住宅區(qū)停車位歸屬的法律理解及現(xiàn)狀

1、住宅區(qū)停車位歸屬的法律理解及現(xiàn)狀住宅區(qū)停車位歸屬及使用的狀況長期以來一直處于一種混亂的狀態(tài)，其中最主要的原因是因?yàn)殚L期以來我國缺乏明確的法律規(guī)范及由于一直將物業(yè)單位定位于行政管理者的角色。 特別在住房制度改革前， 人們居住的都是各國有和集體單位的房屋，如若沒有固定職業(yè)，則可租住房產(chǎn)管理部門的房屋，那時(shí)尚不存在現(xiàn)代意義上的物業(yè)服務(wù)單位， 更沒有業(yè)主的概念。 各個(gè)住宅院落內(nèi)的居住事務(wù)的處理，往往是由房屋的各個(gè)所有單位的不同而呈現(xiàn)出不同的情況， 大都由各單位直接管理或代為管理。 管理者往往都是各單位的保衛(wèi)部門或總務(wù)后勤部門，人員也大都屬單位的職工或聘用的臨時(shí)工。房改后，居住主體發(fā)生了變化，由于房屋產(chǎn)

2、權(quán)登記在個(gè)人名下，人員調(diào)動(dòng)或職工死亡后，居住在原單位院落內(nèi)的人有些已不再是原單位的職工。 此情況下原單位扮演了最初的物業(yè)管理的角色。 后來物業(yè)公司獨(dú)立為法人， 或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接成立物業(yè)公司，直接將開發(fā)的小區(qū)交給該物業(yè)公司，物業(yè)公司行使了擴(kuò)張性的權(quán)利，以主人自居以管理者自居， 與業(yè)主開展了多方面的權(quán)利之爭， 其中對住宅區(qū)停車位的使用收益權(quán)利之爭最為激烈，以致到物權(quán)法頒布后，據(jù)調(diào)查約80%的物業(yè)公司仍然非法占據(jù)著住宅區(qū)停車位的使用收益權(quán)。其實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)私有化后，對于住宅區(qū)內(nèi)的建筑設(shè)施及其附屬不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬，僅從法理上來講也是很清晰的，筆者在物權(quán)法頒布前就曾依據(jù)民法的原理對此爭議做過解答，結(jié)果也

3、基本上符合后來頒布的物權(quán)法的相關(guān)內(nèi)容， 但在現(xiàn)實(shí)中許多人對法律的理解還局限在一種習(xí)慣思維中， 對習(xí)慣行為方式缺乏理性的糾正， 與法律規(guī)定預(yù)期要達(dá)至的目的相差甚遠(yuǎn)。 究其原因還在于我們對法律的條文闡釋得不夠明確。試根據(jù)物權(quán)原理、物權(quán)法、民法通則、合同法、城市規(guī)劃法、土地法、及物業(yè)管理?xiàng)l例做如下淺議：一、住宅小區(qū)的建筑物及附屬建筑和設(shè)施的歸屬首先必須明確住宅小區(qū)的土地的權(quán)利性質(zhì)，城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)歸國家所有，各類住宅房屋所形成用于居住的區(qū)域內(nèi)所有建筑物、設(shè)施、綠地及道路等所占用的土地所有權(quán)均屬國家所有， 國家按照建筑物的使用壽命將土地使用權(quán)讓渡給業(yè)主。住宅區(qū)內(nèi)的建筑物（包括設(shè)施綠地道路等）的所有權(quán)分

4、為專有部分和共有部分。 專有部分一般為各戶進(jìn)戶門以里的部分， 各業(yè)主對此部分享有完全的占有使用收益及處分的權(quán)利；對此部分，大多數(shù)人都能理解，除過過分行使這部分權(quán)利情況以外， 產(chǎn)生爭議的不多。 而出現(xiàn)問題產(chǎn)生爭議較多的就是對共有部分， 共有部分的內(nèi)容比較廣泛， 有些釋義者又將住宅小區(qū)共有部分分為共用部分與單幢住宅共用部分兩個(gè)， 共用部分是指處于一個(gè)住宅小區(qū)之內(nèi)，由整個(gè)小區(qū)的業(yè)主、使用人共同使用的公用場地、設(shè)施及設(shè)備；單幢住宅共用部分是指處于一幢住宅之內(nèi)，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的公用部分。 其實(shí)這樣區(qū)并未有實(shí)際的意義， 如果依此方法那么一個(gè)小區(qū)的共有部分可以無限的分為更多的層次，法律專門

5、為此做出界定已無實(shí)際意義， 實(shí)際也不可能。 筆者認(rèn)為就簡單地分為兩個(gè)部分即可。 共有部分即可共同使用的部分， 大范圍的可包括專用于本規(guī)劃住宅區(qū)的公用場地、設(shè)施及設(shè)備，如學(xué)校、居委會(huì)、郵政局、停車場、網(wǎng)球場、游泳池、 物業(yè)管理用房等， 小范圍的則除專有部分外， 包括括樓道、 特定附屬設(shè)施、綠地和樓間綠地、道路等，這部分所有權(quán)歸全體業(yè)主共同所有，由全體業(yè)主共同行使所有權(quán)，并共享其收益承擔(dān)為維護(hù)其正常功能而負(fù)有共同的義務(wù)。二、住宅小區(qū)的停車位的歸屬按照上面所做產(chǎn)權(quán)界定， 住宅小區(qū)的停車位的權(quán)利歸屬也就不言而喻了，但在現(xiàn)實(shí)中，在基本的框架內(nèi)僅就停車位的情況可有三種情況：1、專用停車庫：此類車庫均屬依城

6、市規(guī)劃而專門投資建在小區(qū)內(nèi)， 計(jì)算在規(guī)劃容積率內(nèi)的， 此類專用停車庫除過因規(guī)劃本身就不合法或者說不合理的外， 一般都是規(guī)劃管理部門依據(jù)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 人們的生活水平而做的合乎科學(xué)的規(guī)劃。它的規(guī)劃的多少、大小及分布，都是根據(jù)相對獨(dú)立小區(qū)的情況而確定。它的土地的占有及投資都是單獨(dú)的，應(yīng)當(dāng)是誰投資誰受益，一般由開發(fā)商擁有所有權(quán)， 但是它是由于依本小區(qū)的布局情況而確定， 開發(fā)商必須為本小區(qū)業(yè)主的使用，除非本小區(qū)沒有業(yè)主使用，除非經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，開發(fā)商不應(yīng)將其外銷。2、非專用停車庫：此類車庫一般屬小區(qū)內(nèi)的人防空間建筑，此類建筑按國家的防空法和城市規(guī)劃建設(shè)，由房地產(chǎn)開發(fā)商投資，所有權(quán)歸國家，但開發(fā)商可長

7、期使用， 開發(fā)商一般將此作為停車庫使用， 社會(huì)上通常由開發(fā)商出賣使用權(quán)而不能出賣所有權(quán)的車庫， 就是這種地下人防建筑空間。 此類停車庫一般也不會(huì)發(fā)生什么爭議。3、利用小區(qū)道路做臨時(shí)之用的停車位：目前在大部分沒有專用停車庫和地下人防建筑的住宅小區(qū)里停車的就是這種停車位，這類非專用停車而實(shí)際被做為停車之用的空地， 產(chǎn)生的問題也是最多的， 糾紛也是最為激烈的。 從上述的法律上的界定來說， 由于小區(qū)內(nèi)的道路的所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有，因此對此道路的占有、使用、收益及處分也只能由全體業(yè)主共同行使。 但是由于現(xiàn)實(shí)中， 許多小區(qū)并沒有成立業(yè)主委員會(huì)形成專門的代理機(jī)構(gòu)，故本來是大家的地盤有車的就可白停車， 無

8、車的不是吃虧了嗎？但實(shí)際上這里有一個(gè)行使權(quán)利的主體問題， 從理論上好理解， 但在實(shí)際上則會(huì)因行使權(quán)利的主體的缺失而出現(xiàn)多種情況。三、住宅小區(qū)的停車位的使用現(xiàn)狀前述三種住宅小區(qū)內(nèi)停車位的使用現(xiàn)狀中，前二者一般都不存在問題，開發(fā)商作為第一種的所有權(quán)人， 往往利用其獨(dú)特的優(yōu)勢地位， 將其所有權(quán)之權(quán)能發(fā)揮到了最大限度。 第二種停車位是存在一些問題， 這就是開發(fā)商往往出賣了它的長期的使用權(quán)， 但往往開發(fā)商都規(guī)避了這種責(zé)任， 由于國家未規(guī)定開發(fā)商可以出租的年限，故多數(shù)開發(fā)商都合理地鉆了這個(gè)空子。問題最多的是第三種將小區(qū)道路做臨時(shí)停車位的情況，據(jù)筆者了解，目前在我市有80%的小區(qū)，是由物業(yè)公司收取著這種停車

9、位的使用費(fèi)， 并裝入私囊。 現(xiàn)實(shí)中又可大致分為二種情況， 一是物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)某一較空較大的地面專門畫線成為“專用”的停車位， 而長期將使用權(quán)出租給停車業(yè)主。 物業(yè)公司理直氣壯地收費(fèi)，交費(fèi)業(yè)主理直氣壯地停車，并堅(jiān)決地排斥他人占位。二是物業(yè)公司不按位收費(fèi)， 而是凡有車的業(yè)主一律收停車費(fèi)而不畫定專門地面， 對臨時(shí)來小區(qū)內(nèi)的業(yè)主的親友， 或收取一定的臨時(shí)費(fèi)或不收。 但凡乎無一例外的，所有物業(yè)公司都將收取的費(fèi)用裝入了自己的腰包， 而少有業(yè)主能夠出來維護(hù)自已或大家的權(quán)利。究其原因主要有以下原因造成這種局面，1、物業(yè)公司強(qiáng)大無比，物業(yè)公司往往利用其從發(fā)開商那里承繼的權(quán)利，利用業(yè)主大會(huì)的缺失，強(qiáng)行向有車的業(yè)

10、主收取停車費(fèi)；2、理解上的偏差，物業(yè)公司對那些一知半解的業(yè)主解釋說， 既然你知道路是大家的但你有車他無車， 那沒有車的不吃虧了嗎，我收的費(fèi)用用于小區(qū)開支了，于是有些業(yè)主也就覺得應(yīng)當(dāng)交了。3、物業(yè)公司以管理者的身份出現(xiàn)， 使廣大業(yè)主產(chǎn)生了主體的錯(cuò)位感， 誤認(rèn)為物業(yè)公司有權(quán)收取此費(fèi)用， 物業(yè)公司還往往拿出政府部門的有關(guān)收取停車費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)做為強(qiáng)行收取費(fèi)用的法律依據(jù)，使不少業(yè)主認(rèn)為就應(yīng)當(dāng)交納停車費(fèi)。等等。為了徹底解決此類問題，筆者認(rèn)為有必要澄清一些問題：1、物業(yè)公司的地位：物業(yè)公司是為小區(qū)提供約定的生活服務(wù)企業(yè)而不是管理機(jī)構(gòu)。為了糾正長期以來主次顛倒的不正常現(xiàn)象，國務(wù)院2007年8月修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例明

11、確將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”， 確定物業(yè)公司是受全體業(yè)主之聘， 依與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為全體業(yè)主提供服務(wù)的企業(yè)法人，其地位相當(dāng)于普通家庭為生活需要而聘請的家政公司和保姆。2、物業(yè)公司的權(quán)利：物業(yè)公司在依物業(yè)服務(wù)合同的約定，正確地履行了自己的義務(wù)后可按合同的約定向業(yè)主收取約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，簡稱“物業(yè)費(fèi)”。 物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)和充許， 是不能利用小區(qū)內(nèi)的任何設(shè)施場地進(jìn)行經(jīng)營或謀取利益的?，F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司存在著為了自己的方便，自作主張強(qiáng)行給業(yè)主更換電表、水表，利用代為賣電賣水的便利條件， 強(qiáng)行向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)， 以及利用小區(qū)空地蓋房出租等，都是嚴(yán)重違法侵權(quán)的行為。有車的

12、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)停車，從實(shí)際的情況來看確實(shí)影響了無車業(yè)主的活動(dòng)空間，產(chǎn)生的噪音及廢氣也讓無車的業(yè)主承擔(dān)了不對等的損失， 但是依民法原理， 誰的權(quán)利誰主張，共有共用之地受占用，其權(quán)利只能由共同共有者來主張，任何一個(gè)業(yè)主都無法周延地主張自已的權(quán)利，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的理論難題。但無論如何，這種權(quán)利都不能由物業(yè)服務(wù)者代全體業(yè)主主動(dòng)行使， 物業(yè)服務(wù)者更不能將收益裝入自己的腰包。四、解決的辦法由于前述小區(qū)中第三種將小區(qū)道路做臨時(shí)停車位的這部分道路所有權(quán)歸全體業(yè)主共同所有， 由全體業(yè)主共同行使所有權(quán)， 共有的所有權(quán)無法分割， 不能分成等份， 故其行使及使用的方法必須以全體業(yè)主的共同意志所決定。主體是特定的，主體的權(quán)

13、利能力也不存在缺損，故從法律上不存在代為主動(dòng)行使他人權(quán)利的可能， 也不存在無因管理的客觀實(shí)情。 因此在沒有業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托， 物業(yè)公司是不能向業(yè)主收取停車費(fèi)的。 盡管有車的業(yè)主占用了一定的共公場地， 對于沒有車的業(yè)主從情理上講是存在不公平， 但這種主張公平的權(quán)利也只能由全體業(yè)主來行使， 而無論如何也輪不到物業(yè)公司來行使。 即使將其看做侵權(quán)， 但這畢竟是民事權(quán)利的主張， 沒有車的業(yè)主的利益不是積極的受損，而是一種消極的受損，是在相互可得利益比較上的不平衡。因此物業(yè)公司擅自收取停車費(fèi)并裝入自己的腰包或用于彌補(bǔ)自己的夸損是再荒唐不過的行為了。而在實(shí)際中，物業(yè)公司往往強(qiáng)行攔車收取停車費(fèi)，這種行為是侵犯業(yè)主物權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)停止。對于物業(yè)公司已收取的停車費(fèi)，在法定時(shí)效內(nèi)，業(yè)主可依不當(dāng)?shù)美畟囊?guī)定向物業(yè)公司主張返還，并可要求賠償利息損失。而正確的做法是：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)擺正自已的地位，正確樹立為業(yè)主服務(wù)的宗旨。 如果小區(qū)內(nèi)沒有成立業(yè)主大會(huì)， 則物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)