資產(chǎn)評(píng)估案例分析

1、資產(chǎn)評(píng)估案例分析房地產(chǎn)評(píng)估班級(jí)： 姓名： 學(xué)號(hào)：房地產(chǎn)評(píng)估案例評(píng)估對(duì)象為X X有限公司位于上海市X X開(kāi)發(fā)區(qū)X X路XX號(hào) 工業(yè)用途房地產(chǎn)（土地為出讓?zhuān)?。該公司因需以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)向法 院提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，委托X X評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行 評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年2月21日。該案例采用房地分估然后加 總的方法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一、基本情況（一）估價(jià)對(duì)象概況此次委托評(píng)估的是位于上海市x x開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房地產(chǎn)。1、估價(jià)對(duì)象的登記和權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的滬房地x字（2002）第xxx號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證 及估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況如下：權(quán)利人：XX有限公司 坐落：XX路XX號(hào)

2、土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有出讓土地用途：工業(yè)地號(hào)：（略）土地使用期限：1996-04-05 至 2046-04-04 止土地總面積：29,032 m2建筑面積：6,791 m2房屋類(lèi)型：工廠(chǎng)建筑結(jié)構(gòu)：鋼混未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象有抵押或其他權(quán)利限制現(xiàn)象，目前處于正常使用狀態(tài)。2、估價(jià)對(duì)象四至情況估價(jià)對(duì)象位于上海市x x開(kāi)發(fā)區(qū)x x路x x號(hào)， 土地等級(jí)屬上海 市基準(zhǔn)地價(jià)十級(jí)地段。距奉浦大橋 30公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)52公里，距 上海火車(chē)站45公里，距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里。估價(jià)對(duì)象四至：東為 待租土地，西為xx路，北為XX路，南為xxx有限公司。3、估價(jià)對(duì)象土地利用狀況估價(jià)對(duì)象土地上已建設(shè)總建筑面積為 6,791平方

3、米的廠(chǎng)房，估價(jià) 對(duì)象屬大型現(xiàn)代化廠(chǎng)區(qū)，廠(chǎng)區(qū)道路為水泥地坪，路面平整，能承載大 型貨車(chē)，綠化種植有序，廠(chǎng)區(qū)周?chē)屑芯G化帶。（二）影響因素說(shuō)明1、個(gè)別因素分析(1)建筑物狀況根據(jù)實(shí)地勘察，估價(jià)對(duì)象為XX有限公司位于上海市XX開(kāi)發(fā)區(qū)XX路XX號(hào)內(nèi)房地產(chǎn)，建筑物狀況如下：幢號(hào)12345678類(lèi)型工廠(chǎng)工廠(chǎng)工廠(chǎng)工廠(chǎng)工廠(chǎng)工廠(chǎng)工廠(chǎng)工廠(chǎng)部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程樓工程樓危險(xiǎn)品 倉(cāng)庫(kù)門(mén)衛(wèi)生產(chǎn)車(chē)間倉(cāng)庫(kù)綜合樓門(mén)衛(wèi)結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混層數(shù)11113121建筑面積(m2)32145881504,04580498250層局(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室內(nèi)地坪水泥

4、水泥水泥地磚水泥水泥地磚地磚內(nèi)墻面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白門(mén)窗鋁合金 門(mén)窗鋁合金 門(mén)窗鋁合金 門(mén)窗鋁合金 門(mén)窗鋁合金 門(mén)窗鋁合金 門(mén)窗鋁合金 門(mén)窗鋁合金 門(mén)窗外墻面條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8維護(hù)狀況較好較好較好較好較好較好較好較好(2)廠(chǎng)區(qū)內(nèi)狀況估價(jià)對(duì)象屬于大型現(xiàn)代化廠(chǎng)區(qū)，廠(chǎng)區(qū)道路為水泥地坪，路面平整,能承載大型貨車(chē)，綠化種植有序，廠(chǎng)區(qū)周?chē)屑芯G化帶。(3)交通條件估價(jià)對(duì)象距奉浦大橋30公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)52公里，

5、距上?；疖?chē) 站45公里，距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里，估價(jià)對(duì)象的交通條件較好，主 干道為XX公路。(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象紅線(xiàn)外具備道路、上水、下水、電力、通訊、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施條件?；旧a(chǎn)、生活設(shè)施完善2、區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象所在的xx區(qū)位于上海的南翼，杭州灣北岸，東西長(zhǎng)41公里，南北寬22公里，總面積687平方公里。XX區(qū)歷史悠久， 人杰地靈，氣候宜人，土地肥沃，資源豐富，海岸線(xiàn)長(zhǎng)31.6公里，江岸線(xiàn)長(zhǎng)13.6公里，港口碼頭等設(shè)施齊全，開(kāi)發(fā)前景廣闊，是上海 市的南大門(mén)。近年來(lái)x x區(qū)抓住機(jī)遇以吸收上海大企業(yè)和全國(guó)大企業(yè)為方向， 以開(kāi)發(fā)市級(jí)工業(yè)區(qū)為重點(diǎn)，吸引外資，開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)，逐步形成機(jī)電 設(shè)備、汽

6、車(chē)配件等一批新型支柱產(chǎn)業(yè)框架，全區(qū)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入適度和相 對(duì)平穩(wěn)發(fā)展的軌道，區(qū)內(nèi)海關(guān)、商檢、外匯銀行、國(guó)際貨運(yùn)、國(guó)際商 務(wù)等機(jī)構(gòu)俱全，1999年被國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心列入首批全國(guó) 10家小 康縣之一。X X區(qū)水陸交通便捷，特別是近年來(lái)開(kāi)展以路橋?yàn)橹攸c(diǎn)的基礎(chǔ)建 設(shè)和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，建成以“十字路”為主干道的九縱六橫公路網(wǎng)絡(luò)， 與X X港、乂X運(yùn)河等組成相當(dāng)容量和應(yīng)變能力的綜合交通體系。3、市場(chǎng)背景分析2002年國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)由于受恐怖事件的影響，呈現(xiàn)出復(fù)雜、低 迷的局面。我國(guó)實(shí)行了適當(dāng)?shù)呢?cái)政、貨幣等宏觀(guān)應(yīng)對(duì)政策，使國(guó)內(nèi)政 治局面穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)平穩(wěn)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)在此基礎(chǔ)上保持高速發(fā)展，據(jù) 統(tǒng)計(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度

7、已達(dá)到 8%。上海是我國(guó)的特大型城市，2002年12月成功獲得了 2010年世 博會(huì)的舉辦權(quán)，上海將獲得更大的發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)的發(fā) 展和國(guó)家的要求，上海長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的總體目標(biāo)是：到 2010年，把上海 建成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一，在后十年上海需要繼續(xù)保持 二位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，人民生活水平接近發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）水平。要 基本實(shí)現(xiàn)與世界經(jīng)濟(jì)的全面接軌和功能的根本改變。由于我國(guó)已加入 WTO作為國(guó)家最大經(jīng)濟(jì)中心的上海市與國(guó)際間 的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更趨于頻繁，投資增加，進(jìn)出口業(yè)務(wù)量的增加，使廠(chǎng)房類(lèi)物業(yè)需求將會(huì)增加，對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生刺激作用，估計(jì)近期其價(jià)格將會(huì)穩(wěn) 步上升。二、評(píng)估價(jià)值定義本次評(píng)估所揭示

8、的是x x有限公司位于上海市x x開(kāi)發(fā)區(qū)x x 路XX號(hào)的房地產(chǎn)（建筑總面積 6,791m2, 土地總面積29,032 m2） 在滿(mǎn)足全部假設(shè)和限制條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。三、評(píng)估方法的選擇1、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估 算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào) 查，選擇了三個(gè)屬于同一供需圈、房屋類(lèi)型一致的交易案例作為參照 物，然后，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員對(duì)案例的實(shí)地勘察，對(duì)交易情況、交易日期、 區(qū)域因素和個(gè)別因素分別進(jìn)行比較和修正， 計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn) 在估價(jià)期日的比準(zhǔn)

9、價(jià)格，用算術(shù)平均法求得估價(jià)對(duì)象土地為工業(yè)用 地、出讓方式獲得、熟地狀態(tài)（紅線(xiàn)外“六通一平”）在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格2、成本法成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即根據(jù)委托方提供和估價(jià)人員實(shí)地勘察收集的資料，以上海市同類(lèi)地區(qū)建筑行業(yè) 造價(jià)信息中典型工程建安費(fèi)為依據(jù)，運(yùn)用類(lèi)比法將估價(jià)對(duì)象與典型工 程的差異因素進(jìn)行比較分析，增減調(diào)整后確定估價(jià)對(duì)象建筑物的建安 費(fèi)，在此基礎(chǔ)上加上必要的增容及管理工程費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、利 息、利潤(rùn)和稅金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估價(jià)對(duì)象 建筑物的現(xiàn)實(shí)價(jià)格。四、評(píng)估技術(shù)說(shuō)明（一）土地使用權(quán)價(jià)

10、值估算（市場(chǎng)比較法）1、計(jì)算公式估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例價(jià)格x交易日期修正指數(shù)x交易 情況修正指數(shù)x區(qū)域因素修正指數(shù)x個(gè)別因素修正指數(shù)2、比較實(shí)例選擇選擇比較案例時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況，應(yīng)符合以下要求：用途相 同、交易類(lèi)型相同、屬于正常交易、與估價(jià)期日接近、區(qū)域及個(gè)別因 素相近。3、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)算本次估價(jià)，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類(lèi)似的三個(gè)交易案例作為比較實(shí)例(1)估價(jià)對(duì)象和交易實(shí)例土地因素條件描述見(jiàn)表1表1 土地比較因素條件說(shuō)明表'、對(duì)象因素條件'.，.一、待估土地實(shí)例AX X工業(yè)區(qū)X X鎮(zhèn)土地實(shí)例BXX開(kāi)發(fā)區(qū) 土地實(shí)例CX X工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)土地區(qū)域等級(jí)十級(jí)十級(jí)十級(jí)十級(jí)交易日

11、期2003.22003.22003.2交易單價(jià)(元/m2)210190180交易情況正常正常正常區(qū) 域 因 素道路級(jí)別主干道XX公路主干道XX公路主干道XX公路主干道XX公路產(chǎn)業(yè)聚集度較局較局較小距火車(chē)站、機(jī) 場(chǎng)、碼頭距離距火車(chē)站較遠(yuǎn)， 機(jī)場(chǎng)、碼頭較近距火車(chē)站較遠(yuǎn)， 機(jī)場(chǎng)、碼頭較近距火車(chē)站、機(jī)場(chǎng) 較遠(yuǎn)，碼頭較近距火車(chē)站較遠(yuǎn)， 機(jī)場(chǎng)、碼頭較近環(huán)境狀況優(yōu)劣較好較好較好較好個(gè) 別 因 素容而小于1小于1小于1小于1使用年限假設(shè)50年50年50年50年宗地自然條件地勢(shì)平坦 適于建廠(chǎng)地勢(shì)平坦 適于建廠(chǎng)地勢(shì)平坦 適于建廠(chǎng)地勢(shì)平坦 適于建廠(chǎng)宗地臨路條件臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道宗地面積較大，適宜建 大

12、型廠(chǎng)房較大，適宜建 大型廠(chǎng)房較大，適宜建 大型廠(chǎng)房較大，適宜建 大型廠(chǎng)房宗地形狀矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則市政配套 齊全度紅線(xiàn)外“六通一平”紅線(xiàn)外“六通一平”紅線(xiàn)外“六通一平”紅線(xiàn)外“六通一平”(2)編制比較因素條件指數(shù)表以估價(jià)對(duì)象土地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100,將交易實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)，詳見(jiàn)表2表2 土地比較因素條件指數(shù)表比較因素待估房地產(chǎn)實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū) 域 因 素道路級(jí)別100100100100產(chǎn)業(yè)聚集度1009710095距火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、碼頭距離1001021001

13、02環(huán)境狀況優(yōu)劣度100100100100個(gè) 別 因 素容積率100100100100使用年限100100100100宗地自然條件100100100100宗地臨路條件100100100100宗地面積100100100100宗地形狀100100100100市政配套齊至度100100100100交易實(shí)例修正后的土地價(jià)格（比準(zhǔn)價(jià)格）經(jīng)比較修正，交易實(shí)例修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的價(jià)格，詳見(jiàn)表3。表3 土地比較因素修正系數(shù)表比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C市場(chǎng)銷(xiāo)售單價(jià)（元/m2）210190180交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū) 域 因 素

14、道路級(jí)別100/100100/100100/100產(chǎn)業(yè)聚集度100/97100/100100/95距火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、碼頭距離100/102100/100100/102環(huán)境狀況優(yōu)劣度100/100100/100100/100個(gè) 別 因 素容積率100/100100/100100/100使用年限100/100100/100100/100宗地自然條件100/100100/100100/100宗地臨路條件100/100100/100100/100宗地面積100/100100/100100/100宗地形狀100/100100/100100/100市政配套齊全度100/100100/100100/100修正

15、后的單價(jià)（元/m2）212190186（4）估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的確定（假設(shè)50年使用權(quán)）對(duì)上述3個(gè)交易實(shí)例經(jīng)因素條件修正后的比準(zhǔn)價(jià)格， 采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象土地的評(píng)估單價(jià)，即：估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)=（212元/m2+ 190元/m2+ 186元/m2）/3=196 元/m2合13.07萬(wàn)元/畝（5）估算估價(jià)對(duì)象土地現(xiàn)狀的市場(chǎng)單價(jià)和總價(jià)估價(jià)對(duì)象土地為1996年4月出讓取得，使用年限為50年，工業(yè) 用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用 年限為43.11年。通過(guò)以下公式對(duì)估價(jià)對(duì)象土地進(jìn)行年期修正， 計(jì)算 年期修正系數(shù)為：式中：Ry：年期修正系數(shù)；r : 土地折現(xiàn)率，取r =6%n： 土地剩余有效使用年限（43.11年）；N : 土地法定最高使用年限（工業(yè)用地50年）。經(jīng)計(jì)算，Ry = 0.97,則：估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)=196元/m2x 0.97 = 190元/m2估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)=29,032m2X190元/m2 = 5,516,080元，取整 為551.61萬(wàn)元五、估價(jià)結(jié)論本次估價(jià)根據(jù)估