商業(yè)地產(chǎn)投資收益分析報告

1、為了充分了解并把握*商業(yè)街項目開發(fā)的可行性，我司組織人員對*目前主要路段的商業(yè)現(xiàn)狀、現(xiàn)有的*縣城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)、幾大商城營運現(xiàn)狀、本地塊的現(xiàn)狀及未來的展望，以及*人對本項目的看法及建議，特舉行為期一周的市場調(diào)研活動。我司在結(jié)合*商業(yè)的發(fā)展趨勢，以及目前*縣城區(qū)缺乏成型的商業(yè)街區(qū)，缺乏標志性、符合現(xiàn)代經(jīng)濟社會發(fā)展需求的綜合性商業(yè)圈，結(jié)合*縣政府對于本項目的開發(fā)期望值，對本案提出一個全新的、科學性的、可執(zhí)行性的項目方案，將本項目定位為集購物、居住、休閑、娛樂為一體的城鎮(zhèn)中心區(qū)標志性商業(yè)街。本報告是建立在項目市場可行性、項目財務可行性分析的基礎上，并參照*小縣城相似項目投資的各項成本投入，并對本項目作

2、初步的銷售額估算投資收益，最終完成對本項目的可行性分析結(jié)論。不足之處，請予指正！一、項目開發(fā)可行性報告（一）城市概況：1、自然條件2、經(jīng)濟狀況3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構4、城市化進程（二）現(xiàn)有的商業(yè)無法適應現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的需求1、商業(yè)街區(qū)經(jīng)營比較集中但業(yè)態(tài)分布混亂2、幾大商城經(jīng)營現(xiàn)狀不佳（三）消費型業(yè)態(tài)形象多數(shù)不佳，規(guī)模不大，存在較大的市場契機1、休閑、娛樂業(yè)：2、餐飲業(yè)：3、網(wǎng)吧：（四）作為現(xiàn)代城市商業(yè)經(jīng)濟的代表之一的超市，*仍存在很大市場份額（五）項目分析1、項目地塊概況；2、項目地段商業(yè)價值分析；（1）優(yōu)勢：（2）劣勢:（3）機會點:（4）問題點3、行動對策圖（1）、SO對策（最大與最大的對策）（2）、

3、WO寸策（最小與最大的對策）（六）縣政府對于本項目的期望，有利于本項目的開發(fā)營運（七）項目市場可行性結(jié)論基于上述的因素，本項目投資開發(fā)有著較大的社會效應，其定位也切合當?shù)厝藢τ谛滦蜕虡I(yè)項目的需求，更能彌補當?shù)厣虡I(yè)項目的市場空白點。作為二層的商業(yè)，本項目只在項目的黃金地帶規(guī)劃，控制好二層的總建筑面積，而且一開始就考慮以租待售，從而直接避免二層商業(yè)難以銷售、難以經(jīng)營的尷尬局面。商品住宅部分，目前更是無競爭對手，可以直接占領*的商品住宅的市場份額。我們相信，雖然*的潛在購買群體會受到前幾個項目的影響，從而在銷售中存在一定的風險，但是本項目的規(guī)模、規(guī)劃思路、標志性、政府的大力支持，以及可實現(xiàn)的營銷推廣

4、力，都能夠迅速提升*人民對于本項目的信心！二、項目初步定位（一）產(chǎn)品定位1、定位；集鎮(zhèn)中心區(qū)集購物、居住、休閑、娛樂為一體的標志性商業(yè)街區(qū)；臨*路右側(cè)規(guī)劃二層的商業(yè)（框架結(jié)構），一層規(guī)劃為獨立門面，開間可控制在3.9-4.2之間，進深控制在13-15米之間?？筛鶕?jù)需要幾個門面一起銷售；二層規(guī)劃成大型的酒樓、休閑茶樓、休閑中心、休閑網(wǎng)吧；或者是大型超市（一層要保證足夠面積的門面與二層相接）；其他兩側(cè)的商業(yè)門面僅規(guī)劃一層（框架結(jié)構），層高5.1米，可作夾層使用，特別是可作為美容美體店、小型的休閑廳，可幾個門面合并，擴大夾層的使用空間；*路右側(cè)的三層以上，其他兩側(cè)的二層以上均規(guī)劃為住宅（磚混結(jié)構），

5、以南北朝向為主，戶型面積控制在85-125m2之間，以二、三房為主；2、定位依據(jù)；標志性商業(yè)街區(qū)，特別是中央硬地景觀廣場，完全可以成為人氣的聚集地，不僅可以直接提升項目優(yōu)勢，也可以提升*城市的形象與品味，有效區(qū)別于其他商業(yè)項目；集購物、 居住、 休閑、 娛樂為一體商業(yè)街區(qū)， 是*縣真正意義上的四位一體的大型商業(yè)街區(qū)， 也直接與“*”、*”、*”區(qū)分開，從而盡量避免意向客戶受到上述三項目不良的經(jīng)營現(xiàn)狀的影響；一層臨街獨立門面，向來為當?shù)赝顿Y者或經(jīng)營者所喜好，其銷售難度不大，但是要控制住單店面積，控制住銷售總價，才能盡快完成銷售；目前*縣二層的商業(yè)均無法經(jīng)營，所以臨*路右側(cè)的商業(yè)二層定位為休閑中心

6、、酒樓、休閑茶樓、網(wǎng)吧等，而且目前這些行業(yè)在*具備較大的市場契機。這些行業(yè)注重地段，鑒于成本的投入大，并不一定需要在一層經(jīng)營；若在項目規(guī)劃或是銷售過程中，能夠引進實力強的大型超市，則可以將二層結(jié)合一層部分門面一起納入超市經(jīng)營面積當中；由于都是臨街門面，臨*路右側(cè)的是二層的商業(yè)，而其他兩側(cè)則無法規(guī)劃成二層商業(yè)（整體二層商業(yè)面積要控制，不能過大，市場接受度弱），因此，作為立面的處理，應該提高層高，這樣從商業(yè)氛圍上與中間的兩層的商業(yè)立面有個呼應，升其商業(yè)使用價值，進而提升售價；商品住宅，作為*縣今后的住宅發(fā)展的趨勢，其接受度必將越來越強。而且，作為經(jīng)濟較發(fā)達，特別是民營經(jīng)濟發(fā)達的小縣城，城市進程化速

7、度必將越來越快，作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民進城的心而且由于層高的提高，也可以提態(tài)，肯定希望居住在城市的中心區(qū)，這樣不僅面子十足，而且出行、生活、休閑娛樂也十分便利；這也是全國上下鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民，或是郊區(qū)、縣進入高層次城市的人民的購房心態(tài)。(二)案名建議(三)目標客戶定位1、定位；(1)一層商業(yè)門面客戶定位：投資及自用者；(2)二層商業(yè)客戶定位：(3)住宅客戶定位：定位依據(jù)；商業(yè)：參考相類似的項目客戶群體分析，訪問過的經(jīng)營者購買意愿；住宅：城市進程化快速發(fā)展，許多農(nóng)民進城買房置業(yè)，一為享受好的生活環(huán)境，二來為了子女的教育問題；城區(qū)內(nèi)多數(shù)是家庭拆分產(chǎn)生購房需求；(四)價格定位1、定位；2、定位依據(jù)；(1)一層部分：(

8、2)二層部分：(3)住宅部分：三、項目財務可行性分析(一)項目投資估算及財務可行性分析的依據(jù)1、初步的總平面規(guī)劃方案、主要建筑經(jīng)濟技術指標及建筑結(jié)構類型；2、建設項目投資成本構成參照*省小型城鎮(zhèn)同類建設項目的成本費用;3、有關稅費按國家相關文件規(guī)定；4、銷售價格采用市場調(diào)查分析數(shù)據(jù)并參考同類項目；(二)項目主要經(jīng)濟技術指標(規(guī)劃方案)項目數(shù)據(jù)備注總用地面積20500m230.4畝建筑占地面積9369m2總建筑面積40030m2其中商業(yè)面積12260m2其中A區(qū)總建筑面積12700m2其中商業(yè)3050m2住宅9250m2配套管理用房400m2B區(qū)總建筑面積17166m2其中商業(yè)7400m2住宅9

9、160m2酉匕套管理用房606m2C區(qū)總建筑面積10166m2其中商業(yè)1808m2住宅8138m2配套管理用房220m2容積率1.95建筑密度45.7%（三）項目投資成本及收益估算序號名稱金額（力兀）備注一工程成本44271土地款21002報建費用8621.5元/m2X40030m23建安費用1841460元/m2X40030m24配套費用400估算一其他費用25201稅費1300估算2辦公費用250估算3財務成本220估算4開辦費100估算5銷售廣告費用330估算6小PJ預見費用320估算三項目總投資6947四銷售收入112151住宅部分2443880/m2X27770m22商業(yè)部分8772其中一層商業(yè)79638500元/m2X9369m2一層商業(yè)8092800元/m2X2891m2五效應測算4268銷售收入-總投資（四）項目不確定性分析1、敏感性分析國家對房地產(chǎn)實行宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)帶來抵制性效應，但對于剛起步的縣市房地產(chǎn)影響較小。2、臨界點分析根據(jù)經(jīng)濟效應分析投資臨界點約占銷售總量的62%（