)劃審批文件； 4.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初步設(shè)想及目標(biāo)要求相關(guān)文件； 5.項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查資料； 6.項(xiàng)目用地周邊市政情況及資料； 7.市政各口（包括供電、自來(lái)水、熱力、電信等）“四源”供應(yīng)的可行性規(guī)劃方案； 8.建設(shè)單位資金籌措情況； 9.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位基本情況； 10.相關(guān)審批文件； 11.相關(guān)圖紙； 12.相關(guān)意向書(shū)、協(xié)議書(shū)、合同書(shū)等； 13.其他與項(xiàng)目有關(guān)的資料。 補(bǔ)充說(shuō)明 1.按照開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的不同規(guī)模、性質(zhì)、特點(diǎn)和要求，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的進(jìn)展情況和已具備的條件，可以分階段單獨(dú)編制項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，也可在條件成熟時(shí)合并編制項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告），用于向計(jì)劃主管機(jī)關(guān)報(bào)送、